市场表现与近期下跌 - 近期REITs市场加速下跌，特别是部分经营权项目，上周以来跌幅接近10% [1] - 中证REITs全收益指数连续第7个交易日收阴，自上周一起已下跌4.35%，今日收跌0.83%于983.81点，创今年1月9日以来新低 [1] - 本轮加速下跌前，REITs市场在2025年下半年已持续调整，中证REITs全收益指数已月线六连阴，下半年累计下跌11% [5] 下跌原因分析 - 市场下跌主要原因是市场对OCI账户分红本息拆分记账事项的担忧情绪加重，引发自经营权REITs开始的情绪性、避险性卖出，属于典型事件冲击 [1] - 经营权项目跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理的扰动，和资产端的经营基本面表现无关 [1] - 2024年2月，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确基础设施REITs的权益属性，投资机构将对于REITs的投资指定为FVTOCI资产 [3] - 在FVTOCI会计处理下，REITs分红包含了本金的回收和股利的分配，如何将本金与股利进行合理区分一直是市场重点关注的会计处理事项 [4] - 若根据会计原则拆分REITs分红的本息，本金返还应冲减投资成本而非确认为当期收益，该处理将降低账面利润、即时反映资产价值下降，故对经营权类REITs带来扰动 [4] 受影响的项目类型与具体表现 - 跌幅居前的项目均为收费公路、新能源等经营权类项目 [1] - 具体来看，华夏越秀高速REIT自12月15日以来跌幅为-9.59%，嘉实中国电建清洁能源REIT跌幅为-9.54%，华泰江苏交控REIT跌幅为-9.35% [2] - 跌幅居前的项目类型还包括风力发电、水利设施、市政设施及天然气发电等 [2] 机构观点与未来展望 - 业内分析认为，当前机构讨论REITs分红本息拆分记账事项更多是基于年末投资考核的背景，对市场长期影响有限 [4] - 长远来看，经营权REITs采用IRR为基准将REITs分红拆分为本金和股利来评估机构投资收益较为可行 [4] - 本息拆分有助于更加真实反映REITs分红现金流的本质，但这是个“会计处理”问题，和资产端的经营基本面表现无关，并未影响项目全周期收益的测算 [5] - 在年末投资考核时点过去后，相关受影响的超跌项目或有一定反弹 [1] - 在投资考核扰动过去之后，受“本息拆分”影响的超跌项目预计能有一定的反弹 [5] - 经历本轮下跌后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5]