核心观点 - 房地产行业从规模扩张转向运营品质 深度调整期以焕新调整能力为竞争关键 [1] - 新城控股通过双轮驱动战略展现行业周期韧性 实现营收221亿元和净利润8.95亿元 [1] 商业运营表现 - 全国上半年新开商业项目119个 商业体量888万平方米 一二线城市占比60% [2] - 吾悦广场商业运营收入69.44亿元 同比增长11.78% 客流9.5亿人次增16% 销售额515亿元增16.5% [2] - 会员规模达4917万人 出租率97.81% 覆盖141个城市174个在营项目 总开业面积1608万平方米 [2][4] - 通过IP活动创造世界纪录 如"我爱你·五月"送9万份健康套餐 1124人同步跳操 [3] 财务表现 - 经营性现金流连续8年为正 当期净额2.86亿元 现金余额91.83亿元 [5] - 净负债率53.4% 融资余额522.76亿元较年初降13.74亿元 合联营有息负债降至25.82亿元 [5][6] - 成功发行3亿美元境外债和10亿元中期票据 票面利率2.68% 认购倍数2.28倍 [6] - 银行授信总额620亿元 已使用250亿元 平均融资成本5.55%较2024年末降0.37个百分点 [7] 资产与融资创新 - 成为近3年首家重启境外融资的民营房企 获中债增全额担保发行第七笔中票 [6] - 推进公募REITs及持有型不动产ABS申报 构建多层级REITs产品体系 [7] 社会责任与认证 - 上半年交付36个项目超1.6万套物业 竣工面积277.65万平方米 [9] - 累计捐赠树木20.5万棵 绿化沙漠205万平方米 绿建认证覆盖100%新建项目 [10] - 获得71项绿色认证 100座吾悦广场获省级以上绿色商场称号 [10] - 获中指研究院6项行业TOP10认证 包括综合实力与融资能力等 [10]

核心观点 - 公司在房地产行业调整周期中展现出经营韧性 通过双轮驱动模式和战略布局实现业绩稳定 并在商业运营领域保持领先地位 同时积极优化债务结构和融资渠道 维持良好信用记录[1][2][3][4][5][6] 财务表现 - 上半年实现营业收入221亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元[2] - 毛利率达26.85% 同比增长5.25个百分点[2] - 经营性现金流净额2.86亿元 连续保持正值[3] - 在手现金余额91.83亿元 净负债率53.40%保持较低水平[3] - 已售未结转面积达1179.19万平方米（含合联营项目）[2] 业务运营 - 采用"商业运营+地产开发"双轮驱动模式 坚持"1+3"战略布局[1] - 已进入全国143个城市[1] - 上半年实现合同销售金额103.30亿元 销售面积133.5万平方米[2] - 回款金额118.84亿元 回款率115.05%[2] - 全国开业及在建吾悦广场达205座 其中在营174座 覆盖141个城市[3] - 吾悦广场上半年客流总量9.5亿人次 同比增长16.0%[3] - 吾悦广场总销售额515亿元（不含车辆销售） 同比增长16.5%[3] - 会员人数达4917万人[3] 债务与融资 - 期末融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元[4] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元[4] - 2025年8月成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68%创历史新低 期限5年[5] - 上半年偿还境内外债券10.67亿元 保持"零违约"记录[6] - 积极推进公募REITs、持有型不动产ABS等多层级REITs产品[5] 战略发展 - 吾悦商管坚持"五边形经营理念" 聚焦品质空间、与人欢喜等五个维度[3] - 新建及在建项目绿建覆盖率100% 累计获得71项绿色认证[6] - 100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号[6]

投资评级 - 新城控股投资评级为"推荐"且维持该评级 [1][3][7] 核心观点 - 新城控股商业运营表现稳健 融资成本持续下降 双轮驱动模式支撑未来发展 [1][6][7] - 2025年上半年营业收入221亿元 同比下降34.8% 归母净利润8.9亿元 同比下降32.1% [3][6] - 毛利率同比提升5.2个百分点至26.9% 融资成本下降至5.55% 创历史新低 [6] - 商业地产表现突出 吾悦广场出租率97.81% 总销售额515亿元同比增长16.5% [6] 财务表现 - 预计2025-2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元 对应PE分别为44.0倍、42.9倍、37.4倍 [5][7][9] - 毛利率预计持续改善 从2024年19.8%提升至2027年21.2% [5][9] - 净利率从2024年0.8%提升至2027年2.7% ROE稳定在1.2%-1.4%区间 [5][9] - 资产负债率从2024年73.1%降至2027年53.0% 净负债比率从39.9%降至9.2% [9] 商业运营 - 开业及在建吾悦广场205座 其中在营174座 覆盖国内141个大中城市 [6] - 2025年上半年客流总量9.5亿人次同比增长16% 商业运营总收入69.4亿元同比增长11.8% [6] - 出租率保持97.81%的高水平 [6] 融资与现金流 - 成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68%创历史新低 期限5年 [6] - 积极推进公募REITs、持有型不动产ABS等多层级REITs产品 [6] - 连续八年经营性现金流为正 2025年上半年全口径资金回笼率115% [6] - 期末平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点 [6] 开发业务 - 2025年上半年合同销售金额103.3亿元同比下降56.2% 销售面积133.5万平米同比下降59.1% [6] - 已售未结转面积1179.2万平米 158个子项目在建 总建筑面积1748.5万平米 [6]