报告行业投资评级 - 行业评级为“增持” [6] 报告核心观点 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但认为其已走过2024年至今的估值修复阶段，当前投资策略应聚焦三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；二是结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局弱周期红利资产；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - **本周表现疲弱**：截至12月19日，本周（12月12日至12月19日）中证REITs（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点；中证REITs全收益指数下跌2.85%，收于999.2点，在所列主要指数中表现最差 [1][9] - **年内表现分化**：截至12月19日，本年中证REITs（收盘）指数累计下跌2.08%，而中证REITs全收益指数累计上涨3.24%，在同期沪深300指数（上涨16.09%）、恒生指数（上涨28.07%）等指数中排名第四 [2][9] C-REITs二级市场表现 - **整体延续回调**：本周C-REITs二级市场整体延续回调，周均涨幅为-2.6% [2] - **市场概况**：截至12月19日，已上市REITs总市值约2123.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元 [2] - **涨跌分布**：本周已上市REITs中仅2支上涨，76支下跌 [2] - **板块表现**：各板块本周二级市场涨幅均为负值，其中交通基础设施板块跌幅最大（-4.65%），生态环保板块跌幅相对最小（-0.96%） [2] - **新上市产品破发**：本周新上市的华夏安博仓储REIT开盘即跌破发行价，最终收报5.499元，较发行价下跌10.16% [2] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量150.5万股，日均换手率0.6% [3][16] - **活跃板块与个券**：数据中心板块交易最活跃，板块换手率为0.7%；个券中，华夏安博仓储REIT（13%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（1.7%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.1%）的日均换手率位列前三 [3][16] REITs估值表现 - **中债IRR分化**：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）、易方达广开产园REIT（9.2%） [3][17] - **P/NAV区间**：P/NAV位于0.7至1.7区间，其中嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV均为1.7，为最高水平；华夏中国交建REIT的P/NAV为0.7，处于较低水平 [3][17]

特朗普马尔代夫酒店项目代币化 - 特朗普集团与伦敦上市公司Dar Global合作开发马尔代夫奢华度假村，计划建设约80栋别墅，预计2028年底开业[1] - 项目在建设阶段即进行代币化发行，允许投资者通过区块链提前购买权益，此为全球首例将奢华与科技结合的案例[1] - 特朗普集团执行副总裁表示，此举旨在提升区域奢华市场标准，并为房地产投资引入全新代币化模式，让全球散户参与高端地产项目[2] 酒店资产代币化模式演进 - 香港W酒店计划2025年底将已落成酒店资产上链，拆分单间客房产权凭证，实现每日租金收益自动分配，属于"上链盘活存量"的2.0时期[2][3] - 特朗普马尔代夫项目将代币化阶段提前至开发期，允许投资者从项目启动即参与收益分配，标志着酒店资产上链进入3.0时期[2][3] - 德勤预测全球房地产代币化市场规模将从2024年不到3000亿美元增长至2035年4万亿美元，年均复合增速约27%[3] 中国酒店资产代币化发展障碍 - 中国内地对加密货币化RWA公开发行认定为非法集资，且存在监管不确定性、技术壁垒及跨境资金流动问题[4] - 舆论普遍质疑酒店RWA为"旧瓶新酒"的币圈叙事，担忧资产碎片化后风险转移至散户，且底层物业缺乏稳定现金流[5] - 香港出现不法分子盗用协会名义发布虚假W酒店资管平台，凸显市场混乱与监管挑战[6] 中国REITs与RWA发展路径对比 - 中国REITs（C-REITs）避开商业地产，聚焦基础设施领域，采用"公募基金+ABS"双层结构，强调风险可控与服务国家战略[8][9] - RWA基于区块链技术，其碎片化、高流动性特点与国内金融监管中心化、防风险原则存在根本冲突[10][11] - 业内人士指出，RWA在中国发展需满足监管沙盒内运行、基于联盟链等条件，标的物可能限于基础设施资产[11] 酒店行业资产流动性现状 - 2025年亚太区酒店投资额预计达119亿美元，日本、澳大利亚、中国等为核心市场，香港前三季度酒店投资额同比飙升106%至4.566亿美元[12] - 中国内地酒店资产流动性承压，2025年9月90家酒店拍卖仅11家成交，10月45家拍卖零成交，反映行业处于"出清期"[13] - 行业进入"再成长期"，新技术与模式驱动洗牌，积极拥抱变革的企业有望成为新龙头[13]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券 强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 报告各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.39%，收于1062.1点；中证REITs(收盘)指数上涨0.28%，收于848.4点 沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.73%，中证REITs(收盘)指数涨幅为7.45% 恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场整体温和上涨，保障房、消费基础设施板块REITs表现较优，交通基础设施、生态环保板块REITs回调 已上市REITs总市值约1902.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 44支上涨、21支下跌，周均涨幅为0.66%，华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周保障房板块交易活跃度最高 已上市REITs本周日均成交量160.9万股，日均换手率0.7% 南方顺丰物流REIT、华泰江苏交控REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT日均换手率位列前三 [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.8%）、中金安徽交控REIT（9.1%） [17] - P/NAV位于0.7 - 1.7区间，位列前三的是华夏北京保障房REIT（1.7）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），较低的是华夏中国交建REIT（0.7） [17]