市场供需格局变化 - 全国住房总量超过6亿栋 可容纳30亿人口 远超当前14亿人口需求 [1] - 00后人口较90后减少4700万 00后至10后人口总数较80后至90后减少1.1亿 [1] - 城镇化率接近70% 新增购房需求显著减少 2026年全国小学生人数预计减少263万 [2] 房价与市场表现 - 深圳上海等一线城市房价普遍下滑约30% 深圳南山科技园次新房价格大幅下跌 [1] - 东北鹤岗阜新等地出现几万元一套房产 [1] - 全国百城二手房市场挂牌量突破300万套 市场从卖方市场转变为买方市场 [4] 政策与制度调整 - 保障房和商品房双轨制建立 未来五年计划推出600万套保障房 [2] - 北京等地保障房租金低于市场价30% 对商品房市场形成分流 [2] - 一线城市限购政策逐步放开 上海深圳已对非核心区域限购进行调整 [4] 销售模式与产品结构 - 现房销售占比从2020年10.5%大幅上升至2024年26.5% [2] - 期房销售模式逐步退出历史舞台 购房者面临烂尾楼风险大幅降低 [2] - 大中城市旧改工作全面提速 上海深圳等一线城市中心区老旧小区纳入拆迁范围 [4] 金融与成本因素 - 房贷利率持续下行并跌破3% 未来仍有进一步下降空间 [4] - 购房成本持续降低 租金回报率超过3.5%的优质房产表现坚挺 [4][6] 购房者行为变化 - 90后购房意愿明显降低 宁愿租房十年也不愿接手高价房 [4] - 购房心态发生根本转变 重新审视购房必要性 [4] - 养老群体青睐经过改造的老小区 核心区域优质房产受关注 [6] 未来投资机会 - 核心区域优质房产如一线城市地铁口次新房 租金回报率超过3.5% [6] - 配置好的智能系统完善的新房和次新房 可能成为抗跌硬通货 [6] - 经过改造的老小区位于城市核心地段 周边配套设施齐全 [6]