宏观经济背景 - 上半年GDP同比增长5.3%，达到66.05万亿元，其中一季度增长5.4%，二季度增长5.2% [6][12] - 货物贸易进出口总值同比增长2.9%至21.79万亿元，其中出口增长7.2%至13万亿元，进口下降2.7%至8.27万亿元 [7] - 社会消费品零售总额同比增长5.0%至24.55万亿元，其中“以旧换新”政策效果显著，带动超过6600万名消费者购买家电超1.09亿台，超6900万名消费者购买数码产品超7400万件 [8] 政策基调与方向 - 政策已前置发力，基调为“不可能再大起，也不接受大落”，强刺激预期减弱 [1][2][11][16] - 政策重心转移至“反内卷”（供给侧改革2.0）和高端制造业，如新能源汽车、光伏、锂电池及人工智能领域 [12][13] - 中美经贸关系提供稳定期，双方将关税休战协议延长90天 [12] 房地产行业现状 - 全国房地产开发投资同比下降11.2%至4.67万亿元，降幅扩大 [9] - 新建商品房销售面积同比下降3.5%至4.59亿平方米，销售额同比下降5.5%至4.42万亿元 [10] - 行业定位为“稳住楼市”，目标是“止跌回稳”，鼓励性政策如公积金、限售松绑等将持续，但大水漫灌式刺激不会出现 [15][16] 房地产未来重点 - 城市更新成为重点方向，强调“拆改结合”，央企开发商被要求积极参与城中村和危旧房改造 [17][18] - “好房子”成为新发展方向，标准包括安全、舒适、绿色、智慧，住宅层高不应低于3米等新规将推行 [20][21] - 构建“双轨制”（商品房与保障房）与“租购并举”的新模式，《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 [22][23][24]

中国房地产市场五大巨变 核心观点 - 2024年中国房地产市场将经历五大结构性变革 包括拆迁潮 保障房建设提速 预售制改革 一线城市房价下行 救市政策加码 [1][3][5][7][8] 详细分析 房价走势 - 百城二手住宅均价连续22个月环比下跌至15173元/平方米 99个城市环比下跌仅三亚微涨 [1] - 一线城市核心区域房价显著回调 上海市中心房价较2021年峰值下跌30-40%至6-7万元/平米 [5] 政策导向 - 国务院规划未来五年建设600万套保障房 保障房廉租房占比将提升至60% 商品房占比压缩至40% [3] - 多地放松限购限售政策 2024年或进一步放宽一线城市限购 房贷利率可能降至4%以下 [7] 行业结构变革 - 新一轮拆迁潮聚焦城中村和预制板房 区别于2013-2019年棚改政策 更强调城市更新而非个体暴富 [1] - 预售制逐步改革 政府将提高现房销售比例 同时放开房企融资渠道为取消预售制创造条件 [3] 市场供需关系 - 保障房价格将显著低于周边商品房 大幅降低低收入家庭购房成本 [3] - 高房价 居民收入下降 就业压力及理性购房心态共同推动房价与收入水平挂钩 [5]