限购政策历史演变 - 北京于2010年4月推出全国首个住房限购政策 规定同一购房家庭只能新购买一套商品住房[4][6] - 2011年"新国八条"出台后全国限购强度达最高值 有效遏制房价过快上涨 同年9月全国商品房销售金额出现同比负增长[6] - 2014年6月呼和浩特率先调整限购 至年底一线城市外主要城市均出台优化手段 配合其他政策扭转行业下行[6] - 2016年房价大幅上涨后限购再度从严 2017-2021年为最严格时期 有效抑制市场投机炒作行为[7] - 2022年起郑州 衢州 秦皇岛等城市开始放松或取消限购 2023年进入全面宽松期 南京 郑州 沈阳等重点城市全面取消限购[7] 当前政策环境 - 2024年8月京沪出现重大政策转向 北京五环外 上海外环外不再限购 符合条件家庭可无限套数购房[1][10] - 北京要求非京籍连续缴纳社保或个税满2年 上海要求非沪籍连续缴纳社保或个税满1年[10] - 经过本轮调整 全国仅北京 上海 深圳及海南部分城市仍部分执行限购[1][9] - 当前限购政策环境处于历史最宽松时期 核心城市密集放松乃至全面退出限购[2][7] 政策效果与影响 - 限购政策在特定时期直接抑制投资投机购房需求 稳定市场价格预期[1][8] - 但严格执行也抑制了部分合理购房需求 过度依赖可能导致市场供需信号扭曲[1][8] - 政策调控思路从"短期行政干预"向"长效市场机制"转变 目标从"控房价"转向"稳预期"[8] - 调控方式从"一刀切"转向"精准滴灌" 基于人口流动和库存分化进行精准判断[8] 未来政策走向 - 京沪深采取"核心区保留限购+外围区放松"渐进策略 核心区域限购或长期存在[11][12] - 未来可能进一步扩大放松范围 如调整社保年限要求或扩大不限购区域范围[2][12] - 政策需与降低首付比例 优化房贷利率 建立长效机制等措施协同推进[2][12] - 一线城市完全退出限购短期内不太现实 需在满足合理需求与防止炒作风险间寻求平衡[2][12]

限购政策历史演变 - 全国首个住房限购令于2010年4月由北京推出 标志着限购政策开始实施[1][3] - 2011年新国八条出台后全国限购强度达最高值 有效遏制房价过快上涨 2011年9月全国商品房月度销售金额出现同比负增长[4] - 2014年6月呼和浩特率先调整限购 至2014年底一线城市外主要城市均出台优化限购手段[4] - 2016年限购政策再度从严执行 2017-2021年进入最严格时期 有效减少市场投资投机行为[4] - 2022年起郑州/衢州/秦皇岛等城市开始放松或取消限购 2023年进入全面宽松期 南京/郑州/沈阳等重点城市全面取消限购[4] 当前限购政策现状 - 截至2024年8月 仅北京/上海/广州/深圳/天津和海南部分地区仍部分执行限购[7] - 2024年8月北京取消五环外限购 京籍家庭和连续缴纳社保满2年非京籍家庭购买五环外住房不限套数[8] - 2024年8月上海取消外环外限购 本市户籍家庭和连续缴纳社保满1年非户籍家庭购买外环外住房不限套数[8] - 一线城市采取核心区保留限购+外围区放松的渐进策略 北京引导人口疏解至昌平科学城 上海推动五大新城建设[9] 政策效果与影响 - 限购政策直接抑制投资投机购房需求 稳定市场价格预期 但同时也抑制部分合理购房需求[1][4] - 政策调控思路从短期行政干预转向长效市场机制 从控房价转向稳预期 从一刀切转向精准滴灌[5][6] - 不同城市政策效果差异显著 需配合土地供应/财税改革等综合措施配套[6] - 北京上海设置社保门槛考虑职住平衡需求 避免政策过度宽松引发市场虹吸效应[8] 未来政策趋势 - 深圳跟进优化限购政策的概率增强 有助于促进市场止跌回稳[9] - 京沪深核心区限购或长期存在 未来可能进一步扩大政策放松范围但不会全面退出[10][11] - 政策调整需满足市场供需平衡/长效机制建立/金融风险可控等前提条件[10] - 未来可能通过缩短社保缴纳门槛/降低首付比例/优化房贷利率等方式进行政策创新[2][11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 财政贴息政策落地，年内设备更新资金下达完毕，专项债可用于PPP建设成本，“准财政”工具有望推出，货币政策防资金空转有定力，关注有效信贷需求挖掘，金融监管有新举措，房地产政策巩固市场止跌回稳态势，中美关税再延90天，美暂无对中国购买俄油加征关税计划 [1][2][3][4][5][6] 根据相关目录分别进行总结 宏观基调 - 个人消费贷和服务业经营贷财政贴息政策落地，年贴息比例为1个百分点，到期后将开展效果评估，研究视情延长政策期限或扩大支持范围 [11][14][15] - 国常会强调培育壮大服务消费，加力扩大有效投资，巩固拓展经济回升向好势头 [12][15] - 年内1880亿元超长期特别国债支持设备更新投资补助资金下达完毕，支持约8400个项目，带动总投资超1万亿元 [13][15] 财政政策 - 专项债可用于PPP存量项目建设成本中的政府支出，约七成PPP存量项目已进入运营期 [16][19] - 5000亿“准财政”工具有望推出，或重点支持新兴产业、基础设施等领域 [17] - 增值税法实施条例向社会公开征求意见，对出口货物、跨境销售服务和无形资产有关范围及涉及多税率、征收率情形的适用规则作明确和细化解释 [18][19] 货币政策 - 8月央行买断式逆回购净投放3000亿，体现呵护态度 [20][22] - 央行“落实落细”总定调延续，防资金空转仍有定力，政策利率降息概率或偏低 [20][21][22] - 看淡单月信贷增量波动，金融机构需挖掘有效信贷需求，适应经济结构转型升级 [21][22] 金融监管 - 银行方面，监管整治“内卷式”竞争，居民存款搬家资金加速入市，商业银行并购贷款管理办法征求意见稿出台，多家中小银行下调存款利率 [22][23][28] - 保险方面，个人养老金新增三种领取情形，自9月1日起实施 [24][28] - 债券融资监管方面，交易商协会对募集资金违规相关机构启动自律调查 [25][28] 房地产政策 - 政策基调是完善房地产金融基础性制度，巩固房地产市场止跌回稳态势 [29][32] - 住房需求方面，北京市取消五环外商品房限购 [29][32] - 住房供给方面，海南省出台地产调控政策，收购存量商品房用作保障性租赁住房可适当放宽收购面积标准 [30][31][32] 关税政策 - 中美关税截止日再延90天，继续暂停实施24%的对美加征关税税率，保留10%的对美加征关税税率 [33][34] - 特朗普称暂时不会考虑因中国购买俄罗斯石油加征关税，但可能两三周后再考虑 [33][34]