2025年上半年房企财务状况 - 50家典型房企毛利率修复至10.87%，但净利润整体亏损902亿元[6] - 期内房企确认存货跌价损失高达494亿元[6] - 行业现金持有量为11867亿元，较期初减少9.49%，现金短债比继续下滑[7] 房企运营与战略转型 - 头部房企如华润、华发加速布局社群运营并设立集团IP[9] - 越秀地产通过场景化深耕社群运营，将客户思维升维为企业竞争力[11] - 行业关注从空间到生活的转型，为存量时代提供实践样本[11] 土地市场动态 - 第38周重点城市土地成交建筑面积699万平方米，环比大增261%[15] - 同期土地供应建筑面积367万平方米，环比下降25%[15] - 厦门4宗宅地以81.25亿元总价成交，均由本地国企底价竞得[12] 代建行业发展 - 城市更新催生代建需求，企业需理解政策、整合资源以把握机遇[10] - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布[16] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0，旭辉建管中标成都国资代建项目[16] 政策与行业标准更新 - 自然资源部通过《城市存量空间盘活优化规划指南》，为存量用地优化提供支撑[14] - 外汇局便利境外个人购房结汇支付，上海落地免征房产税细则[14] 海外市场机遇 - 2025年阿联酋住宅市场处于政策红利、经济转型与人口流入的黄金周期[18] - 迪拜与阿布扎比双核驱动，核心区与新兴板块呈现差异化投资机会[18] - 克而瑞举办“2025中东不动产投资高峰论坛”，探讨中国企业以伙伴思维深化合作[19][20] 产品与社区场景创新 - 未来住宅会所设计将注重与业主适配性，通过功能创新与内容运营触动业主[22] - 亲子成长类功能日益成为会所核心，教育赋能居住的理念持续深化[23]

存货总量趋势 - 2025年上半年典型房企存货账面价值总计8.14万亿元，较2024年末的8.53万亿元下降4.6% [1] - 存货规模自2022年以来已连续四年呈现负增长趋势，但2025年上半年4.6%的降幅相比2024年上半年5.1%的降幅略有减缓 [1] 不同梯队存货表现 - TOP31-50及TOP51-100房企存货降幅最大，较年初下滑超7%，而TOP10房企降幅最小，为2.3% [3] - 从企业性质看，央企存货总量基本与去年持平，降幅小于1%，其中中国金茂、招商蛇口、华润置地存货总量较期初有所上涨 [3] - 中国金茂2025年上半年新增土地16幅，全部位于一二线城市，新增土储计容总建面145万平方米，项目总土地款492亿元，拿地销售金额比达0.92 [3] 存货结构分析 - 开发中存货总计4.61万亿元，较期初的4.95万亿元下降7.0%，降幅与去年同期的7.3%基本相当 [5] - 已竣工存货1.77万亿元，较年初下降3.4%，优于2024年同期增长2.6%的状况 [9] - 已竣工存货占比达到26.9%，较年初提升0.5个百分点，为近五年最高值，但当期增幅0.5个百分点低于去年同期的1.2个百分点 [11][13] 存货减值状况 - 2025年上半年末样本房企存货跌价准备余额1598亿元，较年初下降0.8% [15] - 存货跌价比为4.67%，较年初增长0.25个百分点，高于去年同期0.05个百分点的增幅 [15] - 民营房企存货跌价比最高，为13.12%，较期初增长1.29个百分点；央企存货跌价比最低，为2.71% [19][21] 资产结构与运营效率 - 2025年上半年末存货占总资产比重为47.7%，较2024年末下降0.5个百分点，延续2023年以来的下行趋势 [23] - 加权平均存货周转率为0.28次/年，较去年同期的0.25次/年加快0.03次/年 [25] - 存货占总资产比重由2022年的52.2%降至2025年上半年的47.7% [25] 存货管理策略 - 行业共识是“轻装上阵”，通过减少投资、加速去化来优化库存结构 [23] - 库存端通过老盘新作、计提让利等方式积极去化，投资端则聚焦核心城市核心地块，采用高周转策略快速回笼资金 [27] - 例如中国金茂提出“06101224”策略，即项目6个月开盘，10个月股东现金流回正，12个月经营现金流回正，24个月利润做收 [27]

行业趋势分析 - 房地产行业在政策引导下杠杆和风险水平得到控制，但市场信心和消费者购买能力仍需时间恢复，2024年房企库存问题依然存在，总量下滑但结构矛盾凸显 [3] - 50家典型房企存货账面价值从2023年末的9.4万亿元降至2024年的7.98万亿元，降幅扩大至15%，连续三年负增长 [5] - 各梯队房企存货总量同比降幅均扩大，TOP51-100房企降幅最大达22.3%，TOP10房企降幅最小为12.4%，央国企存货降幅相对较小，民营和混合所有制房企降幅较大 [7] 存货结构变化 - 已竣工存货占比从年初的21.42%升至26.99%，创近五年新高，主要因房企投资拿地减少（百强房企拿地销售比降至0.17）和市场低迷导致去化速度下降 [10] - 88%典型房企现房存货占比增长，14家房企增幅超10个百分点，现房库存成为挤占流动性的重要因素 [10][12] - 现房存货规模达2.15万亿元，较年初增长7%，增速较2023年同期的17%下降10个百分点，其中国企增幅最高达22.7%，民营房企现房库存规模首次出现负增长（-0.4%） [14][16] 存货减值与周转 - 50家典型房企中19家A股房企存货跌价准备余额1610.8亿元，较年初增长26%，存货跌价比从年初的2.93%升至4.42% [21][22] - 民营房企存货跌价比达11.84%，较年初增长4.48个百分点，远高于央企（2.74%）和国企/混合所有制房企（约4%） [25] - 存货占总资产比重从2022年51.9%降至47.5%，加权平均存货周转率略下滑至0.35次/年，已竣工存货占比高企加剧资产流动性风险 [26][28] 房企应对策略 - 房企聚焦高质量投资以保证项目去化，避免竣工项目堆积，同时通过现房节折扣让利和库存盘点排布加速去化 [27] - 行业共识为去库存、降库存以回流资金，需平衡存货减值计提与利润侵蚀风险，民营房企通过折价出售现房和项目股权加速资金回收 [16][21]