百城新建住宅价格 - 4月百城新建住宅均价为16764元/平方米 环比结构性上涨0.14% 同比上涨2.50% [1] - 一线城市新房价格环比上涨0.37% 其中上海环比上涨0.61%居百城第二位 杭州环比上涨0.95%居百城首位 [1] - 二线城市新房价格环比上涨0.10% 三四线城市环比下跌0.11% [1] 百城二手住宅价格 - 4月百城二手住宅均价为13892元/平方米 环比下跌0.69% 同比下跌7.23% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.36% 上海跌幅收窄至0.32% [2] - 二线城市环比下跌0.77% 三四线城市环比下跌0.73% 其中12个城市跌幅超1% [2] 政策与市场趋势 - 高层会议强调持续巩固房地产市场稳定态势 预计未来将出台更多楼市利好政策 [2] - 城市更新将成为重要引擎 城中村和危旧房改造有望提速 更多城市或降低购房门槛和加大补贴力度 [2] - 存量商品房收购政策支持力度有望加大 加快存量盘活 并加大"白名单"措施落实 [2] - 5月核心城市市场有望保持修复 但分化格局仍将延续 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][52] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][52] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][52] - 行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的是头部国央企等，品质房企更受益 [4][52] - 看好一线+2/3二线+极少量三线城市 [4][52] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块以政策为核心主导 [4][52] 根据相关目录分别进行总结 地产收储作为宏观调控工具首次写入政治局会议通稿 - 4月25日政治局会议要求实施积极宏观政策，适时降准降息，地产政策保持定力，“商品房收购政策”首次写入通稿，政府收储重要性提升 [1][10] - 会议在需求端强调加力实施城市更新行动，预计在住建部新增100万套基础上扩大规模；供给端提出优化存量商品房收购政策，预计后续优化，加速推进专项债支持收地，加大高品质住房供给利好品质房企 [1][2][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -1.3%，落后沪深300指数1.69个百分点，在31个申万一级行业排名第30名 [2][13] - 本周上涨个股62支较上周减少28支，下跌股数47支；重点48家A/H房企中上涨15支较上周减少18支 [13] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积168.0万平方米，环比提升11.5%，同比下降18.3%；一线城市成交面积46.9万方，环比 +6.4%，同比 -26.0%；二线城市83.4万方，环比 +17.6%，同比 -13.3%；三线城市37.8万方，环比 +5.6%，同比 -18.2% [3][23] - 4月累计新房成交面积，样本30城557.0万方，同比 -9.2%；一线城市156.5万方，同比 -6.4%；二线城市273.3万方，同比 -10.5%；三线城市127.2万方，同比 -9.7% [27] - 今年累计17周新房成交面积同比，样本30城3254.4万方，同比7.4%；一线城市825.5万方，同比15.7%；二线城市1560.3万方，同比2.1%；三线城市868.6万方，同比10.4% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长0.4%，同比增长22.6%；一线城市95.1万方，环比 -3.6%；二线城市118.0万方，环比 +3.3%；三线城市31.6万方，环比 +2.3% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积3541.8万方，同比增长35.7%；一线城市1465.8万方，同比 +46.0%；二线城市1656.1万方，同比 +32.7%；三线城市419.9万方，同比 +17.4% [32] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.21 - 4.27）共发行房企信用债19只，环比增加8只；发行规模167.68亿元，环比增加74.17亿元，总偿还量224.93亿元，环比增加45.85亿元，净融资额为 -57.25亿元，环比增加28.32亿元 [44] - 主体评级以AAA（88.7%）为主；债券类型以一般中期票据、私募债（39.5%、33.7%）为主；债券期限以3 - 5年（48.3%）为主 [44] - 本周发行利率有所下降，如25北辰F2 2年期公司债利率较之前同类型同期限可比债券利率下降60bp [46] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 4月政治局会议要求实施积极宏观政策，降准降息支持实体经济，防范化解风险，推进城市更新，巩固房地产市场稳定态势，完善政策工具箱 [50] 地方性政策及消息 - 河南郑州拟调整公积金贷款年龄上限 [51] - 广东强调推动房地产市场止跌回稳，加强“好房子”建设，推进城市更新和城中村改造 [51] - 福建厦门优化住宅房屋征收房票补偿安置政策 [51] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [4][52]