上海商务楼宇大规模区域更新计划启动 - 全球商办市场进入周期性调整阶段 上海迎来写字楼更新窗口期 在全市范围划定40个商务单元 首批启动10个试点单元 首次对商务楼宇进行大规模区域整体更新 [1] - 首批10个试点单元包括小陆家嘴 虹桥商务区 苏河湾 大宁 大柏树 虹桥开发区 五角场 真如 漕河泾和世博园区 目前虹桥商务区核心单元方案已批复落地 世博园区 小陆家嘴 大宁方案基本稳定 [1] - 更新视角从单体建筑转向区域整体 强调无需“一刀切”追求高端化 过去已有成功案例 如黄浦亚洲大厦转型为驻演小剧场 浦东城建大厦部分改造成城市书房 [1] 更新模式与核心变化：从“单体”到“抱团式”区域升级 - 更新范围以“平方公里”为单位 旨在重塑街区活力以反哺楼宇价值 除了写字楼本身 还要激活所覆盖的公共区域 [2] - 上海是全球最大商务楼宇市场之一 截至2024年底已成为亚洲拥有LEED绿色认证写字楼最多的城市 [2] - 规划逻辑已通过前滩实践验证 前滩写字楼入驻率保持在90%以上 成功原因在于对片区进行整体规划 使写字楼成为承载区域复合功能的节点 [5] 各重点商务单元更新方案与目标 - **苏河湾单元**：面积1.2平方公里 涵盖大悦城 万象天地等 区域内28处商务楼宇 甲级写字楼占比不足15% 其余为乙 丙级且部分楼龄超20年 产权分散导致更新意愿不足 [2] 更新愿景为“十里苏河金湾 数字国潮水岸” 围绕“一河 一心 一环 两片”展开 目标是加快总部经济集聚 打造世界级滨水活力街区 [3] - **漕河泾单元**：面积6.4平方公里 地跨徐汇和闵行 是上海企业创新浓度最高地区之一 区域内商务楼宇28处 其中一半为甲级写字楼 另有91处产业类楼宇 [3] 更新以打造“上海硅谷”为目标 重点投入公共空间营造 如建设慢行系统 提升道路步行体验 打开围墙释放绿地 连接区域水系 [3] - **小陆家嘴单元**：将采用片区整体提升思路 对标东京虎之门等国际CBD 构建与外滩 北外滩互动的世界级滨水岸线 打造全天候立体慢行系统 串联“三件套”楼宇 中心绿地 滨江及轨交站点 [4] 更新目标是通过标杆效应辐射周边 提升片区楼宇国际辨识度与综合竞争力 [4] - **大柏树单元**：更新范围2.2平方公里 历史上为工贸市场聚集地 楼宇老旧 产权散卖 周边交通复杂 [7] 更新愿景是成为“生命力硅巷 青和力街区” 将打造低成本的“临校空间”培育创新集群 允许老旧楼宇进行功能业态转换 发挥其靠近高校及大院大所的优势发展孵化器 [7] 差异化发展策略与产业梯度生态 - 试点单元类型多样 包括老牌产业区 高端商务区及市场“边缘”板块 各单元需明确自身定位走差异化发展道路 无需处处都造甲级以上写字楼 [6] - 上海经济发展需要为大量在乙级 丙级楼宇里的中小企业创造适宜空间 形成梯度分布的多中心格局 [7] - 商务楼宇格局重塑需要多元市场力量与合理产业梯度互动共生 例如漕河泾布局孵化器 成功企业迁至徐汇核心区 张江与陆家嘴 前滩联动 陆家嘴金融机构在张江设点扶持小微企业 [8] 五角场与杨浦滨江也将形成联动 [8]