报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][75] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年 [3][75] - 地产作为早周期指标有指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3][75] - 行业竞争格局改善，头部国央企等品质房企未来更受益 [3][75] - 看好“一线 + 2/3 二线 + 极少量三线城市”，该城市组合销售前期反弹表现更好 [3][75] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [3][75] 根据相关目录分别进行总结 一、1 - 4月房地产开发投资额累计同比 - 10.3% - 1 - 4月全国房地产开发投资额27730亿元，同比降10.3%，降幅扩大，4月单月同比 - 11.5% [1][11] - 1 - 4月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额同比分别为 - 9.6%、 - 16.7%和 - 8.3% [1][20] - 1 - 4月东部、中部、西部、东北地区累计开发投资额同比分别为 - 11.7%、 - 9.6%、 - 4.8%和 - 21.8% [24] - 1 - 4月新开工面积同比 - 23.8%，竣工面积同比 - 16.9%，施工面积同比 - 9.7% [1][26][30] 二、1 - 4月销售金额累计同比 - 3.2%，销售面积累计同比 - 2.8% - 1 - 4月全国商品房销售金额27035亿元，同比降3.2%，销售面积28262万方，同比降2.8% [2] - 1 - 4月住宅销售金额、面积累计同比分别 - 1.9%、 - 2.1%，销售面积同比收窄因非住业态降幅收窄 [2] - 1 - 4月各地区销售同比维持负增，销售均价9566元/平，累计同比 - 0.3%，待售面积同比 + 4.8% [50][52][55] 三、1 - 4月房企到位资金累计同比 - 4.1% - 1 - 4月房企到位资金累计值32596亿元，同比降4.1%，国内贷款累计同比转正，个人按揭贷款等是拖累项 [2][57] 四、投资建议 - 关注基本面alpha公司，如H股的绿城中国等，A股的滨江集团等 [3][75] - 关注地方国企/城投/化债相关股票，如城投控股等 [3][75] - 关注中介贝壳、边际催化金地集团、跟涨物业股如华润万象生活等 [3][75]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业投资评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 2025年1 - 5月百强房企全口径销售金额累计同比降8.4%，随着前期房地产政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市逐步“止跌回稳”，投资建议关注稳健龙头房企、商业地产资源丰富房企和物业服务企业三条主线 [1][4][61] 各部分总结 百强房企1 - 5月全口径销售金额累计同比 - 8.4% TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 - 2025年5月，TOP10房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [8] - 2025年5月，TOP20房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [16] - 2025年5月，TOP50房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [25] - 2025年5月，TOP100房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [33] TOP50房企全口径销售金额明细情况 - 2025年5月，TOP50中46家房企全口径销售金额同比平均值+37.5%，中位数 - 9.0%；1 - 5月平均值+11.3%，中位数+0.2%，并给出不同同比区间公司数量及占比 [40] 房地产行业销售权益和操盘情况 - 2025年1 - 5月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例同比有变动，环比有变动；操盘比例同比有变化，环比有变化 [44] 房地产行业销售集中度情况 - 2025年1 - 4月，TOP10/20/50/100房企销售金额（权益口径）集中度同比下降，较1 - 3月累计提升 [47] 20家主流重点房企的销售变化情况 - 2025年5月，20家主流房企全口径销售金额单月同比为正的有7家，表现较好的有中建壹品、融创中国、中国金茂等 [52] - 给出20家主流房企2025年5月和1 - 5月全口径及权益销售金额、同比数据 [54][59] 投资建议 - 回顾2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度提升 [61] - 展望2025年，关注三条投资主线：一是稳健龙头房企，推荐中国海外发展等，建议关注越秀地产；二是商业地产资源丰富房企，推荐华润置地，建议关注新城控股；三是物业服务企业，推荐招商积余等，建议关注保利物业等 [61][62]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][53] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超2008、2014年且尚在途中 [3][53] - 地产作为早周期指标有指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3][53] - 行业竞争格局改善逻辑适用，头部国央企等品质房企未来更受益 [3][53] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合销售前期反弹表现更好 [3][53] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [3][53] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动0.9%，领先沪深300指数2.03个百分点，在31个申万一级行业排第11名 [1][10] - 本周上涨个股76支，较上周增37支，下跌股数31支 [10] - 本周房地产股涨幅前五为万方发展等，跌幅前五为*ST坊展等 [10] - 本周重点48家A/H房企中24支上涨，较上周增20支，涨幅前五为旭辉控股集团等，跌幅前五为时代中国控股等 [10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积241.0万平方米，环比升11.2%，同比降11.9% [1][21] - 样本一线城市新房成交面积68.5万方，环比+23.7%，同比+16.9%；二线城市108.3万方，环比+13.7%，同比-23.9%；三线城市64.1万方，环比-2.9%，同比-11.9% [1][21] - 5月样本30城累计新房成交面积824.7万方，同比0.3%；一线城市233.7万方，同比25.0%；二线城市370.1万方，同比-15.3%；三线城市220.9万方，同比11.2% [26] - 今年累计22周样本30城新房成交面积4273.9万方，同比5.5%；一线城市1118.0万方，同比16.8%；二线城市2019.5万方，同比-1.9%；三线城市1136.4万方，同比9.6% [26] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计218.2万方，环比降6.8%，同比增8.9% [1][30] - 样本一线城市本周二手房成交面积96.7万方，环比+3.9%；二线城市93.9万方，环比-15.6%；三线城市27.6万方，环比-7.5% [1][30] - 年初至今累计二手房成交面积4568.0万方，同比增30.0%；一线城市1887.9万方，同比+38.8%；二线城市2129.1万方，同比+26.8%；三线城市551.0万方，同比+15.9% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.26 - 6.1）发行房企信用债5只，环比增2只；发行规模53.10亿元，环比增15.11亿元，总偿还量91.45亿元，环比减5.3亿元，净融资额-38.35亿元，环比增20.41亿元 [2] - 本周房企债券发行主体评级以AAA（83.1%）为主，债券类型以一般中期票据（81.0%）为主，期限以1 - 3年（81.0%）为主 [2] - 本周发行利率下降，如25上海城开MTN001 3年期中期票据利率较之前同类型同期限可比债券降46bp [49] 本周政策回顾 - 上海住房公积金管委会印发通知，7月1日起住宅老旧电梯更新项目居民可提取公积金支付个人分摊费用 [52] - 深圳住建局发布征求意见稿，配售型保障性住房实施封闭管理，购房人退出可申请封闭流转，回购有折旧规定 [52] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司如H股的绿城中国等、地方国企/城投/化债如城投控股等、中介贝壳、边际催化金地集团、物业如华润万象生活等 [3][53]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][53] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超2008、2014年且尚在途中 [3][53] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3][53] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企未来更受益 [3][53] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [3][53] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3][53] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先沪深300指数2.03个百分点，在31个申万一级行业排名第11名 [1][10] - 本周上涨个股共76支，较上周增长37支，下跌股数为31支 [10] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为万方发展、荣丰控股、绵石投资、华远地产、中珠医疗，跌幅前五为*ST坊展、空港股份、大千生态、亚太实业、广汇物流 [10] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨24支，较上周增长20支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、禹洲集团、富力地产、滨江集团、龙光地产，跌幅前五为时代中国控股、远洋集团、建业地产、融信中国、华夏幸福 [10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积为241.0万平方米，环比提升11.2%，同比下降11.9% [1][21] - 样本一线城市新房成交面积为68.5万方，环比+23.7%，同比+16.9%；样本二线城市为108.3万方，环比+13.7%，同比-23.9%；样本三线城市为64.1万方，环比-2.9%，同比-11.9% [1][21] - 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计824.7万方，同比0.3%；一线城市为233.7万方，同比25.0%；二线城市为370.1万方，同比-15.3%；三线城市为220.9万方，同比11.2% [26] - 今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计4273.9万方，同比5.5%；一线城市为1118.0万方，同比16.8%；二线城市为2019.5万方，同比-1.9%；三线城市为1136.4万方，同比9.6% [26] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计218.2万方，环比下降6.8%，同比增长8.9% [1][30] - 样本一线城市本周二手房成交面积为96.7万方，环比+3.9%；样本二线城市为93.9万方，环比-15.6%；样本三线城市为27.6万方，环比-7.5% [1][30] - 年初至今累计二手房成交面积为4568.0万方，同比增长30.0%；样本一线城市累计二手房成交面积为1887.9万方，同比+38.8%；样本二线城市为2129.1万方，同比+26.8%；样本三线城市为551.0万方，同比+15.9% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.26 - 6.1）共发行房企信用债5只，环比增加2只；发行规模共计53.10亿元，环比增加15.11亿元，总偿还量91.45亿元，环比减少5.3亿元，净融资额为-38.35亿元，环比增加20.41亿元 [2] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（83.1%）为主要构成，债券类型以一般中期票据（81.0%）为主要构成，债券期限以1 - 3年（81.0%）的债券为主 [2] - 本周发行利率有所下降，如25上海城开MTN001 3年期中期票据（-46bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降 [49] 本周政策回顾 - 上海住房公积金管委会印发《关于上海市住房公积金支持老旧电梯更新有关政策的通知》，7月1日起施行，居民可提取公积金支付电梯更新个人分摊费用 [52] - 深圳住建局发布《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》，配售型保障房实施严格封闭管理 [52] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [3][53] - 基本面alpha公司包括H股的绿城中国、建发国际集团等，A股的滨江集团、招商蛇口等 [3][53] - 地方国企/城投/化债包括城投控股、城建发展、信达地产 [3][53] - 中介为贝壳 [3][53] - 边际催化为金地集团 [3][53] - 物业跟涨包括华润万象生活、保利物业等 [3][53]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][7][33] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年 [4] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优，品质房企更受益 [4] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合销售前期反弹表现更好 [4] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4] 根据相关目录分别进行总结 4月市场小阳春后明显降温，5月销售金额环比微增 - 4月市场小阳春后降温，5月因五一假期及城市新增供应量下降，市场不温不火，百强房企销售金额较4月微增 [1][12] - 1 - 5月TOP100房企操盘口径销售金额13137.1亿元，同比降7.0%，较上月累计同比降0.2pct；权益口径销售金额10346.4亿元，同比降6.6%，较上月累计同比降1.0pct [1][12] - 5月单月TOP100房企操盘口径销售金额2955.5亿元，同比降7.8%，环比增3.8%；权益口径销售金额2316.7亿元，同比降10.0%，环比增2.4% [1][12] - 1 - 5月TOP31 - 50和TOP21 - 30房企累计操盘销售额同比正增，其余梯队负增；TOP31 - 50房企操盘口径销售金额增幅最大，为4.8%；TOP21 - 30房企权益口径销售金额唯一增长，为1.7% [2][16] - 对比2025年1 - 5月与去年同期，操盘口径销售30强门槛增幅最大，为5.3%；10强门槛同比降0.7%，20强门槛同比降1.6%，50强门槛同比增3.0%，100强门槛同比持平 [2][27] 企业与城市走势基本一致，TOP40房企中20家累计同比正增 - 单月销售额同比，重点房企中绿城、中海、滨江正增，其余多数下降，企业层面无超预期表现，与城市走势一致 [3][29] - 5月单月操盘口径销售金额保利发展最高，为262.0亿元；单月同比增速TOP40房企有17家正增，中建壹品最佳，为602.1%；单月环比增速TOP40房企有26家正增，融创中国最佳，为360.4% [29] - 1 - 5月累计操盘口径销售金额保利发展最高，为1068.1亿元；累计同比增速TOP40房企有20家正增，能建城发最佳，为201.7% [3][30] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注三类房地产相关股票 [4][33] - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等 [4][33] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][33] - 中介：贝壳；边际催化：金地集团；物业跟涨：华润万象生活、保利物业等 [4][33]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][7][33] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年 [4][33] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异，品质房企未来更受益 [4][33] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][33] - 供给侧政策有新变化，收储、妥善处置闲置土地等政策是观察落地重要方向，一二线更受益 [4][33] 各部分总结 4月市场小阳春后明显降温，5月销售金额环比微增 - 4月市场小阳春后明显降温，5月因五一假期及城市新增供应量下降，市场不温不火，百强房企销售金额较4月微增 [1][12] - 1 - 5月TOP100房企操盘口径销售金额13137.1亿元，同比降低7.0%，较上月累计同比降低0.2pct；权益口径销售金额10346.4亿元，同比降低6.6%，较上月累计同比降低1.0pct [1][12] - 5月单月TOP100房企操盘口径销售金额2955.5亿元，同比降低7.8%，环比增长3.8%；权益口径销售金额2316.7亿元，同比降低10.0%，环比增长2.4% [1][12] - 1 - 5月TOP31 - 50和TOP21 - 30两个梯队房企累计操盘销售额同比正增，其余梯队负增；TOP31 - 50房企操盘口径销售金额同比增长4.8%最大，TOP21 - 30房企权益口径销售金额同比增长1.7%唯一正增 [2][16] - 对比2025年1 - 5月与去年同期，操盘口径销售的30强门槛增幅最大，10强门槛同比下降0.7%，20强门槛同比下降1.6%，30强门槛同比增长5.3%，50强门槛同比增长3.0%，100强门槛同比持平 [2][27] 企业与城市走势基本一致，TOP40房企中20家累计同比正增 - 单月销售额同比，重点房企中绿城、中海、滨江同比正增，其余多数下降，企业层面无超预期表现，与城市走势基本一致 [3][29] - 5月单月操盘口径销售金额保利发展最高为262.0亿元；单月同比增速TOP40房企有17家正增长，中建壹品同比增长602.1%最佳；单月环比增速TOP40房企有26家正增长，融创中国环比增长360.4%最佳 [29] - 2025年1 - 5月累计操盘口径销售金额保利发展最高为1068.1亿元；累计操盘口径销售金额增速TOP40房企有20家正增长，能建城发同比增长201.7%最佳 [3][30] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][33] - 配置方向可选基本面alpha公司（H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展等）、中介（贝壳）、边际催化（金地集团）、物业（华润万象生活、保利物业等） [4][33]

谣言内容与传播 - 网络账号声称南京开放"以债换房"政策 允许用网络债务置换房子月供并实现零首付购房 [2] - 谣言发布者多为带有"房产""管家""代理"标签的账号 如"南京二手房零首付李经理""合肥瑶珺房地产代理有限公司"等 [3] - 谣言内容刻意模糊政策边界 将"债务置换"包装成"债务清零" 对背负网贷消费贷群体极具吸引力 [3] 官方回应与政策背景 - 南京市房产部门和人行江苏省分行联合查证 明确表示从未出台"以债换房"相关政策 [4] - "零首付""债务置换"等操作违反现行信贷政策 可能引发金融风险并破坏社会信用体系 [4] - 我国严格规范个人住房贷款管理 要求借款人具备稳定收入来源和还款能力 [4] 谣言背后的利益驱动 - 部分房产中介和自媒体账号为吸引关注获取流量 刻意编造传播不实信息 [5] - 发布账号通过"零首付""债务置换"噱头吸引资金紧张购房群体 进而推销代理房源或贷款产品 [5] - 此类行为扰乱房地产市场秩序 可能使购房者面临无法办理贷款房产无法过户等风险 [5] 信息核实与防范建议 - 官方渠道如南京市房产局人民银行南京分行官网及微信公众号为权威信息源 [6] - "南京网络辟谣"等官方平台可及时了解谣言动态和真相核查结果 [6] - "网债不用还"明显违背基本金融常识 任何债务置换都需债权人同意并通过合法金融机构操作 [6]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳”[4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，二是先发布局多元赛道等的房企[4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面同比 - 10.1%，4月供应建面当月同比 - 3.7%，成交建面当月同比 + 9.2%；1 - 4月供应建面累计同比 - 17.8% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面同比 + 1.5%，4月供应建面当月同比 - 24.9%，成交建面当月同比 + 8.4%；1 - 4月供应建面累计同比 - 20.0% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 + 4.8%，成交建面累计同比 - 19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 4.7%，成交建面累计同比 + 2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 32.7%，成交建面累计同比 + 3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价同比 + 20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比 + 5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比 + 23.1%；1 - 4月土地成交楼面均价累计同比 + 21.0% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 65.2%，4月单月同比 + 16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 20.4%，4月单月同比 + 31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 5.5%，4月单月同比 + 1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值同比 + 46.3%，4月单月同比 + 42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比 + 1.7%，4月单月同比 - 9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三的房企为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三的房企为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城宅地成交面积单月同比 - 12.8%，成交宅地101宗单月同比 + 7.4%，成交总价单月同比 + 24.1%，成交楼面均价单月同比 + 42.4%，整体溢价率单月同比 + 9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城宅地成交面积累计同比 + 7.9%，成交宅地400宗累计同比 + 26.2%，成交土地总价累计同比 + 38.6%，成交楼面均价累计同比 + 28.5%，整体溢价率同比 + 11.0pct；成交建面占百城住宅用地成交建面的比重为48.9% [97][102] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面累计同比-10.1%，4月供应建面当月同比-3.7%，成交建面当月同比+9.2% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面累计同比+1.5%，4月供应建面当月同比-24.9%，成交建面当月同比+8.4% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比+4.8%，成交建面累计同比-19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比-4.7%，成交建面累计同比+2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比-32.7%，成交建面累计同比+3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价累计同比+20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比+5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+23.1% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+65.2%，4月单月同比+16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+20.4%，4月单月同比+31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+5.5%，4月单月同比+1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值累计同比+46.3%，4月单月同比+42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比+1.7%，4月单月同比-9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城成交宅地101宗，单月同比+7.4%，成交总建面640万平，单月同比-12.8%，总价903亿元，单月同比+24.1%，楼面均价14,112元/平，单月同比+42.4%，整体溢价率12.9%，单月同比+9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城成交宅地400宗，累计同比+26.2%，成交总建面2,774万平，累计同比+7.9%，总价3,694亿元，累计同比+38.6%，楼面均价13,318元/平，累计同比+28.5%，整体溢价率17.2%，同比+11.0pct [97] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][50] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超2008、2014年且尚在途中 [4][50] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企未来更受益 [4][50] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][50] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][50] 根据相关目录分别进行总结 4月全国房价延续阴跌 - 4月70城新房房价环比-0.1%，同比-4.5%，一线、二线、三线城市环比分别+0.0%、+0.0%、-0.2%，新房价格环比上涨22城，环比下跌45城 [1][11] - 4月70城二手房房价环比-0.4%，跌幅较上月扩大，同比-6.8%，一线、二线、三线城市环比分别-0.2%、-0.4%、-0.4%，二手房价格环比上涨5城，环比下跌64城 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数1.29个百分点，在31个申万一级行业排名第23名 [1][14] - 本周上涨个股39支，较上周减少5支，下跌股数68支 [14] - 本周房地产股涨幅居前五的为*ST坊展、*ST匹凸、空港股份、大千生态、亚太实业，跌幅前五为华夏幸福、万泽股份、深圳华强、格力地产、莱茵体育 [14] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨4支，较上周减少9支，涨幅位居前四的为建业地产、绿景中国地产、旭辉控股集团、中梁控股，跌幅前五为华夏幸福、佳兆业、中国金茂、世茂集团、金地集团 [14] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积为215.1万平方米，环比提升9.5%，同比提升1.6%，样本一线城市新房成交面积为55.4万方，环比-7.8%，同比+20.5%；样本二线城市为93.7万方，环比+6.3%，同比-17.4%；样本三线城市为66.0万方，环比+36.6%，同比+26.3% [2][24] - 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计582.2万方，同比3.3%；一线城市为165.2万方，同比21.0%；二线城市为260.2万方，同比-12.7%；三线城市为156.8万方，同比21.4% [27] - 今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计4031.3万方，同比6.7%；一线城市为1049.4万方，同比16.8%；二线城市为1909.6万方，同比-0.3%；三线城市为1072.3万方，同比11.2% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计232.6万方，环比增长0.3%，同比增长17.7%，样本一线城市本周二手房成交面积为93.0万方，环比-3.9%；样本二线城市为109.7万方，环比3.1%；样本三线城市为29.9万方，环比4.3% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积为4348.3万方，同比增长31.2%，样本一线城市累计二手房成交面积为1791.2万方，同比+41.0%；样本二线城市为2033.7万方，同比+27.9%；样本三线城市为523.3万方，同比+15.6% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.19 - 5.25）共发行房企信用债3只，环比减少2只；发行规模共计37.99亿元，环比增加1.99亿元，总偿还量96.75亿元，环比增加67.78亿元，净融资额为-58.76亿元，环比减少65.79亿元 [3][44] - 本周房企债券发行以证监会主管ABS（86.8%）为主要构成，以5年以上（86.8%）的债券为主 [3][44] - 本周发行利率有所下降，25苏州高技MTN004 3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降-19bp [46] 本周政策回顾 - 中央层面，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部表示将继续深入推进城镇老旧小区改造工作，财政部加大资金投入并落实税费优惠政策，国家发展改革委将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法 [49] - 地方层面，四川成都改善住房消费，释放住房需求，控制新增房地产供应，实施住房用地出让“三色管理”，推进老旧小区、城中村改造，扩大住房公积金使用范围；上海扩大美丽家园综合修缮范围，推进老旧小区更新改造，扩大保障性租赁住房供给，支持居民住房需求，落实税收政策，扩大住房公积金适用范围；广东完善住房保障机制，健全县域房地产市场发展机制，鼓励采用多种形式支持进城农民购房，健全农房有机更新机制 [49] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [50] - 基本面alpha公司包括H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [50] - 地方国企/城投/化债包括城投控股、城建发展、信达地产 [50] - 中介为贝壳 [50] - 边际催化为金地集团 [50] - 物业跟涨包括华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [50]