房价走势分析 - 城镇化率已逼近70% 接近发展瓶颈 人口红利和棚改政策等历史驱动因素消退 [1][3] - 全国商品房销量同比下滑6% 但房贷余额创新高 显示购房者债务负担加重 [3] - 政策端"房住不炒"定调导致市场分化 一线城市限购加码 二三线城市降价促销 [3] 市场需求变化 - 年轻群体购房意愿下降 更倾向租房 乡村振兴和远程办公稀释城市吸引力 [3] - 2030年总人口或达峰值 人口流动呈现向二三线城市分散趋势 [5] - 住房需求本质矛盾凸显 从"投资品"属性向"生活刚需"属性转变 [1][5] 行业参与者困境 - 开发商面临拿地成本与收益平衡难题 部分转向长租公寓和共享办公等创新模式 [5] - 地方财政对土地收入依赖度高 导致政策"松紧博弈"的市场扭曲 [3] - 购房者陷入高杠杆陷阱 首付降低伴随月供增加 收入增速追不上房价涨幅 [3] 未来趋势研判 - 房价支撑因素从热钱炒作转向基本面 需关注真实居住需求可持续性 [5] - 新基建和产业转移可能重塑城市格局 一线城市资源集中度面临挑战 [5] - 存量市场改造蕴含机遇 如人才公寓等政策尝试盘活闲置资源 [5] 市场情绪特征 - 舆论场存在明显分裂 唱衰论调与刚需观望情绪并存 [5] - 九十年代至2020年代市场预期发生根本逆转 从"稳赚不赔"到风险规避 [1][3] - 专家预测模型与现实数据出现撕裂 部分仍沿用过时的城镇化增长假设 [3]

北京楼市价格暴跌分析 核心观点 - 北京西城白广路6号院一套97平米三居室房价从2021年峰值1020万元暴跌至620万元，三年内缩水400万元，跌幅达40% [1] - 此次暴跌反映非核心地段房产泡沫破裂，市场进入"核心地段保值、非核心边缘化"的分化阶段 [3][5] - 房价下跌是政策调控、需求压缩和市场理性回归的综合结果，虚高价格被挤压 [3][5][7] 价格变动详情 - 具体案例：白广路6号院97平米三居室，2021年成交价1020万元（单价约10.5万元/平米），当前报价620万元（单价约6.4万元/平米） [1] - 绝对值下降400万元，相当于原值的39.2% [1] 市场结构性变化 1) **地段价值重估** - 二环内非核心区域（如白广路）因学区、交通、商业配套不足，失去"地段光环"支撑 [1][3] - 购房者偏好转向真正具备学区、交通等硬性资源的"核心区" [3] 2) **政策与需求影响** - 北京严格限购政策压缩购房需求，非刚需/非改善型区域（如白广路）首当其冲 [3] - 市场投机需求消退，"房住不炒"政策效果显现 [5][7] 3) **泡沫挤压机制** - 过去十年部分房价上涨依赖炒作而非实际价值，当前政策收紧加速泡沫出清 [3][5] - 部分观点预测部分区域可能仍有80%下跌空间，反映市场对非核心房产的悲观预期 [5] 购房策略建议 - 需优先考量学区、交通、商业配套等实际价值要素，而非单纯地段标签 [6] - 警惕非核心区域"虚高价格"，避免盲目抄底或追高 [6][7] 市场趋势判断 - 行业进入价值回归阶段，高价非优质房产将持续承压 [5][7] - 市场分化加剧，核心资源型房产与普通房产价差可能进一步扩大 [3][5]

房地产行业的重要性 - 房地产被视为应对美国霸权威胁的重要工具，高层政策信号显示其重要性已被采纳 [1] - 国家明确指出房地产仍有巨大发展空间，并推动楼市稳健发展 [3] - 一季度全国新建商品房均价为每平方米9510元，购房压力较大但行业对经济支撑作用显著 [5] 房地产对经济的贡献 - 土地财政依赖房地产，一季度房地产相关税收占比近10%，土地出让金规模超万亿元 [7] - 一季度土地增值税同比暴跌17.4%，远超税收总体3.5%的负增长，政策稳楼市以稳定财政收入 [7] - 建筑业是农民工就业第二大行业，2024年约有4286万名农民工从事房地产相关行业 [9] - 建筑农民工收入水平高于其他行业，房地产稳定对保障就业至关重要 [9] - 房地产开发贷款和居民住房贷款是金融业重要利润来源，房价企稳对金融安全至关重要 [11] 新国标对住宅质量的提升 - 《住宅项目规范》国家标准于5月1日实施，新建住宅将有三方面升级 [14] - 安全标准提高，每套住宅必须安装烟雾报警器，并严格预防高空坠物风险 [14] - 居住空间扩大，建筑层高限定在3米及以上，改善通风和居住舒适性 [16][17] - 人性化设计包括4层及以上安装电梯、阳台栏杆不低于1.2米，满足老人和儿童需求 [19] 购房者需注意的事项 - 需确保月收入长期不低于月供一倍，避免房贷逾期或断供风险 [22] - 坚持"房住不炒"原则，非刚需购房者不宜抄底炒房 [22] - 避免购买配套设施不足的"网红白菜房"，长期置业需谨慎选择 [24] 房地产行业的未来展望 - 房地产是国家财政和就业市场的"压舱石"，需在高质量发展方面发力 [26] - 个人购房决策应结合收入水平和实际需求，避免盲目跟风 [26]

深圳楼市五一假期表现 - 五一假期深圳楼市看房量显著增长，乐有家门店二手住宅看房量同比增长16.3%，门店签约量同比增长27.7% [3] - 中建鹏宸云筑项目开盘1小时去化率达85%，1.5小时去化率达92%，81平米和107平米户型全部售罄 [5] - 深圳举办"五一好房节"活动覆盖近百个房地产项目，吸引10余万市民观展，1.3万市民咨询 [12][14] 深圳楼市供需情况 - 4月深圳一二手住宅网签总量9428套，环比下降7.9%，同比增长33.9%，其中一手住宅网签3695套，二手住宅网签5733套 [5] - 500万-800万/套客群成交占比提升至25.9%，较3月提升2个百分点 [8] - 中建鹏宸云筑项目户型综合使用率超100%，为深圳首批落地新规户型项目之一 [6][7] 深圳房价走势 - 深圳房价已回落至2016年水平，当前被认为是刚需购房者入市时机 [4] - 天萃世纪雅园项目折后单价4.9万-5.2万元/平米，与周边二手房5.6万-5.7万元/平米形成价格倒挂 [7] - 二手房市场呈现止跌企稳态势，价格出现小幅回升，"笋盘"消化速度加快 [9] 市场动力与挑战 - 3月深圳一手住宅网签总量4161套，环比增长67.5%，二手房录得量7703套，环比增长58.6% [10] - 4月成交量下滑受特朗普加征关税影响，企业经营受冲击导致购房态度保守 [10] - 乐有家"以旧换新3.0"活动7天内吸引超2000批换房业主申请，带看量超3000批 [12]

保定购房新政落地！万元补贴怎么领？手把手教你薅羊毛 这是冬冬冬的第780篇原创文章 【内容提要】 保定主城区购房补贴细则正式出炉！即日起至政策有效期内，在莲池区、竞秀区、高新区购买新建商品 住房的市民，每套可申领1万元补贴。本文梳理了申领条件、操作流程及注意事项，带你看懂政策红 利。文末附实操指南和打油诗总结，助你轻松"上车"。 一、政策背景：真金白银撬动安居梦 在"房住不炒"的基调下，保定此次购房补贴更像一场精准的"及时雨"。随着《提振消费专项行动方案》 的推进，地方政府正通过"小切口"政策激活楼市活力。1万元看似不多，但对于刚需家庭而言，足以覆 盖契税、物业费等隐性成本，实打实减轻购房压力。 二、谁能领？怎么领？关键信息划重点 补贴范围：仅限主城区（莲池区、竞秀区、高新区）新建商品住房，二手房、商住公寓不在此列。 核心条件：需在政策有效期内完成网签备案，并全额付清房款（含首付+贷款）。特别注意：若后期退 房，须先退还补贴款。 发放主体：购房地所属区政府全程操办，资金由区级财政兜底，避免"雷声大雨点小"的尴尬。 线上通过"惠保定"APP提交，全程无纸化； 线下可拨打属地服务电话预约办理（莲池区2025776 ...

文章核心观点 2025年楼市呈现买方市场特征，没买房的人有诸多优势，包括政策红利和较低的购房压力，不同需求的购房者应根据自身情况结合政策做出购房决策，同时需注意政策红利窗口期有限 [3][7][8] 楼市利好政策 广州南沙“买房送学位”新政 - 2025年1月10日后买新房家庭，即便无本地户口孩子也能申请公办学位 [3] 公积金贷款额度放宽 - 杭州新政将首套房贷款额度提高到120万，比之前多30万，首付压力降低四分之一 [3] “好房子”标准推行 - 住建部要求新建住宅层高不低于3米，得房率不低于80%，深圳某新盘按此标准89㎡房子做出100㎡使用空间，开盘去化率达95% [3] 没买房者的优势 结婚人数下降 - 2024年全国结婚登记610.6万对，较2013年高峰腰斩，2025年深圳相亲问“有无房产”比例从70%降至45%，“先租房再攒钱”成趋势 [3] 保障房供应增加 - 2025年全国新建保障性租赁住房200万套，城中村改造100万套，深圳、杭州等城市保障房供应占比达40%，全国360万户家庭通过保障房“上车” [4] 地方政府买房补贴 - 2025年一季度全国56个城市出台买房补贴政策，覆盖超200万购房者，如绍兴、吕梁、广州白云区、郑州、佛山等地有不同形式补贴 [5] 二套房个税扣除 - 二套房为家庭唯一住房贷款可享每月1000元利息扣除，最长抵扣20年，惠及超800万家庭，每年减税超96亿元，换房门槛降10% [6] 不同需求购房者建议 刚需购房者 - 别等“地板价”，保障房是首选，如深圳安居房均价1.5万/㎡，比商品房低50%，2025年计划供应2.5万套 [7] 改善型购房者 - 看准“好房子”标准，3米层高、2.5以下容积率、地铁3公里内，可避开90%的坑，如杭州申花板块符合标准小区二手房流通速度快50% [7] 投资客 - 远离“非核心”区域，三四线城市房价跌回2018年，如鄂尔多斯康巴什新区空置率超70%，租金回报率1.2%，比存款利息低 [7]

房地产市场趋势 - 房地产市场经过近二十年高价发展后已处于高位水平 许多购房者的买房计划被推迟 [1] - 2016年起国家开始调控 提出"房住不炒"定位 市场趋势转向稳定发展 [1] - 房地产周期性特征消失 2023年"金三银四"传统旺季未显现 成交量反而呈现下跌趋势 [3] 购房策略转变 - 当前购房首要考虑因素是保值性 而非投机获利 [5] - 中国购房者平均年龄为27岁 接近中年 购房决策需更加谨慎 [5] - 业内提出"不买四房 远离两铺"的8字购房法则 对刚需购房者有重要参考价值 [5] 不推荐的四类房产 - 小产权房：无产权证 无法落户和子女入学 居住环境差 缺乏物业管理和基础设施保障 [6] - 旅游房产：配套设施不完善 交通不便 转手困难 客流量往往低于预期 [8] - 养老房产：位置偏僻 与子女距离远 医疗资源匮乏 存在突发疾病救治风险 [10] - 法拍房：价格比正常新房低20% 但需全款支付 税费负担重 存在保证金被没收风险 [12] 商铺投资建议 - 需远离两类商铺：地段不佳的商铺和二楼商铺 当前商铺投资价值已大幅下降 [14] - 商铺选址需考虑真实人流量（非过路流量） 周边环境匹配经营项目 以及区域发展前景 [16] - 高端社区周边适合母婴店/宠物店/餐厅 写字楼区域适合超市/快餐店等业态 [16] 市场现状总结 - 房价在调控后保持稳定 但仍维持高位 未见明显下跌趋势 [18] - 购房者应优先选择居住舒适且能长期保值的房产 [18]

公司财务数据 - 截至2025年3月31日，公司回购专用证券账户股份数量为4,484,912股，占公司总股本的4.33% [5] - 公司2024年回购方案累计回购股份1,152,759股，占总股本1.11%，回购金额17,490,619.03元 [7] - 2024年度利润分配预案为每10股派发现金红利1.00元（含税），合计派发9,914,208.80元 [13][34] 行业现状 - 2024年全国商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，住宅销售额下降17.6% [16] - 2024年末商品房待售面积75,327万平方米，同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2% [16] - 2024年建筑装饰装修总产值14,061.93亿元 [20] - 墙布行业受房地产波动影响较大，但渗透率仍低，未来发展空间广阔 [19] 公司业务 - 主营业务为无缝墙布、窗帘产品及装饰装修业务 [23] - 墙布业务采用经销为主模式，经销商分为专卖店和非专卖店两类 [26][27] - 装饰装修业务通过全资子公司开展，具备设计施工一体化服务能力 [28] - 公司是墙布行业知名企业，担任多个行业协会领导职务 [22] 经营模式 - 采购模式：建立严格供应商评估体系，与主要供应商长期合作 [24] - 生产模式："销售订单+市场预测"结合，部分工序外协加工 [25] - 销售模式：经销为主，直销为辅，建立完善经销商管理制度 [26][27] 公司治理 - 2024年度内部控制评价报告获监事会审议通过 [42][43] - 2025年度拟为全资子公司提供担保 [47][48] - 计划使用闲置募集资金和自有资金进行现金管理 [54][55][58][59]

4月22日，保利发展发布《2024-2025年不动产行业白皮书》，明确了行业破局的方向。 作为房企中为数不多，长期坚持专注行业趋势和房企战略"实战型"研究机构，保利发展战略研究院已连续9年，为中国房地产行业持续输出"前瞻洞察"。 回首过往，白皮书每年的行业预判都被市场一一印证："总量峰值时代、10万亿左右箱体运行、结构化牛市、行业五化、品质时代到来"。 这一次，保利再次提出年度新主张——"止跌回稳，仍是2025年房地产的首要任务。" 近1.3万字的白皮书老潘读了三遍，也与战略研究院进行了访谈交流，迷茫中保持坚定，喧嚣中保持理性……保利2025年白皮书看完，挺有嚼头。 01 穿越无人区 破局，要敢于回归行业底层规律。中国头部房企未来怎么走？保利发展从开发商变为运营商、服务商，该如何转型？ 对此，保利白皮书坦言："突围之路没有标准答案，全球范围也缺乏适合类似中国国情的经验坐标系。" 当下，中国本身就是世界上存量和新建建筑规模最大的国家，中国不动产的规模、量级早已超越曾经对标的诸多对象，未来，中国自身蕴含巨大的房地产 机遇和空间，也是其他国家无法比拟的； 另一方面，中国的土地制度，政策环境、资本环境、消费习惯和发达 ...

文章核心观点 - 青岛房地产行业在"房住不炒"政策引导下进入理性发展期 2024年开发投资额同比减少12.57%至1511.80亿元 其中住宅占比80.7% [1][7] - 青岛市政府2024年密集出台系列政策降低购房成本 激活置换需求 包括降低存量房贷利率 统一房贷最低首付比例 上调公积金贷款额度上限等 [3][4] - 行业呈现量价齐跌态势 2024年房屋销售面积降至1193.9万平方米 其中住宅占比77.49% 核心区域房价相对坚挺 外围区域可能延续1%-3%温和调整 [9][19] 行业发展现状 - 2024年青岛房地产开发投资额1511.80亿元 同比减少12.57% 住宅投资占比80.7% 办公楼4.4% 商业营业用房3.2% [1][7] - 2023年房屋施工面积10433万平方米 房屋销售面积1455万平方米 2024年销售面积进一步降至1193.9万平方米 住宅占比77.49% 办公楼7.82% 商业营业用房8.62% [9] - 行业进入理性发展期 市场竞争较为激烈 [1][11] 政策环境 - 2024年5月出台《青岛市2024年进一步稳定房地产市场政策措施的通知》统筹消化存量房产和优化增量住房 [4] - 2024年10月发布《青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》降低存量房贷利率 统一房贷最低首付比例 上调公积金贷款额度上限 加大多子女家庭购房支持 [4] - 优化公积金政策 允许提取直系亲属公积金支付首付款 推行存量房屋买卖承诺书制度 实施青年人才购房券政策 [4] 竞争格局 - 行业代表企业包括君一控股 海信地产 中国金茂 青岛天一仁和等20余家开发商 [11][13] - 2025年1-3月君一控股以15.60亿元销售额和7.00万平方米销售面积位居双料榜首 [13] - 海信地产销售额12.69亿元排名第二 中国金茂销售额7.96亿元排名第三 [13] - 销售面积排名第二为中国金茂5.42万平方米 第三为山东城发5.33万平方米 [13] 产业链结构 - 上游包括土地供应 建筑设计 建筑材料 建筑工程机械 金融服务等行业 [5] - 中游为房地产开发 施工 销售等环节 [5] - 下游为装修装饰 物业管理 房地产中介等 物业服务为最重要配套市场 [5] - 房产中介机构如链家 我爱我家在交易中发挥重要作用 [5] 企业分析 - 君一控股2002年创始于青岛 连续6年稳居中国房地产开发企业综合实力TOP100 业务涵盖住宅 产业园区 商业运营 物业服务 [15] - 海信地产成立于1995年 拥有国家最高等级开发资质 多次荣获广厦奖 詹天佑奖 鲁班奖等国家级质量奖 [17] 发展趋势 - 政策面继续以"稳预期"为主 可能进一步放宽落户限制 优化公积金政策 提供购房补贴 [19] - 价格走势呈现分化 市南区 崂山区等核心区域房价坚挺 市北 李沧等成熟板块价格保持稳定 即墨 胶州等外围区域可能延续1%-3%温和调整 [19] - 持续推进城中村改造 刺激刚需和改善型需求释放 [19]