碧桂园债务重组进展 - 香港法庭同意公司于11月5日召开债权人会议对重组方案进行投票 若重组成功最高降债规模可达约117亿美元（约合人民币840亿元）[2] - 截至2023年12月31日公司境外有息负债总额约164亿美元 2025年4月重组金额调减至140.74亿美元[3] - 重组方案目标将债务到期时间延长至最多11.5年 并将加权平均借贷成本从每年约6%降低至每年约2%[4] - 截至8月18日持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议[4] - 控股股东通过实体必胜有限公司承诺以每股0.60港元认购资本化股份 以抵销约11.4亿美元股东贷款 该发行价较2025年4月11日收市价溢价36.4%[5] - 公司正在对9笔境内债券重组 截至9月底已有8笔债券余额合计134.17亿元的方案获通过 管理层计划2026年上半年完成境内债务重组[5] 融创中国债务重组进展 - 10月14日境外债重组计划会议获得98.5%债权人赞成票 对应债务金额支持率94.5% 远超75%门槛[2] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯作出最终裁决 公司有望成为首家实现境外债基本"清零"的大型房企[2][6] 行业债务重组整体态势 - 近期佳兆业、旭辉等多家出险房企债务重组同步取得进展 房企化债潮加速推进[2] - 截至2025年8月全国约60家出险房企公布债务重组进展 其中20家方案已获批 化债总规模超1.2万亿元[6] - 监管部门推动化解风险及去库存政策落地 为出险房企盘活资产提供直接动力 债权人更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率[7] 公司经营基本面 - 碧桂园9月实现权益合同销售金额25.8亿元 销售建筑面积32万平米 2025年1-9月以305.5亿元销售额排全国百强房企第19位[8] - 公司表示具备足够财务资源以维持自2024年12月31日起计至少12个月的持续经营 部分区域保交房任务即将完成并已启动新项目经营策划会[8]

融创中国境外债重组方案获高票通过 - 公司境外债重组计划获得债权人高票支持，共有1492名债权人投票，其中1469名赞成，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率为94.5% [1] - 表决结果远超75%的法定金额门槛，满足法院批准核心要求，重组方案距离彻底完成仅一步之遥 [1] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯，对重组方案作出最终裁决 [1] 融创中国经营与重组影响 - 公司2025年9月实现合同销售金额约12.9亿元，截至2025年9月底累计实现合同销售金额约317.6亿元 [2] - 伴随重组方案最终落地，公司有望成为首家境外债基本清零的大型房企，对行业具有深远影响 [2] - 重组方案因创新性突出而备受市场关注 [2] 房地产行业债务重组进展与债权人态度 - 2024年第三季度以来，约有15家房企的债务重组或重整取得新进展 [1] - 例如，旭辉集团7笔境内债整体重组方案获通过，涉及金额约100.6亿元；佳兆业集团境外债务重组也取得关键性进展 [1] - 市场调整时间较长，债权人意识到房企债务偿还难度大，相较于破产清算导致的资产贬值，更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 [2] - 部分债权人因债务换手后持有成本较低，若重组方案的现金回收价值更具吸引力，则更愿意接受重组 [2] 债务重组方式与行业政策环境 - 房企通过债务展期、债转股、资产处置等方式对原有债务结构进行系统性优化 [1] - 分析认为，仅延长还款期限可能面临再次逾期风险，削减债务规模有助于房企改善资产负债表和信用表现，从而轻装上阵并增强可持续发展潜力 [2] - 2024年以来房地产融资端利好政策频出，包括融资协调机制、专项债收储、经营性物业贷款以及公募REITs条件放宽等，一定程度上缓解了房企流动性压力 [2] - 当前融资仍集中在头部房企，资金尚未有效惠及更多需要帮助的企业，需加快政策落地及通过市场化手段加速出险企业债务重组 [2]

融创中国境外债重组方案进展 - 境外债重组计划获得高票通过，赞成票债权人1469名，占比98.5%，对应债务金额支持率94.5% [1] - 方案已满足法院批准的核心要求，香港高等法院将于11月5日举行聆讯作出最终裁决 [1] - 公司9月实现合同销售金额约12.9亿元，截至2025年9月底累计实现合同销售金额约317.6亿元 [2] 房地产行业债务重组动态 - 今年三季度以来约有15家房企的债务重组或重整取得新进展 [1] - 旭辉集团7笔境内债整体重组方案获通过，涉及金额约100.6亿元 [1] - 佳兆业集团境外债务重组取得关键性进展，通过展期、债转股等方式优化债务结构 [1] 债务重组方案的特点与市场观点 - 融创方案因创新性突出备受关注，有望成为首家境外债基本清零的大型房企 [2] - 债权人态度转变，更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率，部分债权人因持有成本低更愿接受现金回收价值具吸引力的方案 [2] - 削减债务规模有助于房企改善资产负债表和信用表现，增强可持续发展潜力 [2] 行业政策环境与融资现状 - 今年以来房地产融资端利好政策频出，包括融资协调机制、专项债收储等，一定程度上缓解了房企流动性压力 [2] - 当前融资仍集中在头部房企，资金未能惠及更多需要的企业 [2] - 需加快政策落地及企业出清速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组 [2]

今年三季度以来，约有15家房企的债务重组、重整传出新进展，其中融创境外债重组方案因创新性突出 而备受关注。其重组方案通过全额债转股、股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排，既能立足经营角 度帮助企业走出债务困境，又兼顾了债权人的权益和流动性诉求，为公司经营与债权人实现双赢局面提 供了可行路径。 未来，伴随重组方案最终落地，融创将成为首家境外债基本清"零"的大型房企，加速回归健康发展轨 道，其创新化债模式与高效执行力也为房企化解债务风险、实现可持续经营提供了重要范例，对行业具 有深远影响。 本报讯(记者陈潇)10月14日，融创中国控股有限公司(以下简称"融创")发布公告，在当日举行的境外债 重组计划会议中，合计共有1492名债权人投票，其中1469名债权人投票赞成重组计划，赞成票人数占比 达98.5%，对应债务金额支持率94.5%。至此，融创境外债重组方案已赢得所需大多数计划债权人批 准，高票数更显示出债权人对重组方案的充分认可，对公司经营恢复的充足信心。 鉴于本次表决结果远超75%金额门槛，已满足法院批准的核心要求，方案随之将迎来法院批准流程。公 告明确，香港高等法院将于11月5日举行聆讯，对其重组方案作出最终 ...

境外债务重组方案投票结果 - 融创中国境外债重组计划获得债权人高票支持 共有1492名债权人参与投票 其中1469名投赞成票 赞成票人数占比达98.5% 对应债务金额支持率为94.5% [1] - 投票结果远超75%的金额门槛 已满足法院批准的核心要求 方案将进入法院批准流程 [1] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯 对重组方案作出最终裁决 标志着方案距离彻底完成仅一步之遥 [1] 重组方案特点与行业背景 - 融创的境外债重组方案因创新性突出而备受关注 其方案通过全额债转股、股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排 [1] - 方案旨在立足经营角度帮助企业走出债务困境 同时兼顾债权人的权益和流动性诉求 为公司经营与债权人实现双赢提供了可行路径 [1] - 自2023年第三季度以来 约有15家房企的债务重组或重整传出新进展 融创是其中之一 [1]

境外债务重组进展 - 香港法庭同意公司于11月5日召开债权人会议对境外债重组方案进行投票 此举具有里程碑意义 [1] - 重组成功后公司最高降债规模可达约117亿美元 对应人民币约840亿元 可有效缓解境外流动性压力 [1] - 控股股东通过实体必胜有限公司不可撤回承诺认购资本化股份 以每股0.60港元发行价抵销约11.4亿美元股东贷款 [1] 近期经营与销售数据 - 2025年9月公司实现归属股东权益的合同销售金额约25.8亿元 权益销售建筑面积约32万平方米 [2] - 2025年1-8月公司以274.6亿元销售额位列全国百强房企第19位 以229.3亿元权益销售额排在第18位 [2] - 截至2025年6月30日 公司拥有3077个处于不同发展阶段的项目 其中3043个位于中国内地 [2] 资产与负债状况 - 截至2025年6月末 公司总负债约8854.1亿元 较去年6月末负债规模降幅超过10% [2] - 公司在中国内地权益可建建筑面积约10365万平方米 其中77%分布于广东省以外 [2] - 公司与万科A为债务降幅位列前10名的房企 [2] 境内债务化解与经营策略 - 公司通过城市房地产融资协调机制推动项目进入白名单 通过新增融资 存量贷款展期及降低融资成本缓解债务压力 [3] - 公司专注于提升销售业绩 积极盘活资产 提高经营效率 加强现金流管理以保证业务稳定 [3] - 公司表示具备足够的财务资源以维持自2024年12月31日起计至少12个月的持续经营 [3]

业绩表现 - 2025年前三季度行业百强房企累计销售操盘金额为20708.8亿元，同比减少13.1%，全口径金额为22287.6亿元，同比减少13.8% [5] - 1-8月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比为31%，其中同比增幅大于20%的企业有23家 [3][13] - TOP50房企中部分企业业绩大幅回暖，陆家嘴、能建城发和浦开集团的业绩同比增幅超过100%，另有6家企业增幅超过50% [13] - 从企业性质看，央国企中业绩增长的企业占比达48%，而民营房企中销售增长的仅占21% [13] - TOP11-30梯队的房企中业绩增长的企业数量占比达40%，是各梯队中占比最高的 [14] 行业格局与门槛 - 2025年1-8月全口径销售额TOP10房企的入榜门槛值为705.3亿元，同比提升8.3%，是唯一门槛回升的梯队 [6] - TOP100房企的入榜门槛同比降低30%至43.8亿元，是各梯队中降幅最大的 [6] - TOP100房企中民营房企为45家，较2024年全年减少2家，TOP10房企中民营房企仅有1家 [8] 政策环境 - 2025年政府工作报告将"稳住楼市"首次写入总体要求，政策面持续优化 [5] - 拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房等 [21] - 房地产"白名单"贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元 [20] - 国家发改委放宽已上市基础设施REITs的扩募资产范围，并明确支持社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围 [21][24] 融资状况 - 2025年前三季度房企融资规模达3072亿元，同比下降30%，其中第三季度融资1145亿元，环比上升5%但同比下降35% [26] - 境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年下降0.34个百分点，而境外债券融资成本为8.95% [27] - 2025年房企债务到期规模达5342亿元，高于2024年的4829亿元，其中第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元 [32] 转型与应对策略 - 公募REITs有助于房企将沉淀在自持物业中的资金释放出来，实现由"重资产"向"轻资产"结构转变 [33][35] - 华润置地计划未来将商业REIT规模做到300亿到500亿元，平均每年推出规模约50亿到100亿元 [35] - 房企需积极推盘营销，把握结构性机会，以产品创新迎合购房偏好转变，并在核心区位开发复合优势类项目 [17]

行业债务违约概况 - 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约 [2][9] - 约60家出险房企公布债务重组进展 [2][9] - 其中20家房企债务重组方案获批 [2][9] 债务重组进展 - 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超过1.2万亿元 [3][9] - 9月化债进程加速 旭辉佳兆业富力等取得关键突破 [3][4] - 完成境内及境外债重组企业包括融创富力奥园远洋时代中国龙光 [9] - 完成境外债重组企业有中梁当代等 [9] - 境外债重组获批企业包括旭辉佳兆业金轮天地禹洲世茂绿地碧桂园 [9] 重点企业化债案例 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及金额100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 留债展期缩短至7-8年 [3][4][6] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 实现86亿美元债务削减 债务期限平均展期五年 2027年底前无刚性还本压力 [3][4][6] - 富力地产提出境内债券重组方案 包含现金购回以物抵债应收账款信托份额抵债等多元化方式 [4][6] - 融创中国2025年1月完成境内债二次重组 6月境外债二次重组获83%债权人同意 2023年化解境内债务160亿元 2025年化解154亿元 境外债务化债规模分别为90.48亿美元和95.5亿美元 [9] - 金科股份通过司法重整用26亿元撬动1470亿元债务清零 完成全国首例千亿级房企司法重整 [10] 化债路径特点 - 债转股成为多数企业首选方式 龙光碧桂园融创等多次采用 [7] - 现金回购债务展期资产处置等方式广泛应用 呈现多元化特征 [7] - 公募REITs成为降杠杆促转型关键工具 通过资产证券化实现真实出售 [11] 金融机构支持 - 头部资管机构推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 [11] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 截至2025年1月22日达5.6万亿元 [11] 市场环境改善 - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [14] - 新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [14] - 市场进入金九传统营销旺季 核心城市推盘节奏加快 改善需求释放带动活跃度回升 [14]

行业融资与债务压力 - 2025年1-8月新建商品房销售面积同比下降4.7%，销售额同比下降7.3%[6] - 房企到位资金同比下降8%，其中国内贷款同比微增0.2%，但利用外资下降11.5%，自筹资金下降8.9%[6] - 2025年1-7月65家典型房企融资总量2413.79亿元，同比减少26.6%[6] - 2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中第三季度为偿债高峰约1574亿元[20] - 头部房企如万科短期债务达1582.8亿元，现金短债比低至0.48倍[21] 债务重组趋势与工具 - 境外债务重组呈现削债比例提高（如碧桂园方案削债超70%）、展期延长（最长11.5年）、票息降低（加权平均利率从6%降至2%）等特征[26][28] - 债转股成为主流化债工具，如融创近百亿美元境外债采用全额债权转股权方案[30] - 资产代币化创新案例涌现，如绿地香港项目通过代币化7天内回笼资金12亿港元[33] - 境内债务重组仍以展期为主，但部分企业如融创二次重组尝试削债，比例上限达57%[34][36] - 金科股份债务重整方案采用股权+信托+现金方式，普通债权综合清偿率22.36%[40] 多方协同与政策建议 - 建议金融机构通过共益债、重组类置换债券等工具加大纾困力度，并探索资产代币化应用[46][48] - 政府需减免重组税费、提供专项再贷款，并建立信息共享平台提高重组效率[49][50]

内房股市场表现 - 碧桂园股价上涨12.9%至0.7港元 世茂集团上涨8.86%至0.43港元 富力地产上涨7.25%至0.74港元 远洋集团上涨6.13%至0.173港元 [1] 房企债务重组进展 - 旭辉集团7笔境内债重组方案获通过 涉及金额100.6亿元人民币 [1] - 佳兆业集团境外债务重组取得关键进展 通过展期、债转股及资产处置优化债务结构 预计9月底正式生效 [1] - 龙光境内债及世茂、禹洲等房企境外债重组此前已获通过 [1] 宏观政策环境 - 美联储9月议息会议预计降息 市场认为"板上钉钉" [2] - 国金证券建议逢低配置地产股 因降息预期刺激流动性且板块估值偏低 [2] - 国信证券指出8月地产基本面走弱 但北京、上海、深圳相继放松限购限贷政策 9月仍处政策博弈窗口期 [2]