上海土拍市场概况 - 上海2025年第六批次土地拍卖共成交8宗地块，总金额289.6亿元，较起拍价236.7亿元溢价22.33% [2] - 徐汇区衡复地块经过28轮竞价，以12.25亿元成交，楼面价20.026万元/平方米，溢价率22.38%，刷新全国涉宅用地单价记录 [2][3] - 虹口北外滩地块和浦东唐镇地块分别以46.33%和40%的溢价率成交，成为区域新地王 [9][10] 衡复地块详情 - 地块原址为上海交通大学博学楼宾馆，位于核心区C位，可售住宅面积仅5000平方米，预计建造10栋风貌别墅，单套价格或超亿元 [5][6] - 竞拍方包括招商蛇口+徐房联合体、中海及上海祺祥旺宇置业，最终由后者竞得 [6] - 上海祺祥旺宇置业成立于2025年1月，注册资本15.5亿元，由叶舒祺100%控股，实控人为浙江台州"汽车模具大王"叶华彪之女 [6][7] 豪宅市场表现 - 2025年上海单价超10万元/平方米项目开盘首日平均去化率超60%，6月冲高至95% [11] - 单价超15万元/平方米项目去化率普遍超80%，黄浦-豫园、浦东新区-碧云等核心区域豪宅采用"小步快跑"推盘策略维持热度 [11] - 核心城市"提质缩量"供地模式推动房企提升产品品质，优质豪宅销售业绩突出 [11]

上海2025年六批次土拍成交概况 - 总成交金额达289.6亿元，涉及8宗地块，其中7宗溢价成交，1宗底价成交 [5][17] - 分两日完成出让：7月24日成交5宗地块（4宗溢价、1宗底价），金额185.3亿元；7月25日成交3宗地块，金额104.27亿元 [12][6] 核心地块成交数据 徐汇衡复地块 - 成交价12.25亿元，楼面价200257元/㎡（全国涉宅用地新高），溢价率22.38% [2][8] - 土地面积4705.49㎡，规划建筑面积6117.14㎡（住宅占比约85%），容积率1.3，限高15米 [7][8] - 吸引3家竞买人，经过28轮竞价由上海祺祥旺宇置业竞得 [8] 虹口北外滩地块 - 成交价64.719亿元+附加条件（装修标准6000元/㎡+公建2600㎡+人才房配建2%），楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%（上海近年新高） [3][10] - 土地面积19441.07㎡，规划建筑面积51130.01㎡，容积率2.63，限高100米 [9][10] - 吸引7家竞买人，由绿城竞得 [10] 浦东唐镇地块 - 成交价27.297亿元+附加条件（装修标准4500元/㎡+公建200㎡+人才房配建0.7%），楼面价52360元/㎡，溢价率40% [4][11] - 土地面积22666.84㎡，规划建筑面积52133.73㎡，容积率2.3，限高60米 [11] - 吸引7家竞买人，62轮竞价触发中止价，由招商蛇口和中旅投资联合竞得 [11] 其他地块成交亮点 - 闵行区宅地：成交价36.89亿元+附加条件，楼面价56247元/㎡，溢价率30%，78轮竞价触发中止价 [12] - 静安区商住地：中海以53.63亿元竞得，楼面价90390元/㎡，溢价率10.1% [13] - 普陀区组团用地：中海以65.25亿元竞得，综合楼面价58823元/㎡，溢价率14.17% [14] - 奉贤区宅地：国贸和象屿联合体以7.58亿元竞得，楼面价24595元/㎡，溢价率11.8% [15] - 青浦区组团用地：上海联泓房地产底价21.948亿元竞得，综合楼面价14925元/㎡ [16] 市场参与特征 - 参拍企业共14家，包括6家央企、6家国企、1家混合所有制企业、1家民企 [11] - 高热度地块（如虹口北外滩、浦东唐镇）参拍企业均超5家，触发中止价 [11] - 供地策略：优质土地加速供应，多用途组合用地与高品质住宅用地并重 [17]

上海六批次土拍结果 - 上海六批次土拍总成交金额达289.57亿元，共出让8宗涉宅用地，全部成交，其中7宗溢价成交，1宗底价成交，整体溢价率约22.2% [1][14] - 本轮土拍吸引17家企业参拍，其中国央企15家、民企2家，国央企仍占据主导地位 [15] - 土拍呈现四大特征：3宗地块触发"双高双竞"、多地块溢价成交、虹口区新"地王"诞生、徐汇区地块刷新全国地价纪录 [14] 全国单价新地王诞生 - 徐汇区衡复风貌区地块以楼板价20.0257万元/平方米成交，刷新全国单价地王纪录，超越此前静安寺16.23万元/平方米的楼板价 [1][4] - 该地块由民企上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得，溢价率22.38% [4] - 地块用地性质为普通商品房，容积率1.3，占地面积4705.49平方米 [7] 虹口区新地王 - 绿城以46.33%的溢价率竞得虹口北外滩地块，楼板价12.66万元/平方米，刷新虹口区域单价地王纪录 [15][17] - 该地块由商住办混合用地调整为纯宅地，限高从220米降至100米，位于北外滩核心区但非一线江景 [17] - 绿城此次拿地溢价率创上海集中供地以来最高水平 [17] 其他重点地块成交情况 - 招商蛇口与港中旅联合体以40%溢价率斩获浦东地块 [16] - 安徽高速以30%溢价率竞得闵行地块 [16] - 中海地产分别以14.17%和10.1%溢价率竞得普陀及静安地块 [16] - 联发房产底价摘得青浦地块 [16] 房企拿地策略分析 - 房企争抢市中心优质地块，部分是为赶在年底前实现产品上市，回笼资金 [18] - 中海上半年东部大区销售额212.24亿元，明显低于去年上海单城704亿元全年表现 [18] - 联发背负2024年亏损17亿元压力，此次底价拿地是为增厚年底业绩安全垫 [18] 行业趋势 - 上海土地市场仍是全国热度最高城市，凸显楼市韧性和发展潜力 [18] - 上海供应土地质量提高，部分压箱底地块逐渐面市，吸引开发商拿地 [18] - 7月拿地最快年底可实现产品上市，对房企全年业绩达成起关键支撑作用 [18]

上海土拍市场热度 - 上海第六批次土拍首日收金1853亿元 次日诞生全国单价"地王"[1] - 徐汇区XH-02单元051-11地块以1225亿元成交 楼面价达200257元/m²创全国宅地纪录 溢价率2238%[1] - 该地块由上海祺祥旺宇置业竞得 公司注册资本155亿元 为自然人叶舒祺全资控股[1] 地王地块核心价值 - 地块起拍价1001亿元 起始楼面价1636万元/平方米 出让面积047公顷 容积率仅13[3] - 区位优势显著：距武康大楼500米 1km内覆盖4条轨交线路及多个站点 周边聚集优质教育医疗商业资源[3] - 衡复风貌区十年来首宗新增住宅用地 土地总价可控 符合房企对核心区低密地块需求[3][4] 土拍整体表现 - 六批次土拍两天共吸金2896亿元 8宗地中3宗触发中止价 最高溢价率超20%[4] - 浦东唐镇地块和虹口北外滩地块参拍企业均超5家 虹口地块溢价率创近年新高[4] - 上海持续优化供地结构 组合多用途用地与纯宅地并重 强化片区综合功能[4] 市场趋势研判 - 高端住宅项目交易强势 低密风貌住宅获市场认可 房企积极囤积优质土储[3][4] - 优质土地供应加速叠加新房供应放量 上海房地产市场稳定性有望延续[4]

上海土地拍卖市场动态 - 徐汇区衡复地块以12.25亿元成交 楼面价达20.026万元/平方米 溢价率22.38% 成为全国单价地王 [2] - 该地块规划建筑面积6117.14平方米 容积率1.3 限高15米 起始价10.01亿元 起始楼面价16.36万元/平方米 [2] - 地块共吸引3家竞买人 最终由民营企业祺祥旺宇置业竞得 [3] 竞得企业背景 - 上海祺祥旺宇置业成立于2025年1月 注册资本15.5亿元 由叶舒祺100%持股 [3] - 叶舒祺为屹丰模具集团董事长叶华彪之女 叶华彪已将业务交由两个女儿管理 自己转向投资领域 [3] - 屹丰集团专注于汽车车身覆盖件模具制造 客户包括大众 通用 奔驰 宝马等车企 业务覆盖全国10多个城市 [4] 其他地块成交情况 - 虹口区北外滩地块被绿城以64.72亿元竞得 楼面价12.66万元/平方米 溢价率46.33% [5] - 浦东新区唐镇地块由招商&港中旅以27.297亿元竞得 楼面价52360元/平方米 溢价率40% [5] - 中海在上海土拍中投入118.88亿元 竞得普陀真如和静安东斯文里两宗地块 [5] 整体市场表现 - 上海六批次土拍两天共吸金289.6亿元 推出8宗地块 规划建筑面积52.3万平方米 起始总价236.71亿元 [5] - 8宗地中3宗触发中止价 1宗溢价率超20% 3宗溢价率超10% 1宗底价成交 [5] - 上海加快优质土地供应 供地策略兼顾片区功能提升与高品质住房供给 支撑房地产市场稳定发展 [6]

上海土地拍卖市场热度 - 上海2025年六批次土拍收官，8宗地总成交金额达289.6亿元，其中7宗溢价成交，1宗底价成交 [1][5] - 7月25日剩余3宗宅地出让，总成交金额104.27亿元，均高溢价成交 [1][2] - 7月24日出让5宗地块，总成交金额185.3亿元，其中4宗溢价成交，1宗底价成交 [4][5] 地块成交详情 - 徐汇衡复地块以12.25亿元成交，成交楼面价200257元/㎡，溢价率22.38%，创全国涉宅用地楼面价新高 [1][2] - 虹口区北外滩地块以64.719亿元成交，成交楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%，创上海近年溢价率新高 [1][2][3] - 浦东新区唐镇地块以27.297亿元成交，成交楼面价52360元/㎡，溢价率40% [1][3] - 闵行区宅地以36.89亿元成交，成交楼面价56247元/㎡，溢价率30% [4] - 静安区商住用地以53.63亿元成交，成交楼面价90390元/㎡，溢价率10.1% [5] 参拍企业情况 - 7月25日3宗宅地吸引14家企业参拍，包括6家央企、6家国企、1家混合所有制企业和1家民企 [3] - 浦东唐镇地块和虹口北外滩地块热度极高，参拍企业均超5家，双双触发中止价 [3] - 徐汇衡复地块吸引3家竞买人，经过28轮竞价成交 [2] 土地供应策略 - 上海加快优质土地供应，采用多用途组合用地与纯宅地/商住混合用地并重的供地方式 [5] - 土拍市场热度传导叠加优质新房供应加快，或支撑上海房地产市场稳定态势 [5]

上海土拍市场热度 - 上海2025年六批次土拍剩余3宗宅地总成交金额104.27亿元，其中徐汇衡复地块以12.25亿元成交，成交楼面价200257元/㎡创全国涉宅用地新高，溢价率22.38% [2][4] - 虹口区北外滩地块以64.719亿元成交，楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%，为上海近年来最高溢价率 [2][4] - 浦东新区唐镇地块以27.297亿元成交，楼面价52360元/㎡，溢价率40% [2][5] 地块具体参数 - 徐汇衡复地块土地出让面积4705.49㎡，规划建筑面积6117.14㎡，容积率1.3，限高15米，起始楼面价163639元/㎡ [4] - 虹口区北外滩地块土地出让面积19441.07㎡，规划建筑面积51130.01㎡，容积率2.63，限高100米，起始楼面价86502元/㎡ [4] - 浦东新区唐镇地块土地出让面积22666.84㎡，规划建筑面积52133.73㎡，容积率2.3，限高60米，起始楼面价37400元/㎡ [5] 参拍企业情况 - 本场土拍吸引14家企业参拍，包括6家央企、6家国企、1家混合所有制企业和1家民企 [5] - 浦东唐镇地块和虹口北外滩地块参拍企业均超5家，双双触发中止价 [5] 上海土拍整体表现 - 上海2025年六批次土拍8宗地总成交金额289.6亿元，7宗溢价成交，1宗底价成交 [2][8] - 7月24日出让的5宗地块总成交金额185.3亿元，其中闵行区宅地溢价率30%，静安区商住用地溢价率10.1%，普陀区多用途用地溢价率14.17% [7] - 中指研究院指出上海加快优质土地供应，多用途组合用地与高品质住房供给并重，土拍热度传导将支撑房地产市场稳定 [8]

土地拍卖情况 - 上海2025年六批次土拍剩余3宗宅地出让，浦东唐镇地块吸引7家竞买人参与竞价 [1] - 经过62轮竞价到达中止价27.3亿元，进入竞高品质建设指标阶段 [1] - 招商蛇口和中旅投资联合体以总价27.3亿元+商品住宅装修标准不低于4500元/㎡+公共服务设施200㎡+高端人才住房配建比例0.7%竞得 [1] 成交细节 - 成交楼面价52360元/㎡ [1] - 溢价率40% [1]

上海第六批次土拍概况 - 上海本批次共出让8宗地 总建筑面积52 3万平方米 起拍总价236 7亿元 [1] 静安东斯文里地块成交详情 - 中海地产以53 63亿元竞得静安东斯文里地块 成交楼面价90390元/平方米 溢价率10 1% [1] - 该地块经过34轮竞价 为东斯文里片区首幅住宅用地 [1] - 土地出让面积16809平方米 规划建筑面积59337平方米（住宅79% 商业21%） [1] - 地块起始价48 71亿元 起始楼面价82098元/平方米 [1]

土地拍卖概况 - 苏州出让2宗宅地 分别位于工业园区和吴中区 总土地出让面积107469 85㎡ 总规划建筑面积118205 49㎡ 总起始价49 64亿元 [1] - 两地块共收金53 39亿元 其中工业园区宅地成交价46 67亿元 吴中区宅地由星河集团联手天鸿伟业竞得 [1] 工业园区地块交易细节 - 绿城房地产集团以总价46 67亿元竞得工业园区双湖宅地 成交楼面价65242元/㎡ 溢价率8 74% [1] - 该地块刷新苏州涉宅用地成交楼面价纪录 成为TOP1 [1] 区域市场表现 - 工业园区双湖板块宅地创单价新高 显示核心区域土地价值持续攀升 [1] - 绿城此次补仓双湖板块 反映头部房企对苏州高端住宅市场的战略布局 [1]