房地产市场供需压力 - 房地产市场供需两端压力较大 [1] - 全国平均住房断供率为3.7%，高于2022年的1.6% [1] - 部分三四线城市断供率超过5% [1] 需求端状况 - 房贷断供率上升原因包括居民就业质量下降及房价持续下跌导致部分房产市值跌破贷款余额 [1] - 2025年上半年全国法拍住宅挂拍数量为17万套，与上年同期基本持平 [1] - 法拍房成交5.1万套，同比减少2.3%，成交均价8817元/㎡，同比下降7.8%，成交折价率小幅上升 [1] 供给端与房企债务 - 房企融资规模总体呈收缩态势 [1] - 房企债务到期高峰来临，债务重组步伐加快，尤其境外债务重组步伐明显加快 [1] - 债务重组趋势表现为削债比例提高、展期时长延长、票息率降低，债转股正逐步成为化债主要工具 [1]

文章核心观点 - 俊发集团与欧力士集团、民生银行昆明分行、东方资产、龙湖集团达成战略合作，为出险房企债务重组提供了一个多方参与的新样本 [1][2] - 近期多家大型房企债务重组进程加速，如融创中国、旭辉、碧桂园等，行业整体风险出清进程有望加快 [2][6] - 房企债务重组加速是多种因素叠加的结果，核心是通过削债降低实际债务负担，改善资产负债表，为长期恢复经营创造条件 [7] 俊发集团债务重组案例 - 债务重组投资方欧力士集团计划投入约5亿美元，专项用于解决俊发集团旗下多个项目的续建保交房及烂尾遗留问题 [2] - 龙湖集团在合作中提供商业运营及代建服务 [2] - 合作投资计划初步分为一批次18个项目，二批次26个项目，涉及续建保交楼、烂尾遗留问题、商业运营及打造"好房子"四个方面 [3] - 截至2024年，俊发集团已累计交付约3.9万户、541.6万平方米，其中2024年单年交付4253户、53.2万平方米 [3] - 合作将打造多个代表性项目，包括俊发城龙泉古镇、市中心的春之眼项目以及南市区的生态半岛项目 [4] 行业债务重组进展 - 融创中国境外债重组方案获98.5%的债权人投票赞成，对应债务金额支持率为94.5% [6] - 旭辉控股集团将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组行动，碧桂园与债权人的谈判已接近尾声，方案获大部分债权人认可 [6] - 截至2025年10月，完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉等 [7] - 21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，这些企业总有息负债规模接近2万亿元 [7] 债务重组方式与影响 - 房企化债路径主要包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是削债以降低实际债务负担并改善资产负债表 [7] - 债务重组获批将极大减轻企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造有利条件，使企业进入安全期 [7]

融创中国债务重组进展 - 境外债重组计划获债权人高票通过，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率为94.5% [1][6] - 重组方案覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务，旨在彻底化解上市公司层面债务风险 [5] - 方案采用“全额债权转股权”模式，向债权人分派两类新强制可转债，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股，总量不超过债权总额的25% [5] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯对重组方案作出最终裁决 [7] - 若重组成功，预计可压降整体偿债压力近700亿元，每年可节约数十亿元利息支出 [7] 其他房企债务重组动态 - 旭辉控股集团将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组行动，其方案包括发行强制性可转换债券、大股东超5亿港元借款同步转股及推出十年股权激励计划 [3][7][8] - 碧桂园计划于11月5日召开两类计划债权人会议，审议债务安排计划，其控股股东承诺以0.600港元/股价格认购资本化股份以抵销约11.4亿美元股东贷款 [3][10] - 据克而瑞统计，当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组 [8] - 据中指研究院监测，2025年三季度以来多家房企债务重组取得实质性突破，行业债务风险出清进程明显提速 [3] 行业整体化债情况与模式 - 本轮化债核心变化是从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整，通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债目的 [9] - 截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模突破1.2万亿元 [9] - 债权人因预期调整更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 [8] 大股东支持举措 - 融创中国控股股东孙宏斌曾提供4.5亿美元无息借款，并在后续重组中转换为股权 [10] - 旭辉控股集团大股东林氏家族将超5亿港元股东借款同步转股，并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券 [10] - 世茂集团大股东许荣茂将原借给上市公司的合计约80亿港元贷款进行拆分，其中6亿美元转为新长期票据，其余转为强制可转换债券 [10]

行业债务重组进展 - 近期多家规模房企债务重组取得重大进展 行业债务风险出清进程明显提速[1] - 中指研究院监测显示 今年三季度以来包括佳兆业 碧桂园 龙光集团 远洋集团 金科股份等房企境内外债务重组捷报频传 多家企业取得实质性突破[1] - 克而瑞统计显示 当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家 分别为融创中国 旭辉控股以及龙光集团 此外世茂集团 佳兆业等8家企业境外债重组成功 整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组[11] 融创中国债务重组 - 融创中国境外债重组计划获得98.5%的债权人投票赞成 对应债务金额支持率94.5% 方案已赢得所需大多数计划债权人批准[1][7] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯对重组方案作出最终裁决 公司距离重组方案彻底通关仅一步之遥[7] - 此次重组覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务 采用全额债权转股权模式 若成功预计可压降整体偿债压力近700亿元 每年可节约数十亿元利息支出[5][7][12] - 公司向债权人分派两种新强制可转债 转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股 总量不超过债权总额的25%[5] - 控股股东孙宏斌在2021年公司首次债务重组初期将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给集团使用 该笔贷款在2023年首次境外债务重组中同步转换为股权[13] 旭辉控股集团债务重组 - 旭辉控股集团将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组采取的公司行动 意味着其距离重组生效仅一步之遥[1][9] - 重组方案包括发行强制性可转换债券用于债务大幅削减 大股东前期对其超5亿港元借款同步转股 并推出为期10年的团队股权激励计划[9] - 公司境内重组已完成投票 境外债务重组主要前置工作已实质启动[9] - 大股东林氏家族将超5亿港元的股东借款同步转股 并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券[13] 碧桂园债务重组 - 碧桂园计划于11月5日召开两场债权人会议 旨在考虑和批准与计划债权人之间的债务安排计划[1][11] - 公司为统一处理债务 将同步进行现有港元可转换债券的同意征求 将其管辖法律变更为香港法律并纳入整体重组计划[11] - 控股股东所控制的实体必胜有限公司签署不可撤回承诺 将按每股0.60港元的价格认购用以抵销约11.4亿美元股东贷款的资本化股份 该认购价较公司4月11日收市价有约36.4%的溢价[13] 债务重组模式与规模 - 本轮化债浪潮中 多数房企化债核心变化从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整 通过债转股 现金要约 资产抵债等方式实现削债目的[11][12] - 佳兆业通过债务展期 债转股 资产处置等方式对原有债务结构进行系统性优化 新票据票面利率介于5%至6.25% 债务平均展期5年 公司在2027年底前无刚性还本压力[12] - 中指研究院监测显示 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约 其中20家房企债务重组方案获批 化债总规模突破1.2万亿元[12]

行业债务重组整体进展 - 2025年三季度以来，多家规模房企债务重组取得关键突破，行业债务风险出清进程明显提速[1] - 当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，分别为融创中国、旭辉控股以及龙光集团，另有世茂集团、佳兆业等8家企业境外债重组成功，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组[9] - 截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模突破1.2万亿元[10] 融创中国债务重组详情 - 境外债重组计划获得98.5%的债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5%，方案已赢得所需大多数计划债权人批准[1][6] - 重组覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务，采用全额债权转股权模式，成为首家将所有美元债券转换为公司股本的房企[4][10] - 若重组成功，公司预计可压降整体偿债压力近700亿元，每年可节约数十亿元利息支出[6] - 控股股东孙宏斌在重组初期提供4.5亿美元无息借款，并在后续转换为公司股权[11] 旭辉控股集团债务重组详情 - 公司将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组行动，意味着其距离重组生效仅一步之遥[1][7] - 重组方案包括发行强制性可转换债券用于债务大幅削减，大股东前期超5亿港元借款同步转股，并推出为期10年的团队股权激励计划[7] - 大股东林氏家族将超5亿港元的股东借款同步转股，并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券[12] 碧桂园债务重组详情 - 公司计划于11月5日召开两场债权人会议，审议及批准债务安排计划，并进行现有港元可转换债券的同意征求[1][9] - 控股股东所控制的实体必胜有限公司签署不可撤回承诺，将按每股0.60港元的价格认购资本化股份，该认购价较公司4月11日的收市价有约36.4%的溢价，用以抵销约11.4亿美元股东贷款[12] 债务重组模式与特点 - 此轮化债核心变化从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整，通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债目的[10] - 多家房企大股东通过不同方式提供实质性资金支持，将自身利益与公司未来深度绑定[10][12] - 例如佳兆业重组后，新票据的票面利率介于5%至6.25%，较历史债务利率有所下降，债务平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力[10]

行业债务重组整体进展 - 2025年三季度以来，包括佳兆业、碧桂园、龙光集团、远洋集团、金科股份等在内的多家房企境内外债务重组取得实质性突破，行业债务风险出清进程明显提速[1] - 当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，分别为融创中国、旭辉控股以及龙光集团，此外世茂集团、佳兆业等8家企业境外债重组成功，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组[11] - 截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模突破1.2万亿元[12] 融创中国债务重组详情 - 融创中国境外债重组计划获得98.5%的债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5%，方案已赢得所需大多数计划债权人批准[1][6] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯对重组方案作出最终裁决，若成功叠加已完成的境内债务重组，预计可压降整体偿债压力近700亿元，每年可节约数十亿元利息支出[6] - 此次境外债务二次重组覆盖总规模约95.5亿美元的债务，采用全额债权转股权模式，向债权人分派两类新强制可转债，总量不超过债权总额的25%[3][12] 旭辉控股集团债务重组详情 - 旭辉控股集团将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组行动，意味着其距离重组生效仅一步之遥[1] - 重组方案具体内容包括发行强制性可转换债券用于债务大幅削减、大股东前期超5亿港元借款同步转股、推出为期10年的团队股权激励计划[8] 碧桂园债务重组详情 - 碧桂园计划于11月5日召开两场债权人会议，以审议及批准其拟议的债务安排计划，同时进行现有港元可转换债券的同意征求[1][11] - 公司控股股东所控制的实体必胜有限公司签署不可撤回承诺，将按每股0.60港元的价格认购用以抵销约11.4亿美元股东贷款的资本化股份，该认购价较公司4月11日的收市价有约36.4%的溢价[13] 大股东支持举措 - 融创中国控股股东孙宏斌在首次债务重组初期将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给集团使用，后该笔贷款转换为公司股权[13] - 旭辉控股大股东林氏家族将超5亿港元的股东借款同步转股，并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券[13] - 世茂集团大股东许荣茂将原借给上市公司的合计约80亿港元贷款进行拆分，其中6亿美元转为新长期票据，其余转为强制可转换债券[13] 重组方案特点与后续挑战 - 此轮化债核心变化是从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整，通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债目的[11] - 债务重组虽为房企赢得时间窗口，但要真正实现经营回归良性发展，还需稳住现金流、确保交付、恢复市场信心[14]

债务重组进展概述 - 2023年三季度以来，包括世茂、禹洲、佳兆业、旭辉、融创、碧桂园等十余家出险房企密集披露债务重组进展 [1] - 部分企业已完成重组或进入最后阶段：世茂、禹洲及佳兆业分别于7月、8月及9月宣布境外债务重组条件均已获达成，重组方案全面生效 [1] - 旭辉控股于10月拟召开特别股东会审议境外重组行动，意味其距离重组生效仅一步之遥 [1] 债务重组核心特征与驱动因素 - 本轮债务重组的核心特征是从展期转向削债，债转股成为主流选项 [1] - 债务重组加速是多种因素叠加结果，债权人对于债权回收预期有所调整，更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 [1] 大股东资金支持方式 - 多家房企大股东通过不同方式提供实质性资金支持：世茂集团大股东许荣茂将原借给上市公司的合计约80亿港元贷款进行拆分，其中6亿美元转为新长期票据，其余全部转为强制可转换债券 [2] - 融创中国控股股东孙宏斌在2023年首次境外债务重组中，将其提供的4.5亿美元无息股东贷款同步转换为公司股权 [2] - 旭辉控股大股东林氏家族将超5亿港元的股东借款同步转股，并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券 [2] 大股东维持控制权的方案设计 - 各家企业均致力于在债务重组后维持大股东的控制地位，目标持股区间在20%至30% [3][5] - 世茂集团大股东在全部强制可转债转换为股份后，持股比例将维持在22.8%至28.6%之间 [3] - 禹洲集团大股东通过参与供股将持股比例增加至62.39%，后续债权人债转股后持股比例稀释至38.72%，仍拥有绝对控制权 [3] - 旭辉控股采用组合方案使大股东林氏家族在重组后最终持股比例控制在约25% [3] - 融创中国在二次境外重组方案中设置股权结构稳定计划，约定每100美元新发行强制可转债中，有23美元定向配予主要股东，从而将孙宏斌的持股比例稳定在23%以上 [4] 重组方案的多方共赢效应 - 保持原管理团队稳定有助于维持战略定力与执行连贯性，加速企业从化债求生向经营恢复的关键过渡 [5] - 对金融债权人而言，资本结构更健康且大股东利益与企业深度绑定的公司，其剩余债权回收可能性将显著提高 [5] - 根据测算，随着重组成功后股价修复，融创及旭辉的债权回收率有望从按当下股价计算的20%和13%，提升至80% [5] - 合理的股权结构稳定计划意味着企业经营与债务偿还的核心责任有明确主体，有助于在行业复苏初期稳定经营基本面 [6]

债务重组进展 - 境外债重组方案获得98.5%的债权人赞成，涉及金额680亿元，仅待香港高等法院11月5日的聆讯批准[2][5] - 境内债重组方案已于年初通过，涉及金额154亿元[5] - 公司成为行业内仅有的3家实现或接近完成境内外债务重组的房企之一[5] 公司财务状况与影响 - 债务重组成功后，公司将压降近700亿元偿债压力，每年节省数十亿元利息支出[10] - 截至2024年底，公司有息负债为2596.7亿元，净资产为551.5亿元[8] - 第二次境外债重组方案为强制性全额债转股，开创行业先例，从“展期”转向“削债”[9] 管理层举措与历史 - 公司创始人自掏腰包提供4.5亿美元无息借款，并多次以个人资产为债券展期提供担保，涉及金额至少73亿元[5] - 创始人持有公司股份的质押比例已超过90%[6] - 公司通过出售贝壳股票、转让上海董家渡项目股权、折价拍卖昆明万达城等多种方式处置资产[7] 行业背景 - 自2021年以来，行业内有超过70家房企暴雷，其中60多家在进行债务重组[5] - 行业内房企化债路径主要集中在出售项目、股权转让和债务展期三种方式[7]

债务重组方案核心内容 - 宝龙地产与持有31%计划债务的债权人特别小组订立了重组支持协议，标志着二次重组取得关键突破[1] - 重组方案为“菜单式”解决方案，包括总额不超过4000万美元的现金偿付、转让不超过宝龙商业32.4%的股份、发行不超过12亿美元的强制可转换债券、提供相当于申索额50%的5.5年期新中期票据、发行不超过5亿美元的8年期新长期票据及新贷款[4] - 方案设置了0.15%的现金同意费以吸引债权人支持，截止日期为2025年11月28日[4][6] 宝龙商业股权与财务状况 - 宝龙地产拟转让所持宝龙商业不超过32.4%的股份给予债权人，相当于其持股宝龙商业63%的半壁江山，4000万美元现金偿付资金同样依赖质押或出售宝龙商业股份[2] - 截至2025年6月末，宝龙商业现金及银行结余42.85亿元，上半年实现收入13亿元、归母净利润1.83亿元，经营性现金流同比增长52.8%，出租率提升至91.8%，在管项目达97个[6] - 转让32.4%股份后，宝龙地产持股将降至30.6%以下，但叠加董事会主席许华芳间接持有的2.95%股份，许氏家族仍能维持对宝龙商业的控制权[7] 宝龙地产债务与运营压力 - 宝龙地产2022年因未能偿还2129.4万美元票据本息宣告境外债务违约，2023年末利息违约成为整体债务重组导火索[4] - 截至2025年6月末，公司合约销售额同比减半至37.23亿元，总借贷约561.11亿元，流动负债275.98亿元，账上现金仅73.27亿元，资金缺口超200亿元，累计违约或交叉违约债务达228.43亿元[6] - 公司全资附属公司宝龙维京面临清盘申请，涉及1.99亿美元未偿优先票据，清盘聆讯暂定于2025年11月举行[4] 行业背景与趋势 - 2025年房企到期债务规模达5342亿元，形成阶段性偿债高峰，前三季度房企融资规模同比下降30%，民营房企发债量仅134亿元，融资成本高达5.40%[9] - 截至2025年8月，已有20家出险房企完成债务重组获批，化债规模超1.2万亿元，“债转股”成为主流选择[10] - 资产处置已从被动变现转向主动战略调整，房企通过剥离非核心资产聚焦主业，部分企业转型不良资产处置领域[12]

宝龙地产债务重组方案核心内容 - 宝龙地产与持有31%计划债务的债权人特别小组订立重组支持协议，标志着其境外债二次重组取得关键突破[1] - 重组方案为“菜单式”解决方案，包括总额不超过4000万美元的现金偿付、转让不超过宝龙商业32.4%的股份、发行不超过12亿美元的强制可转换债券等多项内容[3] - 方案设置0.15%的现金同意费以吸引债权人支持，截止日期为2025年11月28日[3] 宝龙商业作为重组核心资产 - 宝龙地产拟转让所持宝龙商业不超过32.4%的股份给予债权人，相当于其持有宝龙商业63%股份的半壁江山[2] - 宝龙商业是优质资产，截至2025年6月末现金及银行结余42.85亿元，上半年实现收入13亿元、归母净利润1.83亿元，经营性现金流同比增长52.8%[4] - 转让宝龙商业股份的转股价为每股15港元，较首次重组方案提高3港元[3] 公司控制权与运营状况 - 转让32.4%宝龙商业股份后，宝龙地产持股将降至30.6%以下，但叠加董事会主席许华芳间接持有的2.95%股份，许氏家族仍能维持对宝龙商业的控制权[5] - 宝龙地产运营数据显颓势，截至2025年6月末合约销售额同比减半至37.23亿元，总借贷约561.11亿元，现金仅73.27亿元，资金缺口超200亿元[4] - 公司全资附属公司宝龙维京面临清盘申请，涉及1.99亿美元未偿优先票据，清盘聆讯暂定于2025年11月举行[3] 行业背景与趋势 - 2025年房企到期债务规模达5342亿元，形成阶段性偿债高峰，前三季度房企融资规模同比下降30%，民营房企发债量仅134亿元[8] - 截至2025年8月，已有20家出险房企完成债务重组获批，化债规模超1.2万亿元，“债转股”成为主流选择[9] - 政策为资产处置提供支撑，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，央行支持企业收购房企存量土地[10] 重组意义与行业启示 - 重组方案实现了多方平衡，债权人获得优质资产保障，企业保住核心运营话语权，成为房企化债中“以退为进”的典型操作[6] - 案例为行业提供三重启示：多元化资产结构是危机中的“安全垫”；主动沟通与灵活方案是破局关键；以时间换空间需配套长期经营能力[8] - 资产处置已从被动变现转向主动战略调整，房企通过剥离非核心资产聚焦主业，为行业风险出清与长期修复奠定基础[10]