政策支持与资金投入 - “十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，力度相比“十四五”规划纲要中的“实施城市更新行动”进一步增大[1] - “十四五”期间中央财政为支持老旧小区改造前后拿出超过1500亿元，中央预算内投资累计安排超过5400亿元支持城镇老旧小区改造等配套基础设施建设[10] - 北京市去年针对管庄东里等大屋脊建筑提出消防安全改造具体目标，明确在2026年前完成所有大屋脊建筑相关改造[10] 老旧小区改造的挑战与难点 - 北京朝阳区管庄东里小区54栋楼体中29栋建于20世纪50年代，楼顶长达70多米的木质大屋脊因使用久远、老化严重是改造最大难点[1][8] - 小区作为央企宿舍区，楼体建成之初无规范、无标准、无规划，这种“三无”特点给改造带来很大困难[3][5] - 老旧楼体外立面酥软，无法安装消防器材，且电瓶车增多使木质消防隐患越来越大[7] 新技术应用与效率提升 - 改造团队采用新技术，用强度高、耐久性好的钢结构取代已腐朽变形的木结构屋顶[13] - 借助钢结构屋顶实现“分段流水作业”和“预制式装配”施工工艺，单栋楼屋面施工周期从传统2个月压缩至20天左右[15][17] - 新屋顶可在屋架内填充高性能保温材料，使住户冬季室内温度提升2℃至3℃[19] 新材料与建筑方式革新 - “十四五”规划纲要明确提出发展智能建造，推广绿色建材、装配式建筑和钢结构住宅[20] - 使用发泡陶瓷等轻质材料，耐热系数更高保温更好，并摒弃传统单层防水做法，实现以高性能防水卷材为主体的“三道防水”[22][24] - 采用防雨水涂料、TPO防水卷材和陶土瓦共同组成防雨体系，为屋面换上防火防雨多功能“外衣”[24] 市场机遇与行业前景 - “十四五”期间老旧小区改造、工业厂房升级、公共建筑修葺、历史风貌改造及地下管网更新等城市更新量比去年大概已翻两倍[26] - 将大屋脊建筑改造关键技术、工艺参数整理成标准化“技术包”，形成可复制旧改“范本”，推广至北京数千个大屋脊建筑及全国同类型改造[33] - “十五五”规划提出提高民生类政府投资比重，更多比管庄东里还难改的项目有望加快列入改造清单[35] 居民服务与体验优化 - 设立只对居民开放的实体样板间，以“看见未来”方式让居民对改造材料、管线布局等“眼见为实”[27][29] - 针对老人多、户型面积小特点，提供涵盖不同价位的装配式装修服务及完备适老化设施，如安全扶手、一键应急呼叫按钮、可伸缩橱柜等[29][31]

江门市餐饮消费促进活动 - 活动名称为“食在江门”餐饮优惠券活动，活动时间为2025年11月7日至2026年3月31日 [1] - 首次抢券时间为2025年11月7日晚上8点，后续抢券时间为每周周二、周五上午10点 [1] - 消费券通过云闪付APP领取，用户需定位在江门市，可通过首页“粤享暖冬”或“食在江门”轮播图入口进入活动页面 [1] - 消费券共设四个档次：满1500元减300元、满1000元减200元、满200元减40元、满100元减20元 [14][15] - 消费券自领取当天起3个自然日内有效，单用户单周单个档次限领1张，单月单个档次限领4张 [16] - 消费券仅限江门市参与活动的餐饮商户堂食消费使用，不可用于预付卡、充值卡等，可与店铺优惠叠加 [11][12] 江门市产业发展与城市更新 - 广东友谊新材料科技有限公司BOPP薄膜及特种胶带生产项目在江门鹤山投产，填补华南地区高端功能性薄膜产业空白 [24] - 江门市已开工改造355个老旧小区，超额完成“十四五”目标任务，惠及居民超23万户 [25] - 江门赛区将承办十五运会和残特奥会其中8个项目，并推出“跟着全运游江门”文旅促消费活动，打造“六心”服务体系 [26] - 江门市举办“乡村创业主理人集训营”，为30位乡村CEO、返乡创业者等提供系统化培训 [27] 宏观经济与国际动态 - 2025中非经贸和文化论坛总签约金额达401.05亿元，涉及33个合作项目 [28] - 截至2025年10月末，中国外汇储备规模为33433亿美元，较9月末上升47亿美元，升幅0.14% [28] - 美国11月份消费者信心指数初值降至50.3，低于10月份的53.6和去年11月的71.8 [29] - 巴基斯坦与阿富汗的新一轮会谈未达成协议，会谈进入无限期搁置阶段 [30]

城市更新政策导向 - 老旧小区改造被定位为提升人民生活品质的重要工作，是城市内涵式发展的重要组成部分 [1] - 中央城市工作会议部署“着力建设舒适便利的宜居城市”，并印发推动城市高质量发展的意见，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [3] - 中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出完善小区配套基础设施和公共服务设施 [3] 具体改造进展与规模 - 上海于2024年9月底提前完成6493户“拎马桶”改造任务，标志着全面告别“拎马桶” [1] - 上海静安区彭一小区2110户非成套住房于2021年12月启动拆除重建，并于2024年6月正式竣工，是上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目 [2] - “十四五”时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，改造后小区物业服务覆盖率大幅上升 [5] 社区服务设施完善 - 老旧小区改造中增设养老、托育、助餐、便民市场等各类社区服务设施7.96万个 [3] - 新增文化休闲、体育健身场地面积超过3200万平方米 [3] - 改造强调与社区建设结合，完善停车、充电、消防、通信等配套基础设施 [3] 改造模式与长效管理机制 - 各地探索建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司共商事务的社区治理新机制 [5] - 江西省赣州市章贡区通过搭建国有物业平台体系，将零散小区集零为整形成新物业服务区域 [4] - 浙江省宁波市鄞州区主动收集群众对改造效果的反馈，解决此前未覆盖的问题 [4]

城市更新政策导向 - 老旧小区改造被定位为提升人民生活品质的重要工作，直接关联人民群众的获得感、幸福感和安全感 [1] - 党的二十届四中全会《建议》提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新 [1] - 中央城市工作会议部署建设舒适便利的宜居城市，并出台意见支持老旧住房自主更新、原拆原建 [3] 具体项目进展与规模 - 上海市于2022年完成成片旧改历史性任务后，今年6493户"拎马桶"改造任务提前完成，实现全面告别"拎马桶" [1] - 上海市静安区彭一小区非成套住房一次性全部拆除重建，该项目为上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目，涉及2110户居民，于2021年12月开工建设，2024年6月正式竣工 [2] - "十四五"时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个 [5] 社区配套设施建设 - 老旧小区改造中增设养老、托育、助餐、便民市场等各类社区服务设施7.96万个 [3] - 新增文化休闲、体育健身场地3200多万平方米 [3] - 改造后的小区配套建设新的社区党群服务中心、养老院、菜市场、图书馆等公共服务设施 [3] 长效管理机制探索 - 各地积极探索建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参与的社区治理新机制 [5] - 江西省赣州市章贡区搭建国有物业平台体系，将零散小区集零为整形成新的物业服务区域 [4] - 浙江省宁波市鄞州区主动收集群众对改造效果的反馈，解决此前改造未覆盖的问题 [4] - 改造后的小区物业服务覆盖率大幅上升，居民参与社区活动的意愿明显增强 [5]

改造总体进展 - 珠海市共有老旧小区996个 总用地面积13.4平方公里 [3] - "十四五"期间累计开工改造老旧小区462个 接近总数的一半 完成改造377个 [1][3] - 老旧小区改造总投资额超过12亿元 已惠及居民12万户以上 提前超额完成"十四五"规划目标任务 [1][3] - 2025年计划开工改造老旧小区不少于64个 完成改造不少于100个 截至10月15日已开工64个 完成77个 [3] 细分领域投资与成效 - 累计完成楼房建筑物本体改造987栋 惠及居民2万户以上 总投资额近2亿元 [3] - 当地既有住宅增设电梯累计建成730台 惠及居民近万户 总投资额超3.5亿元 [3] - 2025年1-9月既有住宅增设电梯累计建成90台 [3] 香洲区改造规划 - 香洲区2000年前建成的老旧小区有796个 占全市70%以上 目前尚有467个未改造 [3] - 当地已制定三年改造计划 力争2026年底前全面启动剩余未改造小区工作 [3][4] - 成立以区委书记、区长为指挥长的老旧小区整治提升工作指挥部 并于今年5月印发指导意见优化审批流程 [4] 资金筹措模式 - 为破解资金难题 珠海着力构建"五个一点"资金拼盘模式 [5] - 积极争取中央各类补助资金 "十四五"期间共获得4.87亿元 [6] - 市级财政按1:1比例给予区级财政事后奖补 累计奖补资金已达2.1亿元 [6] - 明确要求供水、供电等专业经营单位按其受益原则出资参与管线迁改等工程 [6] - 创新建立楼房建筑物本体改造政府与居民1:1出资共担机制 政府奖补每户不超过5000元 已撬动居民出资约9000万元 [6] - 通过将老旧小区与相邻片区更新捆绑 引导国企介入 推广连片管理模式以拓宽收益渠道补充资金 [6]

老旧小区改造规模与成果 - 2019年以来西安已实施老旧小区改造2364个 加装电梯1025部 电梯更新168部[1] - 实施"三供一业"改造1281个 完善老旧小区供水 供电 供暖 天然气等基础配套设施[1] - 累计修复破损道路397万平方米 改造排水管网116万米 供水管网50万米 实施小区雨污分流2445个[2] - 改造供电线路147万米 实现天然气入户小区1596个[2] 社区服务与民生设施建设 - 建设社区嵌入式服务设施95个 完成面积2.8万平方米 建设15分钟便民服务圈117个[1] - 建成并运营社区养老服务站1044个 增加三甲医院13个 新建改扩建中小学幼儿园505所 新增学位49.97万个[1] - 新增地面停车位4万个 非机动车充电桩4363个 新建或改造社区服务中心130个[2] - 增设养老服务设施18处 儿童活动场所227片 文化休闲体育健身场地公共绿地1129片[2] 环境整治与资源盘活 - 全市共拆除违建125万平方米 完成建筑节能及外立面改造194万平方米[2] - 积极盘活利用闲置房屋资源空闲用地 合理调整绿化布局 增设停车位健身广场适老化设施[2] 未来工作重点与建议 - 需要重点聚焦适老化改造 无障碍设施及管网更新等民生痛点 强力推进管线更新加装电梯等关键工程[3] - 在改造中应注重文脉传承 挖掘老旧小区历史文化资源 打造主题文化街区 增强文化底蕴[3] - 建议从强化绩效监督管理 建立绩效评价全流程管理体系 加强审计监督三方面入手 确保资金使用合规高效[3]

项目背景与模式创新 - 广州白云区黄石花园改造项目是首个引入非业主第三方企业（愿景集团）与政府联合出资并采用设计施工运营一体化（EPCO）模式的案例 [2] - 该模式通过企业获取小区闲置公房经营权，改造为青年公寓进行运营，并以部分运营收入反哺小区公共活动空间改造 [2] - 与广州其他由业主或政府/单位出资的改造模式不同，此模式针对业主分散、协调难度大的小区，利用分散的闲置公房资源实现改造 [11] 项目具体细节与投入 - 黄石花园小区占地面积10.66公顷，含79栋楼，建筑面积23.43万平方米，居民2900多户，居民构成复杂，存在“一旧两少”、“三多”、“四难”等管理难题 [7] - 政府出资2000多万元负责公共空间改造（如道路、消防设施、外墙翻新等），企业愿景集团出资1000多万元负责闲置公房和3100平米架空层改造 [8] - 项目于2023年9月开始，至2023年底基本完工 [8] 运营成效与财务模型 - 企业改造运营74套公房（原空置66套加新退租8套），实际出租68套，出租率达到91% [10] - 改造后的公寓一室一厅月租金2300-2500元，两房户型月租金约3500元，主要租户为周边创意产业园的年轻人 [11] - 基于当前运营情况，企业1000多万元的初始投资预计可在8-10年内收回成本并逐步盈利 [11] 模式的可复制性与未来规划 - 该模式被归纳为“公房转换模式”，通过对闲置公房批量翻新改造取得的收益覆盖改造成本，实现项目财务平衡 [12] - 只要老旧小区具备较多的闲置公房资源且改造后能实现财务平衡，即可适用此模式，愿景集团已在北京、江苏、重庆等20多个城市成功实施类似项目 [12] - 广州计划在省医宿舍、东方小区等多个老旧小区继续试点第三方企业EPCO模式，推广黄石花园经验 [14]

老旧小区改造成果 - "十四五"时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民 [1][3] - 2021至2024年辽宁省实施老旧小区改造4793个，惠及居民208万户 [3] - 八王寺小区完成22项改造，包括加装电梯、车牌人脸识别系统、粉刷楼宇、安装不锈钢扶手等 [1] 改造过程与居民参与 - 改造遵循"改不改、改什么、怎么改，都由居民议、居民选、居民定"原则 [2] - 社区网格员在改造前挨家挨户问需求、发问卷、听意见，梳理反馈43件急难愁盼问题 [2] - 改造过程中召开8场座谈会，每场有社区工作人员、设计师和近30名居民代表参加 [2] - 聘请小区居民代表担任监督员全流程跟踪监督，并根据居民诉求调整方案，如增设凉亭、电动车充电桩，升级门禁系统等 [2] 改造后管理与社区影响 - 硬件改造完成后成立业主委员会实现业主自治，改善此前物业不担当不作为的问题 [2] - 改造后小区举办"邻里节"活动增强社区凝聚力 [2] - 改造效果显著，道路平坦、车位规范、墙体不渗水、屋内暖和，废弃水房改为活动室，吸引新住户入住 [2]

上海旧区改造成效 - 上海持续推进旧区改造、旧住房成套改造和城中村改造，基本实现"拎马桶"现象清零 [1] - 经过30多年持续发力，需要"拎马桶"的家庭总数持续降低 [1] - 以杨浦区控江路街道黄兴路1039弄项目为例，存在该问题的住户涉及3幢楼、180户，房型多达34种，最小使用权居住面积仅10.5平方米 [1] 改造实施策略与细节 - 针对面积小、施工难等顾虑，街道与居委会组建联合工作组进行沟通化解，并量身定制"一户一方案" [1] - 施工中严格限定作业时间，搭建围挡防尘降噪，每日清理工地垃圾，最大限度减少扰民 [2] - 管道铺设、防水工程等隐蔽工程严格把控质量，居委会定期回访确保设施正常运行 [2] 改造成果与未来规划 - 杨浦区定海路街道共青路119弄、357弄、105号3个小区的69户居民已实现"卫生间自由" [2] - 上海市住建委表示今年将加力度、提速度、增温度，全面解决"拎马桶"问题 [2]

改造模式与居民参与 - 改造过程注重居民参与 包括改造前征询需求 改造中共同商议 并由住户进行全程监督[1] - 将居民意见转化为实际设计方案 使老房子转变为好房子[1] 改造效果与行业影响 - 改造内容针对居民急难愁盼问题 如解决墙面渗水 增加电梯 提升了居住体验[1] - 改造推动了居住条件从“住有所居”向“住有宜居”的转变[1] - 自“十四五”以来 全国约每14人中就有1人从老旧小区改造中受益[1]