政策支持与资金投入 - “十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，力度相比“十四五”规划纲要中的“实施城市更新行动”进一步增大[1] - “十四五”期间中央财政为支持老旧小区改造前后拿出超过1500亿元，中央预算内投资累计安排超过5400亿元支持城镇老旧小区改造等配套基础设施建设[10] - 北京市去年针对管庄东里等大屋脊建筑提出消防安全改造具体目标，明确在2026年前完成所有大屋脊建筑相关改造[10] 老旧小区改造的挑战与难点 - 北京朝阳区管庄东里小区54栋楼体中29栋建于20世纪50年代，楼顶长达70多米的木质大屋脊因使用久远、老化严重是改造最大难点[1][8] - 小区作为央企宿舍区，楼体建成之初无规范、无标准、无规划，这种“三无”特点给改造带来很大困难[3][5] - 老旧楼体外立面酥软，无法安装消防器材，且电瓶车增多使木质消防隐患越来越大[7] 新技术应用与效率提升 - 改造团队采用新技术，用强度高、耐久性好的钢结构取代已腐朽变形的木结构屋顶[13] - 借助钢结构屋顶实现“分段流水作业”和“预制式装配”施工工艺，单栋楼屋面施工周期从传统2个月压缩至20天左右[15][17] - 新屋顶可在屋架内填充高性能保温材料，使住户冬季室内温度提升2℃至3℃[19] 新材料与建筑方式革新 - “十四五”规划纲要明确提出发展智能建造，推广绿色建材、装配式建筑和钢结构住宅[20] - 使用发泡陶瓷等轻质材料，耐热系数更高保温更好，并摒弃传统单层防水做法，实现以高性能防水卷材为主体的“三道防水”[22][24] - 采用防雨水涂料、TPO防水卷材和陶土瓦共同组成防雨体系，为屋面换上防火防雨多功能“外衣”[24] 市场机遇与行业前景 - “十四五”期间老旧小区改造、工业厂房升级、公共建筑修葺、历史风貌改造及地下管网更新等城市更新量比去年大概已翻两倍[26] - 将大屋脊建筑改造关键技术、工艺参数整理成标准化“技术包”，形成可复制旧改“范本”，推广至北京数千个大屋脊建筑及全国同类型改造[33] - “十五五”规划提出提高民生类政府投资比重，更多比管庄东里还难改的项目有望加快列入改造清单[35] 居民服务与体验优化 - 设立只对居民开放的实体样板间，以“看见未来”方式让居民对改造材料、管线布局等“眼见为实”[27][29] - 针对老人多、户型面积小特点，提供涵盖不同价位的装配式装修服务及完备适老化设施，如安全扶手、一键应急呼叫按钮、可伸缩橱柜等[29][31]

政策支持与资金投入 - “十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，相比“十四五”规划纲要里的“实施城市更新行动”力度进一步增大[1] - “十四五”期间中央财政为支持改造拿出超过1500亿元，中央预算内投资累计安排超过5400亿元支持城镇老旧小区改造等配套基础设施建设[7] - 北京市针对老旧小区改造出台五年规划，并明确2026年前完成所有大屋脊建筑消防安全改造的具体目标[9] 老旧小区改造的挑战与重点 - 老旧小区改造是城市更新的重点任务，直接关系到百姓生活幸福指数[1] - 北京管庄东里小区作为典型案例，存在楼体老旧、居民共用厨房卫生间、木质大屋脊老化严重等共性居住条件差问题[3][5] - 传统改造工艺周期长（屋顶更换需几个月）、居民安置困难是制约改造的主要难点[5] - 待改造老旧小区中“老龄化”现象普遍突出，需特别关注适老化改造[22] 技术创新与应用成效 - 改造中应用新技术，如用高强度、耐久性好的钢结构取代腐朽木结构，实现“分段流水作业”和“预制式装配”[12][15] - 钢结构屋顶使单栋楼屋面施工周期从2个月压缩至20天左右，并可在屋架内填充保温材料提升冬季室内温度2-3摄氏度[14][15] - 采用以高性能防水卷材为主体的“三道防水”新工艺，摒弃传统单层防水做法[17] - “十四五”规划纲要明确发展智能建造，推广绿色建材、装配式建筑和钢结构住宅，建造方式向现代化“智慧盖楼”转变[15] 改造模式与经验推广 - 通过设立实体样板间，以“看见未来”的方式让居民对楼道、屋面、室内管线布局等改造内容“眼见为实”[24] - 针对老人多、户型小的特点，提供涵盖不同价位的装配式装修服务及完备的适老化设施改造供居民选择[25] - 将大屋脊改造的关键技术、工艺参数整理成标准化“技术包”，形成可复制的旧改“范本”推广至北京数千个大屋脊楼栋及全国同类项目[25] - “十四五”期间城市更新量比2024年翻了近两倍，涵盖老旧小区改造、工业厂房升级、公共建筑修葺等多类型[21] 未来展望与重点方向 - “十五五”规划提出“提高民生类政府投资比重”，更多难改项目有望加快列入改造清单[26] - 未来改造将重点推进结构改造、节能保温改造、适老化改造及公共配套设施建设等方面[26]