美国财长贝森特关于降息与房地产市场的评论 - 降息将推动房地产市场的复苏 [1]

在"白名单"政策以及房地产市场销售回暖的带动下，房地产企业化债工作有序推进，房企的现金流开始解冻。7月15日，国家统计局 发布数据，上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点。去库存也取得了积极 成效。6月末，全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少。 北京商报记者梳理发现，2025年2月末，商品房待售面积79891万平方米，此后连续4个月减少。 房企到位资金降幅收窄16.4个百分点 "当前销售同比改善及库存优化，主要得益于此前一系列政策利好的推动。"中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，政策方面，降低 首付比例、减免税费、收储商品房转化为保障性住房、以专项债盘活空置土地，以及房票安置、城市更新等举措，共同为市场注入动 力。 国家统计局数据显示，1—6月，房地产开发企业到位资金50202亿元，降幅较去年同期收窄16.4个百分点。其中，国内贷款8245亿元， 同比增长0.6%；利用外资17亿元，同比增长25.4%；自筹资金17544亿元，定金及预收款14781亿元，个人按揭贷款6847亿元。 此外，谢逸枫强调，购房者观望情绪逐步缓解，入市积 ...

百强房企销售表现 - 6月TOP100房企单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7% [1] - 近六成百强房企单月业绩环比增长，其中28家环比增幅超30%，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等 [1] - 上半年百强房企累计销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，降幅较1-5月扩大 [1] - 百强房企梯度分化明显，仅TOP30房企销售门槛同比增长1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛均下降 [1] 千亿房企格局 - 上半年全口径销售金额超千亿房企仅3家（保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元），较去年减少2家 [2] - 保利发展前5月以1161亿元领跑，为年内首个破千亿房企 [2] - 全口径销售超百亿房企共45家，较2024年同期减少1家 [3] 土地市场动态 - 武汉、成都、杭州土拍热度较高，杭州萧山区地块以55.78亿元成交，楼面价54473元/平方米（溢价率21.05%），位列杭州涉宅用地楼面价TOP4 [4] - 核心城市部分地块热度分化，与新房市场趋势一致 [4] 市场趋势展望 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，呈现弱复苏 [4] - 核心一二线城市（如京沪深杭蓉）热点项目去化率将维持高位，三四线城市成交持续筑底 [4] - 政策聚焦城中村改造、高品质住房供给、存量房收购，"好房子"成为市场复苏关键因素 [5]

公司融资与财务管理 - 新世界发展达成新银行融资及经统一银行融资协议，涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务 [1] - 公司执行董事兼行政总裁表示银行支持反映对其业务营运的信心，财务管理策略聚焦降低负债及改善现金流 [1] - 集团完成2024/2025财年260亿港元合约销售目标 [1] 内地市场表现 - 广州、沈阳等地项目销售领先，沈阳悦景・新世界5月登顶沈阳住宅销售榜 [1] - 广州耀胜新世界广场全面交付，新世界・天馥和广佛新世界加推单位热销，吸引港人客户组团到访 [1] - 深圳K11 ECOAST成为大湾区文旅热点，五一假期客流达30万人次 [1] 香港市场表现 - 超级豪宅项目"滶晨"累计售出逾330套，最高单价超53.8万港元/平方米，吸引本地及海外买家 [2] - 启德"柏蔚森"和港岛"皇都"分别售出580套和320套 [2] - K11 MUSEA暑期将推出CR7博物馆和CHIIKAWA特展，进一步拉动客流 [2]

杭州土拍市场表现 - 6月27日杭州土拍市场6宗地块全部溢价成交 合计成交金额151.15亿元 总起价115.9亿元 [1] - 3宗地块溢价超过50% 最低溢价21.05% 最高溢价67.6% [1][2] - 钱江世纪城核心地块创下楼面价新纪录 达5.45万元/平方米 超越此前5.16万元/平方米的纪录 [1] 重点地块成交情况 - 钱江世纪城XS010104-05地块由浙江金帝房产集团以55.78亿元竞得 溢价率21.05% [1] - 蜀山单元XS150201-42地块由滨江集团以11.03亿元竞得 溢价率67.6% 楼面价2.93万元/平方米 [2] - 未来科技城YH090206-03地块由杭州兆欣房地产以33.29亿元竞得 溢价率32.14% 楼面价3.01万元/平方米 [2] 其他地块成交信息 - 滨江集团还以32.65亿元竞得四堡七堡单元地块 溢价率25.34% 楼面价3.86万元/平方米 [2] - 运河新城地块由苏州腾茂置业以11.57亿元竞得 溢价率55.91% 楼面价4.12万元/平方米 [2] - 丁桥单元地块由天阳地产以6.82亿元竞得 溢价率50.89% 楼面价2.71万元/平方米 [2] 杭州房地产市场表现 - 5月杭州新房价格环比上涨0.8% 涨幅位居全国第一 [3] - 3月杭州二手房成交超1.2万套 创近八年新高 [4] - 4-6月杭州二手房成交量持续下滑 从9500多套降至7700多套 [4]

土地市场 - 一线与新一线城市住宅用地平均溢价率攀升至7.1%，创近一年新高，杭州、成都等核心地块出现"触顶摇号" [3] - 三四线城市土地流拍率高达21.3%，沈阳、长春等地块多以底价成交，开发商极度谨慎收缩 [3] - 国央企凭借融资优势占据土地市场70%以上份额，民企受债务困扰难以扩张 [3] 房屋销售 二手房市场 - 14个主要城市二手房成交量环比增长近10%，价格指数环比微涨0.1%，北京、上海优质学区房价格试探性回升 [4] - 成交回暖建立在业主"以价换量"基础上，挂牌价普遍留有议价空间 [4] 新房市场 - 30城新房成交面积环比增长但同比仍下降，深圳、上海部分高性价比项目出现"日光"现象 [5] - 三四线城市新房库存去化周期长达28个月，远超健康水平，房企依赖"以价换量" [5] 政策环境 - 首套房贷利率下限突破4%，多城降低首付比例并减免税费 [6] - "以旧换新"模式在超50城推开，试图激活置换需求 [7] - 杭州、西安、成都等核心城市大幅放松限购政策 [8] 行业趋势 - 房地产市场最剧烈下跌阶段可能已过，但复苏基础脆弱且依赖政策刺激 [9] - 市场呈现"核心城市核心资产>三四线"的梯度分化，未来将延续区域分化特征 [9] - 房企高负债高周转模式终结，行业转向产品力、服务力和财务稳健的竞争 [9] - 行业修复需经济基本面支撑，居民对房价和收入预期信心尚未恢复 [9][10]

行业整体表现 - 2025年5月中国房地产市场整体延续止跌回稳态势 百强房企实现销售操盘金额2945 8亿元 环比增长3 5% 同比下降8 5% 降幅较4月略有收窄 [1] - 2025年1-5月累计销售操盘金额13127 5亿元 同比下降7 1% 其中TOP31-50梯队房企累计销售规模同比提升4 9% 而TOP4-10梯队同比下降最多达13 3% [1][9] - 5月TOP100房企中超半数单月业绩环比提升 22家企业环比增幅大于30% 项目开盘去化率延续高位震荡 京沪深等热点城市表现突出 [1] 房企梯队分化 - 2025年5月TOP10/20/30/50/100房企入榜金额门槛分别为349 8亿/151 5亿/95 3亿/61 4亿/22 5亿元 其中TOP30门槛同比增幅最高达5 3% TOP10和TOP20则分别下滑0 6%和1 6% [6] - 销售规模呈现结构性差异 TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长5 3% 而TOP10房企门槛同比下滑0 6% 显示头部房企竞争格局变化 [6] 区域市场特征 - 核心一二线城市如沪深杭蓉等供给进入"空窗期" 供应约束限制成交放量 郑州、天津、南京等城市市场止跌企稳 弱二线城市如济南、青岛等仍面临高库存压力 [12] - 当前市场热度取决于适销楼盘供应 6月受房企年中冲刺影响预期成交环比持增 但缺乏政策利好下难以实现强势反转 [12] 头部房企排名 - 2025年1-5月操盘金额前三甲为保利发展(1068 1亿元)、绿城中国(964 4亿元)、中海地产(858 6亿元) 全口径金额前三为保利发展(1161 1亿元)、中海地产(903 8亿元)、华润置地(868 5亿元) [22][27] - 操盘面积排名显示保利发展以525 1万平方米居首 绿城中国和万科地产分别以410 7万/396 2万平方米位列二三名 [22]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-5月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1161.1亿元）、中海地产（903.8亿元）、华润置地（868.5亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（915.0亿元）、中海地产（831.5亿元）、中润置地（580.8亿元）[2] - 全口径榜单中，绿城中国（653.3亿元）、招商蛇口（671.3亿元）分列第5、4位，权益金额分别为443.8亿元、459.2亿元[2] 市场成交动态 - 5月新房成交环比基本持平，百强房企单月销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%[3][9] - 1-5月百强房企累计销售操盘金额13127.5亿元，22家企业单月业绩环比增幅超30%（如绿城中国、中海地产、中国金茂等）[10] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比提升5.3%至95.3亿元，但TOP10/TOP20门槛略有降低[13] 梯队表现分化 - TOP31-50梯队房企累计销售规模同比提升，而TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低[15] - 头部房企中，保利发展全口径与权益金额均居首，碧桂园全口径排名跌至第17位（169.9亿元）[2][4] 6月市场展望 - 房企年中冲刺叠加供应结构优化，预计成交总量延续弱复苏，环比持增但同比或微降[17][18] - 热点城市（沪深杭蓉）因供应受限成交放量有限，郑州、天津等调整较深城市有望企稳回升[18] - 弱二线城市（济南、青岛等）高库存问题仍制约去化[18] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营/联营公司所有项目业绩，权益榜按股权占比计算[6][7] - 数据覆盖2025年1-5月商品房合同签约，不含代建及认购数据[6][7]

政策支持与市场环境 - 人民银行等多部门联合发布一揽子金融政策支持稳市场稳预期 包括五年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6% 金融机构存款准备金率下调0.5个百分点 政策利率降低0.1个百分点 预计带动LPR同步下调0.1个百分点 [1] - 房地产市场自去年末呈现翘尾行情 今年上半年延续 3、4月份出现小阳春态势 5月行情被市场期待 [1] - 五一黄金周期间上海、北京、广州、深圳等多个重点城市新房市场销售火热 部分重点项目认购量较平日上涨100% 热点城市购房需求回潮 [1] - 上海新建商品住宅成交约2.97万平方米 比去年假期增长18.32% 北京新建商品住宅累计网签302套、3.42万平方米 同比涨幅分别为114%、107% [3] 公司销售表现 - 保利发展五一黄金周期间在北京、上海、广州、石家庄、成都、海南等多个城市项目销售表现抢眼 部分项目5天假期期间销售额破亿元 [1] - 上海保利·虹桥和著销售额超过2.08亿元 保利·光合TOD销售额超过2.5亿元 两盘劲销近5亿元 [4] - 广州保利天曜开放5天到访量超过5000组 创下广州核心区千万级豪宅项目最高到访纪录 保利天奕五一首开超过2000组客户到访 1小时内成交20套 截至目前销售额超过30亿元 [5] - 广东地区成交额达到25.8亿元 海南公司销售额达到4.2亿元 总额位列全岛第一 四川公司销售额近9亿元 [5] - 河北石家庄保利·裕华天珺假期5天成交149套 叠加首开销售额超过3亿元 北京海淀永丰板块嘉华天珺项目5天累计到访量超500组 新增认购17套 [5] 行业地位与财务表现 - 中指研究院和亿翰智库2024年房企销售排名中 保利发展以3230亿元销售额蝉联行业第一 [6] - 2024年公司营收3116.66亿元 全年实现签约面积1796.61万平方米 归属于股东的权益销售金额约2465亿元 净利润97.4亿元 归母净利润50亿元 [6] - 38个核心城市销售占比达到销售总额的90% 在38个核心城市销售市占率达到7.1% 其中14个核心城市销售市占率超过10% 16个城市连续3年销售额排名前三 [6] - 实现销售回笼3277亿元 签约回款率超过100% 当年销售项目的当年回款率达到79.6% 较上年进一步提升 [7] - 通过多种方式盘活受限资金 增加可动用资金313亿元 通过存量土地收储、应收账款盘活等方式增加可动用资金162亿元 共计盘活资金475亿元 [7] - 全年压降有息负债54亿元 至年末有息负债总额下降至3488亿元 资产负债率降至74.3% 同比下降2.2个百分点 连续4年实现下降 [7] - 新增有息负债综合成本降至2.92% 有息负债综合融资成本降至3.1% 创历史新低 公司债利率最低至2.2% 中期票据利率最低至2.3% 短期融资券利率最低2.2% [7] 土地储备与拓展 - 全年新增拓展总地价683亿元 权益地价602亿元 位居行业第二 新拓展项目权益比提升至88% 创近十年新高 [8] - 2022-2024年三年内合计拓展项目总地价近4000亿元 总货值约7350亿元 居行业第一 [8] - 截至去年末土地储备面积约6258万平方米 基本集中在核心38个城市 [9] - 近期在北京、杭州、厦门、石家庄、天津等多个热点高线城市增加土地储备 [9] 产品策略与市场认可 - 保利发展旗下天悦人和三大产品系满足不同客群购房需求 坚持好产品、好服务、好生活核心理念 匹配市场对于居住好房子的要求 [3] - 上海保利·世博天悦作为TOP级天字系作品 自去年4月底开盘以来单盘销售约200亿元 2025年4月底新品加推单价超20万双面看江房源当天开盘售罄 五一期间日均仍有近百组来访量 [4] - 保利·虹桥和著假期期间接待量超过500组 保利·光合TOD连续4个月保持克而瑞新房销售金额第一 [4] - 买房人通过购房行为呈现对保利发展品牌和产品的高度认可 [2]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产、商业消费 - **公司**：万科 纪要提到的核心观点和论据 深圳楼市现状 - **新房市场**：折扣回收，部分项目均价上涨 9%-15%，刚需和改善型住宅平均折扣 88 折到 95 折，高端和豪宅定位平均折扣 96 折到 99 折；供应紧张，库存降至去年同期一半，仅 2.6 万套，供应集中在郊区刚需型住房，核心区改善型住房较少[1][3][6][7] - **二手房市场**：分化明显，部分楼盘成交价抬高 10%-20%，部分仍在降价成交，整体处于筑底过程[1][6] 深圳楼市新规影响 - 阳台面积计算方式调整，飘窗进深增加，每户设 2 平方米不计入建筑面积的设备平台，减少公摊面积，限制住宅高度为 150 米，提升得房率和居住品质[2] 购房者关注点 - 关注价格、得房率和是否现房，对价格走势担忧缓解，倾向购买得房率高的新规产品和现房，一线城市烂尾概率较低[4][5] 市场展望 - 新房市场供给紧张，新规后产品涨价趋势显著；二手房市场需进一步观察动态；预计后阶段供需达一定平衡；新旧板块交易量变化会互相影响整体房地产市场走势[6][7][10] 商业消费情况 - 万科坂田广场人流量大，出租率达 99%，消费结构以坂田街道家庭客群为主，娱乐业态表现良好，高端女装店需培育会员[8] 贸易战影响 - 对日常消费影响不大，服务类体验消费优于传统商品类消费，重奢品消费受旅游及体验式消费影响较大，消费者心态偏谨慎[1][9] 房地产市场投资 - 投资者关注点转向固定收益类产品，当前房产收益率高于 10 年期国债，是购买不动产类资产的良好时机，但需关注房价下跌风险[1][11] 制度改革 - 现房销售和预售制度改革旨在稳定楼市和股市，应优化预售资金管理，而非全面推行现房销售，可通过分类监管改善预售资金管理[12][13][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 媒体报道关于现房销售及相关政策存在矛盾信息，应理性分析政策逻辑，避免误导投资决策[15][17] - 土地拍卖中，限售或现房销售地块拍卖成功率低且地价便宜，开发商对利润空间有限且风险大的项目兴趣不大[16]