房地产政策核心方向 - 防范化解风险与发展并重 强调在发展中逐步化解风险 持续推动房地产市场止跌回稳[3][4] - 2025年政策从"三稳"转向构建"新模式" 注重存量盘活能力和绿色科技实力[5] - 明确"防风险、稳市场、促需求、优供给、保交房、建好房、促城镇、稳经济、调政策"九大方向[1][3] 需求端政策 - 因城施策调减限购限贷等限制性措施 一线城市将进一步优化政策 二线城市降低落户门槛[6] - 加力实施城中村和危旧房改造 通过"房票"安置和货币化安置提高支付能力 江苏、安徽等地已推进落地[6] - 预计通过"以旧换新"、"购房补贴"等工具刺激改善置换需求[6] 供给端政策 - 优化增量供应 合理控制高库存城市新增土地供应 加大核心地块和改善型住房供给[8] - 盘活存量用地和商办用房 推进收购存量商品房 地方政府获更大自主权[8][9] - 2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元（同比增加5000亿元）重点用于土地收储和存量房收购[8][24] 金融与财政支持 - 货币政策适度宽松 年内仍有降准降息空间 PSL等结构性工具定向支持城中村改造[22] - 2025年赤字率拟按4%安排（同比+1个百分点） 赤字规模5.66万亿元（同比+1.6万亿元）[24] - 居民住房信贷政策继续优化 存量贷款利率或进一步下调 首付比例仍有下降空间[22] 行业发展新模式 - 构建"人房地钱"要素联动机制 推动多元化住房供给 平衡市场与保障、租售、增量存量关系[14] - 15个省份明确提及"好房子"建设要求 开发企业需向高品质、新科技、好服务转型[14][15] - 房企需从增量开发转向存量运营 发展代建、运营等轻资产业务[15] 中长期支撑因素 - 新型城镇化战略持续推进 常住人口城镇化率提升将释放刚性需求 县域市场潜力显著[16] - 房地产市场份额向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中[17] - 2025年GDP增长目标5% 城镇新增就业1200万人以上 居民收入增长夯实住房消费基础[19][20]

2024年经济社会发展成果 - 国内生产总值达到134.9万亿元 同比增长5% 增速居世界主要经济体前列[1] - 对全球经济增长贡献率保持在30%左右[1] - 居民消费价格上涨0.2%[1] - 对外贸易规模创历史新高 外汇储备超过3.2万亿美元[1] - 居民人均可支配收入实际增长5.1%[1] - 粮食产量首次突破1.4万亿斤 亩产提升10.1斤[1] - 高技术制造业增加值增长8.9% 装备制造业增加值增长7.7%[1] - 新能源汽车年产量突破1300万辆[1] 2025年经济社会发展目标 - 国内生产总值增长预期目标为5%左右[1] - 城镇调查失业率控制在5.5%左右 城镇新增就业1200万人以上[1] - 居民消费价格涨幅控制在2%左右[1] - 居民收入增长与经济增长同步[1] - 国际收支保持基本平衡[1] - 粮食产量维持在1.4万亿斤左右[1] - 单位国内生产总值能耗降低3%左右[1] 2025年政策取向 - 实施更加积极的财政政策 赤字率拟按4%左右安排 赤字规模5.66万亿元[1] - 拟发行超长期特别国债1.3万亿元[1] - 拟安排地方政府专项债券4.4万亿元[1] - 实施适度宽松的货币政策 适时降准降息[2] - 更大力度促进楼市股市健康发展[2] - 强化宏观政策民生导向 打好政策"组合拳"[2] 2025年政府工作任务 - 大力提振消费 提高投资效益 全方位扩大国内需求[2] - 因地制宜发展新质生产力 加快建设现代化产业体系[2] - 深入实施科教兴国战略 提升国家创新体系整体效能[2] - 推动标志性改革举措加快落地 更好发挥经济体制改革牵引作用[2] - 扩大高水平对外开放 积极稳外贸稳外资[2] - 着力抓好"三农"工作 深入推进乡村全面振兴[2] - 推进新型城镇化和区域协调发展 进一步优化发展空间格局[2] - 协同推进降碳减污扩绿增长 加快经济社会发展全面绿色转型[2] - 加大保障和改善民生力度 提升社会治理效能[2] "十五五"规划编制 - 今年将开展"十五五"规划编制工作[2] - 谋划重大战略任务 重大政策举措 重大工程项目[2]

宅基地闲置现状与影响 - 全国农村宅基地闲置率可能高于2019年农业农村部公布的18.1% [1] - 闲置导致土地利用效率下降和区域资源错配 人口流出地区宅基地闲置与人口流入地区建设用地指标不足形成矛盾 [1] - 宅基地使用权仅限于本集体经济组织成员 同村村民外流导致缺乏本地市场需求 [2] 现行制度限制与弊端 - 外部人员无法通过购买获得长期稳定住房 制约农村产业发展人群需求 [2] - 宅基地租赁最长20年期限难以保障 实际租约短期化现象普遍 影响长期投资稳定性 [2] - 城郊结合部宅基地转居住用地潜力受限制 供需双方需求难以通过市场机制满足 [3] - 宅基地翻建更新审批流程严格 阻碍家庭投资意愿与乡村振兴推进 [3] 盘活利用方式与改革建议 - 允许出租、入股、合作等方式盘活闲置宅基地 [1][4] - 对已用于民宿、餐饮等经营性用途的宅基地纳入集体经营性建设用地直接入市交易 [4] - 人口流失严重地区闲置宅基地可复耕为农业用地 通过全国统一市场交易补充耕地指标 [5] - 建立跨地区建设用地指标交易市场 允许指标有偿转让并由县级政府与农民按比例分配收益 [5][8] - 加强村集体在宅基地监管和权益处置中的主体作用 通过民主协商确定具体规则 [5] 配套制度改革需求 - 需推进户籍制度改革 降低大城市积分落户门槛并实现城市群积分互认 [6][7] - 保障进城落户农民农村宅基地资格权、承包权和集体收益分配权不受影响 [6] - 财政转移支付需实现"钱随人走" 根据人口流动调整公共服务资金分配 [8] - 建设用地指标应随人口流动跨地区配置 人口流出地区减少指标并转让给流入地区 [7][8]

宏观研判 - 全国两会经济增长目标或维持 5%左右，提振消费是重中之重，财政货币与各项政策协同助力广义财政扩张[2][11] - 2025 年产业主题关注 AI 及 AI+、品质消费、新型城镇化、基建出海、粮食及食品安全五大领域[2][11] 市场影响 - AI 及 AI+将是 2025 年最重要产业趋势，政策保驾护航[3][16] - 提振消费是政策核心关切，品质消费提供新研究思路[3][16] - 2025 年决定大类资产变化关键因素是价格，红利和债券配置价值需重视[3][16] 部分公司情况 - 九丰能源清洁能源吨毛利、LNG 国内销量、特气产量增长，实控人承诺 12 个月内不减持[4][17][18][19] - 固生堂线上+线下中医连锁扩张，2018 - 2023 年营业收入 CAGR 为 26.2%，2024 年 H1 营收和归母净利润同比增加 38.4%和 15.2%[4][19] - 西麦食品是燕麦第一股，近五年营收 CAGR 为 13.1%，2024 年中国燕麦行业市场规模 101.34 亿元，公司占比 26%[4][23][24] - 泸州老窖 2024Q3 营收 73.99 亿元，同比增长 0.67%，净利率提升 0.90pct 至 48.19%[28][29] - 神火股份拟定回购公司总股本 1%股份用于股权激励，2025 年氧化铝价格或下降推动利润改善[32][33]

产业升级、人口集聚与城镇发展的良性互动机制 核心观点 - 构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制是实现中国式现代化的重要路径[1] - 三者关系体现为"产业是支撑、城市是空间、人是主体"，需形成以产兴城、以城促产、以业聚人的螺旋上升效应[5] - 该机制对区域协调发展、高质量发展及满足人民美好生活需求具有战略意义[2][3][4] 产业升级的核心作用 - 产业升级通过创造高质量就业岗位（如新兴产业）直接拉动人口集聚[5] - 产业链集群化发展可带动上下游企业集聚，形成规模就业效应（如龙头企业吸引生态合作伙伴）[8] - 东部重点发展高技术产业、中西部培育先进制造业的梯度布局优化人口流动[9] 人口集聚的驱动因素 - "人随产业走"是迁移基本逻辑，产业区域协调布局可引导人口有序流动[9] - 城镇功能集成（如公共服务、人居环境）是吸引人口定居的关键[10] - 放宽户籍限制（除超大城市外）及配套公共服务均等化政策促进人口市民化[11][12] 城镇发展的载体功能 - 城镇基础设施现代化（交通/通信/电力）直接提升企业运营效率[7] - 产城融合需同步规划产业空间与生活配套（如教育/医疗/商业设施）[10] - 新城建设需对标中心城区标准，构建"宜业宜居宜乐"的复合空间[10] 区域协调发展的实施路径 - 通过产业园区共建推动革命老区、资源枯竭地区产业梯度转移[9] - 动态调整财政转移支付与人口流动挂钩机制，平衡区域公共服务供给[12] - 疏散特大城市产业至中西部可缓解资源环境压力并优化人口分布[9]