投资评级 - 推荐（维持）[1] 核心观点 - 报表端呈改善迹象 2025H1收入341.6亿元同比增长4.3% 归母净利润9.1亿元同比增长11.8% [4][7] - 结转毛利率12.9%同比提升1pct 已售未结金额2504亿元中96%为2022年后拿地项目 融资成本降至3.17% [7] - 销售额逆势增长 全口径销售金额707亿元同比增长7% 销售均价2.65万/平米同比增长25% 行业排名提升至第6 [7] - 拿地策略积极 拿地销售金额比54.7%位居行业第二 新增货值987亿元 核心城市土储占比54% [7] - 产品力持续提升 灯塔项目热销 预计下半年在多城市推出新项目 [7] 财务表现 - 营收稳步增长 预计2025-2027年营收1512.79/1591.46/1666.26亿元 增速5.8%/5.2%/4.7% [6] - 盈利能力改善 毛利率预计从13.3%提升至14% 净利率维持在3.8-4.1%区间 [6] - 每股收益调整 因配股影响2025-2027年EPS调整为2.20/2.24/2.28元 [8] - 估值水平合理 当前股价对应PE为7.7/7.5/7.4倍 PB为0.9/0.8/0.8倍 [6][8] 资产负债结构 - 资产规模扩张 预计总资产从5074.59亿元增至5524.06亿元 [10] - 货币资金充裕 从572.59亿元增至833.13亿元 [10] - 土储资源优质 存货规模3171.06亿元且81%为2022年后获取项目 [7][10] - 负债率可控 剔除预收款资产负债率58.9% 现金短债比3.9倍 [7] 行业地位 - 国企背景优势 实际控制人为厦门国资委 大股东持股56.64% [1] - 销售排名提升 克而瑞全口径销售榜单排名第6较2024年提升1名 [7] - 深耕核心城市 厦门/杭州/上海/北京/成都土储货值1354亿元占比54% [7]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [5] 核心观点 - 7月房地产投资销售数据走弱，止跌回稳仍是重要目标 [4] - 中央层面高频提及建设高品质住宅，政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮 [6] - 建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及二手房中介、物业管理企业 [6] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数上升3.9%，跑赢上证指数（+1.7%）和沪深300（+2.4%） [9] - 个股涨幅前五：万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33.0%)、电子城(+32.0%)等 [9] 数据跟踪 新房成交 - 本周42城新房成交141万平米，环比降1.4%，同比降20.4% [16] - 8月累计成交306万平米，环比降9.5%，同比降20.9% [20] - 分能级：一线城市成交环比升9.2%，三四线环比降17.0% [16] 二手房成交 - 本周21城二手房成交178万平米，环比升3.0%，同比降2.4% [31] - 8月累计成交381万平米，环比降5.5%，同比降2.1% [36] - 分能级：一线城市成交环比升10.0%，年初累计同比升18.5% [36] 行业政策动态 - 1-7月全国房地产开发投资53,580亿元（同比-12%），销售金额49,566亿元（同比-6.5%） [49] - 地方政策：海南推"以购代建"安置，苏州/福州公积金首付比例降至15%，天津推公积金支付首付新政 [49] - 土地市场：深圳宝安海景商住地溢价34.8%成交，总价86.4亿元 [51] 重点公司动态 - 7月销售额：中国金茂84.6亿元（同比+49%），华润置地133亿元（同比-14%） [52] - 华发股份2025H1营收382亿元（同比+53%），净利润1.72亿元（同比-86%） [52] - 融资活动：华润置地获33亿元银行贷款，大悦城发行15亿元中期票据（利率2.26%） [52]

地产板块市场表现 - 8月15日地产板块强势崛起 衢州发展一字涨停 滨江集团和华发股份涨超3% 绿地控股、新城控股及招商蛇口等个股跟涨 [1] - 跟踪中证800地产指数的地产ETF(159707)场内价格上涨2.49% 近5个交易日累计吸金4009万元 反映资金看好板块后市 [1] 房企销售数据表现 - 截至8月14日 20家房企披露7月销售数据 多数房企销售额同比未明显改善 但销售单价拉动显著 [3] - 20家房企中有13家销售单价同比提升 占比超六成 这些房企共同特点为拿地策略向一、二线城市集中 [3] 行业发展趋势 - 北京等一、二线城市核心区域优质项目热销推动局部市场回暖 有助于带动整体市场持续发展 为出险房企经营复苏提供契机 [3] - 中央层面自去年9月以来明确要求"稳楼市、稳股市" 今年高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 2025年随着房地产政策持续落地 地方政府调控自主性提升 高能级核心城市有望受益于城市更新 实现"止跌企稳" [3] 投资策略建议 - 建议聚焦三大结构性阿尔法亮点：产品美誉度高且销售排名提升的稳健龙头 存量资源丰富具备运营品牌核心竞争力的企业 物业服务行业的长期发展空间 [4] - 布局央国企及优质房企可重点关注地产ETF(159707) 该ETF跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 前十大成份股权重超九成 央国企含量高 [4]

武汉楼市逆势回暖现象 - 伟星·星宸玖序项目开盘首日推出384套房源，2个多小时售出306套，去化率达近80% [1] - 汉阳澍项目186套新房2小时内被认购一空，再现"日光盘"现象 [3] - 7月武汉新建商品房网签10405套，同比增长13%，硚口区以2964套成交量领跑全市 [6] 高品质楼盘市场表现 - 伟星项目以1.88低容积率打造高品质住宅，143㎡户型设计满足改善型需求 [3] - 大华锦绣年华低层洋房、金茂樾满晴川准四代产品、武汉城建·承宁府98%得房率等项目未售先火 [3] - 上半年武汉"好房子"项目首开去化率超70%，是普通项目的2-3倍 [6] 政策与市场变革 - 2024年武汉出台《新型住宅设计创新试点通知》，推动单宗住宅地块平均容积率降至2.0以下 [5] - 硚口区推出"硚六条"新政，包含"以旧换新"、人才购房券等措施 [6] - 汉阳区形成"卖旧盘—拿新地—建好房—促销售"的正向循环，金地项目实现9.3亿元土地出让金入库 [8][9] 开发商战略转型 - 开发商从利润导向转向用户思维，厦门建发武珞路地块项目单价超3.6万元仍实现年底售罄 [5] - 杭州绿城在江岸新兴街获取1.30容积率地块，打造内环稀缺洋房产品 [5] - 产品设计注重解决核心诉求，包括刚需型"高性价比实用房"和改善型"高品质稀缺房" [3] 保障性住房创新模式 - 武汉安家保障性住房有限公司收购存量商品房超2万平方米用作保障房 [8] - 汉阳区平台企业武汉智合收购1183套公寓用作保障房，要求开发商将资金投入当地拿地并追加50%投资 [8] - 保障房收购与土地市场激活形成资金闭环，推动新项目开发 [9]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

土地交易 - 绿城华南以12.15亿元竞得深圳宝安区新桥街道A319-1225宗地 溢价率11.47% 楼面地价20363元/㎡ [1] - 该地块总用地面积19246.94㎡ 容积率≤3.1 新建规定建筑面积59665㎡ 其中住宅53595㎡ 商业1500㎡ 幼儿园3200㎡ [2] - 地块紧邻地铁11号线沙井站 直线距离300米 周边二手房价标杆鸿荣源·禧园挂牌均价6万元/㎡ [2] 地块优势 - 地块采用"交地即交证""交房即发证"模式 不限售价 无70/90户型限制 无需配建保障房 [2] - 地铁配套和教育配套优质 周边无在售新房 无同类竞品 为高品质住宅提供设计空间 [3] - 地方政府提供确定性利润空间 房企可灵活开发 [3] 公司战略 - 绿城2025年1-7月以1116亿元新增货值位列全国房企拿地榜首 [3] - 此次拿地标志绿城在深圳西部布局迈出关键一步 此前已开发光明区桂语兰庭和坂田光雅园村旧改项目 [4] - 公司聚焦核心城市核心地块 深耕深圳核心区域 打造高品质住宅典范 [4][5] 市场表现 - 深圳土地市场呈现"个案热 整体平淡"特征 优质开发商聚焦核心地块 [3] - 新房市场进入单盘时代 绿城瞄准"个别明星盘热"的确定性利润 [5] - 2025年上半年绿城总合同销售金额1222亿元 同比减少3.4% 销售面积535万㎡ [5] 公司背景 - 绿城中国总资产超5000亿元 净资产超1100亿元 品牌价值1188亿元 [5] - 蝉联中国房地产百强Top10 顾客满意度领先品牌 社会责任感企业 [5]

格局与分化 - 上海、北京稳居房地产投资前景前二，两城常住人口超2000万，城镇化率近90%，住房更替周期分别达80年和100年，形成绝对优势[23] - TOP50城市集中全国34%常住人口、50%GDP及50%新房成交面积，资源集聚效应显著[26] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额3216亿元同比增23%，GDP增速6%及人口年增33万支撑需求韧性[25] - 沿海城市如三亚受封关利好推动，2025年上半年住宅成交增近50%，天津因教育优势排名上升12位至第7[30][32] 需求侧分析 - TOP20城年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占比47%（1.4亿㎡），上海、成都、重庆改善需求超800万㎡[36][37] - 一线城市需求稳定性突出，2024年成交金额较2021年仅降21%，远优于全国44%降幅，深圳2000万以上豪宅成交较2021年增76%[40][46] - 二线城市城镇化率年均增0.3个百分点，杭州、成都常住人口年增18万，带动住房需求超100万㎡[48][52] - 三线城市城镇化率低于60%的132城存2.3亿农村人口，年新增城镇人口450万，刚性需求潜力大[57] 供给侧与库存 - 2025年全国宅地供应计划同比再降20%，苏州、合肥广义库存消化周期已低于1年，重庆、南京则超6年[16][18] - 上海6407亿元住宅成交金额较2020-2021年均值增13%，南京、重庆同期成交金额降幅达50%-65%[18][19] - 三四线专项债收储规模占比72%（7128公顷），棚改类专项债发行533亿占其总发行量54%[59][62] - 杭州、成都土拍溢价率分别达14%和7%，长春36个月高库存周期致2024年宅地溢价率仅1%[53] 城市投资特征 - 一线城市主城核心区去化速度优于外围，2024年北上深10万元/㎡以上豪宅成交8个，上海2000万以上住宅成交5407套创纪录[31][46] - 二线城市中天津开盘去化率60%显著高于行业30%均值，济南狭义消化周期15个月展现供给管控能力[32][53] - 三线城市如泉州、温州保障房地块受房企青睐，政府回购锁定利润模式降低开发风险[59] - 指标体系新增广义消化周期、人均贷款金额等指标，覆盖297城2024年数据，采用因子分析等量化工具[10][12]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

项目调研与规划 - 泰安市房产管理服务中心调研组对泰山人家项目进行高品质住宅开发建设调研，采取现场观摩和座谈交流方式 [1] - 调研组深入了解项目规划亮点、建设进度及开发过程中遇到的资金压力和市场需求变化等问题 [1] - 项目确立打造山东省高品质住宅目标，通过好规划、好产品、好景观、好品质、好生活五方面打造好房子 [1] 建筑设计与施工 - 项目采用44项超国标工艺，包括水包水、金属漆和金属铝板打造高颜值建筑立面 [2] - 3.3米层高提升居住舒适度，外墙保温浇筑在混凝土中央实现保温与建筑同寿命 [2] - 创新采用四玻三腔LOW-E玻璃和六大隔音体系，针对分户墙、上下户等关键区域进行专项隔音处理 [2] 户型与社区设计 - 项目设计39余种户型，95%以上实现户户带院，包括首层带地上庭院、二层带下沉庭院和尊享会所等创新性产品 [2] - 项目抬高5-6米，依山就势打造立体社区，上层为看山看水社区，下层为平进车库，合理利用20余米高差减少土石方开挖 [2] 景观与配套设施 - 规划500米长、30余亩山水公园，实现"把房子建在公园里"的居住理念 [3] - 打造20亩地标性商业集群，布局特色餐饮、生活超市等便民业态 [3] - 建设3500㎡度假酒店式社区配套，涵盖恒温泳池、专业健身房、社区食堂、私宴餐厅、运动球馆等 [3]

政策支持与标准建设 - 淄博市出台《新建商品住宅品质提升若干规定》，确立172条技术标准，推动住宅品质提升[4] - 2023年发布《高品质住宅试点项目评价办法》，2025年试行《淄博市"好房子"技术导则》，覆盖7大板块全流程建设标准[4] - 住建部与省住建厅发布"好房子"建设标准，淄博整合技术规范引导行业按标建设[4] 城市住宅项目案例 - 新宏程·启元项目为淄博首个通过WELL健康建筑中期认证的住宅，首开3栋楼基本售罄，2026年12月底整体交付[3] - 项目从规划设计到用材用料均追求高品质，反映购房者从"有房住"向"住好房"需求转变[3] - 政策松绑容积率、建筑密度等指标，鼓励房企增加公共空间与便利设施[4] 配套设施升级 - 新东升·福园小区配备300平方米城市书房，藏书超1.5万册，实现与市图书馆通借通还[5] - 《"好房子"公共服务配套设施技术指引》要求新建小区配套教育、医疗、养老及文体设施[5] - 宏程国际广场商业街融合艺术、美食与休闲，打造现代化消费场景[6] 乡村住房改造 - 淄博经开区傅家镇旧村改造项目交付1610套新房，配套充电车棚、超市、诊所等设施[7] - 临淄区朱台镇陈营村新农房保留堂屋和小院设计，结合现代卫浴设施[8] - 山东省编制4套农房标准图集及《现代宜居农房设计导则》，推行"一村一图集"免费供给机制[8]