纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 1. **市场整体表现** - 近期房地产市场表现疲软，6 月初 40 个重点城市新房成交量环比下降 36%，一线城市收缩明显，多数地区交易量下降，市场压力大[1][3] - 2025 年市场在政策热度降低后保持稳定，但这种稳定可能持续到今年年底或明年上半年，明年下半年可能面临更大挑战，因优质客户被消耗，刚需对价格敏感且土地供应不足[18][19] 2. **新房与二手房市场差异** - 新房市场 2025 年整体疲软，多数时间低位震荡，6 月初成交环比降 36%，来访指数环比升 14%；二手房市场稍稳定，25 个重点城市成交量环比降一成，但绝对量高于新房[4] - 二手房成交累计同比正增长，比新房表现好；购买时间早的改善型住房有安全空间，大量二手房变现[28] 3. **各城市市场情况** - 北京、上海、广州报价指数震荡走低，预示未来几个月房价可能下行；深圳市场信心相对强，价格走势可能更稳定[1][6][7] - 上海二手房交易萎缩，4 月勉强守住 2 万套关口，5 月减少；上半年新房市场不如二手房，5 月成交面积环比增 16%、同比增 23%，但前五月累计同比仅增 5.7%[8][9][10] - 上海二手房高端改善需求 4、5 月减少，刚需占比增加，“老破小”住宅价格环比下跌，外环外跌幅 3%-4%；内环、中环房价上涨，外环涨幅有限[11][15] 4. **市场供需与库存** - 多数城市库存去化周期超 18 个月，新房供应量不足致库存绝对量增加，开发商月末推盘但去化率仍低[1] - 2025 年 5 月新房市场多数核心城市开盘情况优于 2024 下半年，市区楼盘受欢迎，郊区少数项目销售改善，但整体市场未进一步提升，结构化影响大[17] - 全国土拍金额同比增长 14%，面积减少 10%，溢价率个位数，流拍率略降，成交量不多[29] 5. **政策影响** - 房地产市场需政策持续呵护，政策加码是必然趋势，在政治局会议等窗口期前后，建议持续做多开发类股票[2][41] - 政策辐射周期约一个季度或两三个月，不应脱离政策预期做未来预测[31] - 限售传闻影响投资者和开发商情绪，部分开发商打折促销旧楼盘，但最终可能不在一线和强二线城市一刀切实施[32] 6. **企业表现** - 民营企业在土地市场占比不到 20%，城投公司和国央企占 80%，政府回购土地不能解决核心问题[1][22] - 主要房企表现参差不齐，滨江集团、绿城集团去化率较高，华润、招商、保利等布局核心城市多的房企去化率达 50%以上[25][26] 7. **价格趋势** - 二手房价格受政策辐射周期、月度交易量等因素影响，目前多数城市呈小幅下跌趋势；新房市场定价体系复杂且较高，通过打折促销销售[35][39] - 上海新房价格上涨受土地价格上升推动，为保证土拍热度和溢价率，好地块优先推出，新盘推售策略调整维持市场上涨预期[43] 8. **行业发展趋势** - 二手房市场交易量总体呈增大趋势，因存量盘子变大、新房供给受压制，但同比增长幅度不高，除非强政策驱动[34] - 新房市场交易量受供给端影响大，过去五年处于低位徘徊，总量有限，仅存在结构性表现[36] - 物业板块存在瑕疵，但随着利率下降，高股息股票吸引资金流入，Reits 板块普涨，物业公司股息率受关注[42] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **上海各区域市场差异**：中心区商品住宅价格跌幅开始控制，外环以外部分区域价格坚挺，炒作严重区域如徐泾出现明显下跌[12] 2. **二手房交易活跃度和挂牌量**：上海内中环地区二季度二手房交易活跃度较好，但挂牌量接近历史最高水平，市场压力大[13][14] 3. **解决库存问题**：去库存进展缓慢，需从供需两端着手，需求端靠拆迁政策，供给端需实质性资金投放[37] 4. **房地产开发投资指标**：2025 年新建商品住宅销售指标可能小幅下降，开发投资、施工面积等指标同比大幅下降，开工面积和拿地数量底部震荡[38] 5. **上海限售楼盘解禁影响**：2026 年上海约 7000 套限售楼盘解禁，可能冲击二手房市场，具体影响取决于区域投机炒作成分[44][45] 6. **房价上涨原因**：房价上涨受核心城市缺乏价格锚定、土地价格上升、市场情绪和心理预期等因素推动，政府提高楼板价稳定市场[46][48]

政策响应与土地收储 - 自去年9月26日中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，中央和地方出台政策“组合拳”，公司各区域项目积极响应专项债收购商品房政策，与当地政府对接收储事宜 [2][3] 拿地策略与市场表现 - 重点百城新房销售量去年四季度、今年一季度同比增长，市场“止跌回稳”成效初现，一线及核心二线城市有望率先企稳 [3] - 公司坚持区域和资源聚焦，今年3月成功获取重庆核心区约27亩土地 [3] 市值管理举措 - 公司重视市值管理，构建管理闭环，建立以《市值管理制度》和《估值提升计划》为主体的工作机制，采取控股股东增持、回购股份注销等举措 [4][5] - 未来将加强市值管理，坚持相关原则，根据经营情况制定提升举措 [5] 债务偿还与管控 - 公司存量债务以中长期银行借款为主，按“631”管控原则防控债务风险，确保债务如期兑付 [5] 文旅业务运营 - 文旅业务是核心业务，市场呈现高端消费复苏、出国游增长、下沉市场吸引力增大等趋势，带来机遇与挑战 [5] - 公司一方面创新经营理念、更新存量项目，如主题公园聚焦运营思路、更新内容和硬件，酒店“因店施策”、提升收益管理能力，自然人文景区打造特色住宿和植入游乐设施 [6] - 另一方面创新产品与打法，挖掘增量市场，如主题公园研发“水公园+”和“家庭娱乐中心”产品，酒店开拓“嘉途”品牌、探索代建机会，自然人文景区形成标准化运营管理体系拓展外部市场 [6][7] 资产盘活方式 - 公司本着“项目收益最优”原则，除土地收储外，推动调规、存量房收储、资产转让等盘活工作 [7] - 建立长效盘活工作机制，总部跟踪推动项目进展，推广盘活经验，提高工作和沟通效率 [7]

核心观点 - 信用债发行利率多数上行、收益率全部下行，信用债全面走熊条件不充分，未来收益率将步入下行通道，高等级 5 年期品种有配置价值，需关注稳增长政策等对债市的影响 [2] - 金属行业中钢铁 2024 年盈利差、2025 年 Q1 好转，有色金属 2024 - 2025 年 Q1 归母净利增长，维持钢铁“中性”、有色金属“看好”评级 [5][8] - 中美关税风险阶段性缓和，有利于轻工制造与纺织服饰出口链企业，维持行业“中性”评级 [13][14] 固定收益研究 信用债发行情况 - 5 月 5 日至 5 月 11 日，交易商协会发行指导利率多数上行，变化幅度 0 BP 至 8 BP，信用债发行规模环比增长，企业债零发行，其余品种发行金额增加 [2] - 信用债净融资额环比增加，企业债净融资额减少，企业债、短期融资券净融资额为负，公司债、中期票据、定向工具净融资额为正 [2] 信用债交易情况 - 本期信用债成交金额环比增长，各品种成交金额均增加 [2] - 收益率全部下行，短端下行幅度相对较大 [2] - 中短期票据、企业债、城投债信用利差分化，短端走阔，中长端整体收窄，1 年期各等级基本处于历史低位，AAA 级 5 年期品种信用利差仍在较高分位 [2] 投资建议 - 绝对收益角度，信用债全面走熊条件不充分，未来收益率将下行，可逢调整增配；相对收益角度，短端信用利差压缩空间不足，高等级 5 年期品种有配置价值，要做好配置与交易策略配合转换 [2] - 地产债方面，销售复苏影响债券估值，风险偏好高的资金可提前布局，配置重点是央企、国企及优质民企债券，可拉长久期或博弈超跌房企债券估值修复 [3] - 城投债违约可能性低，可作为信用债重点配置品种，现阶段策略可积极 [3] 金属行业 2024 年年报及 2025 年一季报综述 钢铁行业 - 2024 年行业归母净利同比下跌 131.74%，处于亏损状态；2025 年 Q1 同比增长 549.88%，业绩大幅好转 [5] - 冶钢原料板块 24 年归母净利同比下降 38.56%，25 年 Q1 同比下降 29.03%，业绩未见明显好转，24 年矿价震荡下行，25 年 Q1 受缩减粗钢产量预期等因素影响价格走弱 [5] - 普钢板块 24 年整体业绩亏损，25 年 Q1 实现盈利，24 年钢价波动下行，25 年 Q1 受需求和美国关税问题影响依旧偏弱 [5] - 特钢板块 24 年业绩在子板块中表现最好，25 年 Q1 归母净利同比增长 10.44%，24 年不锈钢价格宽幅震荡，25 年 Q1 价格先涨后跌，受印尼镍矿供应扰动影响 [5] 有色金属行业 - 2024 年行业归母净利同比增长 1.77%；2025 年 Q1 同比增长 68.55%，业绩表现较好 [5] - 金属新材料板块 24 年业绩小幅增长，25 年 Q1 归母净利同比增长 20.39%，24 年磁材价格维持底部震荡，25 年 Q1 价格依旧偏弱，与国内实际下游需求一般有关 [6] - 工业金属板块 24 年归母净利同比增长 30.58%，25 年 Q1 同比增长 43.82%，业绩维持快速增长，铜价高位震荡，铝价 24 年宽幅震荡，25 年 Q1 氧化铝价格快速下跌同时铝价震荡上行，电解铝厂盈利好转 [6] - 贵金属板块业绩表现亮眼，24 年归母净利同比增长 40.68%，25 年 Q1 同比增长 44.88%，金价受地缘政治等因素支撑持续强势 [6] - 小金属板块 24 年归母净利同比下降 19.95%，25 年 Q1 同比增长 102.16%，实现大幅改善，24 年稀土价格整体震荡运行，25 年 Q1 中重稀土价格表现好于轻稀土价格，受出口管制政策影响 [6] - 能源金属板块 24 年归母净利同比下降 97.88%，业绩表现较差；25 年 Q1 归母净利 22.67 亿元，实现盈利，24 年锂价弱势运行，25 年 Q1 供给宽松，价格有继续走弱趋势，正极材料价格在底部运行 [6] 投资策略 - 铜/铝方面，铜矿供应干扰支撑铜价，电解铝厂利润有扩张预期，国内进入消费淡季，但经济刺激政策和海外新能源需求对下游需求有支撑，需关注政策效果和海外关税政策变化 [7] - 黄金方面，近期金价上涨受多种因素影响，长期看美国债务等因素利好金价，建议关注相关板块 [7] - 稀土方面，我国对中重稀土实行出口管制，战略价值重估，国内外价差拉大，国内价格将上行，长期发展前景广阔，建议关注相关板块 [8] 金属行业周报 行业情况及产品价格走势初判 - 钢铁进入五月南方雨水增多，需求动能不强，短期基本面有压力，但关注国内经济刺激政策和海外关税政策变化，利好政策或使钢价企稳 [10] - 铜因秘鲁安塔米纳铜矿停产，供应预期紧张，贸易谈判利好，宏观情绪缓和，短期铜价有支撑，需关注关税政策和国内刺激政策效果 [10] - 铝中美贸易关系缓和有支撑，但调整后关税压制出口需求，5 月下游需求预期走弱，成本走低，铝价缺乏上行动力，预计短期震荡运行，关注关税政策和国内刺激政策效果 [10] - 黄金贸易会谈乐观和地缘局势缓和削弱避险吸引力，短期金价或承压 [10] - 锂行业需求一般，盐湖生产旺季到来，供给过剩格局难改，碳酸锂缺乏上升动力，预计短期价格继续走弱 [10] 本周策略 - 铜/铝国内进入消费淡季，但经济刺激政策和海外新能源需求对下游需求有支撑，需关注政策效果和海外关税政策变化 [10][11] - 黄金长期看美国债务等因素利好金价，建议关注相关板块 [11] - 稀土我国对中重稀土实行出口管制，战略价值重估，国内外价差拉大，国内价格将上行 [11] 轻工制造&纺织服饰行业周报 行业要闻 - 2025 年第一季度新投产 40.9 万吨生活用纸产能 [12] - 斯凯奇被以 94 亿美元出售 [12] 公司重要公告 - 华泰股份年产 70 万吨化学木浆项目开机调试运行 [12] - 嘉益股份逆回购不超过总股本 1.10%的股份 [12] 行情回顾 - 5 月 5 日至 5 月 9 日，轻工制造行业跑赢沪深 300 指数 1.02 个百分点，纺织服饰行业跑赢沪深 300 指数 1.47 个百分点 [12][13] 本周策略 - 中美经贸会谈释放关税风险阶段性缓和信号，若美方降低对中国及东南亚加征关税，有利于出口链企业客户补单，改善出口数据并提升产能利用率 [13] - 今年一季度，申万定制与成品家居板块业绩改善，建议关注 2025 年业绩确定性较高且具备高股息预期的家居内销龙头企业 [14]