文章核心观点 - 中国人口将持续向核心城市群聚集，这一趋势将加剧主要都市圈的住房供需紧张，并对房价形成有力支撑 [1][16] - 珠三角、长三角、川渝和京津城市群被识别为未来人口流入和经济增长的主要区域，具有显著的投资潜力 [6][18] - 大城市因其资源、机会和辐射能力而具有强大的人口吸引力，其规模在未来10-20年有望进一步扩大 [15][16] 人口向大城市集中的全球趋势 - 人口向大城市集中是全球普遍现象，例如日本东京名古屋大阪人口占比68%，韩国首尔首都圈人口占比超50% [3] - 美国东北部大西洋沿岸城市群人口超5000万，占比15%，五大湖城市群人口超5500万，占比16% [3] - 中国目前有3.5亿人生活在长三角、珠三角和京津冀三大都市圈，人口总量占全国24.7% [4] - 中国城市化率超过65%，预计到2035年可能达到75% [4] 未来中国核心城市群分析 - **珠三角城市群**：广州商业与文化实力强，深圳GDP破四万亿，是国际创新中心，周边佛山、东莞制造业发达，电子产业全球知名 [7] - **川渝城市群**：成都近十年高速发展，吸引科技与制造业公司落户，重庆生活成本相对较低，持续吸引人口流入 [9] - **京津城市群**：北京是经济文化政治中心，机会众多，天津拥有大型港口天津港，交通发达，发展潜力大 [11][12] - **长三角城市群**：上海是经济金融中心，杭州是互联网热土，苏州是制造业温床，三城产业互补，提供大量高薪机会 [13] 大城市的人口吸引力与规模展望 - 大城市吸引力源于三点：优质的教育医疗等资源、丰富的就业与高薪岗位机会、以及发展红利对周边区域的广泛辐射 [15] - 对比发达国家，中国人口集中度仍有上升空间，未来省会城市人口可能达2000万以上，一线城市人口总量可能冲击4000-5000万 [16] - 随着人口涌入，核心城市群的住房将面临供需紧张，房价易涨难跌 [16] 核心城市群房地产投资策略 - 投资应聚焦于核心城市群和都市圈，优先选择珠三角、长三角等顶级城市群 [18] - 若一线城市房价过高，可考虑其周边有发展潜力的小城市 [18] - 微观选址应优选地铁口附近、配套资源完善、有公立学区优势的小区 [19]

全国房地产整体表现 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅低于上年同期，同比继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.1% [1] 上海房价整体表现 - 上海新房价格逆势上涨，环比上涨0.3%，同比上涨6.1% [1] - 2025年前7月上海新房成交均价80800元/平方米，较2024年提升5% [2] - 16个区中8个区房价上涨，1个区持平 [1] 区域房价表现 - 浦东房价涨幅达22%，徐汇涨幅12%，黄埔涨幅6% [2] - 浦东和宝山区成交面积占比均超10%，房价稳中微增 [2] 热点板块表现 - 徐汇长桥板块房价较2024年涨幅34%，较历史高点保持20%以上增长 [4] - 松江新城、宝山共富共康、静安北块等6个板块涨幅超10% [4] - 徐汇龙华、黄浦豫园等5个板块成交量超10万平方米且涨幅超5% [4][11] 豪宅项目表现 - 单价超10万元/平方米项目支撑房价 [6] - 海上清和玺项目两次推盘单价从112800元增至127000元，涨幅13% [7] - 保利·世博天悦项目单价从166011元增至183426元，涨幅10% [7] - 绿发·浦江园项目成交均价175065元，较2024年上涨12% [8] - 热销项目2025年前7月成交套均面积显著大于2024年 [7] 外围区域项目表现 - 金山新城建发观唐府项目成交均价39556元，较2024年上涨17% [10] - 青浦朱家角璟雲里项目成交均价51822元，较2024年上涨14% [10] - 嘉定西北区金地·嘉境项目成交均价42536元，较2024年上涨10% [10] 后市展望 - 土地成本持增和产品力升级推动新房市场改善化 [11] - 核心区房价坚挺，外围项目有望通过产品力实现高溢价 [11]

东京二手房价表现 - 东京7月二手房价再创新高 [2] - 二手房价年涨幅达38% [2]

房地产行业 - 波黑塞族共和国二季度新建公寓平均价格达到每平方米3167马克 同比上涨7.5% [1] - 新建公寓交易量达640套 同比增长28.5% [1] - 住宅建筑生产者价格指数环比温和上涨0.4% 显示建筑成本略有增加 [1]

房价整体上涨趋势 - 澳大利亚房价连续第六个月上涨，7月所有首府城市房价均上涨 [2] - 澳洲房屋价格中值为844,000澳元，今年迄今已上涨3.3% [2] - 房价增幅几乎是同期工资增长速度的两倍 [2] - 今年迄今为止房价上涨约3.3%，相当于澳大利亚平均住宅价格增加25,000澳元 [5] 主要城市房价表现 - 悉尼、布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文的房价已达到峰值水平 [4] - 悉尼房价在2025年上半年上涨1.9%，独立屋中位价突破150万澳元 [4] - 墨尔本房价7月上涨0.4%至95.2万澳元，今年累计涨幅为2.8% [5] - 达尔文是首府城市中涨幅最大的城市，2025年前六个月上涨7.7% [5] - 珀斯和布里斯班房价同期涨幅分别为2.1%和3.2% [5] 房产类型与租金市场 - 独立屋价格涨幅（+1.9%）再次超过公寓价格涨幅（+1.4%） [5] - 全国独立屋和公寓价格中位数之间的差额创下32.3%的历史新高，约为22.3万澳元 [5] - 截至7月份的三个月里，全国租金上涨1.1%，所有首府城市租金均上涨 [5] - 租赁市场供应水平非常紧张，出租房屋短缺加上收入增长推高租金 [5] 利率政策与市场预期 - 澳大利亚央行7月初将现金利率维持在3.85%，但市场普遍预计将于8月12日降息25个基点至3.6% [2][7] - 当前金融市场对下周降息的预期高达98%，并预计到明年初还将有两次降息 [7] - 官方现金利率今年已从4.35%降至3.85%，核心通胀率连续第二个季度下降至2.7% [5] - 利率下调0.25个百分点，对于75万澳元贷款每月还款额将减少113澳元，100万澳元贷款每月最低还款额将减少150澳元 [7] 住房负担能力分析 - 澳洲房价已飙升至平均年薪的近14倍，创历史新高 [4] - 悉尼房价是家庭收入中位数的13.8倍，使其成为所分析城市中第二难负担的城市 [7] - 墨尔本的比例为9.7倍，属于完全无法负担 [8] - 对年收入为平均税前家庭收入（约10万澳元）的人群而言，全澳约83%的城区都是不可负担的 [12] - 悉尼购房者需要年入近30万澳元才能负担中位价156万澳元的住房，布里斯班需20.1万澳元，墨尔本需18.5万澳元，阿德莱德需17.3万澳元 [7] 市场驱动因素与前景 - 历史表明利率下降时房价就会上涨，降息会刺激房价上涨并增加借贷能力 [5] - 利率下调0.25%可使平均收入者额外借到9,000至10,000澳元 [5] - 房源短缺和降息周期的开启让住房负担能力问题雪上加霜 [7] - 买家乐观情绪上升，对未来降息的乐观情绪已影响买家愿意支付的金额 [5]

墨尔本房价上涨趋势 - 过去12个月墨尔本房屋中位价上涨1 6%至106 4万澳元 季度涨幅达2 3% 显示房市正摆脱多年低迷 [1] - 独立屋价格涨幅创3年半新高 公寓价格涨幅创2年新高 [1] - 涨幅最高城区普遍具备大型家庭住房和靠近基础设施的特征 华人区Box Hill和Glen Waverley分别上涨13 8%和10% [1][2][3] 独立屋市场表现 - Aberfeldie以21 6%涨幅领跑 中位价达194 6万澳元 [1][4] - Fairfield和Heidelberg分别上涨18 8%和14 3% 中位价达163万澳元和130 8万澳元 [1] - 内北区Fairfield因被低估正快速补涨 供应紧张推动Aberfeldie价格上涨 [4][5] 公寓市场表现 - Moorabbin公寓价格涨幅25 9%居首 中位价75万澳元 [2][4] - Caulfield South和Fairfield公寓分别上涨25 3%和20 1% 中位价达79 9万澳元和58 7万澳元 [2][4] - 家庭升级需求推动部分城区房价提前上涨 市场预期澳联储降息将引发进一步上涨 [3] 区域价格数据 - 高端区域Canterbury独立屋中位价达323 5万澳元 涨幅11 2% [1] - 中低价位区域如Dallas和Melton South中位价分别为55 2万澳元和52 3万澳元 涨幅均超7% [1] - 东区Mount Waverley公寓中位价突破百万澳元 达100 5万澳元 [4]

首都圈新建公寓价格趋势 - 2025年上半年首都圈（1都3县）新建公寓每套平均价格达8958万日元（约合人民币433万元），同比上涨16.7% [1] - 均价接近9000万日元，创上半年历史新高 [1] 价格上涨驱动因素 - 人工费和购地费用上升推高整体成本 [1] - 日元贬值导致材料费上涨进一步加剧价格压力 [1]

布里斯班房价突破百万澳元 - 布里斯班独立屋中位价在5月达到100.6万澳元，首次突破百万澳元大关，6月进一步升至101.1万澳元 [1] - 布里斯班成为澳洲房价第二高的城市，仅次于悉尼，与悉尼房价中位数差距为54.9万澳元 [3] - 自2020年6月至2025年6月，布里斯班房价累计上涨76.1% [3] 布里斯班房价上涨驱动因素 - 房价上涨主要由州际迁移推动，2020年6月至2024年6月布里斯班人口增长9.2%，增加23.5万人，高于全澳6%的增长率 [5] - 生活成本和生活方式的考量是人口迁移的根本原因 [5] 布里斯班房价增速变化 - 最新季度房价上涨1.9%，低于2024年6月季度的3.5%，远低于2021年11月季度的10.2% [5] - 房价增速呈现放缓趋势 [5] 墨尔本房产市场情况 - 墨尔本Brunswick West一处三居室维多利亚风格排屋以138万澳元售出，超出115-125万澳元的报价区间 [5] - 该房产为经过翻新的老房子，售前进行了升级，此前为自住后改为出租用途 [5]

土地市场表现 - 杭州上半年土地出让金达1160亿元 同比增长96% 超过北京154.4亿元 位列全国第一 [1] - 土地平均溢价率接近40% 居全国首位 较第二名溢价率高出约20个百分点 [1] - 成功出让68宗宅地 数量和金额均为全国第一 滨江集团以308亿元居拿地金额榜首 绿城中国以174亿元位列第二 [3] 区域市场热度 - 长三角地区土地市场最活跃 TOP10企业拿地金额达1470亿元 [2] - 6月全国宅地成交总价TOP10中 杭州与北京、上海并列各有3宗地块入围 总成交金额122亿元 [4] - 全国重点65城宅地楼面价上涨22.3% 杭州平均溢价率35.5%居首 成都和上海约20% 北京仅7.2% [7] 地王项目特征 - 城市单价地王纪录在两个月内三次刷新 楼面价从6万/㎡升至8.8万/㎡ 最高溢价率达115.39% [9] - 蒋村地块楼面价88029元/㎡ 已超过深圳地王纪录 仅次于北京和上海 [9] - 20多个板块诞生新地王 最高楼面价达54472元/㎡ [10] 豪宅市场表现 - 上半年新房成交均价31777元/㎡ 接近广州的34442元/㎡ 6月环比涨幅持续扩大 [11] - 限价解除后高端项目热销 滨运锦上湾总价近5000万成交15套 河语光年府单套总价超1亿元 [12] - 二手房市场中 单价8万+豪宅小区价格普遍上涨 九溪玫瑰园别墅成交价达1.4亿元 折合单价超18万/㎡ [12] 购买力支撑 - 历史地王项目在二手市场表现强劲 凤起潮鸣挂牌均价12.81万/㎡ 今年成交单价11.59万/㎡ [21] - 新地王项目玉澜月华庭两次开盘均触发社保排序 有房家庭需208个月社保才能入围 [22] - 杭州吸引大量高端人才 省内温州、金华、台州等地富豪构成重要购买群体 [32] 项目开发趋势 - 新地王项目预计售价将突破10万/㎡ 滨杭传麒府高层报价9-10万/㎡ 叠墅12-14万/㎡ [24] - 滨江水电新村项目规划180套296-506㎡户型 目标单价12万/㎡ 总价3600-6000万元 [25] - 建发蒋村项目规划470㎡中式叠墅 预估售价13万/㎡ 总价超6000万元 [25]

欧盟房地产市场动态 - 2025年第一季度欧盟房价同比上涨5 7% [1] - 同期欧盟租金同比上涨3 2% [1]