中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金基金旗下中金唯品会奥特莱斯REIT于5月9日申报获受理 成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费类公募REITs 底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场 [1] - 该产品由中金基金担任管理人 原始权益人为杉杉商业集团 填补细分领域空白 奥特莱斯资产的"抗周期"属性引发市场关注 [1] 底层资产运营与估值 - 宁波杉井奥特莱斯广场运营超13年 2022-2024年平均出租率分别为98.26%、98.1%、97.57% 2024年末出租率攀升至99.91% [2] - 项目估值达29.72亿元 总建筑面积估值单价28505元/㎡ 2025年资本化率为6.96% [2] - 杉杉商业集团拥有全国最大奥莱矩阵 截至2024年底已开业20家项目 覆盖南昌、太原、郑州等核心城市 [2] - 宁波杉井奥特莱斯基础设施资产账面原值4.6亿元 评估增值25.1亿元 增值率高达547% [4] 市场同类产品对比 - 华夏首创奥莱REIT（508005）2024年8月上市 公众认购倍数达23倍 发行规模19.7亿元 截至2025年5月14日二级市场价格较发行价累计上涨超68.7% [4] - 华夏首创奥莱REIT 2024年可供分配金额4406万元 年化现金流分派率4.8% 超出预测值37个基点 [4] - 宁波杉井奥特莱斯联营商户2023年销售额17.3亿元 是武汉首创奥莱的2.4倍 月整体销售坪效达3259元/㎡ 为武汉首创奥莱的1.7倍 [4] 中金基金REITs业务现状 - 中金基金2025年一季度末总管理规模2033亿元 其中开放式基金1776亿元 封闭式基金256.8亿元 同比分别增长69.7%与14.3% [5] - 中金基金旗下8只公募REITs合计规模256.8亿元 资产净值行业排名第二 仅次于华夏基金的341.2亿元 [5] - 中金普洛斯REIT（508056）2024年收入4.6亿元 商誉减值1.1亿元导致净利润亏损9889万元 实际可供分配金额3.58亿元 完成预测的100.82% [7] - 中金安徽交控REIT（508009）2024年亏损扩大至11.2亿元 可供分配金额较2023年减少23.08%至6亿元 实际分配金额同比减少38.7% [7] 行业竞争与挑战 - 奥特莱斯资产需平衡高估值与稳健收益 避免业绩波动 同时在资产运营与信息披露上建立更严格管控机制 [10]

消费类REITs市场表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅达52.47%，为全市场65只公募REITs中年内涨幅最大产品 [1] - 华夏首创奥莱REIT和华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达45%和43% [1] - 消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，在公募REITs市场中表现强劲 [4] - 截至2025年4月30日，消费REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs细分领域中排名第三 [4] 二级市场交易动态 - 华安百联消费REIT连续9个交易日收涨，5月14日收盘价较基准涨幅达51.29% [1] - 华夏大悦城商业REIT5月12日收盘价4.988元/份，较发行价偏离50.11% [2] - 华安百联消费REIT若以5月12日收盘价买入，净现金流分派率预测值从6.22%降至4.21% [2] 一季度业绩分析 - 8只消费REITs一季度收入合计5.65亿元，净利润合计7617.6万元 [3] - 华夏华润商业REIT以1.83亿元收入居首，华夏金茂商业REIT营收仅2351万元 [3] - 2024年首批消费REITs平均出租率超95%，7只产品中6只营收和净利润为正 [3] - 华夏华润商业REIT2024年收入6.42亿元居首，华夏大悦城商业REIT同期净利润亏损47.3万元 [3] 行业驱动因素 - 一季度社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速较2024年提升1.1个百分点 [2] - 消费市场复苏带动商业不动产项目收益提升 [2] - 政策层面为消费类REITs提供长期增长预期 [3] 产品发行与运营特征 - 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍 [5] - 消费REITs标准化程度低于产业园等传统资产，依赖品牌调改和客群维护等专业运营能力 [5] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力 [3]

文章核心观点 - 公募REITs市场自2021年6月首批产品上市以来，规模不断提升，资产品类持续丰富，制度建设逐步完善，吸引了多元资金进入，成为另类高分红资产[1] - 张江高科作为首批产业园REITs发行人，分享了产业园REITs的发展现状、战略定位及未来展望[3][4][5][6] - 产业园REITs市场已从高速增长进入精细化存量管理时代，产业聚集和服务成为重点[3][4] - REITs平台不仅是融资工具，更是链接资产和产业的通道，可衍生多层次REITs市场[4] - 大租户集中是产业园特点，需通过丰富客户类型和提前储备应对退租风险[5] - 建议提高募投资金灵活性和丰富二级市场参与者，以促进REITs市场良性循环[6] 产业园竞争与供需格局 - 中国及上海产业园区市场从高速增长进入精细化存量管理时代，更加注重产业服务、孵化等[3] - 张江区域聚焦"药片"和"芯片"产业，上海地区集成电路销售70%集中在张江区域[4] - 张江高科近年拓展人工智能、航空航天、智能驾驶等产业，实现产业聚集外拓[4] REITs平台定位与战略展望 - REITs是战略性平台，既是权益性融资工具，也是链接资产和产业的通道[4] - 通过REITs发行回笼资金反投产业，实现资产与产业良性循环[4] - REITs平台衍生出多层次市场，如Pre-REITs、类REITs、私募REITs等，匹配不同资产生命周期[4] 大租户集中度与退租问题 - 大租户集中是产业园资产特点，研发类客户因设备仪器需求租赁面积较大[5] - 突然退租属于黑天鹅事件，可通过丰富客户类型和提前准备客户储备应对[5] REITs发行建议 - 提高募投资金灵活性，允许回流资金直接投入产业投资，更好服务产业[6] - 丰富REITs市场二级参与者，吸引更多机构资金，促进市场稳定和理性发展[6] - 政策调整已吸引更多资金和机构涌入，市场呈现良性循环趋势[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度公募REITs整体表现稳健，分红积极性提升，在不确定性环境中展现韧性，消费REITs表现领跑，行业发展前景广阔但底层资产多元化有待加强，投资可采用哑铃策略并精耕细分赛道 [1][2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一季度业绩回顾 - 2025年一季度62只上市公募REITs产品实现营收47.79亿元、净利润8.4亿元，剔除新上市项目后营收同比降3%、环比降2%，净利润同比降14%、环比增144%，55只产品盈利占比89% [1][13] - 年初至今总分红金额44.06亿元，是去年同期1.5倍，13只产品分红超1亿元，中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、工银河北高速REI分红最多 [27] - 中证REITs指数涨幅7.5%跑赢主要股债指数，截至5月7日总市值1904亿元较去年末增350亿元，产权类、特许经营权类REITs涨幅分别为13%、10%，各类型涨幅消费类最高达27% [2][17] 资产类型表现分化 - **产业园**：营收均下滑，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT同比降18%最多，市场供需失衡租金承压，多地新增供应入市租金和出租率或继续承压 [31][32] - **仓储物流**：营收均下滑，红土创新盐田港REIT连续三季度下滑后回暖，头部项目运营稳健，华泰宝湾物流REIT出租率和租金下滑 [35][36] - **消费**：营收增速亮眼，一季度社会消费品零售总额同比增4.6%，所有消费REITs营收同比显著提升，出租率稳定且维持高位，华夏金茂商业REIT租金上涨，中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT租金下跌 [39][40] - **保障房**：表现相对稳健，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT同比增长3%、2%，部分REITs同比下降 [41] - **交通**：表现分化，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT等同比正增长，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT等同比下降，高速公路收入主要受车流量影响 [44][46] - **生态环保**：2只上市REITs一季度营收均下滑，中航首钢绿能REIT同比降0.4%，富国首创水务同比降8% [48] 市场展望 - 预计市场规模还有10 - 23倍扩容空间，中国REITs市场规模约在2.1万亿 - 4.5万亿元，底层资产多元化是大势所趋，中国REITs多元化程度弱于成熟市场 [4] 投资建议 - 采取哑铃策略，一端配置高防御性资产，一端配置高成长性资产，关注保障房REITs和消费REITs，需精耕细分赛道把握结构性机会 [5]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金唯品会奥特莱斯REIT于5月6日正式在上交所申报 瞄准消费基础设施领域 [2][3] - 项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司 中金基金担任基金管理人 [3] - 底层资产预计为杉杉商业旗下南昌、宁波、太原等地的奥特莱斯项目 [4] 项目背景与资产情况 - 杉杉商业集团成立于2016年 注册资本30亿元 主营商务服务业 [4] - 2019年唯品会以29亿元收购杉杉商业集团100%股份 旗下已建成南昌、宁波、太原等5个奥特莱斯广场 [5] - 唯品会收购后供应链与线下场景协同效应显著 REITs或为盘活存量资产和拓展新项目提供资金支持 [6] - 奥特莱斯"名品+折扣"模式具备稳定客流与租金收益潜力 杉杉商业项目覆盖核心城市且资产质量优异 [6] 公募REITs市场动态 - 截至5月7日 市场共有66只公募REITs 募集规模近2000亿元 2025年以来新成立7只 发行规模113亿元 [7] - 另有19只公募REITs处于申报流程中 部分已获反馈或问询 [7] - 已上市的65只REITs年内平均涨幅13.4% 上市以来平均涨幅28% 显著跑赢A股主流指数 [8] - 消费类REITs表现突出 39只产品涨幅超10% 14只超20% 华夏大悦城商业REIT和华夏首创奥特莱斯REIT涨幅均超40% [8] - 首只公募REITs"平准基金"设立 目标规模100亿元 首期超50亿元 为市场最大专项投资基金 [8]

文章核心观点 公司2024年业绩高增受益于自营收益亮眼及投行业务转暖，2025Q1经纪、信用业务回升受市场交投活跃影响，维持买入 - A投资评级，预计2025 - 2027年EPS分别为0.23元、0.24元、0.26元，给予2x2025年P/B，对应6个月目标价为7.95元 [1][3] 财务数据 整体业绩 - 2024年实现营业收入35.3亿元（YoY + 41.9%），归母净利润9.0亿元（YoY + 173.3%），加权平均ROE为5.80%（YoY + 3.55pct），EPS为0.22元（YoY + 175.0%） [1] - 2025Q1实现营业收入6.6亿元（YoY - 1.9%），归母净利润1.1亿元（YoY - 18.2%），加权平均ROE为0.72%（YoY - 0.24pct），EPS为0.03元（同比持平） [1] 分业务条线 - 2024年经纪/投行/资管/信用/自营业务分别实现净收入3.8亿元/2.8亿元/9.2亿元/1.0亿元/14.4亿元，同比 + 8%/+46%/+2%/+32%/+143% [1] - 2025Q1经纪/投行/资管/信用/自营业务分别实现净收入1.2亿元/0.6亿元/2.5亿元/0.2亿元/1.5亿元，同比 + 46%/-6%/+8%/+29%/-33% [1] 业务发展 资管业务 - 券商资管持续提升主动管理和产品创设能力，打造ESG、FOF投资先发优势和ABS业务特色，布局公募REITs业务，2024年末受托管理资金总额为536.38亿元，较上年末 - 12.34% [2] - 公募基金方面，控股子公司创金合信2024年末受托管理资金总额6323亿元，较上年末 - 36.66%，其中公募规模较上年末 + 27.79% [2] 固收业务 - 2024年固定收益各品种销售数量合计4857只，同比 - 3.46%；销售金额合计1984亿元，同比 + 11.96% [2] - 2024年在银行间和交易所市场的债券交易量为7.40万亿元，同比 - 6.94%，获“2024年记账式国债承销团非银行类成员国债现货交易量”行业排名第7名 [2] 投行业务 - 股权融资方面，一创投行2024年IPO保荐承销规模排名行业第14名，其中北交所保荐上市家数及承销规模均排名行业第2名 [3] - 债权融资方面，2024年完成债权融资项目（企业债及公司债）53单，总承销金额262.50亿元，同比 + 110.02%，企业债及公司债承销规模行业排名第30名，较上年末上升24名，首次跻身行业前30 [3]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [4][6][32] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司正经历 IDC 向 AIDC 升级阵痛期，业绩短期承压，但 AIDC 业务快速发展，已引入众多头部优质客户，且公司稳步推进智算集群建设与交付，积极储备稀缺能耗资源，申请了国内首个 IDC 服务 REITS [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024 年总营业收入 43.65 亿元，同比上升 0.32%；归母净利润 17.9 亿元，同比上升 1.62%；扣非归母净利润 17.78 亿元，同比上升 4.07% [1][10] - 2025 年一季度单季营收 11.98 亿元，同比上升 21.4%，环比上升 32%；归母净利润 4.3 亿元，同比下降 9%，环比上升 55.5% [1][10] - 2024 年拟向全体股东按每 10 股派发现金红利 1.288 元（含税） [1] 业务情况 - IDC 业务：2024 年实现营收 29.14 亿元（占收比 66.8%），同比下降 7.6%，毛利率 47.53%，同比减少 6.9pct；短期承压因对早期低功率数据中心升级改造及新增机房折旧；截至 2025 年 3 月末改造的数据中心计费机柜总功率已超改造前的 90% [1][18] - AIDC 业务：2024 年实现营收 14.5 亿元，同比增长 21%，毛利率 51.7%，同比上升 18.6pct；通过“引流策略”吸引众多优质头部 AI 客户入驻，京津冀、长三角及大湾区三大园区已交付和即将交付的算力中心全部取得投产订单 [2][18] 建设与资源储备 - 已在全国 6 大区域建成 7 个智算基础设施集群，全国合计规划约 61 栋智算中心、32 万架机柜；截至 2024 年末累计交付 14 栋算力中心，部署机柜约 8.2 万架，今年预计还将交付 5 栋算力中心，合计约 420MW [3][30] - 七大园区中五大园区已全部取得能耗资源，2024 年能耗指标储备较 2023 年末增加约 130% [3] 融资与战略 - 申请了行业内首批公募 REITs，已被证监会和交易所受理，进展顺利；交付的 14 栋算力中心可提供稳定现金净流入，银行授信额度充足、银行间融资渠道通畅 [3][30] - 基于行业分散竞争现状，资金储备和多元融资渠道优势有助于加快实施横向并购战略，提升市场份额和行业地位 [30] 盈利预测与估值 - 下调盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 26.93/32.92/40.30 亿元（前次预测 2025 - 2026 年归母净利润分别为 34.42/39.72 亿元），当前股价对应 PE 分别为 30/24/19X，对应 EV/EBITDA 分别为 27/22/18x [4][31][32] - 2025 - 2027 年营业收入预测分别为 63.06/79.70/97.90 亿元，增长率分别为 44.5%/26.4%/22.8% [5][31]

活动概述 - 华夏大悦城商业REIT在成都大悦城举办2025年投资者开放日活动 汇聚机构投资者、个人投资者及行业媒体共计60余人 [1] - 活动参与方包括原始权益人卓远地产、运营管理机构大悦城商业运营管理、基金管理人华夏基金、资产支持证券管理人中信证券等 [1] - 活动通过资产实地探访、经营数据透视、管理层深度对话三大维度解读项目运营成果与长期价值逻辑 [1] 资产实地探访 - 投资者代表深入探访成都大悦城项目现场 考察品牌升级、改造空间、美陈展示、屋顶花园等方面 [2] - 项目通过"空间场景重构+消费内容焕新"持续提升资产价值 [2] 运营管理能力 - 大悦城商业运营管理董事长魏学问提到 大悦城控股作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台 商业项目覆盖全国25个城市 管理项目40余个 管理规模450余万方 [3] - 大悦城控股连续四年入选行业百强并获人民网等多项权威奖项 品牌影响力持续提升 [3] - 大悦城控股坚持资产为核、运营为王的理念 成都大悦城为底层资产的消费基础设施REIT正式上市打通"投融建管退"的资本循环 [3] - 华夏大悦城商业REIT自上市以来二级市场表现亮眼 彰显投资者认可 [3] 项目运营成果 - 基金经理燕莉、吴文婷介绍项目运营策略、未来经营展望及基金成立以来的经营成果和财务指标 各项核心业绩指标完成优异 底层资产经营稳健 [6] - 成都大悦城凭借差异化建筑设计优势树立"3A景区"、"宠物友好Mall"和"节能环保Mall"三大核心标签 构建品牌力、运营力、消费力三大运营护城河 [6] - 项目持续巩固城西商业标杆地位 计划于2025年十周年之际启动"产品力、运营力、服务力、影响力"四力提质战略 [6] - 项目通过全过程践行资管意识与业财融合机制 深度贯彻商业长期主义与以人为本理念 打造二次增长引擎 实现消费者、市场与投资方的多维价值共生 [6] 投资者交流与分红情况 - 基金管理人、运营管理机构及原始权益人代表就项目经营现状、改造计划、周边竞争格局、商业发展理念及扩募等方面与投资者深度交流 [8] - 项目坚持"焕新升级 坚定提质 精细运营 高质回报"的经营方针 努力提升长期价值 [8] - 华夏大悦城商业REIT自2024年9月3日成立以来 累计分红2次 分红金额达到10,367.90万元 超额完成可供分派的同期预测值 [8] 活动意义 - 开放日活动建立透明化沟通机制 展现华夏大悦城商业REIT专业化资产管理能力 构建投资者与资产管理方深度互信的价值共同体 [8] - 随着公募REITs市场逐步成熟 该产品将持续赋能商业地产价值增长 为投资者创造可持续的优质回报 [8]

平准股权投资基金的设立 - 首程控股与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [1] - 基金采用有限合伙企业形式，由国寿资本担任管理人，资金募集方式为定向出资，仅面向特定机构投资者 [1] - 现有投资人全部为险资和产业资本，具备长期"耐心资本"特点，未来将引入更多长期投资者 [1] 平准股权投资基金与公募REITs的关系 - 基金通过战略配售、大宗交易等方式投资公募REITs，属于"投资于公募REITs的私募基金" [2] - 名称中的"平准"强调通过市场化机制提升REITs市场流动性和稳定性，但并非直接发行公募REITs产品 [2] - 个人投资者无法直接参与该基金，受运作模式限制 [2] 公募REITs的基本概念 - REITs是将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品 [3] - 国内基础设施REITs采用"公募基金+资产支持证券"的结构 [3] - 基础设施REITs通过募集投资者资金投资基础设施项目获得收益 [4] 个人投资者参与公募REITs的方式 - 公募REITs的三类投资者包括战略投资者、网下机构投资者和公众投资者 [4] - 公众投资者在首发募集期可通过场内认购和场外认购参与 [4] - 上市后，投资者只能通过场内二级市场买入，方式包括竞价、大宗和询价等 [4] 基础设施REITs对普通投资者的意义 - 丰富投资渠道，提供兼具"股债"特点的金融工具 [4] - 降低投资不动产门槛，投资者通过REITs间接成为不动产项目的"股东"，获得分红和资产增值收益 [4]