最近关注了下广州的房价。 发现附近小区，从 23 年到现在跌了 40%，也就是 22、23 年买卖最活跃的时间买房的，首 付基本亏完了，算一算大多数房子贷款都会比房产价值高。 再跌是不可避免的，没工作的可 能房子不要了也不还了。 断供不断供不太容易看出来 我提一个指标。 放学的时候到小学 幼儿园门口 可能我的样本取样有偏差 我注意到爷爷奶奶接的比例在下降 父母这一辈中年人接的比例在提高 这个数据可以反映出中年人的就业状况。 YEHUA20 @potti 5000点跌到3000点我们也没说什么啊，房子早买十几年翻几倍的不是大把的，股 民才有多少翻几倍的 其实股票跟房子之间的差异还是可以聊聊的。股票跌30%影响不大，但是房价跌30%，人们 却受不了。这是为什么呢？我感觉有以下几点。 第一点，房子自带杠杆。大部分人买房子都是首付30%。也就是三倍杠杆。你如果买股票也 三倍杠杆，跌30%就是爆仓。账户清零。你也受不了。 第二点，房子的流动性没有股票好。股票基本上能够随时卖掉。最多也就爆仓了。但是房子 卖不掉。比如燕郊的房子跌了50~70%。不光首付跌没了。还欠银行一屁股债。你想卖还卖不 掉。翻译成股票的就相当于你的股 ...

房地产市场下行压力分析 - 2024年招商银行年报显示个人住房贷款不良率占比达20.5%，同比增加17.18亿，断供现象持续 [2] - 房价大幅下跌案例：160万房产降至60多万仍无人问津，反映市场流动性枯竭 [4] - 居民杠杆率从10%飙升至超60%，家庭资产过度集中于房产，购买力严重透支 [6] 住房供需结构变化 - 棚改政策导致库存压力上升，部分新区空置率高形成"鬼城"现象 [4] - 保障房供给增加（如人才公寓价格仅为商品房50%）分流商品房需求 [4] - 城镇化率达65%接近尾声，出生率连续7年下降，需求端持续萎缩 [8] 多套房家庭面临的挑战 资产贬值压力 - 山东案例显示部分房产贬值率达40%，挂牌两年降价十几次仍难成交 [11] - 房价持续下跌导致资产流动性丧失，财富被"冻结"风险加剧 [11] 持有成本上升 - 湖南业主案例：6套房年维护费用超5000元，预计房产税实施后年支出将达3万+ [13] - 物业费、维修费、税费等固定支出随年限增加持续攀升 [13] 租赁市场恶化 - 三四线城市租房市场供大于求，人口流出加剧出租难度 [15] - 北京经开区"人才十条"政策提供7天免费住+3年租金优惠，虹吸效应加剧小城市出租困境 [16] 行业趋势预判 - 房产税预期落地将显著增加多套房持有成本，资产可能从财富转变为负担 [19] - 保障房政策推进和人口流动变化将持续冲击商品房市场定价体系 [4][16]

全国消费市场概况 - 2025年一季度中国社会消费品零售总额达12.5万亿元，同比增长4.6% [1] - 3月消费增速显著提升至5.9%，显示居民消费回暖趋势 [1] 京沪消费市场异常表现 - 上海一季度社会消费品零售总额4057亿元（全国城市最高），但同比下滑1.1% [4] - 上海3月消费额1280亿元同比降1.5%，跌幅大于季度平均水平 [4] - 北京一季度消费总额3459亿元，3月单月1049亿元同比骤降9.9% [5] - 两地3月消费降幅扩大，北京3月降幅较1-2月加深至3.3% [5] 消费结构细分 - 上海商品零售额3559亿元（占总量87.7%）同比降0.8%，餐饮收入498亿元同比降3.4% [4] - 北京商品零售额31299亿元同比降3.2%，餐饮收入329亿元同比降3.8% [5] - 两地限额以上网上零售额分化：上海下降13.8%，北京微增0.5% [5] 核心影响因素 - 高基数效应：京沪消费规模庞大，经济波动对绝对值影响显著 [7] - 汽车消费拖累：北京/上海3月汽车消费分别降20.2%/18.5%，远低于全国5.5%增速 [9] - 房产贬值冲击：京沪高总价房产20%跌幅导致居民财富缩水，抑制消费信心 [9] - 收入增速落后：北京/上海居民收入增速5%/4.6%，低于全国5.5%水平 [10] - 商务活动减弱：两地餐饮收入降幅（上海-3.4%/北京-3.8%）与全国+4.7%形成反差 [12] 市场地位与信号意义 - 京沪作为全国消费引擎，其复苏被视为内需信心恢复的关键指标 [14] - 两地消费疲软反映非必需品（高弹性商品）和高端服务领域承压明显 [7][12]

核心观点 - 2025年楼市依然面临困境，房价可能持续下跌，并非复苏时机 [1] 库存压力 - 全国百城新建商品住宅库存达5.8亿平方米，同比增长18% [3] - 三四线城市去化周期平均为36个月，几乎是大城市两倍 [3] - 部分城市实际房源供应量足以满足未来5至8年需求 [3] 空置率状况 - 全国城镇住宅空置率达15%，较2022年上升3个百分点 [5] - 东北三省和西北资源型城市空置率突破25%，个别城市高达30% [5] - 国际标准空置率超过10%表示市场供大于求 [5] 人口结构变化 - 25至39岁主力购房人群逐年减少 [7] - 2024年出生人口降至852万，较2020年减少约1800万 [7] - 人口负增长导致劳动力供给减少，经济活力减弱，家庭购房预算压缩 [7] 消费与储蓄倾向 - 58.3%城镇储户倾向于更多储蓄，创2003年以来新高 [9] - 居民因担忧未来医疗、教育风险及限购、房产税预期而选择储蓄而非购房 [9] 开发商经营状况 - TOP50房企资产负债率高达79.6% [9] - 开发商通过降价促销缓解现金流压力，部分城市放宽备案价下限 [9] - 南昌某项目价格从峰值12000元/平方米降至4000元/平方米，降幅达67% [9]