UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF ☐ 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission File Number 001-34855 WHITESTONE REIT (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 76-0594970 (Stat ...

财务数据和关键指标变化 - 运营组合入住率为89.1% 较上一季度增长0.5% 较去年同期下降0.6% [8] - 第一季度租金收取率约为95% 与4月份持平 [9] - 第一季度核心运营资金为每股0.23美元 去年同期为每股0.24美元 [23] - 同店净营业收入下降4.3% 与上一季度持平 [9] - 坏账准备金为52.9万美元 占收入的1.8% 低于上一季度的4% [24] - 利息支出同比下降8% 平均债务减少1500万美元 整体利率从3.9%降至3.6% [25] - 总净债务为6.32亿美元 同比减少1700万美元 [27] - 季度末流动性为3900万美元 [27] - 年度化基本租金每平方英尺按GAAP计算增长1% 从19.58美元增至19.71美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新租约数量为46份 显著高于上一季度的28份 总数量为94份 环比增长12% [9] - 混合租赁价差为7.8% 较上一季度的6.8%提高1个百分点 [9] - 按GAAP计算 过去12个月租赁价差为正9% 新租约增长5.3% 续租增长9.6% [22] - 餐厅和食品服务是最大租户类别 占ABR的23% 租赁面积的17% 支付率为95% [23] - 娱乐类别仅占ABR的2% 支付率从第四季度的48%上升至73% [23] - 立方行政办公产品接近满租状态 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合位于增长最快的Sunbelt市场 [8] - 奥斯汀市场领先 入住率较第四季度增长近4% [22] - 德克萨斯州和亚利桑那州持续出现人口迁移和企业搬迁 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用抗互联网干扰的商业模式 专注于服务和基本消费需求 [12] - 通过收购位于商业友好州、快速增长和高收入社区的特性资产来增长投资组合 [15] - 正在计划未来的再开发和开发项目 [14] - 已签订合同收购一处物业 增加约20万平方英尺 预计夏季完成 [16] - 收购将立即增加每股FFO 并对长期债务、杠杆和G&A覆盖目标产生积极贡献 [16] - 拥有2.4亿美元以上的再开发机会 [39] - 区域管理团队已就位 实现运营规模经济 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受益于投资组合位于全国增长最快的Sunbelt市场 这些市场引领经济重启 [8] - 租户业务正在回升 客户流量增加 [10] - 消费者恢复日常生活方式 持续迁入公司市场 [10] - 中心保持开放 大多数租户保持活跃 部分租户销售额超过疫情前水平 [11] - 公司建立在2008-2010年经济衰退期间 将当时经验融入公司架构 [12] - 对COVID-19的快速反应加强了资产负债表、流动性和财务灵活性 [14] - 预计同店增长将在今年剩余时间和2022年恢复 [24] - 2021年开局良好 证明商业模式韧性 [29] 其他重要信息 - 连续120个月向股东支付月度股息 [10] - 季度股息增加2.4% [10] - 员工已安全返回物业工作 [10] - 租约结构包含追索权和最低共同租户批准权 年租金增长2%-3% 三重净费用转嫁 [13] - 4月份偿还了1000万美元的公司信贷额度 [28] - 完全遵守所有债务契约 预计未来保持合规 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁量增加对未来租赁价差的影响 - 入住率从第四季度增加 将对未来季度产生积极贡献 第一季度增长主要在季度末 [34] - 租赁价差按GAAP计算为正 起始租金与结束租金相比略低 [34] - 企业正在恢复运营并学习不同运营方式 为新租约提供了一些灵活性 [35] - 预计租赁价差将保持强劲 过去几年通常为两位数 最近几个季度略低 [35] - 本季度租赁活动非常出色 是新租约方面最高的季度 [36] 问题: 租赁活动是否持续到季度后或加速 - 公司重点关注入住率和收入 租赁空间活动持续推动收入 [37] - 德克萨斯州和亚利桑那州出现人口迁移 社区住房需求旺盛 空置房屋快速填补或转售 [38] 问题: 收购的资本化率或收益率目标 - 再开发机会超过2.4亿美元 将随时间激活 [39] - 合同中的资本化率非常有利 有正利差且具有增值性 [39] - 增加物业时已有完整团队 除增加物业经理和维护人员外无额外成本 能够利用基础设施 [40] - 资本化率高于过去所见 取决于物业质量和位置 [41] - 疫情期间有些年老业主不愿继续持有零售物业 现在 quietly 出售 [41] - 正在讨论关键基础设施中的物业 价格更接近资产净值 [41] - 收购的物业靠近知名杂货店 符合公司购买标准 一年前看过 疫情期间暂停 现在重新启动交易 [42] 问题: 娱乐类别的业务类型 - 娱乐类别占ABR的2%和租赁面积的2% 包括电影院和活动中心如生日派对场所 [44] - 大约一半表现较好 [44] 问题: 娱乐类别是否有破产或可能关闭的租户 - 有一个电影院租户申请破产 但该影院是连锁中表现最好的之一 未列为潜在关闭对象 [45] 问题: 新租约需求特别强劲的类别 - 需求广泛 第二代餐厅经营者学会创造性运营 建立外卖和路边取货业务 [46] - 看到很多优秀餐厅经营者寻找空间快速开业 [47] - 立方行政办公产品需求旺盛 约125-250平方英尺 接近满租 [48] - 疫情期间居家办公者希望保留家庭设施 搬入家庭外的小型空间而非返回办公室 [49] - 在非传统办公环境中有餐厅和其他服务 便于兼顾家庭和工作 [49] 问题: 夏季收购交易的融资结构 - 将在交易结束时提供更多细节 [50] - 目前对物业融资感到满意 正在进行尽职调查 对完成交易充满信心 [50] 问题: 股息增加和未来展望 - 3月份增加股息显示复苏差异 [52] - 定期评估股息 考虑支付率、现金流和适当房地产收益率 [53] - 目前收益率接近4%-5% 支付率是行业最低之一 对股息稳定性充满信心 [53] - 随着继续执行 所有股东将有机会参与自由现金流 [53] - 减少股息时不确定疫情持续时间 运行了强大的收款计划 使用人工智能帮助租户增加流量 [54] - 使用节省的现金回报股东 并建立公司信心 [55] 问题: 2021年和2022年展望 - 对Whitestone的长期增长持积极态度 始终关注长期目标 [57] - 平台强大 商业模式经过验证 团队充满激情 定位于寻找和执行未来机会 [58]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission File Number: 001-34855 ______________________________ WHITESTONE REIT (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度现金租金收取率达到95% 高于行业平均的93% 1月收取率进一步提升至96% [12][13] - 全年核心运营资金FFO为每股0.93美元 第四季度为每股0.24美元 [35] - 同店净营业收入NOI第四季度下降4.2% 全年下降4.4% [35] - 因疫情增加的坏账准备金对FFO影响为第四季度每股0.02美元 全年每股0.13美元 [35] - 年末年化基础租金ABR每平方英尺为19.43美元(现金基础)和19.58美元(直线基础) 同比下降1% [32] - 总净房地产债务较上年减少1200万美元 [39] - 流动性包括现金和信贷额度为4400万美元 较2019年末的4700万美元仅下降6% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度各租户类别收取率均超90% 除健身(82%)和娱乐(48%) [36] - 最大租户类别餐厅、杂货店和金融服务收取率分别为96%、99%和99% [36] - 年末有54个租户采用现金基础会计 占总可出租面积GLA的4.2%和ABR的4.6% [33] - 现金基础租户支付率逐季改善 第二季度41% 第三季度63% 第四季度65% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业人流量恢复强劲 黑五期间年同比增长81% 远超行业平均的48% [17] - 11月整月人流量年同比恢复超80% [17] - 得州和亚利桑那州市场受益于人口迁入 经济复苏领先全国 [24][50][75] - 99%的租户业务在年末保持营业 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 商业模式聚焦本地必需型便利零售 避免大卖场和全国零售商 青睐服务型中小租户 [9][10] - 拥有2.5亿美元内部价值提升机会和5亿美元外部收购管道 [27] - 计划将 occupancy 从88.2%提升至90%-95%区间 [15][72] - 发布首份企业责任和可持续发展报告 加强ESG建设 [22] - 租户高度分散 最大租户仅占ABR约3% 平均租户面积5000平方英尺 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情加速了零售业向小型灵活空间转变的趋势 公司商业模式得到验证 [9][25] - 人口向得州和亚利桑那等商业友好州迁移的趋势加速 利好公司市场 [24][50] - 租赁需求旺盛 租赁团队每周筛查大量意向书和待签署租约 [49] - 预计2021年晚些时候恢复业绩指引 [40] 其他重要信息 - 董事会决定将股息提高2.4% [20] - 已偿还疫情期间提取的3000万美元信贷额度 [21] - 年末应收账款2300万美元 其中计收直线租金1630万美元 账单应收2070万美元 递延应收220万美元 坏账准备1640万美元 [37] - 2020年计提坏账准备560万美元 覆盖账单和递延应收增加额的90% [38] 问答环节所有的提问和回答 问题: 得州极寒天气是否对物业造成损害 - 公司表示仅有少量管道破裂 未造成重大损害 [44] 问题: 新租约与续租租约租金变化出现差异的原因 - 管理层认为季度数据波动正常 更关注12个月滚动数据 全年混合租金涨幅为8.9% [46][47] - 人口迁入带来旺盛租赁需求 预计未来数据将改善 [48][51] 问题: 坏账准备假设及2021年展望 - 2020年计提约600万美元疫情相关坏账准备 随着收取率改善(1月达96%) 预计2021年将好转 [57][58] 问题: 是否考虑出售资产降杠杆 - 公司始终评估资产最优配置 但目前更关注通过收购扩大规模 [59] - 偏好将资产稳定至95% occupancy且租金达到市场水平后再考虑出售 [60] - 注意到收购市场机会增加 正评估一些此前未打算出售的物业 [62] 问题: 2021年租约到期情况 - 2021年有80万平方英尺租约到期 历史每年签约约100万平方英尺 对续租能力有信心 [64] - 月租租约占比很小 到期租约平均租金约17美元/平方英尺 低于投资组合平均水平 [65][66] - 无已知大型租户迁出计划 [67] 问题: 将 occupancy 提升至90%-95%的假设依据 - 依据包括新增3名租赁人员加强招商 以及大型空置空间(如6万平方英尺的前Albertsons)已预租三分之二 [73][74] - 得州和亚利桑那州经济复苏领先全国 99%租户已开业 接近疫情前运营水平 [75]

投资组合规模与构成 - 公司拥有58处商业地产，总账面价值（扣除累计折旧后）为8.94亿美元[169] - 公司投资组合总可出租面积（GLA）约为490万平方英尺[169] - 截至2020年9月30日公司拥有58处物业总可出租面积495.36万平方英尺[185] 租赁活动与租户结构 - 公司完成222份新租和续租合约，总面积为658,754平方英尺，总租赁价值约为5650万美元[171] - 截至2020年9月30日，公司拥有1386个租户，最大租户占年化租金收入的2.8%[171] - 可比续租签约47.48万平方英尺租金较原租金上涨11.6%至每平方英尺17.70美元[185] - 可比新租签约8.35万平方英尺租金较原租金上涨1.9%至每平方英尺22.43美元[185] 出租率与占用情况 - 截至2020年9月30日公司整体出租率为89%较2019年同期90%下降1个百分点[185] - 期末入住率下降至89%，2019年为90%[199] 收入表现 - 公司三季度总收入为2990万美元，九个月总收入为8810万美元[180] - 总营收基本持平为2,990万美元，同比仅增长2.1万美元[191] - 总营收同比下降1%至8808.1万美元，2019年为8915.1万美元[201] - 同店租金收入下降40.6万美元（2%），主要因平均租赁平方英尺减少36,111平方英尺及每平方英尺平均租金从19.84美元降至19.63美元[191] - 同店其他收入增长60.4万美元（213%），主要来自终止租赁费用增加[191] - 同店管理及其他收入增长58%至147.5万美元，主要来自租约终止费[201] 成本与费用 - 同店运营和维护费用下降23.9万美元（5%），主要因维修成本降低[192] - 折旧和摊销费用增加38.2万美元（6%）[192] - 一般行政费用增加26.3万美元（5%），主要因年度激励奖金增加97.3万美元[193] - 运营费用同比增长3%至6532.8万美元，主要受房地产税增长4%影响[202] - 房地产折旧与摊销费用从2019年前九个月的1986.5万美元增至2020年同期的2111.2万美元，增长6.3%[205][215] 坏账与疫情相关调整 - 公司因COVID-19坏账调整三季度为70万美元，九个月累计为180万美元[177] - 公司因COVID-19直线租金准备金调整三季度为10万美元，九个月累计为110万美元[177] - 公司因COVID-19坏账调整导致三个月和九个月租金收入分别减少70万美元和180万美元[181] - 公司因COVID-19直线租金准备金调整导致三个月和九个月租金收入分别减少10万美元和110万美元[181] - 同店坏账费用激增67.2万美元（136%），主要因疫情导致租户延期或欠付租金[191] - 坏账费用同比激增352%至418.7万美元，主要因疫情导致租户付款延迟[201] 净营业收入（NOI）表现 - 同店净营业收入（NOI）下降88.6万美元（4%）[196] - 同店净营业收入同比下降4%至5730.4万美元，减少265.5万美元[204] - 2020年前九个月净营业收入（NOI）为6296.5万美元，相比2019年同期的6700.5万美元下降6.0%[205][215] - 同店NOI从2019年前九个月的5995.9万美元下降至2020年同期的5730.4万美元，降幅为4.4%[205] - 非同店NOI从2019年前九个月正116万美元转为2020年同期负143.4万美元[205] - 2020年前九个月房地产合伙项目按比例分摊的NOI为325.0万美元，较2019年同期的515.2万美元下降36.9%[205][215] 运营资金（FFO）与核心运营资金 - 2020年第三季度FFO为846.7万美元较2019年同期的923.1万美元下降8.3%[189] - 运营资金（FFO）同比下降10%至2614.5万美元，2019年为2910.4万美元[199] - 核心运营资金（FFO Core）同比下降11%至3031.2万美元[199] - 2020年前九个月FFO（NAREIT）为2614.5万美元，较2019年同期的2910.4万美元下降10.2%[213] - 2020年前九个月核心FFO为3031.2万美元，较2019年同期的3387.4万美元下降10.5%[213] 现金流与资本支出 - 2020年九个月总资本支出672.1万美元较2019年同期的1194.4万美元下降43.7%[186] - 2020年前九个月经营活动现金流为2922.0万美元，超过同期2120.1万美元的分红支出[217] - 2020年九个月经营活动现金流2922万美元[234] 流动性状况 - 公司现金及现金等价物和受限现金总额约为3910万美元[177] - 公司循环信贷额度剩余可用额度为1300万美元[177] - 公司收到第三季度和10月合同基本租金和公共区域维护费的90%[177] - 公司第三季度和10月合同基本租金及公共区域维护费账单收款率约为90%[181] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷额度剩余可用额度为1300万美元[218] - 循环信贷额度剩余可用额度为1300万美元[223] - 公司现金及现金等价物与受限现金总额为3911.8万美元，较2019年底1564.3万美元增长2347.5万美元[230] 融资活动 - 通过股权分配计划出售170,942股普通股，净收益220万美元[226] - 2019年信贷额度提取净收益3000万美元[234] - 普通股发行授权额度7.5亿美元[225] - 公司通过私募发行1亿美元高级无抵押票据，其中5000万美元为5.09%系列A票据（2029年到期），5000万美元为5.17%系列B票据（2029年到期）[243] 债务结构 - 公司未偿还债务总额为6.675亿美元，其中固定利率债务5.28亿美元，浮动利率债务1.395亿美元[234] - 2020年PPP贷款本金173.4万美元，利率1%，分18期偿还[224] - 债务到期分布：2022年到期1.022亿美元，2023年到期1.674亿美元[236] - 2019年信贷安排包含三部分：2.5亿美元无抵押循环信贷额度（2019年循环贷款）[239]、1.65亿美元无抵押定期贷款（A类定期贷款）[239]及1亿美元无抵押定期贷款（B类定期贷款）[239] - 截至2020年9月30日，2019年循环贷款利率为1.81%[237]，其LIBOR借款适用利率区间为1.40%-1.90%[237] - 2019年信贷安排允许通过增额条款将借款能力提高2亿美元[238]，截至2020年9月30日已提取4.045亿美元[238] - 系列A票据自2023年3月22日起每年偿还本金约710万美元[244]，系列B票据自2025年3月22日起每年偿还本金1000万美元[244] 财务契约与要求 - 债务协议要求维持财务指标：总债务/总资产值≤0.60[246]、担保债务/总资产值≤0.40[246]、EBITDA/固定费用≥1.50[246] - 最低有形净资产要求为3.72亿美元加上股权融资净收益的75%[246] 股息分配 - 季度股息削减后实现年化节约超过3000万美元[181] - 2020年第三季度普通股每股分红0.105美元[257]，第一季度为0.285美元[257] - 2020年前九个月现金分红总额为2120.1万美元（普通股2077.1万美元+非控股OP单位43万美元）[257] - 分红调整预计带来超过3000万美元的年化现金节约[256] - 2020年支付普通股股息2120.1万美元[234] - 股息支付占核心运营资金比例达70%，2019年为103%[199] 利率风险敞口 - 截至2020年9月30日，公司总债务中5.28亿美元（约79%）为固定利率债务[263] - 固定利率债务平均有效年利率约为4.1%，到期期限分布在2020至2029年间[263] - 利率每变动1%会导致固定利率债务公允价值相应减少或增加1870万美元[263] - 截至2020年9月30日，1.395亿美元（约21%）债务采用浮动利率（LIBOR+1.40%至1.90%）且未对冲[264] - 利率每变动1%会使未对冲浮动利率债务的年净收入相应减少或增加约140万美元[264] 风险管控策略 - 公司通过固定利率债务工具管理利率风险敞口，以降低整体借贷成本[261] - 所有金融工具均非用于交易目的[262] - 公司主要面临利率波动风险，不承担外汇或商品价格风险[261] - COVID-19疫情可能通过租户财务恶化增加公司信用风险[265] - 公司可能为房地产合伙企业提供债务担保以获取更高投资回报[260] 其他收益与损失 - 利息费用减少27.9万美元（4%）[194] - 房地产合伙企业收益下降32.8万美元，因Pillarstone OP净收入减少[194] - 房地产合伙企业收益下降49%至75.2万美元，因资产出售影响[203] - 利息支出从2019年前九个月的1973.8万美元微降至2020年同期的1956.1万美元，降幅0.9%[205][215]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收接近3000万美元 较第二季度增长8% [15] - 物业净营业收入2130万美元 较第二季度增长6% [15] - 每份额核心运营资金为023美元 较第二季度增长001美元或5% [16] - 同店净营业收入同比下降45% [29] - 坏账费用增加1300万美元 直线应收款核销10万美元 [30] - 现金和现金等价物达3900万美元 较3月31日增长6% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体出租率为889% 较第二季度下降03个百分点 [15][25] - 季度租赁面积活动较2020年第二季度增长43% 较2019年第三季度增长46% [27] - 新签和续租租赁的混合租金差价为现金基础33%和GAAP基础11% [27] - 娱乐类租户约占租赁面积的2%和年化基础租金的2% [64] - 按现金基础计算 每平方英尺年化基础租金为1943美元 较去年同期增长05% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要市场包括休斯顿 达拉斯-沃斯堡 奥斯汀 圣安东尼奥和菲尼克斯 [18] - 达拉斯市场表现非常强劲 [50] - 亚利桑那市场靠近加利福尼亚 持续看到迁移活动 [52] - 所有市场的学校都已开学 大部分提供面授课程 [54] - 观察到企业从监管严格的门户市场净迁入的现象 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 商业模式专注于高家庭收入区域和快速增长的大都市统计区 [9] - 采用以消费者驱动模式 基于人口统计和心理特征设计租户组合 [10] - 通过再开发和开发提升内在价值 扩大实体足迹并增加租金 [11] - 专注于电子商务抵抗型创业型租户 提供在线难以获取的服务 [20] - 计划在现有市场及之外进行有针对性的收购 [18] - 开放式购物中心提供社区体验 迎合周边社区生活方式 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务快速复苏 产生购物中心行业领先的业绩 [8] - 市场出现被压抑的需求 消费者正在迅速而有力地返回 [40] - 停车场正在填满 商店和餐馆变得更加活跃 [40] - 对当前进展感到鼓舞 但疫情继续影响业务 [29] - 预计市场将引领国家从疫情中经济复苏 [42] - 看到租户的乐观情绪 许多对活动水平感到惊讶 [55] 其他重要信息 - 第三季度租金收取率达到90% 较第二季度的81%有所上升 [13][16] - 与3%的第三季度租金达成了延期支付协议 [28] - 将84个租户转为现金基础会计 占年化基础租金的36% [35] - 总净房地产债务减少1100万美元 债务与总账面价值比率从58%降至55% [22][37] - 行政总成本降低约90万美元或6% 员工人数从105人减少至85人 [23] - 信贷额度有11100万美元未提取容量 1300万美元借款可用 [38] 问答环节所有提问和回答 问题: 新租约的来源和类型 - 租赁活动反弹至疫情前水平 达拉斯市场表现良好 看到指数服务型租户的需求 餐厅运营商继续寻找机会 [49][50] - 亚利桑那州出现来自加利福尼亚的迁移 德克萨斯州也从沿海城市看到大量迁入 [52] 问题: 租户展望和坏账储备前景 - 市场存在被压抑的需求 租户对活动水平感到惊讶 许多开发了新的收入形式如路边取货 [54][55] - 餐厅快速重新开业 小型办公室需求强劲 普拉提工作室出现复苏需求 [57][58] - 收取率从81%改善至90% 10月份收取率也为90% 预计随着时间推移收取百分比将上升 相关储备灵活性将下降 [59][60] 问题: 娱乐类租户的构成 - 娱乐类占租赁面积的2%和年化基础租金的2% 包括一个电影院 一个儿童娱乐场所 一些本地剧院和儿童游乐区 [64][65] 问题: 信贷额度可用性增加的原因 - 信贷可用性增加约1200万美元 原因是支付了900万美元抵押贷款和运营收入改善 [66] 问题: 租户获得政府支持的成功率 - 工资保护计划成功率至少80% 帮助小企业主与银行合作 [67] 问题: 未支付租金的租户的长期生存能力 - 与租户合作 允许一些租户在一段时间内减免租金 并在12至24个月内偿还 继续帮助其他租户运营业务 [70][71] - 对无法生存的租户快速采取行动 收取75%至90%的合同款项 并用新租户替换 [73] - 通过活动如"咖啡与汽车"吸引人流 刺激餐厅销售 [74][75] 问题: 亚利桑那和德克萨斯市场相对于疫情前水平的绩效指标 - 租赁活动回到疫情前水平 通过软件观察到客流量回到疫情前水平 [79][80] - 开放式购物中心 温暖气候 体验型租户组合有利于长期发展 [81][82] - 办公室员工中仅一人感染COVID 经验非常有限 [84][85] 问题: 达到更高收取率的结构性障碍 - 没有结构性障碍 租户基础主要是小空间租户 创业型 没有任何一个租户占收入的3%以上 [89][90] - 德克萨斯和亚利桑那州有 favorable 法律 允许7天内锁出租户 而其他州需要90天 [92] - 关注田纳西 佛罗里达和科罗拉多等商业友好州以进行扩张 [93] 问题: Pillarstone投资组合的绩效 - 对8个非零售物业有所有权 对收益影响约几十万美元 占用率略有下降 Pillarstone有计划开发并改变这些资产的用途 [95]

业绩总结 - 2019年公司总收入为133.8百万美元，净营业收入为44.9百万美元[113] - 2019年公司收入为130,860百万美元，同比增长12.6%[114] - 2019年净运营收入（NOI）为88,578百万美元，同比增长13.4%[114] - 2019年核心资金流（FFO Core）增长9.8%[114] - 2019年股息为44,935百万美元，市场价值隐含资本化率为7.3%[116] - 2019年总股东回报率为21.6%，在同行中表现良好[133] 用户数据 - 公司拥有58个物业，租赁总面积为500万平方英尺，租户数量为1,382，整体入住率为89.2%[4] - 餐饮和食品服务占公司基础租金的23%，租赁面积的17%[42] - 公司租赁活动的加权平均剩余租期为4.1年[46] - 2019年同店净营业收入（SS NOI）增长率为2.4%[66] - 2019年占用率增长12%[66] 未来展望 - 目标市场的增长率：达拉斯-沃斯堡9.7%，休斯顿8.0%，凤凰城6.6%，圣安东尼奥8.8%，奥斯丁9.7%[13] - 公司在高增长市场的物业战略定位，确保了其在快速增长城市的市场份额[5] - 识别的战略开发项目总投资成本为1.991亿美元，增量净营业收入为1970万美元，未杠杆回报为9.9%[72] 新产品和新技术研发 - 2010年至2019年间，收购的平均收益提高了93个基点[62] - 2014年至2019年间，收购的初始收益率为6.8%，当前收益率为7.2%，变化为+43个基点[61] 市场扩张和并购 - 公司信用额度为5.15亿美元，长期债券为1亿美元，股本市场资本化为3.075亿美元[4] - 公司总企业价值为11亿美元，估计房地产资产总值为15亿美元[4] 负面信息 - 2020年上半年，Whitestone REIT的净收入为200万美元，较2019年同期的2370万美元下降了91.6%[132] - 2019年，Whitestone REIT的每股稀释FFO为44.9百万美元，而2020年上半年为20.2百万美元，下降了55.1%[132] - 2019年，Whitestone REIT的EBITDA为67.2百万美元，而2020年上半年为31.7百万美元，下降了52.9%[132] - 2020年第二季度，Whitestone REIT的物业级NOI年化为7.7百万美元，较2019年同期的NOI有所下降[138] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年每平方英尺的租金为19.58美元，较2010年首次公开募股时的10.43美元增长了87%[68] - 2019年购物中心行业的租金收入收集率为81%，高于同行业平均的72%[86] - 2019年每平方英尺的租金增长90%[66] - 2019年公司总债务为46,682百万美元[116] - 2019年每股净资产（NAV/Share）为19.72美元[116] - 2019年公司股东权益为640,310百万美元[116]

财务业绩：收入和利润 - 2020年第二季度营收为2,760万美元同比下降6.8%[189] - 2020年上半年营收为5,820万美元同比下降1.9%[189] - 2020年第二季度总收入为2759.7万美元，同比下降7%（1981万美元），主要因同店收入下降269.5万美元（-9%）[208] - 公司总营收下降109.1万美元，同比减少2%，其中同店总收入下降260.6万美元（-4%）[226] - 2020年第二季度归属于Whitestone REIT的净收入为41万美元，较2019年同期的332.7万美元下降87.7%[245] 财务业绩：运营资金（FFO）和股息 - 2020年第二季度运营资金（FFO）为841.3万美元，较2019年同期的1001.3万美元下降16%[205] - 2020年第二季度FFO（NAREIT）为841.3万美元，较2019年同期的1001.3万美元下降16.0%[245] - 2020年第二季度FFO Core为960.9万美元，较2019年同期的1111.3万美元下降13.5%[245] - 2020年第二季度股息支付率占核心FFO的47%，较2019年同期的104%显著改善[205] - 六个月期间每普通股及OP单位分红0.39美元 占核心FFO比例83%[223] - 董事会将季度股息削减后实现年度化节约超过3000万美元[191] - 减少股息政策预计每年可节省超30百万美元现金[288] - 董事会削减季度股息实现年化节省超过3000万美元[256] 物业组合与租赁活动 - 公司拥有58处商业地产总账面价值为8.984亿美元[178] - 投资组合包含490万平方英尺可租赁面积[178] - 截至2020年6月30日，公司拥有58处物业，总可出租面积（GLA）为4,953,571平方英尺，入住率约为89%[197] - 2020年上半年完成144份新租约和续租总计401,384平方英尺[180] - 新租约和续租总价值约为3,690万美元[180] - 可比续租租约平均租金上涨10.4%，新租约租金上涨1.0%，整体租金涨幅达9.1%[197] - 截至2020年6月30日，约21%的GLA租约将在2021年12月31日前到期，过去三年租约续签率达95%[191] - 2019年12月以3480万美元现金收购拉斯科利纳斯村物业，面积104,919平方英尺，收购时出租率为86%[195] 租金收取与租户情况 - 94%的租户（按年化基本租金计算）保持营业[186] - 第二季度和7月租金收取率分别为81%和86%[186] - 二季度基础租金和公共区域维护费收款率为81% 七月为86%[213] - 公司第二季度基础租金收取率为81%，7月份为86%，受新冠疫情影响明显[230] 成本和费用：坏账与运营成本 - 2020年第二季度坏账支出大幅增加至232.8万美元，较2019年同期的15.9万美元增长1292%[208] - 坏账使同店租金收入减少221.4万美元（去年同期减少15.9万美元）[210] - 公司同店坏账费用激增258.9万美元，同比上升601%，主要因新冠疫情导致租户延期或拖欠付款[226][228] - 同店运营和维护费用下降92万美元（降幅19%） 主要因疫情成本削减措施[214][221] - 房地产税支出增长17.3万美元（增幅4%）[214][221] - 同店运营维护费用增加12.4万美元（+1%），房地产税费用增加47万美元（+6%）[231] - 非同店运营维护费用激增16.5万美元（+157%），主要因2019年12月新增Las Colinas Village物业[231] - 一般行政费用减少117.3万美元（-11%），其中股权激励费用减少52.9万美元，差旅费减少26.3万美元[232] - 利息费用增加10.2万美元（+1%），总其他费用增加112.5万美元（+9%）[233] - 2020年第二季度房地产折旧摊销费用为697万美元，同比增长5.4%[248] 净运营收入（NOI）表现 - 同店净营业收入（NOI）下降156.6万美元（降幅8%）[221] - 同店净运营收入（NOI）下降177.4万美元（-4%），从4014.3万美元降至3836.9万美元[236] - 2020年第二季度物业NOI为2003.7万美元，较2019年同期的2198.2万美元下降8.8%[248] 现金流与流动性 - 截至2020年6月30日现金及现金等价物为4,010万美元[186] - 循环信贷额度剩余可用资金为120万美元[186] - 2020年上半年经营活动现金流为1392万美元，而总派息额为1669万美元，运营现金流不足以覆盖派息达277万美元[250] - 截至2020年6月30日，公司循环信贷额度剩余可用额度为120万美元[251][256] - 2020年3月公司提取3000万美元循环信贷作为预防性流动性措施[251][256] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物和受限现金总额为4010万美元[256] - 现金及现金等价物从1,564.3万美元增至4,007.9万美元，增加2,443.6万美元[263] - 经营活动产生现金流1,392万美元[263] - 从2019信贷额度获得净收益3,000万美元[263] - 公司获得173.35万美元PPP贷款，利率1.00%，分18期每月偿还96,864.28美元[257] 资本支出与投资 - 2020年上半年资本支出总额为373.1万美元，较2019年同期的759.6万美元下降50.9%[201] - 资产减值损失43.2万美元（含35.9万美元资产减值和7.3万美元预计销售成本）[219] 债务与融资活动 - 债务总额从6.44699亿美元增至6.76371亿美元[267] - 2020年剩余到期债务1,087.4万美元[269] - 2019信贷额度包括2.5亿美元循环信贷、1.65亿美元A类定期贷款和1亿美元B类定期贷款[271] - 公司总债务中79%（538.0百万美元）为固定利率债务，平均有效利率4.1%[295] - 浮动利率债务占比21%（139.5百万美元），利率为LIBOR+1.40%至1.90%[296] - 利率上升1%将导致固定利率债务公允价值减少19.7百万美元[295] - 利率变动1%将使浮动利率债务年净收入减少约1.4百万美元[296] - 有担保债务170.5百万美元，由8处账面价值267.8百万美元物业抵押[283] - 最低有形净资产要求为372百万美元加股权融资净收益的75%[277][288] - 债务与总资产价值比率上限为0.60:1.00[277][278] - 有担保债务与总资产价值比率上限为0.40:1.00[277][278] - EBITDA与固定费用比率最低要求为1.50:1.00[277][288] - 公司注册7.5亿美元证券发行额度，包括普通股、优先股和债务证券[258] - 通过股权分配计划出售170,942普通股，获得净收益220万美元[259] - 支付销售代理佣金3.4万美元[259] 其他投资与收益 - 不动产合伙权益收益下降10万美元至36.4万美元[220] - 房地产合伙权益收益减少40万美元，主要因Pillarstone OP在2019年10月出售三处物业[235] 运营效率与成本控制 - 全职员工数量从101人减少至86人[217] - 同店租金收入因32名租户转为现金会计基础而直线租金核销导致下降45.7万美元[210] - 公司同店租金收入下降58万美元，同比下降1%，主要因平均每平方英尺租金从19.79美元降至19.54美元导致收入减少54.4万美元[226][228]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营资金FFO为960万美元 每股022美元 相比去年同期的1110万美元 每股027美元有所下降 主要原因是疫情导致280万美元收入可收回性相关费用 其中包括50万美元非现金直线租金应收款[29] - 第二季度坏账准备金为230万美元 不包括直线租金和未开票金额的储备 现金收款率为81% 对剩余19%未收租金中的41%进行了准备金计提[30] - 投资组合入住率从疫情前的897%略微下降至季度末的892% 年化每平方英尺空间租金相对平稳保持在1958美元[26] - 第二季度租金收取率达到81% 7月份租金收取率进一步提升至86% 相比4月份64%的收取率有明显改善[9][28] - 约70个租户转为现金基础会计 占GLA的3%和收入的32% 这些租户在第二季度支付了41%的租金[31] - 目前现金余额为4500万美元 较3月31日增加800万美元 增幅22%[31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 平方英尺租赁活动较2019年第二季度下降37% 但续租和新签租约的租赁利差分别为135%和34% 表现积极[26] - 已签订租金延期协议 占第二季度租金的5% 作为延期协议的一部分 公司获得了有利条款 包括进入在线支付门户 租户销售报告 共同租户要求暂停 独家限制放宽等[27] - 租户组合多样化 提供基本服务 需求不易在线获取 包括小型办公空间CUBEXEC 水疗中心 雪茄 lounge 咖啡店等业态表现相对较好[45][46][47][48] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要市场位于德克萨斯州和亚利桑那州 这些州人口增长和小企业形成领先全国 提供税收优惠和减少监管的商业友好环境[14] - 所有物业均为开放式购物中心 位于高收入社区附近 提供社区体验[16][49] - 看到被压抑的需求 停车场填满 商店和餐馆活跃 消费者以安全方式外出[33][39][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 商业模式基于三大支柱：房地产哲学 创业文化和经验丰富的管理团队 该模式在经济良好时期表现优异 在最困难时期最小化财务风险[10][11] - 逆向投资方法专注于在德克萨斯州和亚利桑那州购买开放式物业 这些州欢迎不断发展的业务[14] - 与租户建立长期关系 区别于许多与全国租户房地产部门建立关系的同行[17] - 实施多项战略举措 包括现场安全措施 数字签约 与餐厅租户合作增加外卖 送餐业务和扩大户外空间[18] - 看到传统商场租户对开放式中心空间的需求 对此感到非常乐观[43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对业务造成影响 但投资组合表现显著良好[26] - 虽然近期预测相对困难 但相信困难时期将会过去 更好的时代即将到来[54] - 平台强大 商业模式经过验证 专注于资本和价值保存[55] - 开始看到市场中一些非常有趣的机会[55] - 团队充满激情 致力于成功应对危机并执行未来机会[55] 其他重要信息 - 有11050万美元的信用额度 120万美元的借款可用性 借款可用性主要由无负担物业的过去12个月净营业收入驱动 假设第三季度NOI与第二季度相同 预计当前借款将超过下一个测量期2020年9月30日的可用借款 但预计仍将遵守债务契约[32] - 2020年有一笔900万美元的抵押贷款到期 预计在第三季度再融资 2021年没有债务到期[31] - 团队实施各种措施保存现金 包括进一步减少员工人数[31] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于停车场填满和消费者需求扩张的指标 以及是否支持当前运营业务的租金状况[38] - 公司监控中心和租户的流量 看到自疫情开始以来显著增加 虽然仍低于一年前 但趋势良好 人们渴望以安全方式外出[39] - 管理层定期访问物业 看到租户流量显著增加 有时难以找到停车位 收集81%的账单使公司处于收取率最高水平[41][42] - 在德克萨斯州和亚利桑那州运营 这些州的限制较少 继续运营业务[39] 问题: 关于某些零售商表现更好 是否有本地团体寻求扩大足迹 以及零售商方面的需求和定价[43] - 某些群体表现更好 娱乐场所恢复较慢 看到创意和新用途的需求 传统商场租户寻找开放式中心空间[43] - 商业模式专注于小空间 地理集中 非常了解市场和租户 对快速重新租赁能力感到舒适[44] - 看到小型办公空间CUBEXEC的兴趣 因为封闭且安全 水疗中心开始获得动力 雪茄 lounge在高收入社区表现良好 咖啡店外卖服务增加[45][46][47][48] - 所有物业都是开放式的 人们感觉很好 仅位于德克萨斯州和亚利桑那州有很大好处[49]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) [x] QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR [ ] TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to ____________ Commission File Number 001-34855 WHITESTONE REIT (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 76-0594970 ( ...