财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.24美元 相比2022年同期的0.30美元有所下降 但2022年数据包含0.04美元的受限股权补偿股票没收收益 [20] - 同店NOI增长2.8% 主要受强劲租赁价差和同比 occupancy 增长推动 [10][21] - 收入同比增长超过5% 主要由于基本租金增加90万美元 但被更高利率成本所抵消 [21] - EBITDAre比率改善至7.8倍 相比一年前的8.1倍有所提升 [23] - 可变利率债务占总债务比例从去年底的17%改善至10% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署新租约和续租的混合租金涨幅为20.8%（直线基础）和13.3%（现金基础） [9] - 续租租金涨幅达23% 新租租金涨幅为9.5% [15] - 季度末 occupancy 为92.7% 同比上升170个基点 但环比略有下降 due to remerchandising efforts [10][15] - 净有效年基本租金每平方英尺为22.22美元 同比增长4.7% [10] - 租户组合高度分散 最大租户仅占基本租金的2.2% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和亚利桑那州市场需求保持强劲 消费者需求非常旺盛 [19] - 麦金尼中心（德克萨斯州）的Bed Bath & Beyond空间需求旺盛 正在考虑分割空间以获得溢价 [25] - 温莎公园中心（圣安东尼奥）的Whataburger空间正在重新招租 该中心相对稳定但类型不典型 [31][35] - 所有市场均受益于有限供应、强劲的人口和就业增长以及混合工作模式趋势 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于通过运营和财务绩效、FFO每股增长和交付一致结果来增加股东价值 [11] - 继续加强资产负债表 降低债务杠杆 2023年及未来年份将持续改善 [11] - 目标在未来几个季度进行约4000万美元的增值性资本回收活动 类似于2022年的战略处置 [12] - 致力于退出Pillarstone合资企业 该投资表现不佳且未产生现金流分布 [48][49] - 租户组合策略侧重于服务导向型企业 如餐厅、医疗、自助护理、教育和娱乐 而非大盒子租户 [17] - 较短租期策略使公司能更灵活优化租户组合 更好地分享租户成功并提供通胀保护 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对实现2023年FFO指引充满信心 内部月度及季度目标均按计划进行 [7][14] - 尽管实际签署租约数量略低于前几个季度 但租赁需求仍然非常强劲 [14] - 当前商业环境在德克萨斯州和亚利桑那州保持强劲 未发现信贷条件成为担忧的证据 [19] - 虽然SOFR曲线显示利率可能很快趋平或下降 但公司已做好准备承受更高利率环境 [22] - 预计2023年更高利率将对盈利造成拖累 但同店NOI增长和G&A基础设施规模化将积极贡献业绩 [22] 其他重要信息 - 公司在季度最后一天对5000万美元可变利率债务进行利率互换 进一步减少利率风险 [21] - 债务到期期限分布良好 未来三年到期债务有限 [23] - 外摆位和再开发机会需求存在 但城市审批过程缓慢且成本有所下降 [64][65] - 董事会将新增Julia Bussmann作为董事提名人 这将使董事会女性代表比例达到50% [68] 问答环节所有提问和回答 问题: Bed Bath & Beyond空间的再租赁机会及是否包含在指引中 - 该空间位于德克萨斯州麦金尼中心 对面有Trader Joe's 交通流量大 需求非常旺盛 兴趣来自健身、家具等多种类型 考虑分割空间以获得溢价 [25][26] - 该空间未包含在年度指引中 被视为潜在上升空间 虽然可能有一个短暂的重新招租期 但对NOI影响很小 [28] - 管理层认为存在上升空间 但暂未量化 因租户基础高度分散 单个租户影响有限 [30] 问题: 温莎公园Whataburger空间的计划 - 该空间为24000平方英尺的办公室 公司正在非常选择性地评估合适租户 因基础设施已建成 可能需更长时间租赁 [31][32] - 该空置已包含在指引中 且为已知的重新招租计划 预计重新租赁后将对空间产生积极影响 [34] 问题: occupancy下降的原因 - 下降100个基点主要由于主动的重新招商努力 公司改变策略 更快替换表现不佳的租户 以在火热市场中积极营销 [37][38] - 第一季度通常会有小幅下降 但公司实际 occupancy 略高于内部预测 因此并无意外 [40] - 管理层对达到指引中值充满信心 [41] 问题: 租赁管道需求趋势 - 强劲运营商需求仍然非常活跃 餐厅空间需求未放缓 反而增加 但新企业家进入市场略有减少 [43] - 需求来自了解市场优势、拥有强大业务并持续增长的企业 [43] 问题: Pillarstone合资企业的贡献和计划 - 该合资企业表现不佳 公司目标为退出此投资 目前正在通过法律系统推进 [48] - 从现金流角度 目前无分布且产生法律费用 退出后应视为现金流上升空间 并可能改善G&A [49] 问题: 资产回收计划和环境 - 交易市场仍然浅薄 资本化率略有移动但不多 公司目标进行类似2022年的约4000万美元回收活动 通过处置购买更具增值性资产并加强资产负债表 [50][51] - 任何收购预计将通过处置匹配资金 [59] 问题: 2023年到期债务的再融资计划 - 4.28%票据于6月到期 很可能通过信贷额度再融资 公司已锁定5000万美元债务 可变利率债务降至10% 因此有能力灵活处理 [60] - 固定利率票据当前利率约为4.25%-5% 而信贷额度利率约为SOFR加160点 约5%-6%范围 [61][62] 问题: 外摆位和再开发更新 - 需求存在 但城市审批过程缓慢 成本有所下降 [64][65] - 较小外摆位机会增加 因占用更少空间和停车位 [66]