市场整体环境 - 主要股指如标普500指数、纳斯达克综合指数和道琼斯工业平均指数均交易于历史高点附近，估值偏高 [2] 房地产投资信托（REITs）行业投资机会 - 房地产板块为长期投资者提供价值机会，可找到高于平均水平的可靠股息以及具有巨大增长潜力的股票 [3] - 随着利率下降，行业扩张环境有望改善 [6] EPR Properties (NYSE: EPR) 公司分析 - 公司是一家投资于体验式物业的房地产投资信托，资产包括电影院、滑雪场、餐饮娱乐场所和水上乐园等 [4] - 尽管影院业务前景存在不确定性，但票房收入表现强劲，现有物业组合运营良好 [5] - 管理层认为其可投资的潜在市场规模达1000亿美元，且该市场未来可能继续扩大 [6] - 公司提供6.1%的股息收益率，并罕见地按月派息 [7] - 股票当前交易价格约为其2025年运营资金指引的11.2倍 [7] Prologis (NYSE: PLD) 公司分析 - 公司是全球最大的房地产所有者之一，拥有13亿平方英尺的可出租物流空间，资产包括配送中心和仓库等 [7] - 其租户包括亚马逊、沃尔玛、联邦快递和家得宝等大型公司 [7] - 公司有望成为电子商务增长的主要受益者 [8] 投资亮点总结 - EPR Properties面临1000亿美元的增长机遇，且经营环境正在改善 [8] - 两只股票均提供高于平均水平的股息，并具备跑赢市场的回报潜力 [8]

公司概况与市场地位 - 公司是一家总部位于加利福尼亚州的房地产投资信托基金，主要投资于物流设施 [2] - 公司被列为当前最值得购买的12支最佳REIT股息股票之一 [1] 增长驱动因素与战略举措 - 公司已进入数据中心开发领域，利用其自有土地，预计将为增长做出重要贡献并提供具有吸引力的风险调整后回报 [3] - 推动公司长期增长的因素包括电子商务、供应链现代化、为安全而维持的更高库存水平以及近岸和回流趋势 [2] - 公司拥有高质量的物业组合、全球覆盖和规模、数据和技术优势，为长期增长奠定基础 [2] - 公司首席执行官指出市场需求、供应和租金趋势环境有利，现有租约有30%的上涨空间 [2] 财务表现与股东回报 - 公司连续11年实现股息增长，是REIT领域最佳的股息股票之一 [4] - 公司支付季度股息，每股1.01美元，截至10月1日的股息收益率为3.47% [4] 行业前景与管理团队 - 对物流空间的结构性需求、内置的租金上涨潜力以及战略性进入数据中心领域，为未来的盈利和现金流增长提供了基础 [3] - 公司拥有经验丰富的管理团队，能够在全球范围内执行这些长期趋势 [3]

Zacks Focus List产品概述 - Zacks Focus List是一个包含50只股票的长期投资组合 旨在为长期投资者提供起点 所有成分股预计在未来12个月内跑赢市场 [3] - 该投资组合提供完整的Zacks分析师报告 解释每只股票的入选原因及长期投资价值 [4] - 投资组合历史表现优异 2020年年度化回报率达13.85% 同期标普500指数回报率为9.38% 自1996年2月1日至2021年3月31日期间累计回报率达2519.23% 远超标普500的854.95% [5] 选股方法论 - 选股核心依据是盈利预测修正的力量 重点关注获得盈利预测上调的股票 [6][7] - 采用Zacks评级系统 该模型基于季度盈利预期变化对股票进行分类 包含一致性、幅度、上行空间和意外四个支柱 [8][9] - Focus List成分股全部从Zacks评级为第1级(强力买入)或第2级(买入)的公司中精选产生 确保每只股票都具有看涨的盈利共识 [9] 案例研究：Prologis (PLD) - Prologis是一家领先的工业房地产投资信托基金 在美洲、亚洲和欧洲从事工业房地产的收购、开发、运营和管理 [11] - 自2020年6月3日以95.46美元纳入Focus List以来 股价上涨22.02%至116.48美元 目前Zacks评级为第3级(持有) [12] - 过去60天内三位分析师上调2025财年盈利预测 Zacks共识预期提高0.03美元至5.77美元 平均盈利意外达4.9% 预计当前财年盈利增长3.8% [12] Zacks Premium服务功能 - 服务提供Zacks评级和行业排名的每日更新 完全访问Zacks第1级排名列表、股票研究报告以及高级选股工具 [2] - 包含盈利ESP过滤器等高级股票筛选器 帮助快速识别买卖标的和热门行业 [2][13]

活动概况 - 公司在洛杉矶举办第五届年度GROUNDBREAKERS论坛，汇聚商界、政府和学术界领袖，讨论能源可靠性和人工智能重塑全球供应链的议题[1] - 公司联合创始人兼首席执行官与美国内政部长共同进行开幕主题演讲，聚焦美国基础设施和能源政策[1] 核心观点：能源与人工智能 - 美国内政部长强调能源主导地位意味着能源富足，为人工智能等下一代技术提供动力，国家能源主导委员会旨在帮助企业更快发展[2] - 公司首席执行官指出不应在可再生能源和传统能源之间做选择，而是需要全部能源形式甚至更多[2] - 美国内政部长警示领导者低估人工智能的颠覆性影响，认为理解AI对业务和就业的影响是领导者的首要任务[2] 全球贸易与供应链 - 专家小组讨论货物运输、贸易政策和全球供应链韧性，指出当今供应链重点已从低成本转向韧性和可持续性[3] - 专家强调构建韧性需要成本投入，但比事后保险更为重要[3] 能源未来 - 能源行业高管与公司代表探讨能源可靠性，指出过去企业基础设施和能源管理分离，如今需要高度整合[4] 交付与自动化 - 行业领袖讨论自动驾驶系统如何重塑人与货物的流动，美国交通部官员强调需从成本和网络准备度方面保持全球竞争力，加速美国创新和自主数据利用[4] 食品系统 - 食品行业专家探讨适应性和可持续食品系统，指出迭代速度是关键，大公司缺乏灵活性而客户需求每季度都在变化[4] 2028年夏季奥运会 - 美国奥委会官员表示2028年奥运会将是奥林匹克运动史上规模最大的一届，需要前所未有的规模和精度[5] 太空与国防 - 太空和国防专家讨论太空如何塑造地球的韧性、安全和商业，强调创新与协作必须结合，连接工业发展与国家安全需求[6][7] 公司定位 - 公司定位为不仅引领而且定义物流行业，创造推动全球商业的智能基础设施，连接数字和物理世界，通过其生态系统帮助客户更快、更智能、更可持续地发展[8]

公司业绩沟通安排 - 公司将于2025年10月29日墨西哥时间上午9点举办网络直播和电话会议，讨论第三季度业绩、当前市场状况及未来展望 [1] - 电话会议接入号码为：美国及加拿大免费电话 +1 888 596 4144，墨西哥免费电话 800 269 4416，其他国家电话 +1 646 968 2525，会议代码为4603995 [2] - 网络直播可在公司官网投资者关系栏目观看，电话重播服务将于2025年10月29日至11月5日期间提供 [2][3] 公司业务与资产组合 - 公司是墨西哥领先的A类工业地产所有者和运营商，截至2025年6月30日，其投资组合包含507处物业，总面积达8700万平方英尺（810万平方米） [4] - 资产组合包括分布在墨西哥6个核心工业市场的345处物流和制造设施，总租赁面积为6550万平方英尺（610万平方米） [4] - 公司在其他市场拥有162栋非战略性资产建筑，面积为2150万平方英尺（190万平方米） [4]

公司核心优势 - 公司拥有土地、能源、资本和经验四大关键优势，这使其在数据中心领域具备竞争优势 [1] - 公司拥有全球超过55亿平方英尺的物业组合，遍布5500多栋建筑，以其仓库业务闻名 [2] - 公司已确保拥有11吉瓦的电力供应，其中300兆瓦正在建设中，并处于采购额外22吉瓦电力的高级阶段，未来十年内公司看到100吉瓦的数据中心发展机会 [4] - 公司是美国第二大现场发电商，在建设约4000万平方英尺建筑时，确保配电设备规模与现场发电能力相匹配 [5][6] 数据中心业务战略 - 公司正不断增长其数据中心业务投资，认为拥有资本、土地和建设能力使其进入该领域合乎逻辑 [2] - 公司于2023年宣布计划投资高达80亿美元，在大约20个物业地点建设数据中心 [3] - 公司自主开发微电网，以绕过电网限制、避免公用事业延误并满足最苛刻的能源需求 [6] 行业趋势与需求 - 美国数据中心建设支出在2024年6月达到创纪录的400亿美元，较2023年增长28% [3] - 运营数据中心或物流中心对能源和电力的需求日益重要，因为获取电力变得不那么容易 [4] - 开发人工智能系统需要大量能源，引发了人们对电力成本上升和电力限制的担忧 [5] - 英伟达将投资1000亿美元于OpenAI以帮助建设更多数据中心，两家公司计划使用英伟达芯片建设100吉瓦的AI数据中心 [5]

公司概况与市场地位 - 公司是全球物流地产领域的领导者 专注于工业地产的拥有、开发和管理 市值约1051亿美元 [1] - 公司在高壁垒、高增长市场拥有超过5800栋建筑 运营超过40年 [1] 近期财务业绩与预期 - 第二季度总收入同比增长8.8% 达到22亿美元 超出华尔街预期 [5] - 第二季度每股核心运营资金（FFO）同比增长近9% 达到1.46美元 超出市场普遍预期的1.41美元 [5] - 第二季度现金同店净营业收入（NOI）健康增长4.9% 拥有出色的入住率和续租率 [5] - 公司已连续四个季度超出华尔街的每股核心FFO预期 [2] - 预计第三季度每股核心FFO为1.44美元 略高于去年同期的1.43美元 [2] - 预计2025财年每股核心FFO为5.77美元 较2024财年的5.56美元增长3.8% [3] - 预计2026财年每股核心FFO将同比增长5.2% 达到6.07美元 [3] 股价表现与市场对比 - 过去一年公司股价下跌9.7% 表现逊于同期上涨15.4%的标普500指数（$SPX） [4] - 与房地产同行相比表现亦不佳 同期房地产精选行业SPDR基金（XLRE）跌幅为7.2% [4] - 在7月16日发布强劲第二季度财报后 股价收涨约1.4% [5]

评级与目标价调整 - 美国银行证券将公司评级从“中性”上调至“买入”，目标价从118美元提升至130美元 [2] 增长前景与财务表现 - 投资机构看好公司更强的增长前景，预计在正常化环境下年度FFO将实现高个位数增长 [3] - 公司过去五年营收复合年增长率达到19% [3] - 预计2026年将实现6%的同比增长 [4] 关键增长驱动因素 - 主要增长动力包括内嵌租金自动上调机制、市场租金上涨、数据中心改造以及持续的开发活动 [4] - 南加州部分市场的疲软和再融资阻力已被市场充分定价 [4] 公司业务概况 - 公司是全球物流地产领域的领导者，在20个国家拥有约13亿平方英尺的现代化仓储及配送设施 [5]

公募REITs市场扩容 - 三只公募REITs产品于9月22日获批 深交所审核状态更新为注册生效 包括华夏中海商业REIT 华夏安博仓储REIT和沈阳国际软件园公募REITs [1][2] - 华夏安博仓储REIT是已上市及申报中唯一全部资产均位于大湾区的仓储物流类REITs [1] - 沈阳国际软件园公募REITs是东北地区首单成功获批的公募REITs项目 [2] 华夏安博仓储REIT产品细节 - 基金合同期限41年 募集份额总额4亿份 [3] - 首发资产为三个优质仓储物流项目 均位于粤港澳大湾区 包括安博广州开发区物流中心 安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [4] - 三处物流资产评估总值约21.71亿元 [4] - 安博是全球领先物流仓储基础设施投资商和运营商 该产品是安博在中国资本市场的首秀 [4] 华夏中海商业REIT产品细节 - 基金合同期限24年 募集份额总额3亿份 [5] - 首发资产为佛山映月湖环宇城 总建筑面积约15.35万平方米 可出租面积约6.39万平方米 [5] - 2020至2024年项目营业收入年均复合增长率达24.75% 近三年租金收缴率均保持在99%以上 [5] 沈阳国际软件园公募REITs产品细节 - 基金合同期限37年 募集份额总额3亿份 [6] - 首发基础设施项目为13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 [9] - 项目运营时间均超过5年 已进入运营稳定期 [9] 行业意义与影响 - 华夏安博仓储REIT获批标志中国公募REITs市场国际化进程取得重要进展 增强资本市场开放性和国际吸引力 [4] - 华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供可复制的"收购-调改-盘活"样本 有助于回笼资金 降低负债 提升资金周转效率 [5] - 沈阳国际软件园公募REITs为区域盘活存量资产 激活数字经济活力树立全新标杆 [10]

产品获批与资产概况 - 华夏安博仓储REIT于9月22日正式获得证监会准予注册批复及深交所无异议函 [1] - 该REIT是已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的产品 [1] - 首发底层资产为安博位于粤港澳大湾区的三个物流中心：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [1] 发起人实力与市场地位 - 发起人安博是全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务全球6500家客户 [1] - 安博于2003年进入中国市场，目前在中国24个核心消费城市运营管理44个物流中心，资产总面积约530万平方米 [1] - 安博在中国市场服务高端制造、医药、汽车、新能源、电商零售及快递快运等行业的众多头部企业 [1] 底层资产质量与区位优势 - 三处底层资产均位于粤港澳大湾区核心区位，辐射广州、深圳、东莞、佛山、中山等多个大中城市 [2] - 资产按国际领先标准设计建造，成熟度高、运营状态良好，主要用于城市配送，服务于当地居民和产业的刚性需求 [2] - 当地仓储物流需求高度旺盛，资产受外贸政策波动影响较小 [2] 行业意义与市场影响 - 华夏安博仓储REIT的获批体现了外资加速布局中国公募REITs市场的趋势 [2] - 自2024年国家发改委全面推动REITs项目常态化发行以来，基础设施REITs市场表现稳健，外资企业参与积极性显著提升 [2] - 该产品的推出对推动中国物流基础设施行业发展具有重要意义 [2] 运营管理经验与团队 - 安博在全球范围内拥有丰富的国际化REITs运营管理经验 [2] - 该REIT运营管理机构的核心团队均来自安博中国，运营团队来自原有三个项目的一线管理团队 [2] - 主要管理人员从业经验均超过15年 [2] 战略意图与资本运作 - 发行公募REITs是安博进一步扩大在华投资的重要工具，有助于提升资本运作效率 [3] - 该举措为境内外投资者创造了深度参与中国物流基础设施行业发展的机会 [3] - 此举彰显了安博持续深耕中国市场的战略眼光和长期承诺，体现了其对中国经济韧性与未来增长潜力的坚定信心 [3]