财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO（包括净激励费用）为每股1.49美元，不包括净激励费用为每股1.50美元，均超出预期 [5] - 投资组合入住率增长至95.3%，上升20个基点 [6] - 当季净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [6] - 净有效同店增长为3.9%，现金同店增长为5.2% [7] - 租赁公允价值调整在9月底为19%，当季捕获7500万美元NOI，未来租赁到期将带来额外9亿美元NOI [6] - 全年同店NOI增长指引上调：净有效基础为4.25%至4.75%，现金基础为4.75%至5.25% [13] - 全年GAAP每股收益指引为3.40至3.50美元 [14] - 全年核心FFO（包括净激励费用）指引为每股5.78至5.81美元，不包括净激励费用为每股5.83至5.86美元，较先前指引提高0.02美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物流业务：第三季度租赁签约量创纪录，达近6200万平方英尺 [4] - 定制开发（BTS）业务：本季度新增9个BTS项目，全年总计达21个，预期总投资额16亿美元 [8] - 数据中心业务：将1.5吉瓦容量推进至高级阶段，目前共有5.2吉瓦电力已获保障或处于高级阶段 [4] [21] - 能源业务：当季交付28兆瓦太阳能发电和存储，当前容量825兆瓦，有望在年底实现1吉瓦目标 [9] - 战略资本业务：当季开放式基金出现温和净流入 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：第三季度净吸纳量为4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [11] - 美国最强市场：东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大吸纳量稳固 [11] - 南加州市场：洛杉矶和内陆帝国租赁活动回升，但租金仍疲软 [12] - 拉丁美洲市场：巴西和墨西哥再次取得优异业绩，提供投资组合中最高的同店增长 [12] - 欧洲市场：维持了比美国更高的入住率和更温和的租金下降 [12] - 日本市场：尽管近年市场供应较高，但仍保持卓越的入住率记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心机会：公司开始探索额外的资本化策略以充分利用该机会，结合房地产、电力接入、客户关系和资本，是历史上最重大的价值创造机会之一 [4] [5] [20] [24] - 开发策略：预计定制开发（BTS）将占全年开发量的一半以上 [8] - 客户关系：与全球大型客户（许多位列前25名）保持紧密关系，推动BTS管道增长 [8] [10] - 能源整合：继续将太阳能存储和离网能源解决方案与房地产整合，体现公司为客户持续演进 [9] - 全球平台优势：在20个国家拥有房地产，全球规模持续服务客户，多元化效益体现在业绩中 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场情绪：客户情绪明显改善，决策制定改善，大型用户转向网络优化而非收缩 [10] - 行业需求：电子商务渗透率现已占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，是需求的长期驱动力 [10] - 运营条件：需求改善，入住率已形成底部，租金正经历筑底过程 [11] - 供应前景：建筑管道正在消耗，开工量低于疫情前水平，市场有利 [11] - 市场租金：市场租金下降速度放缓，本季度略高于1%，表明市场转变 [11] - 长期展望：全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统需求旺盛 [16] [47] [48] 其他重要信息 - 资产负债表：在REIT和基金层面完成了23亿美元的融资活动，包括以3.5%利率成功筹集10亿欧元，债务平均剩余期限超过8年，实际债务成本仅为3.2% [9] - 管理层变动：此次是Hamid Moghadam作为CEO的最后一次财报电话会议 [17] [18] [101] [102] [103] [104] - 坏账支出：预计坏账支出占收入基点为40左右，低于过去危机时期的较高数字，投资组合整体信用健康状况良好 [62] [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心业务额外资本化策略的细节和公司对拥有运营数据中心的舒适度 [20] - 回答: 公司继续采用与超大规模客户进行定制开发（BTS）的策略，团队建设成功，与核心业务存在显著协同效应，管道巨大（14吉瓦已获保障或在建，38吉瓦处于高级阶段）[21] [22] [23] 公司已开始探索数据中心业务和资本化的可能性范围，目前无具体细节可分享，希望在未来几个季度提供更新 [24] 资产负债表在过渡期间完全有能力承接大量项目 [25] 问题: 第三季度4700万平方英尺净吸纳量的可持续性及季度内租赁节奏 [28] - 回答: 4700万平方英尺的净吸纳量中有部分是对第二季度的补足，但需求出现明显转折点，出现明显上升 [29] 公司认为约6000万平方英尺是正常的季度需求速度 [29] 问题: 未来一年供需平衡预期及市场租金增长展望 [32] - 回答: 目前处于典型的房地产周期，需求增强，供应保持低位（低于疫情前水平），入住率和租金正在筑底，是好迹象 [33] 年初至今净吸纳量约9500万平方英尺，预计全年约1.25亿平方英尺，空置率预计在当前水平（约7.5%）见顶，随着交付量在2026年下降，市场将开始收紧 [35] 市场租金方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大，这将演变 [55] 问题: 不同租户类别和市场在 inflection point 的表现 [38] - 回答: 需求已明显转向，市场处于拐点期，体现在客户讨论的广度和深度以及决策意愿上 [39] 活动范围广泛，但较大面积类别（超过50万平方英尺，乃至超过25万平方英尺）表现突出 [39] [40] 国际业务是亮点，美国优势在阳光地带 [40] 问题: 数据中心与工业地产的标准化增长率比较 [42] - 回答: 公司考虑的是将价值创造再投资回核心业务，以此贡献增长率 [42] 以物流开发投资组合为例，约50亿美元的年度开发投资应贡献约150个基点的额外年增长率，可作为基准来评估数据中心业务可能产生的类似价值创造贡献 [42] 问题: 对"物流业40年来最有利的租金和入住率环境"评论的解读，以及市场租金增长时间点（是否仍为2027年） [46] - 回答: 长期租金由回报率和重置成本驱动，市场稳定后将稳定在远高于当前租金的水平 [47] 当前租金与趋势线（可能比现行租金高40%，比市场租金高20-25%）之间的追赶斜率将决定增长率，这些增长率将会很高 [48] 具体拐点时间（下一季度或两年后）不确定，但对公司盈利能力的最终影响是令人兴奋的 [48] 问题: Prologis入住率进入第四季度及明年的方向，以及对租金增长的影响 [51] [52] - 回答: 平均入住率指引暗示将维持在当前水平附近，并寻找机会在2026年在此基础上增长 [53] 市场空置率目前为7.5%，预计将在此水平维持几个季度，并在2026年下半年改善 [54] 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25%，需求有潜力改善，但可能尚未完全恢复正常 [55] 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大 [55] 2026年优先事项包括强大的BTS管道（今年已签署21笔交易，正在洽谈近3000万平方英尺新交易）和数据中心业务投资 [56] 问题: 在关税等波动背景下，客户情绪 strengthening 是否意味着客户更适应新常态并愿意做出长期决策 [59] - 回答: 是的，客户在制定长期决策时，肯定对短期噪音更加不敏感，资金雄厚的大公司正引领这一趋势 [60] 问题: 投资组合或更广泛市场中是否存在信用风险担忧 [62] - 回答: 没有所提及方式的担忧，坏账支出有所上升，但预计在收入40多个基点，远低于过去危机时期的较高数字，在上个周期中通过客户选择改善了投资组合的整体信用健康状况 [62] [63] 问题: 每年数据中心开发开工的舒适规模或约束因素 [66] - 回答: 30亿美元是一个很容易处理的数字，采用BTS方式加上资产负债表债务能力、流动性和退出选项，公司没有限制自己 [67] 未来的约束将是电力，而非资本 [68] 问题: 交易市场动态和资本化率或定价变化 [69] - 回答: 交易市场弹性惊人，2025年交易量同比增长约25%，整体定价一致，市场资本化率在低5%范围，IRR在低至中7%范围，人们现在比以往更关注较短的WALT [69] 问题: 投机性开发租赁速度近期是否有显著改善 [70] - 回答: 是的，正在改善，投机性项目的租赁时间通常为7-8个月，在2023-2024年延长了约1-1.5个月，现在正慢慢回归历史常态 [71] 问题: 租金变化下降的原因（周期因素、续租策略）及对未来的影响 [74] - 回答: 租赁公允价值调整降至19%突显了相对于当前低50%s租金变化的巨大潜力 [75] 未来五年的到期租金明细显示，即使没有进一步的市场租金增长，也存在正的租金变化（明年数学上约40%，之后几年依次为30%、20%等）[75] 在租金推动方面，衡量因租金原因丢失交易的指标在2021-2022年较高，2023-2024年降至接近零，现在又开始上升，表明团队在市场条件收紧时更有勇气推动租金 [76] [77] 问题: 不同客户类别（日常需求、周期性、结构性）在租赁活动中的强弱变化 [80] - 回答: 实力最强的领域肯定是电子商务，占新租赁量的近20%，是一个全球现象 [81] 稳定增长业务（食品饮料、医疗公司）也在进行供应链投资以改善服务水平和控制成本 [81] 疲软领域包括一些周期性支出类别，如汽车和住房相关类别（如家具），高利率导致这些行业增长不那么强劲，相关需求较少 [82] 问题: 第四季度核心FFO指引环比下降的原因及2026年展望 [84] - 回答: 第三季度的一些项目存在时间性差异，包括投资税收抵免销售的时机（第三季度金额较大，全年预测不变）和G&A的时间性（第三季度较轻，第四季度较重）[85] [86] 展望2026年，长期盈利增长（高个位数）的基石仍然存在，但有两个不利因素：利率上升的渐进影响（由于债务期限长，影响温和）以及2024年开发开工量低导致2026年稳定后的贡献几乎缺失，同时资本再投资（物流、数据中心）的部署拖累将更明显 [87] [88] 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式类似 [88] 问题: 第四季度同店NOI增长指引放缓的原因以及太阳能收入是否计入同店 [92] - 回答: 同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度面临较高的比较基准，导致增长放缓 [92] 应关注租金变化，它将保持非常强劲 [92] 太阳能收入及其支出确实计入NOI，但目前规模很小，增长不如物流业务显著 [92] 问题: 持有数据中心资产视角下的同店增长比较，以及新租赁签约加速后平均入住率快速回升的时间点 [95] [96] - 回答: 公司主要从价值创造再投资回核心业务的角度考虑数据中心增长，可能保留部分权益，因此其对基本租金和同店增长的贡献相对较小 [97] 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长 profile [97] 市场空置率目前为7.5%，预计将维持一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [98] [99] 与以往周期相比，新阶段的市场空置率起点大幅降低（数百个基点），这将为租金动态和乐观前景奠定基础 [99]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO（包括净促进费用）为每股1.49美元，不包括净促进费用为每股1.50美元，均超出预期 [7] - 投资组合入住率增长至95.3%，上升20个基点 [7] - 当季净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [8] - 截至9月底，租赁按市价计值为19%，当季捕获了7500万美元的NOI，随着租约滚动还将进一步捕获9亿美元的NOI [8] - 当季净有效同店NOI增长为3.9%，现金同店NOI增长为5.2% [8] - 将同店NOI增长指引上调至净有效基础4.25%-4.75%，现金基础4.75%-5.25% [19] - 将G&A指引上调至4.6亿-4.7亿美元，战略资本收入指引上调至5.8亿-5.9亿美元 [19] - 将开发开工指引上调至27.5亿-32.5亿美元，处置和贡献指引上调5亿美元至15亿-22.5亿美元 [19] - 全年GAAP每股收益指引为3.4-3.5美元，核心FFO（包括净促进费用）指引为5.78-5.81美元，核心FFO（不包括净促进费用）指引为5.83-5.86美元，较此前指引提高0.02美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 数据中心业务有1.5吉瓦额外容量进入后期阶段，目前共有5.2吉瓦电力已获保障或处于后期阶段 [6] - 能源业务当季交付28兆瓦太阳能发电和存储，当前容量为825兆瓦，有望在年底前实现1吉瓦目标 [10] - 电子商务渗透率占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，本季度有52个独特名称进行交易 [12] - 电子商务占新租赁量的近20% [113] - 稳定增长业务（如食品饮料、医疗公司）正在投资其供应链以改善服务水平和控制成本 [114] - 周期性支出类别（如汽车、家具）需求较为疲软 [115] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场第三季度净吸纳量为4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [13] - 美国最强的市场集中在东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大有坚实的吸纳量 [14] - 南加州的基调也在改善，尽管租金仍然疲软，但洛杉矶和内陆帝国的租赁活动已经回升 [15] - 拉丁美洲（巴西和墨西哥）再次取得优异业绩，提供投资组合中最高的同店增长 [16] - 欧洲保持较高的入住率和相对于美国更温和的租金下降 [16] - 日本投资组合保持其卓越入住率的记录，克服了近年较高的市场供应 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开始探索额外的资本化策略以充分利用数据中心机会 [6] - 采取审慎和纪律严明的方法，与定制建造策略一致 [17] - 通过密切接触客户及其不断变化的需求，对渠道深度有强烈信心 [18] - 全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统需求旺盛 [20] - 重点仍然是纪律性增长、卓越运营和顺应这些长期趋势 [20] - 定制建造管道仍然强劲，今年已签署21笔交易，正在就近3000万平方英尺的新交易进行对话 [73] - 数据中心业务是重点，将继续投资 [74] - 今年已在18个市场开始投机性开发，预计将在国际上和美国几个地区进一步开放 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已经站稳脚跟，为入住率和租金的拐点奠定了基础 [5] - 客户情绪明显好转，租赁速度加快，定制建造活动持续成功 [5] - 更大的占用者正在追求重新配置整合策略，转向网络优化而非收缩 [12] - 供应前景仍然有利，因为施工管道正在耗尽，开工量低于疫情前水平 [13] - 市场租金下降在本季度放缓至略高于1%，也证明了市场转变 [14] - 南加州预计在短期内滞后于运营条件的更广泛拐点，但长期表现将优于大市 [15] - 需求明显好转，市场正处于拐点时期 [49] - 客户对短期噪音变得不敏感，专注于长期决策 [80] - 市场空置率今天为7.5%，将在此水平徘徊一段时间，并在2026年晚些时候改善 [71] - 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25% [72] - 市场进入新阶段的起点空置率远低于以往周期，为租金动态和乐观情绪奠定了基础 [138] 其他重要信息 - 在资产负债表方面，完成了23亿美元的融资活动，包括非常成功的10亿欧元融资，利率为3.5% [10] - 债务的实际成本仅为3.2%，平均剩余期限超过8年 [11] - 战略资本业务本季度有适度的净流入 [11] - 坏账支出升高，预计占收入的40多个基点，但远低于过去危机中的较高数字 [84] - 交易市场出人意料地具有韧性，2025年同比增长约25%，市场资本化率在低5%左右，IRR在低至中7%左右 [95] - 投机性开发租赁时间从7-8个月延长至约9-10个月，现在正缓慢回归历史常态 [99] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于数据中心额外资本化策略的探索 - 正在探索数据中心业务和资本化的可能性领域，目前没有具体细节可分享，但希望在未来几个季度提供 [27][28][29][30][31] - 资产负债表显然能够承担大量项目，在过去一两年有近20亿美元在建，考虑到资产负债表的规模和评级，可以轻松增长 [32] 问题: 关于第三季度净吸纳量及其可持续性 - 4700万平方英尺的净吸纳量中有一些是第二季度的追赶，但需求明显上升，管道仍然饱满 [35][37][38] - 认为大约6000万平方英尺是正常的季度需求速度，预计未来几个季度需求将改善 [38] 问题: 关于未来一年供需平衡和市场租金增长的预期 - 处于典型的房地产周期，需求正在加强，供应保持低位，低于疫情前水平，入住率和租金正在触底 [41][42] - 年初至今净吸纳量约为9500万平方英尺，预计全年数字约为1.25亿平方英尺，需求改善路径将出现 [43] - 空置率将在此水平见顶，基于目前1.9亿平方英尺的在建管道，预计2026年交付量将下降，市场将开始收紧 [43][44] - 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场的范围更广，这将在未来一年演变 [72] 问题: 关于不同租户类别和市场的表现 - 需求明显好转，市场处于拐点时期，来自客户讨论的广度和深度以及他们决策的意愿 [48][49] - 活动在早期提案和更成熟的谈判中都很广泛，涉及新租和续租活动以及一系列市场 [50] - 较大尺寸类别（超过50万平方英尺）表现出明显的强度，并且正在向下扩展至超过25万平方英尺 [51] - 业务实力具有国际性，在美国集中在阳光地带 [51] 问题: 关于数据中心与工业的标准化增长率比较 - 考虑其对增长率的贡献主要是将价值创造再投资回核心业务 [54] - 以物流开发投资50亿美元为例，每年应贡献约150个基点的额外增长，可作为该业务价值创造的基准 [54] 问题: 关于物流租金和入住率的最 compelling 设置评论 - 最终是回报率和重置成本驱动长期租金，市场稳定时将稳定在远高于当前租金的水平 [59][61][62] - 趋势线显著高于当前租金，约比原位高40%，比当前市场租金高20-25% [62] - 何时达到趋势线将影响增长率，但这些增长率将非常高 [63] 问题: 关于Prologis入住率方向和租金增长前景 - 平均入住率指引为95%，预计将维持在此水平附近，并寻找机会在此基础上发展至2026年 [68][70] - 市场空置率为7.5%，将在此水平徘徊几个季度，并在2026年晚些时候改善 [71] - 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场的范围更广 [72] - 2026年的优先事项包括强劲的定制建造管道、数据中心业务和投机性开发 [73][74][75] 问题: 关于客户情绪和长期决策 - 客户肯定对短期噪音变得不敏感，专注于长期决策 [78][80] - 看到资本充足的大公司引领潮流，预计中小型企业将效仿 [80] 问题: 关于投资组合中的信用风险 - 坏账支出升高，预计占收入的40多个基点，但远低于过去危机中的较高数字 [84] - 在上个周期中利用挑战性条件改善了投资组合的整体信用健康状况 [84] 问题: 关于数据中心开发的舒适节奏和约束 - 在定制建造方法和资产负债表债务能力下，30亿美元是一个非常容易处理的数字 [88][90] - 没有限制自己，准备迎接大量项目，电力将是未来的约束，而非资本 [90][92] 问题: 关于交易市场和收购机会 - 交易市场出人意料地具有韧性，2025年同比增长约25% [95] - 总体定价相当一致，市场资本化率在低5%左右，IRR在低至中7%左右 [96] - 人们比以往更关注较短的WALT [96] 问题: 关于投机性开发租赁速度的改善 - 投机性开发租赁时间正在缓慢回归7-8个月的历史常态 [99] 问题: 关于租金变化下降的原因和未来前景 - 租赁按市价计值降至19%，但即时租金变化在低50%左右，突出了基于该平均值的租金变化潜力 [103][105] - 到期时间表显示，未来几年即使没有进一步的市场租金增长，也将看到正的租金变化 [106] - 开始再次看到因租金而丢失的交易数量上升，表明在市场条件收紧时有了推动租金的勇气 [108] 问题: 关于不同客户类别在租赁中的实力变化 - 电子商务占新租赁量的近20%，是一个全球现象，特别是填充市场 [113] - 稳定增长业务（如食品饮料、医疗公司）正在投资其供应链 [114] - 周期性支出类别（如汽车、家具）需求较为疲软 [115] 问题: 关于第四季度核心FFO指引下降和2026年展望 - 第三季度的一些时机问题，如投资税收抵免的销售时间和G&A，在第四季度正常化后解释了看似减速的情况 [118][119][120] - 2026年的增长构建模块包括同店增长、财务和运营杠杆、价值创造增值和 Essentials 业务的贡献 [121][122] - 2026年仍存在两个不利因素：利率上升的渐进影响和资本部署过渡期间的部署拖累 [123][124] - 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式相似 [124] 问题: 关于第四季度同店NOI增长放缓和太阳能收入处理 - 同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度需要应对这个比较基数 [127][128] - 太阳能收入及其支出确实出现在NOI中，但目前规模很小，增长不如物流显著 [129] 问题: 关于数据中心同店增长和入住率加速 - 考虑数据中心增长的方式是价值创造再投资回核心业务，如果保留部分权益，其对基本租金和同店增长的贡献将相对较小 [132][135] - 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长概况 [135] - 市场空置率为7.5%，将在此水平徘徊一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [137] - 市场进入新阶段的起点空置率远低于以往周期，为租金动态奠定了基础 [138]

核心财务业绩 - 2025年第三季度核心运营资金（FFO）每股1.49美元，超过市场预期的1.44美元，也高于去年同期1.43美元的水平 [1] - 季度租金收入达20.5亿美元，虽略低于市场预期的21亿美元，但较去年同期的19亿美元有所增长，总收入为22.1亿美元，高于去年同期的20.4亿美元 [3] - 现金同店净营业收入增长5.2%，高于上一季度的4.9% [5] 运营指标 - 本季度在公司自有及管理组合中启动了6560万平方英尺的租赁，客户留存率为77.2% [4] - 第三季度平均入住率为94.8%，略低于上一季度的94.9%和去年同期的95.9% [5] - 净有效租金变动份额为49.4%，现金租金变动为29.4% [5] 投资与资本活动 - 本季度公司份额的建筑收购额为4800万美元，加权平均稳定资本化率为6.2% [6] - 开发项目稳定化总额为6.04亿美元，其中定制建造占23.4%，新开发启动总额为4.46亿美元，定制建造占63.9% [6] - 资产处置和出资总额为7100万美元，加权平均稳定资本化率为5.4% [6] 资产负债与流动性 - 截至2025年第三季度末，现金及现金等价物为11.9亿美元，较第二季度末的10.7亿美元增加，总流动性为75亿美元 [8] - 债务占总市值的比例为26.5%，公司份额总债务的加权平均利率为3.2%，加权平均期限为8.3年 [8] - 公司及其共同投资实体在本季度发行了总额23亿美元的债务，加权平均利率为4.2%，加权平均期限为5.7年 [9] 2025年业绩指引更新 - 将2025年核心FFO每股指引区间上调至5.78-5.81美元，此前为5.75-5.80美元，市场预期为5.77美元 [12] - 平均入住率指引维持在94.75%-95.25%不变，现金同店NOI增长指引上调至4.75%-5.25%，此前为4.25%-4.75% [12] - 提高了资本配置展望：开发启动支出指引上调至27.5-32.5亿美元，此前为22.5-27.5亿美元，资产处置预估上调至7.5-10亿美元，收购支出指引上调至12.5-15亿美元 [13]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，Prologis在20个国家拥有或投资的物业和开发项目总面积约为13亿平方英尺（约120百万平方米）[9] - 第三季度总收入为22.14亿美元，同比增长8.8%[25] - 第三季度净收益为7.63亿美元，同比下降24%[25] - 第三季度核心FFO为14.26亿美元，同比增长4.3%[25] - 第三季度AFFO为10.64亿美元，同比增长4.9%[25] - 2025年第三季度租金收入为2,054,200千美元，较2024年第三季度的1,897,164千美元增长8.26%[59] - 2025年第三季度总支出为1,321,290千美元，较2024年第三季度的1,251,869千美元增长5.55%[59] - 2025年第三季度每股净收益为0.82美元，较2024年第三季度的1.08美元下降24.07%[59] - 2025年前九个月，归属于普通股东的净收益为1,924,122千美元，同比下降21.4%[65] - 2025年第三季度的折旧和摊销费用为647,999千美元，同比下降0.2%[65] 用户数据 - 2025年第三季度的平均入住率为95.4%[68] - 2025年第三季度的净有效租金变化（Prologis Share）为49.4%[80] - 2025年第三季度的租金变化（现金）为24.3%[80] - 主要客户中，亚马逊占净有效租金的4.9%，总占用面积为46,400千平方英尺[93] 未来展望 - 2025年指导的核心FFO预期为每股5.78至5.81美元[50] - 2025年预计的同店NOI（现金）增长率为4.75%至5.25%[50] - 预计2025年稳定收益率为6.8%[98] - 预计加权平均收益率在美国的预稳定开发项目为6.3%，完成项目为6.6%，2025年预期为7.0%[188] 新产品和新技术研发 - 2023年开发启动的总投资额为3,397百万美元[97] - 预计建设完成的总面积为218百万平方英尺，投资额为38,700百万美元[101] 市场扩张和并购 - 2023年收购活动的总金额为733百万美元[99] - 第三方收购的总建筑面积为7,511千平方英尺，收购价格为1,334,008千美元[114] 负面信息 - 第三季度净收益为821,260千美元，较2024年第三季度的1,063,451千美元下降22.8%[59] - 2025年第三季度，归属于普通股东的净收益为762,897千美元，同比下降24.1%[65] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2025年9月30日，总资产为98,341,141千美元，较2025年6月30日的97,717,050千美元增长0.64%[56] - 截至2025年9月30日，公司的总负债为41,129,032千美元，较2025年6月30日的40,410,236千美元增长1.77%[56] - 固定费用覆盖比率为6.4倍，较2025年6月30日的6.3倍有所上升[141] - 信用评级为穆迪A2（展望稳定）和标准普尔A（展望稳定）[141]

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核心业绩表现 - 季度运营资金为每股1.49美元，超出市场一致预期的1.44美元，同比去年的1.43美元增长4.2% [1] - 本季度FFO超出预期3.47%，上一季度亦超出预期3.55% [1] - 季度营收为20.5亿美元，低于市场一致预期1.98%，但同比去年的19亿美元增长7.9% [2] - 公司在过去四个季度中四次超出FFO预期，但营收仅两次超出预期 [2] 股价表现与市场比较 - 公司股价年初至今上涨约9.2%，同期标普500指数上涨13%，表现不及大盘 [3] - 公司所属的Zacks行业排名为“REIT and Equity Trust - Other”，该行业在250多个行业中位列前28% [8] 未来展望与预期 - 当前市场对下一季度的共识FFO预期为每股1.45美元，营收预期为21.2亿美元 [7] - 当前财年的共识FFO预期为每股5.77美元，营收预期为83.8亿美元 [7] - 业绩公布前，公司预期修正趋势向好，Zacks评级为第2级 [6] 同业公司比较 - 同业公司Healthpeak预计将于10月23日公布截至2025年9月的季度业绩 [9] - 市场预期Healthpeak季度每股收益为0.45美元，与去年同期持平，但过去30天内该预期被下调0.8% [9] - 市场预期Healthpeak季度营收为6.9602亿美元，较去年同期下降0.6% [10]

财务业绩 - 第三季度综合收入为22.1亿美元，同比增长9%，高于分析师预期的20.3亿美元 [2] - 核心运营资金为1.49美元，比市场预期高出5美分 [2] - 公司小幅上调全年FFO指引至每股5.78至5.81美元，高于市场预期的5.77美元 [4] 运营指标 - 期内新启动租赁量同比增长29%，达到6560万平方英尺 [3] - 平均占用率同比下降110个基点至94.8%，但似乎已触底，与今年前两个季度持平 [3] - 第三季度末占用率为95.3% [3] - 全年指引假设平均占用率在94.75%至95.25%之间 [4] 战略与展望 - 首席执行官将当季的租赁活动描述为“创纪录”，并强调了平台的实力和韧性 [3] - 公司认为，凭借稳定的渠道、改善的客户情绪和有限的新供应，物流市场正迎来租金和占用率增长的下一个拐点 [3] - 开发动工量指引范围的两端均上调5亿美元，至27.5亿至32.5亿美元 [4] - 公司正在扩大其数据中心组合，目前拥有52吉瓦已安装或已承诺的公用事业供电容量 [5]

2024年第三季度财务业绩 - 归属于普通股股东的净利润为7.63亿美元，每股收益0.82美元，低于去年同期的10亿美元和每股1.08美元 [1] - 核心运营资金（Core FFO）为每股1.49美元，高于去年同期的每股1.43美元 [1] - 剔除净激励收入后的核心运营资金（Core FFO）为每股1.50美元，高于去年同期的每股1.45美元 [2] 2024年第三季度收入表现 - 季度总营收增长至22.1亿美元，高于去年同期的20.4亿美元 [2] - 季度营收表现超出分析师预期的20.3亿美元 [2] 2025财年业绩指引 - 公司预计2025财年每股净收益在3.40美元至3.50美元之间，显著高于市场预期的每股2.74美元 [3] - 公司预计2025财年核心运营资金（Core FFO）在每股5.78美元至5.81美元之间 [3] - 公司预计2025财年剔除净激励收入后的核心运营资金（Core FFO）在每股5.83美元至5.86美元之间 [3] 业绩指引更新 - 公司此前对2025财年的每股净收益预期为3.00美元至3.15美元 [4] - 公司此前对2025财年核心运营资金（Core FFO）的预期为每股5.75美元至5.80美元 [4] - 公司此前对剔除净激励收入后的核心运营资金（Core FFO）预期为每股5.80美元至5.85美元 [4]

收入和利润表现 - 2025年第三季度总收入为22.14亿美元，较2024年同期的20.36亿美元增长8.7%[54] - 2025年第三季度租金收入为20.54亿美元，较2024年同期的18.97亿美元增长8.3%[54] - 2025年第三季度租金收入为20.542亿美元，2024年同期为18.9716亿美元[177] - 2025年前九个月租金收入为60.66797亿美元，2024年同期为55.77198亿美元[177] - 2025年第三季度净营业收入为15.69565亿美元，较2024年同期的14.69739亿美元增长6.8%[182] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收益为7.63亿美元，同比下降24%[26][31] - 2025年第三季度净收益 attributable to common stockholders 为7.63亿美元，较2024年同期的10.04亿美元下降24.0%[54] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净利润为7.629亿美元，相比去年同期的10.043亿美元下降24.0%[57] - 2025年第三季度稀释后每股收益为0.82美元，较2024年同期的1.08美元下降24.1%[54] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收益为7.63亿美元，稀释后每股收益为0.82美元[150] - 2025年前九个月运营收入为27.31亿美元，较2024年同期的29.95亿美元下降8.8%[54] 运营资金和现金流指标 - 第三季度核心FFO为14.26亿美元，同比增长4.3%[26] - 2025年第三季度NAREIT定义的FFO为14.82亿美元，较2024年同期的13.06亿美元增长13.5%[55] - 2025年第三季度经调整的Core FFO为14.26亿美元，较2024年同期的13.67亿美元增长4.3%[55] - 第三季度核心FFO为14.2563亿美元，同比增长4.3%[152] - 前九个月核心FFO为41.77643亿美元，同比增长7.9%[152] - 第三季度稀释后每股核心FFO为1.49美元，去年同期为1.43美元[152] - 第三季度AFFO为10.64亿美元，同比增长4.9%[26] - 2025年第三季度AFFO为10.64亿美元，较2024年同期的10.14亿美元增长4.9%[55] - 年化营运资金（NOI）为66亿美元[12] - 第三季度调整后现金NOI为13.22亿美元[143] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润为18.677亿美元，同比增长7.7%，去年同期为17.336亿美元[57] 成本和费用 - 第三季度资本支出为3.759亿美元，Prologis份额为2.658亿美元，占NOI的15.0%[71] - 第三季度每平方英尺周转成本为3.81美元，过去四个季度的免租期占租约价值的3.2%[74] - 第三季度总利息费用为2.58274亿美元，九个月累计为7.41891亿美元[168] - 第三季度总收入税费用为5453.5万美元，九个月累计为1.21323亿美元[168] - 第三季度当前所得税费用为5984.7万美元，其中与处置相关的为275.7万美元[168] - 第三季度资本化的总一般及行政费用为4411.7万美元，九个月累计为1.28396亿美元[165] - 2025年第三季度租金摊销为7964.7万美元，2024年同期为9754.2万美元[177] - 2025年第三季度直线租金收入为8527.9万美元，2024年同期为7295.7万美元[177] - 2025年前九个月租金摊销为2.54026亿美元，2024年同期为3.00085亿美元[177] 资产组合运营表现 - 总运营投资组合包含5455栋建筑，总面积12.08215亿平方英尺[79] - 总运营投资组合面积为12.082亿平方英尺，入住率为95.3%，租赁率为95.7%[82] - 总运营投资组合的出租率（Leased %）为95.6%，使用率（Occupied %）为95.2%[79] - 第三季度末平均占用率为95.9%，与去年同期持平，但相比上季度的96.1%有所下降[60] - 第三季度同店平均占用率为95.2%，同比下降1.3个百分点[72] - 面积大于50万平方英尺的仓库单位占用率最高，达到97.6%[76] - 美国以外地区运营投资组合的出租率为94.3%，低于美国的96.0%[79] - 拉斯维加斯市场使用率相对较低，Prologis份额的使用率为91.5%[79] - 第三季度同店净有效租金收入增长率为3.9%，低于去年同期的6.2%和上季度的4.8%[62][72] - 过去四个季度租金净有效变动率为49.4%，现金租金变动率为29.4%，均低于去年同期水平[65][69] - 第三季度租赁活动强劲，新签和续租总面积达6560.3万平方英尺，其中新租约1963.1万平方英尺[68][69] - 公司份额下的同店物业净营业收入为15.4147亿美元，较2024年同期的14.83736亿美元增长3.9%[182] - 公司份额下的同店物业净营业收入为14.16073亿美元，较2024年同期的13.45796亿美元增长5.2%[182] 各地区表现 - 美国运营投资组合占总净运营收入（NOI）的84.7%，占总账面总值的82.6%[81] - 南加州市场是最大的贡献者，Prologis份额的NOI为3.1757亿美元，占总NOI的19.2%[81] - 欧洲市场Prologis份额的NOI为1.45915亿美元，占总NOI的8.8%[81] - 亚洲市场Prologis份额的NOI为2487.4万美元，其中日本市场贡献1721.6万美元[81] - 墨西哥市场Prologis份额的NOI为4308.4万美元，占美洲其他地区总额的52.1%[81] - 总运营投资组合的净运营收入（NOI）为16.53334亿美元[81] - 第三季度合并业务净营业收入为14.413亿美元，其中美国市场贡献13.062亿美元，占比79.1%[82] 客户和租约分析 - 前10大客户占净有效租金总额的14.7%，亚马逊是最大客户，占比4.9%[83] - 剩余租约的加权平均期限为4.1年，基于净有效租金计算[84] - 2025年（剩余部分）到期的租约占净有效租金总额的1.8%，每平方英尺租金为5.97美元[84] - 2026年到期的租约占净有效租金总额的12.2%，每平方英尺租金为6.55美元[84] - 已签署但原定于2025年和2026年到期的租约，在自有及管理组合中分别为2300万和3900万平方英尺[86] - 2025年第三季度租金回收收入为4.38473亿美元，2024年同期为3.97298亿美元[177] - 2025年前九个月租金回收收入为13.11976亿美元，2024年同期为12.32126亿美元[177] 开发活动 - 开发项目稳定化带来的价值创造为7.71亿美元[18] - 开发项目稳定化在第三季度产生估计价值创造1.689亿美元，年化估计NOI为4066万美元[93] - 截至2025年第三季度，美国开发启动总额为33.97亿美元[87] - 2025年第三季度开发启动面积为300.8万平方英尺，总投资46.12亿美元，普洛斯份额为44.55亿美元[96] - 截至2025年9月30日的九个月内，开发启动总面积达1047.5万平方英尺，总投资201.29亿美元，普洛斯份额为193.70亿美元[96] - 开发启动项目的预计加权平均稳定收益率为6.3%（第三季度）和6.4%（九个月）[96] - 开发项目组合总面积为2673.97万平方英尺，总投资51.09亿美元，普洛斯份额为47.08亿美元[97] - 开发项目组合的预计加权平均稳定收益率为6.4%，预计价值创造达9.53亿美元[97] - 开发项目组合中2025年预期完工面积为92.8万平方英尺，总投资38.20亿美元，普洛斯份额为36.08亿美元[97] - 美国地区开发启动面积在第三季度为237.7万平方英尺，租赁率为82.0%，总投资38.77亿美元[96] - 美国开发组合的预计加权平均稳定收益率为6.8%，其中2025年预期完工项目收益率为6.6%，2026年及以后为7.0%[158] - 欧洲开发组合的预计加权平均稳定收益率为5.5%，其中2025年预期完工项目收益率为6.4%[158] - 亚洲开发组合的预计加权平均稳定收益率为5.1%，其中2025年预期完工项目收益率为7.5%[158] 投资和资产收购处置 - 2025年第三季度第三方建筑收购面积为60万平方英尺，收购价格5.83亿美元，普洛斯份额为3.21亿美元[99] - 截至2025年9月30日的九个月内，第三方建筑收购总面积达751.1万平方英尺，总收购价133.40亿美元，普洛斯份额为89.93亿美元[99] - 九个月内第三方收购（含其他房地产投资）总额达162.81亿美元，普洛斯份额为119.32亿美元[99] - 截至2025年9月30日的九个月，Prologis完成第三方建筑处置总面积159.4万平方英尺，总售价21.4522亿美元，其中Prologis应占份额为17.8902亿美元[101] - 截至2025年9月30日的九个月，Prologis向共同投资合伙企业贡献建筑总面积40.2万平方英尺，总售价4.8307亿美元，其中Prologis应占份额为3.5593亿美元[101] - 截至2025年9月30日的九个月，Prologis土地处置收入为1.6087亿美元，其他房地产投资处置收入为6.114亿美元[101] - 过去12个月开发物业和土地处置收益为3.515亿美元[156] 土地资产 - 土地组合的估计建成总投入为387亿美元，可开发面积2.18亿平方英尺[90] - 截至2025年9月30日，Prologis土地组合总面积为9339英亩，当前账面价值53.2173亿美元，其中Prologis应占份额为51.4593亿美元[102] - 美国土地组合面积为5562英亩，占土地组合总面积的62.4%，账面价值30.5361亿美元，占土地组合总价值的58.2%[103] - 亚洲土地组合面积为412英亩，占土地组合总面积的3.5%，账面价值2.3676亿美元，占土地组合总价值的4.1%[103] - 土地组合预计总开发面积为4230万平方英尺，其中Prologis应占份额为3870万平方英尺[103] - 2025年第三季度，Prologis土地组合的收购支出为3136万美元，基础设施成本支出为6852万美元[103] 太阳能资产 - 美国太阳能运营资产组合总容量为275兆瓦，总账面价值为4.33575亿美元[106] - 美国太阳能开发中资产组合总容量为290兆瓦，当前投资额为4.67844亿美元，总投资额估计为7.22134亿美元[106] - 太阳能和储能总资产组合容量为337兆瓦，总账面价值为5.17306亿美元[106] 资产管理业务 - 公司管理资产总额（AUM）为2150亿美元[25] - 战略资本收入为4.39亿美元[26] - 截至2025年9月30日，第三方资产管理规模为800亿美元，其中94.9%为开放式或公开基金[109] - 2025年至今第三方费用和提成收入为10.46亿美元，其中费用相关收入为5.12亿美元，提成收入为5.34亿美元[111] - 截至2025年9月30日的年化费用相关收益为3.13亿美元[113] - 2025年至今净提成收入为-4450万美元[115] - 第三季度费用相关收益为6743.6万美元，九个月累计费用相关收益未明确但相关收入为3.00176亿美元[158] - 调整后一般及行政费用占管理资产总额的比例为0.35%，管理资产总额达1615.2113亿美元[165] 合资企业和非合并实体 - 未合并共同投资合资企业总资产为567.76484亿美元，总负债为225.14888亿美元[119] - 未合并共同投资合资企业在2025年第三季度租金收入为13.07701亿美元，运营收入为4.86733亿美元[119] - 未合并共同投资合资企业在2025年第三季度核心FFO为7.10492亿美元[119] - 截至2025年9月30日，Prologis按比例非GAAP核心运营资金为6.9461亿美元[120] - Prologis在未合并联营投资中的债务份额为48.01023亿美元，其中无抵押债务占45.54406亿美元（占95%），加权平均利率为3.6%，加权平均剩余到期年限为6.0年[134] - 未合并联营投资债务中，美元计价债务占25.02331亿美元（52%），欧元计价债务经投资对冲后为11.61575亿美元（24%）[134] 财务状况和债务指标 - 截至2025年9月30日，公司总资产为983.41亿美元，较2024年12月31日的953.29亿美元增长3.2%[53] - 截至2025年9月30日，公司总债务为353.03亿美元，较2024年12月31日的308.79亿美元增长14.3%[53] - 截至2025年9月30日，Prologis总资产为1490.23亿美元，企业价值为1089.41亿美元[122] - 截至2025年9月30日，Prologis债务占市场总市值的比例为26.5%[123] - 截至2025年9月30日，Prologis债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍[123] - 截至2025年9月30日，Prologis加权平均利率为3.2%，加权平均剩余到期年限为8.3年[123] - 截至2025年9月30日，Prologis合并债务总额为353.029亿美元，其中无抵押债务占比最高，为327.772亿美元[131] - 截至2025年9月30日，Prologis总流动性为74.58亿美元，包括62.719亿美元的信贷额度和11.86亿美元的现金及现金等价物[131] - 总债务占总不动产资产的比率为35.8%，较上一季度的35.6%略有上升[154] - 总债务占总市值的比率为26.5%，较上一季度的27.9%有所改善[154] - 固定费用覆盖率为6.4倍，高于上一季度的6.3倍[155] - 债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍，低于上一季度的5.1倍[155] - 杠杆比率实际为32.4%，远低于60%的契约要求[153] - 无债务负担不动产资产与无担保债务的比率为270.6%[154] - 非控股权益债务总额为2210.3万美元，其中无抵押债务为408.7万美元（占18%），加权平均利率为4.9%，加权平均剩余到期年限为5.8年[134] 资产负债表细节 - 现金及现金等价物为11.86亿美元[138] - 应收账款、预付资产及其他有形资产为15.18亿美元[138] - 其他房地产投资及待售资产总账面价值为64.13亿美元[138] - 其他资产总额为109.22亿美元[138] - 应付账款及其他流动负债为18.47亿美元[138] - 其他负债总额为33.29亿美元[138] - 普洛斯应占未合并联营公司债务为48.29亿美元[138] - 合并债务为358.61亿美元[138] 资产组合财务概要 - 运营资产组合总面积为7.76607亿平方英尺，总账面价值为942.5487亿美元，每平方英尺账面价值为121美元[136] - 运营资产组合年化调整后现金净营业收入为65.97965亿美元，总出租率为95.2%[136] - 美国合并运营资产面积为5.89667亿平方英尺，年化调整后现金NOI为50.78456亿美元，出租率为95.7%[136] - 欧洲未合并运营资产面积为7626.2万平方英尺，年化调整后现金NOI为5.7204亿美元，出租率为95.5%[136] - 开发中资产组合总面积为2.2638亿平方英尺，总投资余额为47.08026亿美元，每平方英尺总投资为208美元[136] - 开发中资产组合年化预估NOI为3.01863亿美元，Prologis份额的预估价值创造为9.53294亿美元[136] - 美国合并开发中资产预估NOI为1.51001亿美元，占开发资产组合总预估NOI的50%[136] 管理层讨论和指引 - 2025年全年指引：核心FFO每股5.78至5.81美元[50] - 2025年全年指引：现金基准同店NOI增长

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