债券发行核心信息 - 公司成功完成发行5亿美元、票面利率5.500%的2035年到期高级票据 [1] - 票据计划在新加坡交易所证券交易有限公司上市 [2] 募集资金用途 - 发行所得款项拟用于一般公司用途，包括偿还定期贷款、循环信贷额度下的借款以及到期有担保债务 [2] 发行方式与监管状态 - 票据未根据美国证券法或任何其他司法管辖区的证券法进行注册 [3] - 票据在美国仅依据证券法144A规则私下向合格机构买家发行，在美国境外则依据证券法S条例向非美国人发行 [3] - 在墨西哥，票据不得公开募集或销售，除非事先获得墨西哥国家银行和证券委员会的授权并完成票据在国家证券登记处的登记，但可依据墨西哥证券市场法第8条规定的私募豁免向机构或合格投资者发售 [4] 公司业务概况 - 公司是墨西哥领先的甲级工业房地产所有者和运营商 [5] - 截至2025年9月30日，公司投资组合包括515处投资物业，总面积达8700万平方英尺（810万平方米） [5] - 投资组合具体包括：位于墨西哥6个工业核心市场的348处物流和制造设施，总计6570万平方英尺（610万平方米）的总租赁面积；以及位于其他市场的167栋建筑，总计2130万平方英尺（200万平方米）的非战略性资产 [5]

核心观点 - 普洛斯(Prologis, PLD)在宏观经济存在不确定性的背景下，再次交出强劲季度业绩，展现出业务基本面的健康和持续性 [1][18] - 公司核心运营指标表现稳健，并上调了全年业绩指引，传递出管理层对未来的信心 [13] - 开发业务是公司的核心竞争优势，庞大的开发管道是长期增长的关键驱动力 [16][19] 财务业绩 - 核心FFO（运营资金）实际为每股1.49美元，超过市场预期的1.44美元 [5] - 公司提供了剔除"净促进收入"的核心FFO数据，以更清晰地反映运营表现，本季度该收入为负值（-0.05美元），具有较大波动性 [6][7][8][9] - 2025年第三季度核心FFO指引区间为每股5.78美元至5.81美元，中点为5.795美元，较此前指引有所上调 [6][11] - 归属于普通股股东的净收益指引区间为每股3.40美元至3.50美元 [11] 运营表现 - 同店净营业收入（NOI）增长指引上调50个基点，现金基础NOI增长指引为4.75%至5.25%，净有效基础NOI增长指引为4.25%至4.75% [10][11] - 平均入住率（Prologis份额）指引为94.75%至95.25% [11] - 第三季度年化同店NOI增长带来约2700万美元现金NOI和3000万美元净有效NOI [12] - 强劲的租金调整预计将继续支持未来NOI增长，租户愿意为优质区位支付更高租金 [13] 资本配置与开发 - 开发业务是公司的战略优势，能够以优越的收益率建造高质量资产并提前锁定租户需求 [14][16] - 第三季度签署了9个定制开发项目，使年内总数达到21个，总投资额预计达16亿美元 [14] - 公司上调了开发启动指引（Prologis份额）至27.5亿至32.5亿美元，同时将处置和出资贡献指引合计上调5亿美元至15亿至22.5亿美元 [15] - 资本配置计划显示开发启动、收购和出资贡献的规模在季度间呈现增长趋势 [17] 公司规模与行业地位 - 普洛斯是工业REIT领域的巨头，管理资产规模达2150亿美元，投资组合面积达13亿平方英尺 [1] - 公司凭借其规模、一致性和智能资本配置在行业中保持领先地位 [20]

投资组合变动 - 沙特公共投资基金在第三季度清仓近12只美股 包括Pinterest和林德气体 并抛售安博及Air Products & Chemicals的全部股份[1] - 基金减持康明斯股份1,095,578股 价值减少3.588亿美元 减持艾利丹尼森股份231,662股 价值减少4065万美元[1][2] - 基金略微减持电动汽车制造商Lucid Group股份 但继续持有优步和艺电的股份 持仓数量未变[1][3] 持仓价值与集中度 - 美国股票投资组合总价值降至194亿美元 环比下降约18% 为2025年以来最低水平[1] - 前五大持仓为优步 价值71.3619亿美元 占投资组合37% 艺电 价值50.0376亿美元 占26% Lucid 价值42.1294亿美元 占22% Take-Two互动软件 价值29.491亿美元 占15% 以及Claritev 价值6801万美元 占0.4%[3] 战略背景与资金流向 - 撤资行动延续上一季度趋势 当时基金已清仓Meta Platforms和联邦快递等持仓[2] - 基金正更加聚焦本土企业 优先推动国内投资以助力沙特经济多元化计划[2] - 公共投资基金计划在2025年后投入700亿美元 其中绝大部分将投向沙特境内 2024年该基金已在重点板块部署570亿美元[4][5]

核心财务业绩 - 2025年第三季度核心FFO每股1.49美元，超过市场预期的1.44美元，也高于去年同期的1.43美元 [2] - 季度租金收入为20.5亿美元，虽略低于市场预期的21.0亿美元，但较去年同期的19.0亿美元有所增长 [3] - 季度总收入为22.1亿美元，高于去年同期的20.4亿美元 [3] - 现金同店NOI增长5.2%，高于上一季度的4.9% [5] 运营指标 - 季度内在其持有和管理的投资组合中启动了6560万平方英尺的租赁 [4] - 季度客户留存率为77.2% [4] - 第三季度平均入住率为94.8%，略低于上一季度的94.9%和去年同期的95.9% [5] - 公司份额的净有效租金变动为49.4%，现金租金变动为29.4% [5] 投资与资本活动 - 季度内公司份额的建筑收购额为4800万美元，加权平均稳定资本化率为6.2% [6] - 开发稳定化项目总计6.04亿美元，其中23.4%为定制开发；新开发启动总计4.46亿美元，其中63.9%为定制开发 [6] - 资产处置和出资总额为7100万美元，加权平均稳定资本化率为5.4% [6] - 公司及其共同投资实体在季度内发行了总计23亿美元的债务，加权平均利率为4.2%，加权平均期限为5.7年 [9] 财务状况 - 截至第三季度末，现金及现金等价物为11.9亿美元，高于第二季度末的10.7亿美元 [8] - 总流动性为75亿美元 [8] - 债务占总市值的比例为26.5% [8] - 总债务的加权平均利率为3.2%，加权平均期限为8.3年 [8] - 季度利息费用同比大幅增长12.2%，至2.583亿美元 [7] 2025年业绩指引 - 将2025年核心FFO每股指引从5.75-5.80美元上调至5.78-5.81美元 [11] - 平均入住率指引维持在94.75%-95.25%不变 [11] - 将现金同店NOI增长指引从4.25%-4.75%上调至4.75%-5.25% [11] - 开发启动的资本部署指引从22.5-27.5亿美元上调至27.5-32.5亿美元 [12] - 资产处置指引从5-7.5亿美元上调至7.5-10亿美元；收购支出指引从10-12.5亿美元上调至12.5-15亿美元 [12] 行业前景与管理层评论 - 管理层认为，凭借坚实的项目储备、改善的客户情绪和有限的新供应，物流市场正迎来租金和入住率增长的下一个拐点，这是40年来最具吸引力的市场环境之一 [4]

核心观点 - 根据Prologis的展望报告，美国主要门户城市对物流空间的需求预计将在2026年摆脱低迷，达到三年来的高点 [1] - 电子商务公司在2026年租赁活动中的份额预计将更大 [1] 关键门户市场复苏 - 沿海市场如内陆帝国和新泽西州预计将经历复苏 [2] - 这些服务于人口稠密中心的市场，其空间可用性已改善，仓库租金已从峰值水平重置 [2] - 这些条件将促使客户将库存部署在更靠近消费端的位置，以降低运输成本并提高服务水平，从而增加需求 [2] 运输业监管影响 - 卡车运输业监管加强正在减少运力并推高运费 [3] - 这迫使租户将库存前移至更靠近终端用户的位置，以缩短交付距离并削减运输成本 [3] - 卡车运力萎缩将在2026年推动两位数百分比的运费上涨，使运输在供应链总支出中占比更大，从而提升位置优越的物流地产价值 [3] 仓库利用率趋势 - 美国仓库利用率预计明年将达到扩张水平（85.5%） [4] - 近期利用率增长由必需品、电子商务和制造业部门推动 [4] - 许多公司现有空间即将用尽，为实现增长计划，新一轮租赁活动必将发生 [4] - 当前利用率趋势类似于此前"快速再吸收"时期（2014-2015年和2021-2022年），这些时期均是在高空置率后出现利用率激增 [5] 电子商务租赁活动 - 预计到2026年底，全球电子商务渗透率将接近总销售额的20% [5] - Prologis预计电子商务公司在2026年新租赁活动中将占比近25% [5] - 鉴于美国终止了小额包裹的免税地位，大多数国内电子商务公司将继续探索更好的在岸库存布局，以实现快速区域履约能力 [6] 区域市场战略差异 - 由于政策变化，亚洲电子商务公司现正将其扩张重点放在欧洲和拉丁美洲市场，而非美国 [7] - 然而，欧盟似乎正效仿美国，计划取消小额进口免税政策 [7] 设施选址关键考量 - 拥有足够强大电力以支持先进自动化和制造流程的电源可用性，预计将成为公司选择设施地点的三大考量因素之一 [8] - 全自动化仓库的耗电量是去年基准模型的三到五倍，电力可用性在某些地区已成为制约因素 [8]

股价表现与市场预期 - 过去三个月股价上涨20.4%，远超行业3.3%的增幅 [1] - 第三季度核心运营资金（FFO）每股1.49美元，超出市场预期1.44美元，高于去年同期的1.43美元 [3] - 2025年每股FFO市场共识预期小幅上调至5.80美元 [4] 业务运营与增长动力 - 第三季度在公司自有和管理组合中启动了6560万平方英尺的租赁 [5] - 通过战略收购和开发活动增强市场地位，截至2025年9月30日，收购金额达11.9亿美元，开发启动金额达19.4亿美元，其中68%为定制项目 [6] - 2025年收购金额预计在12.5亿至15亿美元之间，开发启动金额预计在27.5亿至32.5亿美元之间 [6] - 将部分仓库改造为数据中心以把握数字基础设施需求增长的机会，已部署9亿美元资本用于开发300兆瓦容量的数据中心 [2][8][10] 财务状况与资本结构 - 拥有健康的资产负债表和充足灵活性，截至2025年9月30日，总可用流动性为75亿美元 [9] - 总债务的加权平均利率为3.2%，加权平均期限为8.3年，债务与调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDA）比率为5.0倍 [9] - 获得穆迪A2（展望正面）和标普A（展望稳定）的信用评级，有利于以优惠利率融资 [9] 股东回报 - 过去五年股息增长五次，五年年化股息增长率为12.66% [11] - 凭借坚实的运营平台、增长机会和良好的财务状况，近期股息支付率预计可持续 [11]

AI基础设施投资主题 - 当前市场对AI的讨论存在大量炒作，但真正的投资机会在于支撑AI运行的底层基础设施，而非GPU、训练模型或软件等易形成泡沫的领域[4][5][6] - KKR指出，AI相关基础设施的资本投入规模巨大，已占美国GDP约5%，并以高个位数至低双位数速率增长，全球数据中心资本支出需求预计到本十年末将接近数万亿美元[7] - 本次AI基础设施建设的根本不同之处在于，瓶颈并非资本而是物理资源，包括电力、土地、传输、连接性和长周期基础设施，需求真实存在且每个季度都在增长，这与90年代末电信泡沫时期先建产能再盼需求的情况截然不同[8][9] - AI是一种横向技术层，正在重塑各行业的工作负载，这意味着其底层需求比以往任何单一应用热潮都更广泛、更深入、更持久[10] 核心投资逻辑与赢家特征 - 真正的赢家是控制最难以替代的硬资产的公司，这些资产构成护城河，包括电力、土地、电网连接、开发许可、密集光纤接入和执行能力[12] - 拥有规模、土地储备、扩张权、稳定电力供应和多租户灵活性的平台，与依赖单一租户或单一地点的投机性运营相比，具有显著优势，前者能以溢价估值退出，后者则应折价交易[13] - 电力是AI增长的最大制约因素，数据中心正演变为工业级电力消费者，新的AI优化园区需要巨大的兆瓦级电力供应，电网在许多地区已不堪重负[14] - 投资机会具体体现在：建设基础设施的公司、提供电力的公司、控制土地的公司以及重建电网的公司[16] 重点公司分析 - Digital Realty Trust是少数真正具有全球规模的数据中心平台之一，拥有土地、连接性、企业覆盖和超大规模客户关系，其设施承载全球需求最高的AI租户，资产负债表稳健[18][19] - NRG Energy作为电力供应商，通过收购燃气发电资产、聚焦可调度容量，定位服务于大负荷客户的需求激增，将从数据中心园区对稳定电力的需求中受益[20][22] - Prologis不仅是物流REIT，更成为拥有适合数据中心开发的区域规划、电力接入和基础设施邻近性的最大土地所有者之一，已控制大量具备兆瓦级供电条件的场地[23][24] - Quanta Services是美国电网重建的关键企业，负责线路工作、输电升级、变电站建设和地下基础设施连接，其订单储备庞大且仍在增长，是纯粹的电网扩张标的[25][26] 长期前景总结 - AI革命将由物理基础的稳步建设所定义，而非聊天机器人或炫酷应用，资本正流向该领域，利润持久且存在稀缺性[27] - 那些建设数据中心、为其供电、提供场地和连接的公司，在未来十年仍将保持增长，而当前的炒作股将被遗忘，历史表明财富源于拥有世界不可或缺的资产而非追逐热点[28]

行业趋势与驱动力 - 电子商务渗透率预计从2024年的24%提升至2028年的29% [2] - 电子商务对仓储空间的需求是实体店的3倍以上 因其需要更高的产品种类 更多库存和逆向物流 [2] - 客户 proximity 价值凸显 当日达等服务日益普及 运输和劳动力成本每节省1%可带来约17%的租金承受能力提升 [3] - 企业正大力提升供应链效率 推动对物流基础设施和高效配送网络的需求 高收入城市区域的最后一英里物业表现出强劲的定价 入住率和租金增长 [3] 普洛斯公司的战略与表现 - 公司专注于通过战略性收购在高壁垒 高增长市场把握增长机会 [1][4] - 收购目标通常位于大型 供应受限的填充市场 靠近机场 海港和地面交通设施 以确保客户产品的快速分销 [4] - 从年初至2025年10月15日 公司收购份额达11.9亿美元 2025年全年预计收购额在12.5亿至15亿美元之间 [5] - 公司股价在过去三个月上涨20.7% 远超行业3.7%的涨幅 [9] 其他工业REITs的扩张活动 - Terreno Realty Corporation 致力于在美国六大主要沿海市场增强其投资组合 包括纽约市 洛杉矶 迈阿密等 [6] - 从年初至2025年11月4日 该公司已收购价值6.017亿美元的资产 另有8230万美元资产处于合同阶段 1140万美元处于意向书阶段 [7] - Stag Industrial 通过战略收购驱动增长 从年初至2025年10月28日 收购了197万平方英尺物业 总价值2.124亿美元 同期以840万美元收购了两块空地 [8] 普洛斯公司估值与市场预期 - 公司远期12个月价格与营运资金比率为20.78倍 高于行业水平及其一年中位数18.85倍 [11] - 市场对普洛斯2025年每股营运资金的共识预期在过去一周内被小幅上调 [12]

发售信息 - 华夏安博仓储REIT将于2025年11月11日至11月12日发售，发售价格为6.121元/份，拟募资总额为24.484亿元 [1] - 面向公众发售0.36亿份，认购金额1000元起投，公众投资者可通过场内证券经营机构或场外基金代销机构认购 [1] - 在网下询价阶段，共收到132家网下投资者管理的1052个配售对象的询价报价，拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额0.84亿份的235.8倍 [1] 底层资产 - 基金首发底层资产为安博中国旗下的三个优质仓储物流项目，包括安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心与安博东莞洪梅物流中心 [1] - 三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，按国际领先标准设计建造管理，资产成熟度高运营状态良好 [1] - 该REIT是目前市场上唯一全部资产均布局在大湾区的仓储物流REITs产品 [1] 管理团队与发起人 - 基金发起人安博是全球领先的物流仓储设施投资商与运营商，为全球规模最大的物流REITs，业务遍及20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务客户超6500家 [2] - 安博在中国24个核心城市运营管理着44个物流中心，拥有总面积约530万平方米的资产储备，为该REIT未来扩募奠定基础 [2] - 计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的仓储物流REITs投资管理经验 [2] 行业意义 - 仓储物流REITs的兴起契合我国经济结构转型与现代流通体系建设的时代趋势 [3] - 此类产品为投资者提供了参与物流基础设施发展的便捷配置工具，有助于盘活存量资产优化资本配置 [3] - 该REIT的成功发行为国际龙头企业深度参与中国资本市场提供范例，构建了全球资本配置中国仓储物流资产的新范式 [3]

公司概况 - 公司为全球最大的工业房地产投资信托基金 专注于物流和配送地产 市值达972亿美元 [1] - 公司业务涵盖仓储和履约中心的拥有、运营和开发 服务于电子商务、零售、制造和供应链领域的全球主要企业 [1] 股价表现 - 公司股价在过去一年上涨82% 在2025年内上涨141% [2] - 公司股价表现落后于同期上涨175%的标普500指数 [2] - 公司股价表现显著优于同期下跌66%的房地产行业ETF(XLRE) 在疲软的房地产行业中脱颖而出 [3] 第三季度财务业绩 - 第三季度每股收益为082美元 核心FFO为149美元 同比增长42% [4] - 第三季度总营收为22亿美元 同比增长87% [4] - 第三季度出租率上升至953% 同店净营业收入按净有效基础计算增长39% 按现金基础计算增长52% [4] - 第三季度租赁签约量达创纪录的6200万平方英尺 净有效租金变化接近49% 现金租金变化约为29% [4] 分析师预期与评级 - 市场预期公司2025财年FFO为580美元 同比增长43% [5] - 公司过去四个季度均超出每股收益预期 [5] - 覆盖该股的25位分析师中 有14位给予"强力买入"评级 2位给予"温和买入"评级 9位给予"持有"评级 共识评级为"温和买入" [5] - 当前分析师评级比两个月前更为乐观 当时有13位分析师给予"强力买入"评级 [6] - 一位分析师于10月17日重申对公司的"持有"评级 目标股价为116美元 [6]