租赁市场情况与应对策略 - 2020年至今市场租金呈下滑态势，2019年公司平均出租率下滑，意识到租赁市场转向买方市场 [2] - 公司提出“以客户为中心”理念，落地客户关怀系统，实现客户分层级管理与精细化服务 [2] 项目利润与类型 - 工厂项目早期成本低，但公司70 - 80%项目为旧楼改造，利润主要由项目地理位置和后期价值提升决定 [3] 客户管理与规划 - 公司有行业黑名单，对客户品质高度重视，分析把控大客户稳定性 [3] - 大部分园区商业类客户占比不超过20%，商业以办公配套为主，规划取决于项目形态，有三个园区商业客户占比高，未来积极探索商业型客户园区 [3] 项目财务与拓展 - 公司拿新项目财务预测要求irr在15%以上 [3] - 受疫情影响今年放缓项目拓展速度，明年发展取决于市场情况，对新项目开拓持谨慎态度 [3][4] 公司亏损可能性 - 目前公司不太可能出现亏损情况 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团 [1] - 公司全称为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [2] - 2021 年 4 月 30 日中泰证券陈立到德必集团会议室进行特定对象调研和分析师会议，公司接待人员有董事丁可可、副总经理高珊、董事会秘书、财务总监、证券事务代表彭春玉 [2] 核心优势 - 高效高质量低成本的设计改造优势，有专业团队保障，体现在园区设计、改造成本控制和工程质量监控等方面 [2][3] - 精细化服务优势，搭建文科创企业服务体系，提供舒适办公环境和多种智慧化服务，每年举办千余场社群活动，提供专业咨询等服务 [3] - 智慧化运营优势，自主研发智慧园区管理系统 - wehome 平台，获得多项专利和著作权，实现园区招商、运营管理全流程智慧化 [3] - 品牌优势，是国内较早的园区运营服务商，建立系列园区品牌，多个园区获荣誉，未来品牌优势将进一步显现 [4] - 规模化连锁化发展优势，园区分布在多个城市及部分国外地区，形成跨城市跨区域优势 [4] 运营模式 - 承租运营：主要模式，新设立项目公司签长期租赁合同，向企业提供服务并支付租金 [4] - 受托运营：与产权方或经营权持有方签委托运营协议，为委托方提供服务获收入 [4] - 参股运营：与合作方共同出资设园区运营公司，获取投资收益、设计改造费及招商服务费 [4] 经营情况 - 收入增长：来自存量园区租金单价递增（不考虑疫情）和增量园区新项目开发 [5] - 现金投入回收周期：平均 3 - 5 年 [5] 新租赁准则影响 - 实施背景：财政部规定，公司 2021 年适用，4 月会议审议通过执行议案 [5] - 财务调整：按简易未来适用法调整期初数据，一季度报告期初未分配利调减 2.42 亿，一季度末未分配利润为负数 [5] - 利润影响：对已运营项目利润影响呈 V 字型，2022 年负向影响下降，2023 年基本反转产生正向影响且逐年递增 [5] - 资产负债率：提升公司资产负债率，不能真实反映偿债能力，建议关注剔除影响后的真实偿债能力及 EBITDA 等指标 [5][6] 净利润率波动原因 - 2016 底和 2017 年初做过股权激励，导致 17 年管理费用大幅增加 [6] - 2016 - 18 年 PE 机构加入，规模增长快，新项目前期投入对净利润负向影响，运营后正向影响 [6]

业务模式与组织架构 - 公司是文化创意产业园区运营服务商，主营园区定位、设计、改造、招商和运营管理，为文科创企业提供服务，将跨城市跨区域连锁化发展 [2] - 公司组织架构有投资拓展、文化创意设计院、工程、营销招商中心，与业务流程匹配 [3] 财务指标 - 近年来净利率经营波动不大，2016 - 2018 年因股权激励致管理费用增加，净利润波动大，2019 年起相对稳定，净利率在 13% - 15% 左右 [2][3] - 2021 年一季度因执行新租赁准则，资产负债率增至 66.76%，如不考虑该准则为 23.02%，新租赁准则对利润影响呈 V 字型 [3] 项目情况 - 2021 年多个项目在洽谈，德必岳麓 WE 招商完成并已成熟运营 [3] - 与下游签约周期一般两至三年 [3] - 新项目投入运营时间因项目体量和区域而异，最快三到六个月 [3] - 除天杉德必易园外，几十家园区仅小部分房产未取得产证，无产证面积约 2.6 万平方米，占承租运营模式运营管理园区可供租赁面积比例约 5%，对经营和财务影响小 [3] 成本与投入 - 公司通过多部门尽调、测算和供应链中心控制成本，基本不会出现收不回改造成本情况 [4] - 2016 年开始研发智慧园区管理系统 wehome，投入达数千万元 [4] 行业与竞争 - 文化创意产业园区行业壁垒高，知名运营商积累经验、掌握资源、有资金和业务统筹能力，且进行智能化改造加固壁垒 [4] - 公司与国企多为合作关系，运营模式灵活 [4] 未来规划 - 公司未来从自身扩张、收并购、受托运营三个方面发展 [4] - 暂时不涉足酒店和主题公园项目，专注细分行业，不排除产业链内项目 [4]

业绩情况 - 2021年上半年营业总收入较去年同期增长14.84%，归母净利润较去年同期增长8.19%；剔除新租赁准则影响后，营收较同期增长19.84%，归母净利润较同期增长40.64% [2] - 截止6月底，园区平均出租率达95%；除上海地区外，其他地区平均出租率为97% [2][3] - 截止2021年9月10日，公司最新股东人数共计11,960位 [4] 业绩增长驱动因素 - 国内疫情得到有效控制，办公市场需求逐渐恢复，提供有利外部条件 [2] - 公司内部强化“以客户为中心”理念，持续提升运营管理能力 [2] - 存量园区业务板块基本恢复到疫情前，新增项目贡献收入及利润 [2] 未来发展方向 - 坚持发展主业，跨区域化、规模化、品牌化发展，已在国内九大城市及海外两地布局 [3] - 持续提升组织管理能力，加强中后台建设、信息化数字化系统升级及人才培养 [3] - 坚持“以客户为中心”理念，搭建生态平台，做好生态运营 [3] 市值管理 - 坚持做好业绩，保持业绩持续增长 [3][4] - 积极主动和市场投资人互动交流，让投资人了解行业和发展规划 [3][4] 业务相关 - 园区招商立足生态圈内全产业链搭建，更聚焦文科创产业园区运营和企业服务 [3] - 有扩大托管物业规模的计划 [3] - 2016年组建智慧科技中心，研发并投入使用wehome智慧园区管理系统，累计申请5项专利，41项计算机软件著作权，会持续投入打造智慧园区升级 [3] - 公司收入包括租金、会员服务等，会逐步搭建生态平台，会员服务收入将逐步增长 [4] 政策影响 - 城市更新政策是德必发展的重大机遇，使园区发展扩张驶上快车道 [4] 下半年工作重点 - 做好成熟园区运营，稳定、提升园区出租率 [4] - 做好新建项目招商去化工作，贡献收入和利润增长 [4] - 加大重点区域布局，扩大园区运营规模，已在上海、南京、合肥签约新项目 [4]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研和现场参观 [2] - 参与单位有招银理财有限责任公司、中泰证券 [2] - 活动时间为2021年9月16日 [2] - 活动地点涉及长宁德必易园、德必外滩8号WE、德必外滩WE [2] - 上市公司接待人员有董事、总经理陈红等 [2] 公司情况介绍 - 调研人员参观德必集团运营的3个代表园区 [2] - 公司接待人员介绍公司基本情况、历史沿革及发展规划 [2] 互动环节问答 人员配置 - 园区团队由前端和后台人员组成，前端负责现场服务管理，后台借助集团平台化管理优势提供支撑，各职位人数根据园区大小和客户数量科学配置 [3] 人员储备 - 坚持“管培生培养计划”，每年从高校吸纳优秀毕业生进入战略人才储备池 [3] - 2016年底2017年初推出股权激励计划，未来将完善激励政策以吸引和留住核心人才 [3] 园区运营 - 截至2021年6月底，除上海外其他地区园区平均出租率为97%，运营情况与上海地区无较大差异甚至更好 [3] - 一线城市存量项目有限增长缓慢，新一线城市成长性不可小觑 [3] 智慧化园区 - 2016年开始研发智慧园区管理系统wehome平台，旗下德必创新科技获相关资质，拥有5项专利和41项计算机软件著作权 [3] - 智慧化园区改造分批完成，通过智慧化管理降本增效，每个项目单独预算，整体预算控制在5年左右收回投资成本 [3]

公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团，是上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [1] - 2022 年 5 月 17 日下午 15：00 - 17：00 举行 2021 年度网上业绩说明会，地点在全景网“投资者关系互动平台” [1] - 接待人员包括董事长贾波、董事兼总经理陈红、董事兼财务总监高珊等 [1] 业绩表现 - 2021 年营业总收入 95,489.33 万元，较去年同期增长 14.58%；归属于上市公司股东的净利润为 10,426.61 万元，较去年同期增长 5.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为 7,861.79 万元，较去年同期增长 22.74% [2] - 若剔除新租赁准则的影响，2021 年营业收入为 97,489.59 万元，较去年同期增长 16.98%；归属于上市公司股东的净利润为 11,582.89 万元，较去年同期增长 17.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计为 9,018.08 万元，较去年同期增长 40.79% [2] 园区运营情况 - 截至 2021 年底，在中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理 57 个文化创意产业园区，管理面积约 100.16 万平方米 [3] 业绩增长原因 - 国内疫情常态化管理，各行业发展需求释放，公司紧抓市场机遇，调整管理模式，实现快速去空置化，践行“以客户为中心”理念，保证存量大客户留存及扩租 [3] - 2020 年上半年尚处于招商期的德必岳麓 WE”（募投项目）、东枫德必 WE”及嘉加德必易园三个项目，在 2021 年贡献新的收入和利润增长点 [3] 创业板上市作用 - 有效提升公司品牌价值，增强招商获客能力；为公司带来更多更广的项目投资拓展及行业整合机会 [3] 老旧建筑及城镇化项目 - 公司从 2006 年开始投资运营文化创意产业园，有诸多成功案例，如德必上海老洋行 1913 园区、北京德必天坛 WE”国际文化交流中心等 [4] - 目前发展围绕文创科创产业，集中在一线二线城市，县域经济的城镇化改造处于早期探索尝试阶段 [4] 政策支持 - 根据上海市及各区相关政策，从降低企业成本、优化扶持资金等方面为公司及园区客户提供系列政策支持，公司已积极申请 [4] 未来业绩增长点 - 扩大现有园区运营管理主业规模，包括托管加盟业务，中国有 30 多亿平米的科创、文创园区和写字楼存量市场，需品牌化等服务的市场大且分散，无企业市场占有率达 1%以上 [5] - 对园区客户持续精细化管理和深度专业服务，德必园区管理是平台服务经济，要向服务要效益 [5] - 围绕园区运营发展生态业务，助力主业发展，延伸新营收增长业务 [5] - 坚持做强做优做大主业，不搞无关主业的多元化发展 [5] 营收目标 - 短期突破 300 亿营收规模较困难，但所在园区投资运营服务市场是万亿级以上，专注主业有望实现 [5] 流通性与宣传 - 设有专门的品牌市场数据中心做企业宣传，持续加强与投资机构的宣传沟通工作 [5] - 未来加大宣传力度，加强与资本市场的沟通，让投资者了解公司 [7] 风控管理 - 公司建立了较为完善的内部控制及风险管理体系，独立董事督促完善内控及风险管理制度建设等工作 [6] 租赁准则影响 - 新租赁准则影响承租运营业务会计核算，对单个园区，租赁期前半期对利润负向影响且逐年递减，后半期正向影响且逐年递增 [6] - 2022 年已有园区新租赁准则对利润负向影响减少，新拓园区仍受负向影响 [6] 新业务进展 - 托管加盟、同业并购、合资合作已展开布局，部分业务有进展，部分在筹备，相关组织架构调整和新组建部门在落实且进展顺利 [6] - 元宇宙产业处于发展早期，公司在初步探索尝试 [6] 疫情影响 - 受疫情影响主要是上海区域，园区运营封控管理，公司及客户居家远程办公，未产生大规模客户退租 [8] - 公司根据政策向上游业主申请疫情租金减免，并将减免全部给下游客户，减免房租减少收入同时减少成本 [7][10] 元宇宙园区项目 - 2022 年初，首个元宇宙创意园区办公场景在上海市虹口区的柏航德必易园上线，实现数字媒体和现实办公场景结合交融 [7] - 公司对元宇宙园区建设探索处于初期阶段，未来专注底层技术积累和突破，打造数字化办公生态 [7] 数字贸易布局 - 公司目前在数字贸易领域没有布局，发展战略是壮大主业，不做无关多元化发展 [8] 德必为城数字营销基地 - 由德必集团与中国家装协会等联合成立，是国内首个社区沉浸式未来生活体验馆 [10] - 2021 年底在上海嘉加德必易园揭幕并启动建设，预计 2022 年二季度正式运营，是德必“五区融合”产业新空间的尝试 [10][11] 2023 年预期目标 - 继续围绕主业扩大发展规模，加强托管加盟、委托运营模式，利用各地口碑拓展属地资源，与当地企业合作 [11] 园区模式区别 - 德必集团是文化、科技产业服务商，通过园区建设等形成产业集聚，提供政府扶持政策对接等多项服务，与“二房东”以租金差价为盈利模式有本质区别 [11] 海外市场情况 - 目前在意大利佛罗伦萨及美国硅谷有园区运营，海外市场处于初步尝试阶段，20 年疫情后未进一步扩张，未来会关注国际形势，做好准备后不排除扩大 [11] 股价看法 - 股价受多方面因素决定，公司将做大做强主营业务，加强与资本市场沟通，欢迎投资者实地走访交流 [12] Reits 业务 - 公司目前资金充足，暂未涉及 Reits 业务，以后如有涉及将及时披露 [12]

公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团 [1] - 公司全称为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [2] - 投资者关系活动类别为券商策略会，参与单位有中泰证券等，时间为 2022 年 9 月 9 日，地点为线上电话会议，上市公司接待人员为证券总监颜华 [2] 2022 年上半年经营情况 - 营业总收入 40,608.99 万元，较去年同期下降 10.57% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为 4,541.50 万元，较去年同期增长 17.28% [2] - 扣除非经常性损益后的净利润较去年同期下降 0.94% [2] - 在国内多个城市及海外地区运营管理 60 个文化创意产业园，运营管理面积约 105.53 万平方米，其中承租运营园区 52 个，面积约 83.02 万平方米；参股运营园区 6 个，面积约 20.29 万平方米；受托运营园区 2 个，面积约 2.22 万平方米 [2][3] 上海疫情影响及应对措施 - 公司业务超 70% 集中在上海地区，2022 年上半年上海封控近 3 个月，公司营业收入、应收账款回款、在建项目招商和工程进度受影响 [3] - 应对措施：持续关注疫情，强化防疫意识，落实防疫措施，推动经营活动；健全完善风险管理和内控体系，增强抵御风险能力 [3] 新租赁准则影响 - 对资产、负债、未分配利润影响：新准则下资产核算增加“使用权资产”，负债核算增加“租赁负债”，自 2021 年起按新准则披露报表，不追溯调整 2020 年末可比数，一次性调整首次执行当年年初报表相关期初数，对资产负债率、未分配利润较原准则有重大影响 [3] - 对净利润影响：原准则下年租赁成本直线分摊，净利润稳定；新准则下租赁成本分使用权资产折旧和财务费用核算，承租期前半部分对净利润负向影响且逐年递减，后半期正向影响且逐年递增，整个租赁期内新准则和旧准则核算差异影响合计为零 [4]

公司基本信息 - 证券代码 300947，证券简称德必集团 [1] - 2022 年 9 月 8 日下午 14:00 - 16:30 通过全景网“投资者关系互动平台”召开业绩说明会 [2] 核心竞争力 - 既有建筑改造的创意设计能力，以创意设计为核心，有高水平团队和丰富案例经验，形成“德必易园”等系列园区品牌 [2][3] - 园区运营管理能力，依托自主研发的 wehome 平台，创新多种管理系统，降低成本并搭建开放社群环境 [3] 业务发展举措 - 联合第一太平戴维斯投资新设物业管理公司，推动科技赋能和园区转型升级 [3] - 打破单一租赁服务模式，为入驻企业提供专业化服务和资源对接平台 [3] - 注重组织建设、人才搭建、流程与信息化布局，为规模化发展铺垫 [4] - 持续加强内部培养和外部引进人才能力建设，提升组织能力，推进流程化等建设 [6] 业务布局与市场情况 - 98%以上业务集中在国内，主要在上海、北京等多个城市 [4] - 立足于三大园区品牌，深化国内一二线城市规模化连锁化发展，响应“一带一路”战略构建全球化园区服务平台 [4] - 报告期内以承租运营模式签 8 个项目，可供租赁面积约 19.76 万平方米；以参股运营模式签约 1 个项目，可供租赁面积 1.02 万平方米 [6] 社会责任 - 2009 年发起设立上海市水分子公益基金会，关注贫困家庭青少年教育问题 [5] - 基金会累计在上海对口扶贫云、贵、川区域投入约 1000 余万元，捐助山区贫困失学儿童 1000 余名、城市困难儿童 100 余名，结对社区高龄及贫困 200 余人，志愿者服务达 1 万小时以上 [5] 行业发展看法 - 城市更新带来全新发展机遇和长期向好外部环境 [5] - 科技浪潮主导园区新租赁需求，布局科创产业园区 [5] - 零碳理念将传导到人、产、城发展模式，实现零碳“城市化”变革 [5] - 行业由极度分散走向连锁化、品牌化集约化发展，龙头企业优势显现 [5] - 着眼园区场景新服务需求，探索以“降本增效”为目标的智慧解决方案 [5] 未来规划 - 以文创、科创企业需求为中心，创新空间产品，加强专业化服务，提升主业核心竞争力 [6] - 逐步转型到以加盟托管为主的发展模式 [6] - 在稳健前提下，加快国内外目标城市规模化发展 [6] 其他问题回复 - 长兴乾悦减持遵守相关规定，不存在违规行为 [3][4] - 合伙企业减持为股东方需求 [7] - 公司管理层专注主业，提升经营管理水平，强化核心竞争力，以业绩回报投资者 [7] - 公司主要业绩来源于成熟园区，新增转成熟园区业绩增长最快 [7] - 收购湖北谊通商业未达到信息披露标准 [7] - 针对疫情出租率下降风险，采取招商激励措施去化空置房源，加快老园区升级转型，提升服务质量和续约率 [7]

收入和利润表现 - 第三季度营业收入为1.83亿元，同比下降27.88%[3] - 年初至报告期末营业收入为5.89亿元，同比下降16.76%[3] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为807万元，同比下降71.66%[3] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为5887万元，同比下降26.18%[3] - 第三季度基本每股收益为0.05元/股，同比下降73.68%[3] - 营业总收入同比下降16.8%至5.89亿元，对比上年同期7.07亿元[20] - 净利润同比下降26.4%至6285万元，对比上年同期8548万元[20] - 归属于母公司股东的净利润同比下降26.2%至5887万元[21] - 基本每股收益同比下降28.3%至0.38元，对比上年同期0.53元[21] 成本和费用变动 - 营业成本同比下降27.0%至3.14亿元，对比上年同期4.31亿元[20] - 研发费用同比下降32.82%至327万元，因疫情导致研发计划推迟[8] - 财务费用同比下降1.4%至6934万元，其中利息费用同比下降1.2%至8160万元[20] - 管理费用同比增长16.2%至1.04亿元，对比上年同期8947万元[20] 现金流状况 - 第三季度经营活动产生的现金流量净额为2.69亿元，同比下降34.71%[3] - 经营活动现金流量净额同比下降34.71%至2.69亿元，与疫情减免及运营模式变更相关[8] - 销售商品、提供劳务收到的现金为5.63亿元，较上期7.63亿元下降26.2%[22] - 经营活动现金流入小计为7.17亿元，较上期8.70亿元下降17.6%[22] - 经营活动产生的现金流量净额为2.69亿元，较上期4.12亿元下降34.7%[23] - 投资活动产生的现金流量净额为-6.13亿元，较上期-6.74亿元改善9.1%[23] - 筹资活动产生的现金流量净额为-1.88亿元，较上期3.24亿元由正转负[23] - 现金及现金等价物净增加额为-5.32亿元，较上期6201万元由正转负[23] - 期末现金及现金等价物余额为5.44亿元，较期初10.76亿元下降49.4%[23] 资产和负债变动 - 货币资金为5.44亿元，较年初下降49.41%，主要因购买理财产品所致[7] - 交易性金融资产为4.31亿元，较年初增长100%，主要因购买理财产品所致[7] - 应收账款为1822.34万元人民币，较年初584.27万元人民币增长212%[17] - 应收账款同比激增211.90%达1822万元，因部分客户受疫情影响延迟回款[8] - 在建工程同比大幅增长392.96%至3.58亿元，源于新拓项目投入改造[8] - 在建工程为3.58亿元人民币，较年初7261.46万元人民币增长392.8%[17] - 使用权资产为36.21亿元人民币，较年初27.03亿元人民币增长34%[17] - 预收款项同比下降33.42%至7302万元，因客户支付周期调整及延迟支付[8] - 商誉新增834万元，由并购项目产生[8] - 短期借款新增375万元，源于银行借款增加[8] - 租赁负债同比增长28.8%至38.90亿元，对比年初30.19亿元[18] - 负债合计同比增长29.5%至48.87亿元，对比年初37.73亿元[18][19] - 购建固定资产、无形资产支付的现金为1.66亿元，较上期4638万元大幅增长258%[23] - 投资支付的现金为13.15亿元，较上期10.80亿元增长21.8%[23] 投资和筹资活动 - 投资收益同比下降65.81%至224万元，因参股企业新项目投入影响利润[8] - 吸收投资收到的现金为1162万元，较上期6.49亿元下降98.2%[23] - 收购圣博华康文化创意公司52.97%股权，交易完成后合计持股62.61%[15][16] - 西安星光德必易园募投项目建设期延长至2023年5月[15] 股东权益和股权变动 - 总资产为62.5亿元，较上年度末增长23.95%[3] - 归属于上市公司股东的所有者权益为13.17亿元，较上年度末增长4.76%[3] - 资产总计同比增长24.0%至62.50亿元，对比年初50.43亿元[18][19] - 第一大股东上海中微子投资管理有限公司持股比例32.48%，持有4989万股[11] - 实际控制人贾波累计增持公司股份52269股，增持金额100.96万元人民币[14] - 首次公开发行前996.08万股股份解除限售，占总股本6.4847%[14] - 期末限售股总数5830.98万股，其中上海中微子投资持有4988.93万股[13]

收入和利润（同比环比） - 营业收入4.06亿元，同比下降10.57%[22] - 公司2022年上半年营业总收入为4.06亿元，同比下降10.57%[64][69] - 营业收入从4.54亿元下降至4.06亿元，降幅10.57%[195] - 归属于上市公司股东净利润5080.59万元，同比下降0.94%[22] - 归属于上市公司股东的净利润为5080.59万元，同比下降0.94%[64] - 归属于母公司所有者的净利润为5081万元，同比下降0.9%[197] - 扣除非经常性损益后净利润4541.50万元，同比增长17.28%[22] - 扣除非经常性损益后的净利润为4541.5万元，同比增长17.28%[64] - 公司净利润为5204万元，同比下降5.5%[196] - 基本每股收益0.33元/股，同比下降2.94%[22] - 基本每股收益为0.33元，同比下降2.9%[197] - 加权平均净资产收益率3.96%，同比下降0.6个百分点[22] 成本和费用（同比环比） - 研发投入232.98万元，同比下降31.11%[69] - 研发费用为233万元，同比下降31.1%[196] - 利息费用为5212万元，同比下降3.1%[196] - 利息收入为930万元，同比下降29.0%[196] - 信用减值损失为-240万元，同比扩大599.2%[196] - 应收账款坏账损失240.35万元，主要系客户延迟回款所致[73] 经营活动现金流量 - 经营活动现金流量净额1.63亿元，同比下降44.53%[22] - 经营活动产生的现金流量净额为1.63亿元，同比下降44.53%[69] 各业务线表现 - 租赁服务毛利率55.28%，同比上升9.9个百分点[71] - 大宁德必易园项目租赁收入为1,516.25万元，占公司报告期租赁收益的8.48%[153] - 虹口德必运动LOFT园区项目租赁收入为2,259.76万元，占公司报告期租赁收益的12.64%[153] - 长宁德必易园项目租赁收入为1,150.26万元，占公司报告期租赁收益的6.43%[153] 各地区表现 - 上海地区业务占比超70%，受封控管理近3个月影响显著[63] - 业务覆盖中美欧超10个城市包括北京/深圳/杭州等[50][54] 资产和负债变化 - 货币资金减少28.60%至7.68亿元，占总资产比例下降7.46个百分点至13.88%，主要因购买理财产品[75] - 货币资金从年初10.76亿元减少至7.68亿元，减少3.08亿元（28.6%）[187] - 货币资金从7.82亿元减少至4.88亿元，下降37.58%[191] - 应收账款大幅增加665.12%至4470万元，占总资产比例上升0.69个百分点至0.81%，因客户延迟回款[75] - 应收账款从584.27万元增至4470.36万元，增长665.8%[187] - 预付款项增加36.99%至1345万元，主要系预付新拓项目前期费用[76] - 预付款项从981.48万元增至1344.58万元，增长37.0%[187] - 其他应收款从1033.28万元增至1283.83万元，增长24.2%[187] - 交易性金融资产新增2.4亿元，占总资产4.34%，全部为本期购买的理财产品[76] - 交易性金融资产新增2.4亿元[187] - 交易性金融资产新增2.40亿元[191] - 在建工程增加222.09%至2.34亿元，占总资产比例上升2.79个百分点至4.23%，因新拓项目投入改造[75] - 在建工程显著增长，从0.73亿元增至2.34亿元，增幅达221.97%[188] - 其他权益工具投资增加36.74%至823万元，因增加少数股权投资[75] - 应付账款增加36.08%至1.28亿元，因新拓项目改造导致应付工程款增加[76] - 预收款项减少39.12%至6677万元，因客户延迟支付房租或改为月付[76] - 应交税费减少53.74%至1050万元，因调整新租赁准则税会差异[76] - 短期借款新增375万元[188] - 使用权资产大幅增加，从270.31亿元增至307.39亿元，增幅13.72%[188] - 租赁负债从301.92亿元增至342.33亿元，增幅13.38%[189] - 总资产55.35亿元，较上年度末增长9.77%[22] - 公司总资产从年初504.25亿元增长至期末553.50亿元，增幅9.76%[188][189] - 归属于上市公司股东净资产13.09亿元，较上年度末增长4.12%[22] - 归属于母公司所有者权益从12.57亿元增至13.09亿元，增幅4.68%[189] - 未分配利润亏损收窄，从-1.13亿元改善至-0.62亿元[189] - 流动资产总额从13.47亿元降至13.21亿元，减少1.9%[187] 投资活动 - 报告期投资额11.17亿元，较上年同期6.49亿元增长72.12%[79] - 公司以自有资金收购上海圣博华康文化创意投资股份有限公司62.61%的股份，投资金额为64,548,959.89元[80] - 截至2022年6月30日，公司已支付收购圣博华康股份款项10,886,900.07元[80] - 公司以公允价值计量的其他金融资产初始投资成本为8.5亿元，报告期内售出6.1亿元，期末金额为2.4亿元[84] - 公司以公允价值计量的另一项其他金融资产初始投资成本为17,394,376.93元，期末金额为8,233,222.62元[84] - 公司累计投资公允价值变动为-9,161,154.31元，累计投资收益为5,473,810.33元[84] - 委托他人投资或管理资产的损益为4,941,210.33元[27] - 投资收益422.4万元，占利润总额6.23%[73] 募集资金使用 - 公司募集资金总额为62,228.35万元，报告期内投入募集资金3,035.88万元[86] - 公司已累计投入募集资金36,146.31万元，尚未使用募集资金余额为26,665.60万元[86][88] - 公司变更用途的募集资金总额为7,820.91万元，占募集资金总额的12.57%[86] - 公司使用募集资金购买理财产品金额为10,500.00万元[88] - 公司首次公开发行股票募集资金净额为62,228.35万元，超募资金为5,158.94万元[87] - 园区智慧精装一体化升级项目承诺投资总额25,000万元，调整后投资总额18,814.67万元，本报告期投入161.71万元，累计投入8,072.69万元，投资进度42.91%[90] - 德必岳麓WE项目承诺投资总额5,035.7万元，调整后投资总额3,410.67万元，本报告期投入33.96万元，累计投入3,223.55万元，投资进度94.51%，实现效益-78.96万元[90] - 星光德必易园项目承诺投资总额4,572.75万元，调整后投资总额4,572.75万元，本报告期投入1,540.54万元，累计投入2,680.65万元，投资进度58.62%[90] - 研发中心建设项目承诺投资总额5,460.96万元，调整后投资总额5,460.96万元，本报告期投入431.85万元，累计投入2,801.6万元，投资进度51.30%[90] - 云亭德必易园项目调整后投资总额4,726.09万元，本报告期投入342.08万元，累计投入342.08万元，投资进度7.24%[90] - 德必庐州WE项目调整后投资总额3,084.27万元，本报告期投入525.74万元，累计投入525.74万元，投资进度17.05%[90] - 补充流动资金承诺投资总额17,000万元，调整后投资总额17,000万元，累计投入17,000万元，投资进度100.00%[90] - 超募资金总额5,158.94万元，其中1,500万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额29.25%[91] - 园区智慧精装一体化升级项目因新冠疫情及市场环境影响进度放缓，部分子项目建设期延期至2023年8月[91] - 星光德必易园项目受西安疫情影响阶段性停工，建设期计划从2022年8月延期至2023年5月[91] - 公司使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金共计5404.22万元[92] - 公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金7640.62万元[92] - 德必岳麓WE项目结项并将结余募集资金1625.03万元用于新项目建设[92] - 公司使用总额不超过5.8亿元的闲置募集资金进行现金管理[92] - 公司使用总额不超过2.5亿元的闲置募集资金进行现金管理[92] - 截至2022年6月30日，公司募集资金累计使用36146.31万元，尚未使用余额26665.60万元[92] - 德必庐州WE项目募集资金投入总额3084.27万元，本报告期实际投入525.74万元，投资进度17.05%[93] - 云亭德必易园项目募集资金投入总额4726.09万元，本报告期实际投入342.08万元，投资进度7.24%[93] - 公司变更募集资金用途，将6195.88万元及德必岳麓WE项目结余资金1625.03万元共计7820.91万元用于新项目[93] - 截至2022年6月30日，公司购买理财产品金额为10500万元[92] 委托理财 - 公司使用自有资金进行银行委托理财发生额为65,000万元，未到期余额为40,000万元[95] - 公司使用募集资金进行银行委托理财发生额为20,500万元，未到期余额为10,500万元[95] - 公司委托理财无逾期未收回金额且未计提减值[95] - 公司未持有高风险委托理财及衍生品投资[96][97] 子公司表现 - 子公司上海大宁德必创意产业发展有限公司净利润为952.28万元[100] - 子公司上海虹口德必创意产业发展有限公司净利润为881.30万元[100] - 子公司上海德必易园多媒体发展有限公司净利润为602.21万元[100] - 公司报告期内新设6家子公司，注销1家子公司[101] - 母公司营业收入为2525万元，同比增长39.8%[199] - 母公司投资收益为484万元，同比下降96.3%[200] 非经常性损益 - 获得政府补助238.92万元[26] - 委托他人投资或管理资产的损益为4,941,210.33元[27] - 其他营业外收入和支出为-96,601.07元[27] - 所得税影响额为1,701,571.05元[27] - 少数股东权益影响额为141,283.26元[27] - 非经常性损益合计为5,390,917.44元[27] 管理层讨论和指引 - 新拓项目因前期投资大、建设周期长，可能对短期利润产生不利影响[104] - 公司面临疫情反复风险，可能对项目运营及经营业绩产生影响[101] 公司治理和股东结构 - 财务总监高珊于2022年6月21日因个人原因离任[110] - 邱玉田于2022年6月21日被聘任为新任财务总监[110] - 独立董事张优悠于2022年3月10日因个人原因离任[110] - 独立董事范周于2022年3月30日经股东大会补选就任[110] - 职工代表监事邱秀玲于2022年6月22日因个人原因辞任[110] - 职工代表监事庞大娣于2022年6月22日经职工代表大会选举就任[110] - 有限售条件股份数量从60,632,998股减少至35,916,820股，占比从75.00%下降至44.43%[168] - 无限售条件股份数量从20,211,000股增加至44,927,178股，占比从25.00%上升至55.57%[168] - 本次股份变动中有限售条件股份减少24,716,178股[168] - 境内法人持股从60,632,998股减少至35,906,250股，占比从75.00%下降至44.41%[168] - 境内自然人持股增加10,570股，占比为0.01%[168] - 2022年2月10日解除限售股份数量为24,726,748股，占公司总股本的30.5858%[169] - 上海中微子投资管理有限公司持有首发限售股26,257,500股，拟解除限售日期为2024年8月12日[171] - 长兴乾润企业管理咨询合伙企业持有首发限售股4,406,250股，拟解除限售日期为2024年8月12日[171] - 报告期末普通股股东总数为11,144户[174] - 上海中微子投资管理有限公司持股比例为32.48%，持股数量为26,257,500股[174] - 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业持股比例为6.85%，持股数量为5,534,328股，报告期内减持510,000股[174] - 长兴乾润企业管理咨询合伙企业持股比例为5.45%，持股数量为4,406,250股[174] - 阳光财产保险股份有限公司持股比例为4.90%，持股数量为3,960,000股[174] - 池州中安招商股权投资合伙企业持股比例为4.70%，持股数量为3,802,048股，报告期内减持697,950股[174] - 长兴乾元企业管理咨询合伙企业持股比例为2.78%，持股数量为2,250,000股[174] - 宿迁乾泓科技合伙企业持股比例为2.13%，持股数量为1,725,000股[174] - 深圳市卓元道成投资管理有限公司持股比例为1.86%，持股数量为1,505,100股，报告期内减持654,900股[174] - 中民创富投资管理有限公司持股比例为1.78%，持股数量为1,440,000股[174] - 董事长贾波增持14,094股，期末持股14,094股[176] - 宿迁乾渊科技持股1.38%（111.75万股）[175] - 长兴乾悦持有无限售条件股份553.43万股[175] - 阳光财险自有资金持有无限售条件股份396万股[175] - 公司实际控制人、董事长贾波增持公司股份金额不低于100万元人民币[163] - 2022年第一次临时股东大会投资者参与比例为63.33%[109] - 2022年第二次临时股东大会投资者参与比例为68.61%[109] - 2021年年度股东大会投资者参与比例为68.62%[109] 关联交易和担保 - 关联方南京金旅德必文化创意发展有限公司借款期末余额883.35万元，利率4.79%[145] - 应收关联方债权期初余额869.19万元，本期收回6.36万元[145] - 本期关联借款产生利息20.52万元[145] - 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易[142] - 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易[143] - 公司报告期不存在控股股东及其他关联方非经营性资金占用[136] - 公司报告期无违规对外担保情况[137] - 公司对子公司上海行运文化创意有限公司提供连带责任担保，担保期限为2013年1月1日至2031年7月31日[155] - 公司对上海沪平文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2012年8月1日至2028年1月31日[155] - 公司对上海天杉文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2012年9月1日至2022年12月28日[155] - 公司对上海禾延文化发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2015年1月1日至2035年10月31日[155] - 子公司对上海德必昭航文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2012年11月1日至2030年10月31日[155] - 子公司对上海易必创文化创意服务有限公司提供连带责任担保，担保期限为2013年8月1日至2033年4月30日[155] - 子公司对上海柏航文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2013年9月1日至2031年8月31日[155] - 公司为上海齐彦文化传播有限公司提供连带责任担保 担保期限从2014年3月10日至2024年3月10日[156] - 公司为上海德必经典创意发展有限公司提供连带责任担保 担保期限从2016年1月1日至2025年12月31日[156] - 公司为上海双通文化发展有限公司提供连带责任担保 担保期限从2015年6月15日至2030年10月15日[156] - 公司为杭州德必文化创意有限公司提供连带责任担保