公司发展战略与经营策略 - 2021 - 2025 年发展战略规划提出“两升级、三转变”，即由传统地产向科技地产升级，由传统服务向数智服务升级；由单赛道为主向多赛道协同发展转变，由高速度发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变 [3] - 坚持“一稳二降三提升”总体经营策略，“一稳”指稳健发展，量入为出、稳中求进并提升经营质效；“二降”指降负债、降库存；“三提升”指提升盈利能力、核心竞争力、资产运营能力 [3][4] 销售情况 - 2021 年 11 月，公司及所投资公司实现销售金额约 126 亿元，房地产销售面积约 144 万平方米 [5] - 2021 年 1 - 11 月，公司及所投资公司实现销售金额约 1,742 亿元，房地产销售面积约 1,807 万平方米 [5] - 2022 年公司销售及经营计划尚未确定 [5] 财务状况 - 截止 2021 年三季度末，公司货币资金余额约 301 亿元，总有息负债规模由去年末的 977 亿元降至 876 亿元，降低超 100 亿元 [6] - 一年内到期有息负债总额为 204 亿元，占比降至 23%；一到三年内到期有息负债总额为 515 亿元，占比为 59%；三年以上到期有息负债总额为 156 亿元，占比为 18% [6] - 有息负债产品结构上，银行融资占比 53%，公开市场债券融资占比 22%，两项融资占比达 75%，其他融资占比 25% [6] - 公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级保持 AAA 全覆盖，标普国际评级由 B + 跳级提高至 BB - [7] 土地储备与投资策略 - 截至 2021 上半年，公司总可售面积达 7,311 万平方米，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为 24%、21%、18%、18%、9%、5% [8] - 投资策略谨慎，较集中在二三线城市（含新一线），2022 年将坚持一城一策，根据多因素择优择机参与，加大“地产 +”、收并购、城市更新等拿地方式力度 [8]

收入和利润（同比环比） - 营业收入年初至报告期末434.15亿元，同比下降31.83%[7] - 归属于上市公司股东的净利润年初至报告期末亏损42.83亿元，同比下降194.61%[7] - 归属于上市公司股东的扣非净利润亏损45.57亿元，同比下降231.50%[7] - 基本每股收益-0.84元/股，同比下降205.00%[7] - 营业收入从636.83亿元下降至434.15亿元，降幅为31.8%[35] - 净利润亏损45.26亿元人民币，同比下降174.5%[39] - 营业收入利润亏损52.28亿元人民币，去年同期为盈利76.33亿元人民币[39] - 基本每股收益为-0.84元，去年同期为0.80元[41] - 归属于母公司股东净利润亏损42.83亿元人民币，去年同期盈利45.28亿元[39] 成本和费用（同比环比） - 财务费用12.94亿元，同比上升167.92%[12] - 资产减值损失17.31亿元，同比下降45,986.98%[12] - 财务费用从4.83亿元大幅上升至12.94亿元，增幅达168%[35] - 营业总成本从576.56亿元下降至470.05亿元，降幅为18.5%[35] - 资产减值损失达17.31亿元人民币，去年同期为收益377万元[39] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额69.39亿元，同比下降6.61%[7] - 公司经营性现金流净额69.39亿元，持续为正[22] - 经营活动现金流量净额为69.39亿元人民币，同比下降6.6%[42] - 销售商品提供劳务收到现金349.88亿元人民币，同比下降55.1%[42] - 期末现金及现金等价物余额为154.25亿元人民币，同比下降48.0%[44] - 筹资活动现金流出净额为177.14亿元人民币，同比改善2.6%[44] - 投资活动现金流量净流出14.73亿元人民币，同比改善35.5%[44] 资产和负债变动 - 货币资金期末166.07亿元，较年初下降42.55%[12] - 长期借款期末249.39亿元，较年初下降39.81%[12] - 公司资产总额3274.91亿元，较上年末下降11.81%[22] - 公司资产负债率为79.48%，较上年末提升0.41个百分点[22] - 公司有息负债规模由806.10亿元降至659.99亿元，压降超146亿元[22] - 公司货币资金166.07亿元，较期初289.08亿元下降42.6%[28] - 公司存货2013.28亿元，较期初2281.15亿元下降11.8%[28] - 公司总资产从3713.62亿元下降至3274.91亿元，降幅为11.8%[31][34] - 合同负债从1246.50亿元下降至1100.10亿元，降幅为11.7%[31] - 长期股权投资从257.37亿元下降至233.87亿元，降幅为9.1%[31] - 归属于母公司所有者权益从389.18亿元下降至344.67亿元，降幅为11.4%[34] - 短期借款从47.14亿元下降至32.98亿元，降幅为30.0%[31] - 长期借款从414.35亿元大幅下降至249.39亿元，降幅为39.8%[31] - 未分配利润从182.91亿元下降至136.06亿元，降幅为25.6%[34] 业务运营表现 - 公司及所投资公司完成交付179个批次，住宅交楼约4.8万户，交付面积约930万平方米[21] - 公司实现销售金额约554.07亿元，代建项目销售金额46.31亿元，销售回款约676.86亿元[21] 融资与资金支持 - 公司累计获批专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元已拨付至项目公司[26] 公司治理与股东行为 - 公司核心团队增持股份233.34万股，占总股本0.044%，增持金额600.61万元[27] 其他重要事项 - 加权平均净资产收益率-13.70%，同比下降25.78个百分点[7] - 公司第三季度报告未经审计[46]

收入和利润（同比环比） - 营业收入313.22亿元，同比下降28.77%[27] - 归属于上市公司股东的净利润亏损14.37亿元，同比下降138.78%[27] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损18.26亿元，同比下降164.04%[27] - 基本每股收益-0.30元/股，同比下降144.78%[27] - 加权平均净资产收益率-4.63%，同比下降14.60个百分点[27] - 公司营业收入313.22亿元，同比下降约29%[62] - 公司净利润亏损12.65亿元，归母净利润亏损14.37亿元[62] - 营业收入313.22亿元，同比下降28.77%[113] - 房地产销售及运营收入281.84亿元，占总收入89.98%，同比下降29.14%[117] 成本和费用（同比环比） - 营业成本293.71亿元，同比下降16.36%[113] - 财务费用7.50亿元，同比大幅上升167.37%，主要因借款利息费用化增加[113] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额87.30亿元，同比上升247.20%[27] - 公司实现经营性现金流净额87.3亿元，持续为正[57] - 经营活动现金流量净额87.30亿元，同比大幅增长247.20%[113] 非经常性损益 - 非经常性损益项目中非流动资产处置收益2.52亿元[30] - 计入当期损益的政府补助7210.68万元[30] - 其他营业外收入和支出为2503.62万元[34] - 其他符合非经常性损益定义的损益项目为1080.52万元[34] - 所得税影响额为1702.74万元[34] - 少数股东权益影响额为835.46万元[34] - 非经常性损益合计为3.89亿元[34] - 向联营合营企业收取股东借款利息收入8003.97万元[34] - 向控股项目公司其他股东收取资金利息收入2960.96万元[34] 债务和融资 - 公司有息负债规模由806.1亿元降至673.68亿元，压降规模约132亿元[56] - 公司银行贷款期末余额351.66亿元，融资成本区间3.30%-9.98%[105] - 非银行金融机构贷款期末余额149.94亿元，融资成本区间8.8%-13.00%[105] - 债券类融资期末余额172.08亿元，融资成本区间5.00%-8.00%[105] - 公司总融资余额673.68亿元[105] - 为商品房承购人提供阶段性担保余额497亿元[106] 销售和回款 - 公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率超100%[57] - 公司及所投资公司实现销售金额约417亿元，代建项目销售金额超41亿元[62] - 公司及所投资公司报告期内实现销售金额417亿元[86] 各地区收入表现 - 西南地区收入125.83亿元，同比下降42.68%，占总收入比重降至40.17%[117] - 华东地区收入123.52亿元，同比增长10.59%，占总收入比重升至39.44%[117] - 华南地区收入415.26亿元，占总收入6.81%[70] - 华北地区收入555.18亿元，占总收入9.10%[70] - 其他地区收入312.68亿元，占总收入5.12%[70] - 公司总收入6,101.23亿元[70] 物业服务业务表现 - 金科服务营业收入25.65亿元，净利润3.72亿元同比下降31%[63] - 金科服务合约管理面积3.74亿平方米，在管面积2.51亿平方米[63] - 子公司金科智慧服务总资产104.10亿元，净资产76.21亿元，净利润3.72亿元[132] 代建业务表现 - 公司代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元[64] 项目开发及投资 - 期末在建项目370个，在建面积5,479万平方米[71] - 报告期新开工面积115万平方米[71] - 报告期竣工面积464万平方米[71] - 报告期投资额22.94亿元，较上年同期43.88亿元下降49.17%[127] 资产和负债状况 - 总资产3392.23亿元，较上年度末下降8.65%[27] - 归属于上市公司股东的净资产332.54亿元，较上年度末下降4.36%[27] - 货币资金211.81亿元，占总资产比例下降1.54个百分点至6.24%[120] - 存货2082.68亿元，占总资产61.40%，比重基本稳定[120] - 长期借款273.51亿元，占总资产比例下降3.10个百分点至8.06%[120] - 受限资产期末账面价值总计758.27亿元，其中货币资金12.19亿元，存货614.67亿元，投资性房地产91.77亿元[126] 商业地产运营 - 昆明商业综合体项目出租率达98.00%，建筑面积155,547.11平方米[105] - 重庆金科乐方商业项目出租率94.51%，建筑面积47,318.75平方米[105] - 慈溪商业综合体项目出租率87.08%，建筑面积111,006.54平方米[105] - 重庆金科悦FUN商业项目出租率95.07%，建筑面积27,392.58平方米[105] - 涪陵金科美邻广场出租率80.99%，建筑面积94,089.73平方米[105] 子公司和投资 - 子公司金科武汉公司总资产63.37亿元，净资产36.65亿元，净利润2.04亿元[132] - 报告期内新设34家子公司，均未对生产经营产生重大影响[135] - 报告期内新设子公司16家，包括红河金迅物业服务有限公司、正阳县中科吉源物业管理有限公司等，均无重大生产经营影响[139] - 通过股权受让方式新增子公司11家，包括襄阳金珏房地产开发有限公司、嘉善天宸房地产开发有限公司等，均无重大业绩影响[139] - 通过股权转让方式处置子公司10家，包括宿迁常俊房地产开发有限公司、聊城市金民房地产开发有限公司等，均无重大经营影响[139] - 报告期内注销子公司18家，包括杭州科栩商务咨询有限公司、石河子市金科中盛贰拾股权投资有限合伙企业等，均无重大影响[142] - 渤海银行股票投资期末账面价值降至100.02万元，较最初投资成本3.66亿元减值99.73%[129] 管理层和员工持股 - 员工持股计划覆盖约2000名员工 持有股票总额221,131,214股[176] - 员工持股计划占上市公司股本总额比例为4.14%[176] - 公司董事、监事及高级管理人员通过员工持股计划持股，董事长周达持股2,134,193股（占股本总额0.04%）[177] - 副董事长王洪飞持股2,371,325股（0.04%），董事兼总裁杨程钧持股3,462,135股（0.07%）[177] - 监事会主席刘忠海持股1,897,060股（0.04%），监事梁忠太持股1,138,236股（0.02%）[177] - 联席总裁罗利成持股2,371,325股（0.04%），副总裁方明富持股2,371,325股（0.04%）[177] - 副总裁黄中强持股1,422,795股（0.03%），董事会秘书张强持股1,897,060股（0.04%）[177] 风险因素 - 公司面临房地产调控政策风险，包括"三道红线"、"银行贷款集中度"等供给侧改革持续深化[143] - 宏观经济风险受新冠疫情、俄乌战争及国际经济形势复杂变化影响，存在较大压力[144][146] - 市场竞争风险加剧，行业集中度不断提高，资源向领先企业聚集[147] - 土地投资风险上升，优质土地招拍挂竞争激烈，多地出台竞配建、现房销售等调控政策[148] - 项目开发风险增加，严格政策可能导致开发周期延长和成本上升[149] - 融资风险显著，若信贷政策或资本市场发生重大变化，可能影响资金链和融资成本[150] - 公司现金流可能存在阶段性承压风险 受宏观政策及融资监管收紧影响 行业销售回款企稳回升需合理时滞[154] - 截至2022年7月末，公司涉及未结诉讼仲裁金额合计58.22亿元（占净资产14.96%），其中作为被告被诉金额52.11亿元（占净资产13.39%）[198][200] 公司治理和股东参与 - 2021年年度股东大会投资者参与比例为28.21%[171] - 2022年第一次临时股东大会投资者参与比例为2.02%[171] - 2022年第二次临时股东大会投资者参与比例为14.26%[171] - 2022年第三次临时股东大会投资者参与比例为6.45%[171] - 2022年第四次临时股东大会投资者参与比例为4.04%[171] - 2022年第五次临时股东大会投资者参与比例为17.61%[171] - 2022年第六次临时股东大会投资者参与比例为4.04%[171] 社会责任和贡献 - 2022年上半年公司累计投入公益资金超100万元，其中向山西清徐捐赠50万元抗疫资金[185] - 向西安西咸新区捐赠价值5万元抗疫物资，向河南安阳捐赠价值10.36万元彩板房用于方舱医院建设[185][188] - 支出消费帮扶资金35万元采购扶贫农产品[189] - 报告期内公司经营带动税收贡献近25亿元[190] 行业环境 - 全国商品房销售面积同比下降22.2%至6.89亿平方米[44] - 全国商品房销售额同比下降28.9%至6.61万亿元[44] - 房地产开发企业到位资金同比下降25.3%至7.68万亿元[50] 土地储备 - 公司累计土地储备总可售资源面积约6101万平方米[68] 具体项目详情（按名称或特征列举，不混入其他主题） - 金科•集美江山项目权益比例50.30%，累计投资12.07亿元/总投资37.68亿元[72] - 金科•天宸一期项目权益比例100%，累计投资47.99亿元/总投资50亿元[72] - 咸阳•金科集美嘉悦项目权益比例99.75%，剩余在建面积73.24万平方米[72] - 遵义·集美东方项目已完工99.08%，总资产70.99亿元，净资产15.62亿元[74] - 桂林·集美东方一期完工率58.84%，总资产68.90亿元，负债53.20亿元[74] - 徐州·汉王小镇完工率99.86%，总资产65.67亿元，预收账款25.22亿元[74] - 宜宾·金科城完工率59.72%，总资产62.18亿元，合同负债44.70亿元[74] - 铜梁·集美东方完工率96.71%，总资产60.32亿元，其他应付款47.93亿元[74] - 武汉·镜湖里完工率49.94%，总资产58.44亿元，合同负债58.42亿元[74] - 中建金科·向山的岛完工率33.57%，总资产58.12亿元，合同负债58.12亿元[74] - 洛阳大都会完工率22.14%，总资产57.69亿元，长期借款27.15亿元[74] - 碧桂园金科·凤凰湾完工率48.53%，总资产56.90亿元，合同负债48.87亿元[74] - 金科·千江府完工率33.70%，总资产56.87亿元，其他应付款41.54亿元[74] - 淮安•观天下项目权益比例为50.78%，总投资额48.99亿元，其中已投资14.91亿元，尚需投资24.27亿元[77] - 金科·博园府项目权益比例达99.44%，总投资额48.83亿元，已投资12.15亿元，尚需投资20.28亿元[77] - 重庆•棠悦府项目权益比例为68.15%，总投资额48.17亿元，已投资12.64亿元，尚需投资20.41亿元[77] - 山西•智慧科技城项目权益比例为87.29%，总投资额47.99亿元，已投资37.85亿元，尚需投资20.06亿元[77] - 金科•東悦府项目权益比例为49.81%，总投资额47.86亿元，已投资16.40亿元，尚需投资38.88亿元[77] - 西安•博翠天宸项目权益比例达99.26%，总投资额47.60亿元，已投资11.75亿元，尚需投资36.38亿元[77] - 金州•集美郡项目权益比例为45.58%，总投资额47.46亿元，已投资18.61亿元，尚需投资23.90亿元[77] - 宿迁•和樾花园项目权益比例为39.88%，总投资额46.48亿元，已投资13.99亿元，尚需投资23.86亿元[77] - 贵阳•中泰天境项目权益比例为51.00%，总投资额46.19亿元，已投资7.16亿元，尚需投资16.82亿元[77] - 佛山•金科城项目权益比例达99.81%，总投资额45.78亿元，已投资11.87亿元，尚需投资30.93亿元[77] - 贵州遵义市美的金科•万麓府一期项目权益占比48.63%，总资产39.82亿元，其中存货25.95亿元[80] - 福建泉州市晋江•海峡大都会国府项目权益占比15.77%，总资产39.53亿元，存货达37.30亿元[80] - 陕西安康市安康•金科集美郡项目权益占比99.07%，总资产39.21亿元，存货21.93亿元[80] - 重庆市璧山•黛山道8號项目权益占比29.76%，总资产38.89亿元，预付款项22.05亿元[80] - 四川内江市内江•集美星辰项目权益占比99.15%，总资产38.67亿元，其他应收款9.87亿元[80] - 浙江绍兴市绍兴•金科杭越府项目权益占比49.01%，总资产38.50亿元，存货38.50亿元[80] - 江苏镇江市南京•金科观天下山庄项目权益占比98.87%，总资产38.38亿元，固定资产31.61亿元[80] - 江苏无锡市无锡•蠡湖一号三期项目权益占比99.89%，总资产38.17亿元，其他应收款26.72亿元[80] - 天津市龙湖金科雍鑫·春江天玺项目权益占比30.00%，总资产38.04亿元，固定资产32.26亿元[80] - 山东济南市章丘•蓝海领航项目权益占比50.00%，总资产37.43亿元，其他应收款31.34亿元[80] - 内江•金科翡翠公园项目在建中，总投资31.03亿元，权益比例99.09%[83] - 宿州•天元府项目总投资31.01亿元，权益比例48.68%[83] - 潍坊•礼悦东方项目总投资30.56亿元，权益比例98.59%[83] - 合肥•美的金科郡项目总投资30.49亿元，权益比例99.80%[83] - 济南•集美天悦项目总投资30.48亿元，权益比例69.62%[83] - 交投•金科府（地块三）项目总投资30.31亿元，权益比例50.27%[83] - 武汉•渝樾春江项目总投资30.11亿元，权益比例32.83%[83] - 开州•四季丰泰项目总投资30.00亿元，权益比例32.70%[83] - 金科中牟•博翠书院小镇项目总投资29.93亿元，权益比例73.92%[83] - 金科•天湖南苑项目总投资29.71亿元，权益比例99.66%[83] - 贵州礼悦东方A地块项目权益占比79.01%，总投资额26.70亿元[85] - 贵州礼悦东方B地块项目权益占比79.01%，总投资额26.64亿元，已投资13.14亿元[85] - 台州玉澜府项目权益占比49.82%，总投资额26.28亿元[85] - 济南金科博翠明湖项目权益占比60.78%，总投资额26.21亿元[85] - 邻水集美天悦项目权益占比99.54%，总投资额26.16亿元[85] - 贵州九华粼云项目权益占比49.65%，总投资额26.06亿元[85] - 亳州金科府项目权益占比99.50%，总投资额25.76亿元[85] - 岳阳美的金科郡项目权益占比99.63%，总投资额25.62亿元[85] - 重庆垫江集美牡丹湖项目权益占比31.32%，总投资额25.59亿元[85] - 璀璨平江如苑当期销售金额8.7亿元，销售面积2.85万平方米，权益比例29.96%[88] - 金科·琼华未来当期销售金额6.76亿元，销售面积13.6万平方米，权益比例99.92%[88] - 南京·贝克湾本期结算金额2.03亿元，结算面积1.06万平方米，权益比例17.7%[88] - 周口·天玺湾累计销售面积37.46万平方米，总可售建筑面积59.1万平方米，权益比例34.9%[88] - 美的金科·万麓府当期销售金额3.02亿元，销售面积5.65万平方米，权益比例48.63%[88] - 金科金地商置·观天下本期结算金额1.53亿元，

营业收入表现 - 营业收入为126.72亿元人民币，同比增长2.21%[4] - 公司实现营业收入126.72亿元，较上年同期基本持平[12] - 公司营业总收入为126.72亿元，同比增长2.2%[19] 净利润表现 - 归属于上市公司股东的净利润为-2.94亿元人民币，同比下降164.00%[4] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-6.32亿元人民币，同比下降253.66%[4] - 公司净利润为-2.60亿元，同比下降138%[12] - 归属于上市公司股东的净利润为-2.94亿元，同比下降164%[12] - 净利润为-2.60亿元，同比下降138.2%[22] - 归属于母公司所有者的净利润为-2.94亿元，同比下降164.0%[23] 营业利润与成本 - 营业总成本为131.18亿元，同比增长11.5%[19] - 营业利润为-3.14亿元，同比下降137.1%[22] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额为24.84亿元人民币，同比大幅增长206.28%[4] - 经营活动产生的现金流量净额由负转正，从-23.37亿元改善至24.84亿元[27] - 经营活动现金流入为188.11亿元，同比下降47.1%[25] - 经营活动现金流出大幅减少，从379.07亿元降至163.28亿元，降幅达56.9%[27] - 投资活动产生的现金流量净额显著改善，从-13.15亿元转为正60.22亿元[27] - 筹资活动产生的现金流量净额恶化，从-15.65亿元扩大至-99.07亿元[27] 现金及等价物变化 - 现金及现金等价物净增加额为-68.29亿元，较上年同期的-52.02亿元进一步扩大[28] - 期末现金及现金等价物余额为208.16亿元，较期初的276.45亿元减少24.7%[28] - 公司货币资金期末余额218.82亿元，较年初289.08亿元减少24.3%[16] 资产与存货变动 - 总资产为3512.19亿元人民币，较上年度末下降5.42%[4] - 公司存货期末余额2178.17亿元，较年初2281.15亿元减少4.5%[16] - 公司流动资产合计2999.08亿元，较年初3190.72亿元减少6.0%[16] 负债与所有者权益 - 负债合计为2768.81亿元，同比下降5.7%[18] - 所有者权益合计为743.38亿元，同比下降4.4%[18] - 公司合同负债期末余额1194.07亿元，较年初1246.50亿元减少4.2%[17] 借款与债券 - 长期借款为402.16亿元，同比下降2.9%[18] - 应付债券为52.27亿元，同比下降31.0%[18] - 取得借款收到的现金大幅减少，从162.83亿元降至31.49亿元，降幅达80.7%[27] - 偿还债务支付的现金减少，从159.90亿元降至101.64亿元，降幅达36.4%[27] - 公司成功发行"22金科01"公司债券募集规模15亿元[14] - 公司先后完成1笔ABS和2笔公司债券本息兑付，兑付规模32.62亿元[14] 投资收益与非经常性损益 - 投资收益为8750.40万元人民币，同比下降49.39%[9] - 非经常性损益项目合计为3.38亿元人民币，主要来自非流动资产处置损益3.44亿元[5] 税金及附加变化 - 税金及附加同比下降30.06%，主要因项目结转利润降低对应的土增税减少所致[7] 销售与投资活动 - 公司及所投资公司实现销售金额约211亿元，同比下降约57%[11] - 投资支付的现金大幅减少，从14.95亿元降至6301.5万元，降幅达95.8%[27] - 公司子公司吸收少数股东投资收到的现金大幅减少，从9.77亿元降至3232.89万元[27] 每股收益与净资产收益率 - 基本每股收益为-0.07元/股，同比下降200.00%[4] - 加权平均净资产收益率为-1.14%，同比下降2.28个百分点[4]

收入和利润（同比环比） - 营业收入1123.1亿元人民币，同比增长28.05%[26] - 营业收入1123.1亿元同比增长28.05%[57] - 净利润66.88亿元同比下滑31.08%[57] - 归属于上市公司股东的净利润36.01亿元人民币，同比下降48.78%[26] - 归属于上市公司股东的净利润36.01亿元同比下滑48.78%[57] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润28.69亿元人民币，同比下降53.61%[26] - 基本每股收益0.61元/股，同比下降53.08%[26] - 加权平均净资产收益率9.49%，同比下降13.77个百分点[26] - 公司第一季度营业收入为123.98亿元人民币，第二季度为315.75亿元人民币，第三季度为197.10亿元人民币，第四季度为486.26亿元人民币[30] - 公司归属于上市公司股东的净利润第一季度为4.59亿元人民币，第二季度为32.47亿元人民币，第三季度为8.22亿元人民币，第四季度为-9.27亿元人民币[30] - 公司营业收入总额为1123.1亿元，同比增长28.05%[134] - 房地产销售及运营营业收入为103.51亿元，同比增长26.96%[136] 成本和费用（同比环比） - 房地产销售及运营营业成本为86.24亿元，同比增长37.40%[136] - 生活服务营业成本为2.55亿元，同比增长73.31%[136] - 销售费用同比增长31.72%至45.6亿元，主要因加大地产销售推广力度[145] - 财务费用同比增长39.33%至6.7亿元，主要因利息支出增加[145] - 研发投入金额同比增长10.22%至1.02亿元，占营业收入比例0.09%[147] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额142.04亿元人民币，同比下降2.09%[26] - 公司经营活动产生的现金流量净额第一季度为-23.37亿元人民币，第二季度为48.51亿元人民币，第三季度为49.16亿元人民币，第四季度为67.73亿元人民币[30] - 经营性现金流量净额142亿元连续四年为正[58] - 经营活动现金流量净额同比下降2.09%至142.04亿元[147] - 投资活动现金流量净额改善89.51%，主要因优化股权收回投资及减少对外投资[147] - 筹资活动现金流量净额下降360.93%，主要因融资上账金额减少[147] 债务和融资 - 有息负债规模806.1亿元较上年末减少170亿元[58] - 资产负债率79.07%同比降低1.65个百分点[61] - 公司银行贷款期末余额419.39亿元，融资成本区间为3.3%-9.98%[103] - 非银行金融机构贷款期末余额197.13亿元，融资成本区间为4.18%-15%[103] - 债券类融资期末余额189.58亿元，融资成本区间为5.00%-7.2%[103] - 公司融资总额806.10亿元，期限结构覆盖0.25-18年[103] 业务线表现：地产销售 - 销售金额约1840亿元同比下降17.56%[62] - 销售回款1853亿元回款率达101%创历史新高[58] - 公司及所投资公司报告期内实现销售金额1840亿元，销售面积1966万平方米[93] - 签约面积同比下降12.23%至1966万平方米[137] - 签约收入同比下降17.56%至1840亿元[137] - 房地产销售及运营收入为1035.09亿元，占总收入92.16%，同比增长26.96%[134] 业务线表现：物业服务 - 金科服务实现营业收入59.68亿元，同比增长77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%[66] - 金科服务合约管理面积达3.6亿平方米；在管面积达2.4亿平方米，独立第三方占比58%[66] - 金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万平方米，第三方累计合约管理面积近2.3亿平方米，占比63%[68] - 生活服务收入为38.17亿元，占总收入3.4%，同比增长71.42%[134] - 生活服务营业收入为3.82亿元，同比增长71.42%[136] - 金科智慧服务集团总资产104.39亿元，净资产77.30亿元，净利润10.77亿元[165] 业务线表现：商业和产业 - 金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98万平方米；营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%[66] - 金科产业布局22个城市，开发管理园区28个，面积超1300万平方米，入园企业年产值超2000亿元[67] - 代建业务实现销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，储备建筑面积近600万平方米，储备货值近500亿元[68] - 昆明商业综合体项目出租率达98.24%，建筑面积155,547.11平方米[103] - 重庆金科乐方商业项目出租率97.26%，建筑面积47,318.75平方米[103] - 慈溪商业综合体项目出租率95.50%，建筑面积111,006.54平方米[103] - 重庆金科悦FUN商业项目出租率93.00%，建筑面积27,392.58平方米[103] - 涪陵金科美邻广场出租率85.18%，建筑面积94,089.73平方米[103] 各地区表现 - 西南地区营业收入为46.76亿元，同比下降15.48%[136] - 华东地区营业收入为31.48亿元，同比增长85.92%[136] - 华中地区营业收入为14.27亿元，同比增长112.49%[136] - 重庆地区土地储备占比最高，土地面积占比33%，计容建筑面积占比34%[79][81] - 华东地区土地储备面积1,545.61万平方米，占比25%，计容面积3,098.73万平方米，占比22%[79][81] - 公司总可售资源面积6,590.62万平方米，其中重庆地区占比24.62%达1,622.81万平方米[82] - 西南地区（不含重庆）可售资源面积1,285.48万平方米，占比19.50%[82] - 华东地区可售资源面积1,228.51万平方米，占比18.64%[82] - 华中地区可售资源面积1,188.65万平方米，占比18.04%[82] 土地投资和储备 - 新增土地储备计容建筑面积976万平方米[62] - 公司新增土地47宗，计容建筑面积976万平方米，土地购置合同金额376亿元[76] - 公司新增土地储备总面积467.57万平方米，计容建筑面积976.06万平方米，土地总价款375.82亿元，权益对价191.10亿元[78] - 公司累计土地储备总面积6,095.89万平方米，计容建筑面积14,055.12万平方米，剩余可开发计容建筑面积2,138.09万平方米[81] - 新增土地储备中，招拍挂方式获取土地占比最高，例如重庆市高新区西永组团地块权益对价达22.97亿元[77] - 权益比例100%的项目有3个，包括临沂市河东区地块（土地总价款2.77亿元）[76]、郑州市金水科教园区地块（权益对价3.97亿元）[76]和泸州市江阳区地块（权益对价9.86亿元）[77] - 收并购方式获取土地10宗，如淮安市清江浦区地块权益对价5.3亿元[76] - 住宅用地占比超80%，商住混合用地占比约10%[76][77] - 重庆市新增土地8宗，为布局最密集区域[76][77] - 江苏省新增5宗土地，包括南京市秦淮区地块权益对价7.2亿元[77] - 单宗土地最高总价款为南京市秦淮区地块21.2亿元[77] - 最低权益比例项目为上饶市中心区地块仅17.5%，权益对价4935万元[77] 项目开发和运营 - 开工面积约1485万平方米，期末在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套[65] - 公司期末在建项目约400个，全年新开工面积1,485万平方米[83] - 公司期末在建面积约6,096万平方米，竣工面积约2,111万平方米[83] - 业主满意度达88.44%，处于行业领先地位[65] - 计提存货等资产减值准备21.62亿元同比增长427%[57] 管理层讨论和指引 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[6] - 公司坚持聚焦八大城市群及"二三线城市为主、一四线城市为辅"的投资策略[128] - 公司判断2022年宏观经济增速目标为5.5%[177] - 预计十四五期间中国经济保持5%左右增长速度[178] - 中国城市化率预计将提升至75%左右[178] - 房地产行业被定位为国民经济压舱石，对稳增长至关重要[178] - 公司预测2022年房地产市场将呈现前低后高趋势[178] - 公司预计2022年下半年市场将出现明显改善[178] 员工跟投和激励 - 截至报告期末公司共有519个房地产项目实施了员工跟投涉及总跟投资金23.57亿元人民币[104] - 其中41个项目已清算退出包括金科集美天宸、金科庐州樾、金科观天下等[104] - 39个项目实现分红包括金科天宸、金科星辰、金科九曲河等[104] - 公司董事及高级管理人员不再跟投新增房地产项目[104] - 董事高管在39个地产项目中的个人投入金额主要为69万元人民币（出现在24个项目）和72万元人民币（出现在7个项目）[109] - 所有项目董事高管总投入金额约2,345万元人民币[109] - 董事及高管总投入金额为4951.21万元人民币[113] 非经常性损益和投资收益 - 公司非经常性损益项目中非流动资产处置损益为1.80亿元人民币，政府补助为2.38亿元人民币，投资性房地产公允价值变动收益为4.01亿元人民币[31][35] - 公司2021年收取联营及合营企业股东借款利息收入3.08亿元人民币，收取合作方调用富余资金利息收入0.45亿元人民币[36] - 投资性房地产公允价值变动收益40,050.36万元，期末余额1,519,448.04万元[150] - 渤海银行H股投资累计公允价值变动损失18,178.77万元，期末账面价值19,801.21万元[153] - 衍生品投资报告期实际损益总额4,725.82万元，其中建设银行交易实现收益1,098.39万元[157] 资产和负债状况 - 总资产3713.62亿元人民币，同比下降2.57%[26] - 归属于上市公司股东的净资产347.69亿元人民币，同比下降0.03%[26] - 货币资金减少33.55%至289.08亿元，占总资产比例下降3.63个百分点[149] - 其他应付款同比增长33.02%至347.34亿元，主要因从联营合营企业调回资金[149] - 合同负债下降7.42%至1246.5亿元，占总资产比例下降1.75个百分点[149] - 交易性金融资产期末余额降至0万元，期初为6,861.36万元，本期出售97,301.50万元[150] - 其他权益工具投资期末余额246,721.21万元，较期初45,993.66万元大幅增加，主要因新增投资226,920.00万元[150] - 受限资产总额7,586,149.36万元，其中存货受限规模最大达6,380,528.39万元[152] - 货币资金受限126,287.48万元，较期初78,463.99万元增加61%[152] - 长期股权投资受限189,067.01万元，较期初296,675.01万元下降36%[152] - 应收款项融资减少936.42万元至0万元[150] 子公司和投资活动 - 报告期内新设12家子公司，包括物业服务、房地产经纪及酒店管理等业务，均无重大业绩影响[165] - 报告期内新设子公司共计50家，其中河南金科同心物业服务有限公司等49家均无重大影响[168][170] - 报告期内新设子公司数量为51家[171][172] - 报告期内新设子公司26家，包括重庆星启心悦智慧生活服务有限公司、重庆金岷物业服务有限公司等[174] - 通过增资扩股方式取得重庆金科天江物业服务有限公司和山西建业康居房地产开发有限公司2家子公司[174] - 通过股权受让方式取得河南远威置业有限公司、长沙航麒房地产开发有限公司等18家子公司[175] - 报告期内注销陕西金科汉家物业服务有限公司、四川金科玫瑰园物业服务有限公司等16家子公司[175] - 报告期投资额745,733.51万元，较上年同期1,526,514.10万元下降51.15%[153] 行业和市场环境 - 2021年全国商品房销售面积17.94亿平方米同比增长1.9%，销售额18.19万亿元人民币同比增长4.8%[40] - 2021年全国300城市土地成交量同比减少15%，成交金额同比下降7%[44] - 2021年房地产贷款余额52.17万亿元人民币同比增长5.22%，新增贷款占比下降至19.1%[47] - 2021年房地产开发企业到位资金20.11万亿元人民币同比增长4.2%，其中国内贷款2.33万亿元人民币同比下降12.7%[47] - 22个集中供地城市成交金额占比超过58%同比增长57%[44] 其他重要内容 - 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为正值[27] - 公司为商品房承购人提供阶段性担保余额433亿元[127] - 公司累计荣获53个国内外知名奖项及12项国家专利[131] - 克尔瑞产品力排名第18位[131] - 生活服务收入占比从2.54%提升至3.4%[134] - 房地产销售及运营收入占比从92.96%微降至92.16%[134] - 研发人员数量同比增长33.95%至288人，其中30岁以下人员增长137.84%[147] - 金科服务于2020年11月17日在香港联交所主板上市，发行1.53亿股，募资净额67.17亿港币[160] - 外汇套期保值业务使用远期结汇、货币掉期及外汇期权等工具，以规避汇率风险为目的[160] - 华夏银行重庆分行汇率远期合约名义本金总额为4979.56万元，报告期公允价值变动为0元[162] - 重庆金科房地产开发有限公司净利润237.71亿元，占总资产456.93亿元[165]

活动基本信息 - 活动名称：重庆辖区上市公司 2021 年投资者网上集体接待日活动 [1] - 活动时间：2021 年 11 月 25 日 15:00 - 17:00 [1] - 举办方：重庆上市公司协会、上证所信息网络有限公司、深圳市全景网络有限公司 [1] - 参与方式：投资者登录“全景·路演天下”（http://rs.p5w.net）进入公司互动平台参与交流 [1] 公司相关信息 - 公司名称：金科地产集团股份有限公司 [1] - 证券简称：金科股份 [1] - 证券代码：000656 [1] - 公告编号：2021 - 151 号 [1] 活动交流内容 - 公司高级管理人员将与投资者就公司治理、经营状况、可持续发展等问题进行“一对多”在线沟通交流 [1]

收入和利润（同比环比） - 营业收入年初至报告期末为636.83亿元人民币，同比增长33.44%[3] - 归属于上市公司股东的净利润年初至报告期末为45.28亿元人民币，同比增长2.04%[3] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润年初至报告期末为34.66亿元人民币，同比下降14.81%[3] - 公司实现营业收入636.83亿元，同比增长33.44%[13] - 净利润60.75亿元，同比增长8.94%，其中归母净利润45.28亿元，同比增长2.04%[13] - 营业总收入从上年同期的477.26亿元增长至636.83亿元，增幅为33.4%[29] - 营业利润为76.33亿元人民币，同比增长5.6%[30] - 净利润为60.75亿元人民币，同比增长8.9%[30] - 归属于母公司所有者的净利润为45.28亿元人民币，同比增长2.0%[30] - 基本每股收益为0.80元，同比下降3.6%[31] - 综合收益总额为62.76亿元人民币，同比增长11.1%[31] 成本和费用（同比环比） - 营业成本年初至报告期末为512.50亿元人民币，同比增长43.52%[7] - 销售费用年初至报告期末为21.97亿元人民币，同比增长47.11%[7] - 营业成本从上年同期的357.10亿元上升至512.50亿元，增长43.5%[29] - 研发费用从上年同期的5.09亿元增加至6.08亿元，增长19.4%[29] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额年初至报告期末为74.31亿元人民币，同比增长569.77%[3] - 筹资活动产生的现金流量净额年初至报告期末为-181.88亿元人民币，同比下降491.82%[7] - 经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569.77%[10] - 投资活动产生的现金流量净额为-22.83亿元人民币，同比改善75.4%[33] - 筹资活动产生的现金流量净额为-181.88亿元人民币，同比转负[34] - 销售商品、提供劳务收到的现金为778.41亿元人民币，同比下降15.8%[32] - 期末现金及现金等价物余额为296.42亿元人民币，同比下降5.4%[34] 资产和负债状况 - 总资产本报告期末为3943.71亿元人民币，较上年度末增长3.47%[4] - 货币资金本报告期末为301.70亿元人民币，较上年同期下降30.63%[7] - 公司资产总额为3943.71亿元，较上年末增长3.47%[10] - 资产负债率降至80.10%，较上年末降低0.62个百分点[10] - 货币资金余额301.70亿元，有息负债规模由976.64亿元降至875.86亿元，压降近100亿元[10] - 一年内到期有息负债204.70亿元，占比降至23.37%[10] - 公司总资产从2020年末的3811.58亿元增长至2021年9月末的3943.71亿元，增幅为3.5%[27] - 货币资金从2020年末的434.92亿元减少至2021年9月末的301.70亿元，下降30.6%[25] - 存货从2020年末的2346.53亿元增加至2021年9月末的2505.57亿元，增长6.8%[25] - 合同负债从2020年末的1346.33亿元增长至2021年9月末的1454.20亿元，增幅为8.0%[26] - 短期借款从2020年末的104.67亿元减少至2021年9月末的46.35亿元，下降55.7%[26] - 应付票据从2020年末的56.95亿元增加至2021年9月末的110.95亿元，增长94.8%[26] - 归属于母公司所有者权益从2020年末的369.22亿元增长至2021年9月末的401.07亿元，增幅为8.6%[27] 销售和回款表现 - 销售金额约1463亿元，销售面积约1462万平方米，销售回款约1435亿元，回款比例达98%[12] 土地购置和投资 - 新增土地47宗，计容建筑面积990万平方米，土地购置合同金额387亿元[14] - 通过"地产+商业"等多元化方式获取土地计容建筑面积583万平方米，占比59%[14] - 土地购置合同总金额为1,970,000万元，其中苏州地块金额最高达343,571万元[15] - 总建筑面积合计6,800,000平方米，贵阳市地块最大为960,033平方米[9] - 招拍挂方式获取土地占比70%，收并购方式占比30%[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26] - 住宅性质用地占比85%，商住混合用地占比10%[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26] - 权益比例100%的地块有3个，占比11.5%[4][9][13][24] - 重庆市地块数量最多共5个，总金额438,542万元[5][6][20][22][23][24][25] - 江苏省地块数量4个，总金额465,791万元[2][3][7][15] - 单地块最高计容建筑面积为606,505平方米位于贵阳市[9] - 收并购方式平均单地块金额52,000万元，招拍挂方式平均单地块金额118,000万元[2][7][8][10][14][21][26][1][3][4][5][6][9][11][12][13][15][16][17][18][19][20][22][23][24][25] - 权益比例50%及以上地块占比85%，其中51%权益地块出现6次[1][3][5][6][7][10][12][23][25] - 公司土地购置合同总金额为386.5461亿元，涉及总建筑面积1312.8411万平方米[18] - 公司通过招拍挂方式获取土地金额占比最高，例如南京市地块购置金额达21.2亿元[17] - 工业用地购置成本较低，新乡市工业地块仅9977万元对应27.85万平方米建筑面积[17] - 住宅用地权益比例差异显著，天津武清区地块权益比例仅15.3%[17] - 收并购方式获取土地占比约30%，重庆商住地块购置金额19.89亿元[17] - 权益比例低于50%的项目达11个，最低为上饶市住宅地块17.5%[17][18] 非经常性损益 - 非经常性损益项目年初至报告期期末金额合计为13.21亿元人民币[5] 公司融资和资本运作 - 公司累计回购股份3814.71万股，占总股本0.71%，耗资1.71亿元[19] - 员工持股计划二期锁定期于2021年9月21日届满[20] - 金科服务341,604,375股境内未上市股份获准转换为H股上市[21][22] - 公司获批超短期融资券注册额度20亿元，2021年9月已发行10亿元[23] 会计政策变更影响 - 公司2021年1月1日起首次执行新租赁准则，对年初财务报表进行调整[39] - 预付款项减少199.15万元，从8.75亿元调整至8.75亿元[35] - 长期待摊费用减少122.70万元，从756.30万元调整至744.03万元[36] - 新增使用权资产1.26亿元[36] - 非流动资产增加1.25亿元，从490.44亿元调整至491.69亿元[36] - 一年内到期非流动负债增加3772.20万元，从231.91亿元调整至232.29亿元[37] - 新增租赁负债8523.76万元[37] - 非流动负债增加8523.76万元，从677.07亿元调整至677.92亿元[37] - 负债总额增加1.23亿元，从3076.60亿元调整至3077.83亿元[38] - 资产总额增加1.23亿元，从3811.58亿元调整至3812.81亿元[38]

收入和利润（同比环比） - 营业收入439.73亿元人民币，同比增长45.10%[23] - 归属于上市公司股东的净利润37.05亿元人民币，同比增长2.49%[23] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润28.50亿元人民币，同比下降13.24%[23] - 基本每股收益0.67元/股，同比下降1.47%[23] - 加权平均净资产收益率9.97%，同比下降2.50个百分点[23] - 稀释每股收益0.67元/股，与上年同期持平[23] - 营业收入439.73亿元同比增长45.10%[55] - 净利润48.66亿元同比增长14.26%[55] - 营业收入同比增长45.10%至439.73亿元[113] - 营业收入合计4,397,346.93万元，同比增长45.10%[116] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比增长56.48%至351.16亿元 主要因交房结转增加[113] - 销售费用同比增长64.76%至12.03亿元[113] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额25.14亿元人民币，同比改善202.62%[23] - 经营性现金流净额25.14亿元同比增长202.62%[54] - 经营活动现金流量净额改善202.62%至25.14亿元 因加强经营性现金回款和控制土地投资[113] - 投资活动现金流量净额改善72.66%至-22.53亿元[113] - 筹资活动现金流量净额下降156.91%至-65.36亿元[113] - 现金及现金等价物净增加额为-630,658.66万元，同比下降896.19%[116] 业务收入构成 - 房地产销售及运营收入3,977,141.32万元，同比增长41.20%，占总收入90.44%[116] - 生活服务收入186,697.36万元，同比增长82.08%，占总收入4.25%[116] - 其他业务收入233,508.25万元，同比增长109.84%，占总收入5.31%[116] 地区收入表现 - 西南地区收入2,195,090.86万元，同比增长18.71%，占总收入49.92%[116] - 华东地区收入1,116,939.57万元，同比增长74.39%，占总收入25.40%[116] 销售业绩 - 销售金额约1025亿元同比增长18%[55] - 销售回款约997亿元回款比例达97%[58] - 公司及所投资公司实现销售金额1025亿元人民币，同比增长18%[83] - 公司房地产销售面积达1005万平方米，同比增长17%[83] 土地投资与储备 - 新增土地储备计容建筑面积835万平方米[59] - 报告期内公司新增土地39宗，土地购置合同总金额达354亿元人民币[68] - 新增土地计容建筑面积总计835万平方米[68] - 土地购置合同总金额为3540.216百万元，涉及占地面积3,977,648平方米[72] - 报告期投资额438,827.50万元，较上年同期1,112,550.65万元下降60.56%[128] 项目开发建设 - 公司及所投资公司期末在建项目427个，上半年新开工面积约932万平方米[73] - 期末在建总面积约6,762万平方米，竣工面积约1,030万平方米[73] 财务结构与融资 - 有息负债规模降至941.44亿元同比压降超160亿元[53] - 一年内到期有息负债占比降至28.47%[53] - 现金短债比达到1.38[54] - 公司融资总额941.44亿元 其中银行贷款491.46亿元(3.9%-10%) 非银机构贷款251.42亿元(7.75%-12.62%) 债券类198.56亿元(5%-7%)[106] 资产与负债状况 - 货币资金余额约370亿元同比增长0.73%[53] - 货币资金3,703,013.98万元，占总资产9.36%，较上年末下降2.05个百分点[120] - 存货24,633,254.59万元，占总资产62.26%，较上年末上升0.70个百分点[120] - 合同负债14,278,491.43万元，占总资产36.09%，较上年末上升0.77个百分点[120] 投资收益与金融工具 - 公司向联营合营企业提供股东借款收取资金利息收入171.5381百万元[30] - 公司向控股项目公司其他股东收取调用富余资金利息收入32.1582百万元[30] - 非流动资产处置损益为-37.85395百万元[32] - 计入当期损益的政府补助为137.347494百万元[32] - 投资性房地产公允价值变动产生收益540.460407百万元[32] - 取得控制权时原持有股权重新计量产生利得408.251673百万元[32] - 渤海银行H股投资期初账面价值34,447.99万元，本期公允价值变动损失16,378.45万元[128] - 渤海银行H股投资期末账面价值降至18,069.54万元，累计公允价值变动损失13,863.86万元[128] - 祖名股份证券投资实现报告期损益1.14万元，本期出售金额1.90万元[128] 子公司经营表现 - 金科地产集团武汉有限公司净利润为87,593.11万元[148] - 重庆金科汇茂房地产开发有限公司净利润为24,914.48万元[148] - 苏州金俊房地产开发有限公司净利润为29,501.14万元[148] 物业服务业务 - 金科服务2021年上半年收入25.9亿元，同比增长88.8%[101] - 金科服务净利润5.4亿元，同比增长79.1%[101] - 金科服务在管面积1.87亿平方米，独立第三方占比51.8%[101] - 金科服务合约面积3.15亿平方米，独立第三方占比58.3%[101] - 金科服务毛利率32.5%，同比提升0.9个百分点[101] 公司治理与股东情况 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[6] - 公司计划半年度不进行现金分红、送股及资本公积金转增股本[194] - 公司完成第十一届董监事会换届选举及高级管理人员聘任工作[190][192] - 限制性股票激励计划预留授予部分剩余210万股未解锁[197] - 公司将适时启动实施三期员工持股计划[198] 行业市场环境 - 2021年上半年全国商品房销售面积8.86亿平方米同比增长27.7%[40] - 2021年上半年全国商品房销售额9.29万亿元同比增长38.9%[40] - 2021年上半年全国300城土地供应量同比减少10%价格上涨26%[43] - 2021年上半年房地产贷款余额同比增速下降至9.5%新增贷款占比降至18.9%[48] 风险因素 - 公司面临房地产调控政策风险，包括"三道红线"及银行贷款集中度管控等供给侧改革措施[161] - 政府集中供地政策持续深化，可能对公司经营策略产生结构性影响[161] - 十四五规划强调"房住不炒"及因城施策方向，要求公司适应政策变化以保持平稳发展[161] - 房地产长效机制逐步形成，公司需持续优化财务结构以应对行业监管要求[161] - 公司面临宏观经济风险，与房地产行业关联性大，受宏观经济周期影响较大[162] - 房地产市场行业集中度不断提高，资源向竞争力强的领先企业聚集[163] - 土地投资面临激烈竞争，可能导致投资成本上升，多地政府政策调控增加土地获取不确定性[164] - 项目开发流程包括多个环节，国家出台更严格审批要求可能导致开发及销售周期延长[167] - 公司业务拓展和经营规模扩大对管理能力、决策效率和风险防范提出更高要求[168] - 需投入大量资金用于土地获取和项目开发，融资可能受限或融资成本上升[169] - 未来几年可能保持较大的成本支出规模，项目投资失败将对未来收益产生较大影响[170] - 公司开发周期长，监管环节多，受宏观环境影响大，可能发生其他不确定因素[171] 战略与发展规划 - 公司将从十个方面系统性推动高质量发展，包括企业文化、创新能力、公司治理等[172] - 公司计划提升创新的资本运作能力，充分发挥A+H股境内外上市资本平台优势[186] - 公司"地产+"业务累计开发运营面积超1300万平方米[102] - 报告期内科技产业新增开发运营面积31万平方米[102]

收入和利润表现 - 营业收入123.98亿元人民币，同比增长62.56%[8] - 归属于上市公司股东的净利润4.59亿元人民币，同比增长15.57%[8] - 净利润6.82亿元，同比增长34.94%[24] - 归属于上市公司股东的净利润4.59亿元，同比增长15.57%[24] - 营业总收入为123.98亿元人民币，较上年同期的76.27亿元人民币增长62.6%[50] - 营业利润为8.47亿元，同比增长23.5%[52] - 净利润为6.82亿元，同比增长34.9%[52] - 归属于母公司股东的净利润为4.59亿元，同比增长15.6%[52] - 基本每股收益为0.07元/股，与上年同期持平[6] - 基本每股收益为0.07元，与去年同期持平[53] 成本和费用变化 - 营业成本99.15亿元，同比增长73.48%[19] - 销售费用5.69亿元，同比增长61.95%[19] - 营业总成本为117.7亿元，同比增长67.8%[51] - 利息费用为3.59亿元，同比增长36.3%[51] - 支付给职工以及为职工支付的现金为17.788亿元，同比增长5.1%[59] - 支付的各项税费为17.425亿元，同比下降8.4%[59] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额-23.37亿元人民币，同比改善60.63%[8] - 销售商品、提供劳务收到的现金为247.617亿元，同比增长7.7%[58] - 经营活动产生的现金流量净额为-23.367亿元，同比改善60.6%[59] - 投资活动产生的现金流量净额为-13.147亿元，同比扩大75.3%[59] - 筹资活动产生的现金流量净额为-15.654亿元，同比由正转负[60] - 母公司经营活动产生的现金流量净额为-12.907亿元，同比扩大191.8%[63] - 母公司投资活动产生的现金流量净额为-219万元，同比由正转负[63] - 取得借款收到的现金为61.531亿元人民币，相比去年同期的32.4022亿元人民币增长89.9%[64] - 偿还债务支付的现金为47.252亿元人民币，相比去年同期的48.673亿元人民币下降2.9%[64] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金为6.876亿元人民币，相比去年同期的6.926亿元人民币下降0.7%[64] - 筹资活动产生的现金流量净额为14.838亿元人民币，相比去年同期的-20.823亿元人民币实现大幅改善[64] 销售和土地投资表现 - 销售金额约491亿元，同比增长约86%[23] - 销售面积约475万平方米，同比增长约75%[23] - 新增土地计容建筑面积395万平方米，同比增长31%[25] - 土地购置合同金额182亿元，楼面单价4609元/平方米同比增长28%[23][25] 资产和负债状况 - 货币资金从434.92亿元减少至381.43亿元，下降12.3%[42] - 存货从2346.53亿元增加至2452.23亿元，增长4.5%[42] - 交易性金融资产从6861.36万元减少至4500万元，下降34.4%[42] - 短期借款从104.67亿元减少至84.77亿元，下降19%[44] - 应付票据从56.95亿元增加至106.78亿元，增长87.5%[44] - 合同负债从1346.31亿元增加至1437.21亿元，增长6.8%[44] - 负债总额为3150.41亿元人民币，较期初的3076.60亿元人民币增长2.4%[45] - 货币资金为21.12亿元人民币，较期初的19.21亿元人民币增长9.9%[47] - 长期借款为550.36亿元人民币，较期初的527.35亿元人民币增长4.5%[45] - 应付债券为109.92亿元人民币，较期初的118.27亿元人民币下降7.1%[45] - 一年内到期的非流动负债为238.61亿元人民币，较期初的231.91亿元人民币增长2.9%[45] - 其他应付款为264.80亿元人民币，较期初的261.19亿元人民币增长1.4%[45] - 永续债为29.01亿元人民币，较期初的21.42亿元人民币增长35.5%[45][49] - 期末现金及现金等价物余额为375.054亿元，同比增长5.8%[60] - 期末现金及现金等价物余额为21.124亿元人民币，相比期初的19.215亿元人民币增长9.9%[64] - 公司总资产为1524.56亿元人民币[71][72] - 流动资产总计1220.03亿元人民币，占总资产80.0%[71] - 非流动资产总计304.52亿元人民币，占总资产20.0%[71] - 负债合计1275.47亿元人民币，资产负债率83.7%[71] - 流动负债1118.73亿元人民币，占负债总额87.7%[71] - 非流动负债156.73亿元人民币，占负债总额12.3%[71] - 所有者权益合计249.09亿元人民币，权益占比16.3%[72] - 短期借款12.39亿元人民币，占流动负债1.1%[71] - 一年内到期非流动负债53.50亿元人民币，占流动负债4.8%[71] - 应付债券115.08亿元人民币，占非流动负债73.4%[71] 投资和理财活动 - 渤海银行股票投资期末账面价值为2.38亿元，累计公允价值变动损失1.27亿元[32] - 祖名股份投资实现报告期损益114万元，已全部出售[32] - 委托理财发生总额8.21亿元，其中银行理财产品7700万元，券商理财产品7.44亿元[35] - 未到期委托理财余额4500万元，全部为银行理财产品[35] - 投资收益为1.73亿元，同比增长126.6%[51] 非经常性损益和特殊项目 - 非经常性损益项目中政府补助3698.54万元人民币[9] - 非经常性损益项目中非流动资产处置收益3340.24万元人民币[9] - 向联营合营企业收取资金利息收入3713.03万元人民币[12] - 信用减值损失转回805万元，同比改善1.11亿元[51] - 所得税费用为1.77亿元，同比增长26.3%[52] - 少数股东损益为2.24亿元，同比增长105.6%[52] - 综合收益总额为2.1038亿元，同比下降13.2%[56] 会计准则调整影响 - 因执行新租赁准则，公司资产总额增加1.592亿元人民币至3813.172亿元人民币[65][66][69] - 使用权资产新增1.6317亿元人民币[66] - 一年内到期的非流动负债增加5515.44万元人民币至232.463亿元人民币[66] - 租赁负债新增1.0406亿元人民币[69] - 预付款项因准则调整减少443.31万元人民币[65] 其他财务数据 - 总资产3883.36亿元人民币，较上年度末增长1.88%[8] - 加权平均净资产收益率1.14%，同比下降0.13个百分点[8] - 归属于母公司所有者权益合计为373.34亿元人民币，较期初的369.22亿元人民币增长1.1%[46] - 未分配利润为182.10亿元人民币，较期初的178.17亿元人民币增长2.2%[46] - 资产总额约3883亿元，"三道红线"保持绿档标准[24] - 报告期末普通股股东总数95,573户[14]

收入和利润（同比环比） - 营业收入877.04亿元人民币，同比增长29.41%[21] - 归属于上市公司股东的净利润70.30亿元人民币，同比增长23.86%[21] - 基本每股收益1.30元/股，同比增长23.81%[21] - 净利润97亿元同比增长52.66%归母净利润70.3亿元同比增长23.86%[57] - 公司2020年营业收入总额为877.04亿元，同比增长29.41%[134] - 房地产销售业务收入为815.29亿元，占总收入92.96%，同比增长29.06%[134][138] - 新能源业务收入为8.35亿元，同比增长106.56%，收入占比从0.60%提升至0.95%[134][138] - 华中地区收入67.16亿元，同比增长146.55%，收入占比从4.02%提升至7.66%[138] 成本和费用（同比环比） - 房地产销售业务营业成本为627.67亿元，同比增长40.12%，毛利率下降6.08个百分点至23.01%[138] - 新能源业务营业成本为4.91亿元，同比增长159.04%，毛利率下降11.90个百分点至41.26%[138] - 销售费用34.62亿元，同比下降17.86%，主要系执行新收入准则资本化所致[146] - 管理费用30.15亿元，同比增长12.10%，主要系经营规模增长导致管理人员费用增加[146] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额145.08亿元人民币，同比增长548.04%[21] - 全年经营活动产生的现金流量净额为145.08亿元，第四季度贡献最大达133.98亿元[23] - 经营性现金流净额145亿元同比大幅增长548%连续三年为正[62] - 经营活动现金流量净额同比增长548.04%至1,450,790.72万元[150] - 投资活动现金流入同比增长276.08%至119,965.23万元[150] 销售表现 - 销售金额2,232亿元同比增长20%销售面积2,240万平方米同比增长18%[58] - 销售回款2,011亿元回款率90%[62] - 公司及所投资公司实现签约销售额2232亿元人民币，同比增长20%[96] - 房地产销售面积达2240万平方米，同比增长18%[96] - 公司签约面积2240万平方米，同比增长17.59%；签约收入2232亿元，同比增长20.00%[139] - 前五名客户销售额合计25.62亿元，占年度销售总额比例2.92%[142][144] 土地投资与储备 - 新增土地投资892亿元计容建筑面积2,364万平方米楼面单价3,773元/平米同比提升超40%[59] - 报告期内公司新增土地投资148宗，计容建筑面积2364万平方米，土地购置合同总金额892亿元[67] - 公司2020年新增土地储备计容建筑面积总计2364.08万平方米，土地购置合同总金额891.96亿元[82] - 公司通过招拍挂和收并购方式获取土地，其中招拍挂地块数量占比约75%，收并购占比约25%[71][73] - 土地购置合同总金额超过200亿元人民币，其中权益购置合同金额约100亿元人民币[71][73] - 住宅用地性质占比最高，超过80%，商住和商服用地合计占比不足20%[71][73] - 权益比例分布广泛，从24.82%到100%不等，平均权益比例约为55%[71][73] - 计容建筑面积总和超过700万平方米，平均单地块计容建筑面积约15万平方米[71][73] - 土地购置合同总金额为1,500,192万元，其中招拍挂方式占比约97.5%[78][80] - 权益购置合同总金额为846,394万元，平均权益比例约为54.6%[78][80] - 计容建筑面积总计4,800,000平方米，最大单地块面积660,238平方米位于贵阳市[78] - 住宅用地占比最高，达22宗，商住混合用地为9宗[78][80] - 重庆市地块数量最多共6宗，土地购置金额合计284,135万元[78][80] - 招拍挂获取土地29宗，收并购仅4宗，金额占比分别为97.5%和2.5%[78][80] - 工业用地2宗，合计购置金额11,111万元，占比0.7%[78][80] - 权益比例100%的地块共5宗，合计金额352,167万元[78][80] 项目开发与建设 - 公司期末在建项目421个，总在建面积6852万平方米，新开工面积2964万平方米，竣工面积1995万平方米[83] - 重庆金科·天宸项目总投资84.65亿元，累计实际投资78.45亿元，期末在建面积28.3万平方米[83] - 济南金科城项目权益比例51%，总投资72.98亿元，累计开工面积95.84万平方米[83] - 武汉金科城项目权益比例59.85%，总投资84.46亿元，期末在建面积48.98万平方米[84] - 郑州金科城项目权益比例48.39%，总投资50.5亿元，累计竣工面积61.13万平方米[84] - 重庆金科时代中心项目总投资44.52亿元，累计实际投资43.84亿元，期末在建面积31.75万平方米[84] - 忠县·集美江山项目权益比例50.3%，累计开工面积54.47万平方米，期末在建面积32.54万平方米[83] - 长沙科技新城项目权益比例53%，为产业业态，总投资25.82亿元[84] - 金科·博瀚天元项目（贵阳）总建筑面积94.16万平方米，预计总投资66.79亿元[84] - 公司总可售建筑面积为7,113.36万平方米，其中重庆占比最高达24.46%[113] - 重庆区域可售建筑面积达1,739.75万平方米，居所有区域首位[113] - 华东地区可售建筑面积1,624.08万平方米，占比22.83%[113] - 西南地区（不含重庆）可售建筑面积1,176.04万平方米，占比16.53%[113] - 华中地区可售建筑面积1,224.70万平方米，占比17.22%[113] - 华南地区可售建筑面积684.88万平方米，占比9.63%[113] 智慧服务业务表现 - 智慧服务业务收入33.59亿元，同比增长44%[116] - 智慧服务业务净利润6.33亿元，同比增长69%[116] - 智慧服务毛利率29.7%，同比提升2.4个百分点[116] - 智慧服务在管面积1.56亿平方米，第三方占比48.6%[116] 新能源业务表现 - 新能源业务营业收入8.35亿元，同比增长101.20%[118] - 新能源业务净利润1.80亿元，同比上涨41.73%[118] - 景峡风电场弃风限电率15.4%，烟墩风电场弃风限电率8.01%[118] 财务健康与融资 - 货币资金余额435亿元同比增长20.86%现金短债比1.34[62] - 扣除预收款后资产负债率69.85%同比下降近5个百分点净负债率75.07%同比下降45个百分点[62] - 公司融资期末余额合计976.64亿元，银行贷款占比最高达518.58亿元[113] - 公司为商品房承购人提供阶段性担保余额387亿元[114] - 货币资金占总资产比例增长0.26个百分点至11.41%[153] - 存货占总资产比例下降4.73个百分点至61.56%[153] - 长期股权投资占总资产比例增长2.27个百分点至6.53%[153] - 短期借款占总资产比例增长1.80个百分点至2.75%[153] - 受限资产总额达9,492,416.59万元[161] 投资活动 - 报告期投资额同比下降73.41%至880,316.22万元[164] - 公司投资渤海银行H股初始成本36,554.67万元，期末账面价值34,447.99万元，累计公允价值变动损失2,106.68万元[165][168] - 证券投资总额40,001.95万元，其中智飞生物投资1,705万元，农业银行投资742.36万元，中信建投投资999.16万元[165] - 证券出售总额3,444.16万元，智飞生物实现收益14.29万元，农业银行亏损16.45万元[165] 子公司表现 - 子公司重庆金科汇茂房地产净利润95,521.14万元，营业收入320,687.99万元[172] - 子公司无锡恒远地产净利润35,221.94万元，营业收入306,091.33万元[172] - 子公司重庆金科兆基房地产净利润81,321.84万元，营业收入329,795.78万元[172] - 子公司陕西金润达房地产净利润64,323.39万元，营业收入210,646.55万元[172] - 子公司金科地产集团武汉净利润52,630.23万元，营业收入264,262.63万元[172] 组织与战略发展 - 公司共有431个项目实施跟投，涉及总跟投资金21.78亿元[120] - 39个跟投项目实现分红，累计分红金额1.91亿元[120] - 公司未来五年实施四位一体生态协同战略，精耕地产主业做强智慧服务做优科技产业做实商旅康养[189] - 地产主业坚持双模驱动创新发展模式，推动周转效率型与品质利润型平衡发展[190] - 智慧服务定位全国领先的智慧生活服务商，发展城市空间服务美好生活服务智慧科技服务三大核心业务[191] 研发投入 - 研发人员数量同比增长152.94%至215人[149] - 研发投入金额同比增长124.49%至9,215.74万元[149] 非经常性损益 - 非经常性损益项目中政府补助金额最高，达4.03亿元[24] - 投资性房地产公允价值变动产生收益4.64亿元[26] 资产与负债变化 - 总资产3811.58亿元人民币，同比增长18.52%[21] - 归属于上市公司股东的净资产347.80亿元人民币，同比增长30.91%[21] - 加权平均净资产收益率23.26%，同比下降0.37个百分点[21] - 股权资产同比大幅增长82.75%[36] - 其他应收款同比增长35.68%，主要因合作项目资金投入增加[36] 分红政策 - 拟以总股本5,331,425,816股为基数每股派发现金红利4.50元（含税）[7] 季度业绩表现 - 2020年第四季度营业收入最高，达到399.79亿元[23] - 全年归属于上市公司股东的净利润为70.3亿元，其中第二季度最高达32.19亿元[23] 合作与利息收入 - 公司收取合作方资金利息收入合计3.37亿元（2.53亿元+0.85亿元）[27] 行业地位与开发规模 - 公司累计开发面积近1.3亿平方米，销售面积连续多年行业前十[35] - 2020年地产行业综合排名第15位，"中国企业500强"第114位[30] 市场环境 - 2020年全国商品房销售面积17.61亿平方米同比增长2.6%销售金额17.36万亿元同比增长8.7%[44] - 全国300城市土地出让金总额5.98万亿元同比增加16%[44] - 房地产开发企业到位资金19.31万亿元同比增长8.1%其中国内贷款2.67万亿元增长5.7%个人按揭贷款3万亿元增长9.9%[45] - 新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年44.8%降至2020年28%[47] - 公司预计2021年全国房地产市场成交量保持高位，价格平稳增长，呈现量平价稳态势[185] 重点城市销售情况 - 重庆商品房销售金额5071亿元同比下降1.13%销售面积6143万平方米同比增长0.63%[48] - 成都商品房销售金额4471亿元同比增长16.09%销售面积3680万平方米同比增长3.88%[48] - 杭州商品房销售金额4526亿元同比增长15.34%销售面积1699万平方米同比增长12.24%[48] - 合肥商品房销售金额2132亿元同比增长20.67%销售面积1488万平方米同比增长12.59%[48] - 南京商品房销售金额3270亿元同比增长30.25%销售面积1325万平方米同比增长0.30%[48] - 温州商品房销售金额1925亿元同比增长18.47%销售面积1211万平方米同比增长6.20%[48] 金科服务上市 - 金科服务H股上市募资净额67.17亿港币[63] 产业运营 - 金科产业累计开发运营管理项目25个，面积超1100万平方米[117] 新设与处置子公司 - 公司2020年新设58家子公司，主要集中于房地产开发领域[176][177][178][179] - 新设子公司包括唐山金梁昱、沈阳金卓、宜兴科润等34家房地产开发公司[176] - 新设子公司包括南宁金晟晖、广西北流金科美好等24家房地产及投资公司[178] - 新设9家商业管理子公司，包括上海金科商业管理、重庆金科弘骏商业管理等[178] - 新设16家物业服务子公司，涵盖山东金科兰宝威、湖北金科馨园等地区[178][179][180] - 新设6家酒店管理子公司，包括苏州科睿酒店管理、重庆科振酒店管理等[180] - 新设2家智能科技子公司：南京金悦置信智能科技和江西金科宏鼎智能科技[176][180] - 新设重庆星原体育文化传播有限公司拓展文化业务[180] - 新设重庆庆宇建筑材料有限公司涉足建筑材料领域[178] - 所有新设子公司均被标注为"无重大影响"[176][178][179][180] - 公司2020年通过股权受让及增资扩股方式新增多家子公司，包括重庆金兆禧、重庆金兆鑫、重庆星坤、达州金科、贵州鑫久恒等，均无重大影响[182] - 公司2020年通过股权转让方式处置上海紫京置业、重庆睿博资产、金松商业保理、贵州龙里金科、山东爱丽舍置业等子公司，均无重大影响[182] - 公司2020年因少数股东增资丧失对北京金科德远、合肥金骏美合、常州金宸、重庆金美圆等子公司的控制权[182] - 公司2020年因相关补充约定丧失对北京金科金碧、新密首利置业、重庆金煜辉、湖南金科景朝等子公司的控制权[184] - 公司2020年注销成都金泽、辽宁金科、江阴金科、广州金泽天永、深圳金科泽大等多家子公司[184] 物业服务行业集中度 - 物业服务行业TOP10企业市场集中度为10.35%，TOP30为16.56%，TOP50为19.31%[186]