发展战略 - 新时期华侨城 A 战略聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合与地产等业务专业化经营，打造核心竞争力 [1][2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营扩张，地产业务借助合作加快周转，承接短平快项目，定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建业务格局形成产融互动 [2][3] 造城优势 - 华侨城发展三十多年积累“造城”经验，本部位于深圳中心区域，占地约 6.2 平方公里，将滩涂打造成综合开放社区，成为深圳城市旅游地标 [3] - 综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套，带动产业发展，形成城市副中心，受政府认可 [3][4] 旅游业务成果 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，已开业七家欢乐谷，未来三至五年将在多地开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司拓展轻资产运营 [4][5] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在多地落地及其升级版 [5] 土地储备 - 截至 2016 年末全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 237 万平方米，规划总建筑面积约 556 万平方米 [5] - 通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发获取土地，2017 年竞得多地地块并收购股权，未来拓展一二线及三四线优质区域资源 [5][6] 混合所有制改革 - 2015 年引入战略投资者前海人寿和深圳市钜盛华，实现混合所有制改革突破 [6] - 2015 年 6 月收购深圳市恒祥基房地产 51%股权，探索混合经济 [6][7] - 2017 年 12 月 27 日华侨城集团无偿划转股份给北京诚通金控和国新投资，划转后华侨城集团持股 46.99%，二者分别持股 3.24%，优化股权结构 [7] 员工激励 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，2017 年 10 月 19 日实施第一期解除限制，2016 年业绩较快发展 [7][8] - 2017 年研究提高激励手段，拟通过跟投绑定管理骨干与公司目标 [8] 资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信和良好合作关系，旅游及地产业务提供稳定现金流 [8] - 重视资本市场融资，2015 年非公开发行募资 58 亿元，2016 - 2018 年发行公司债券，累计发行额度 120 亿元 [8][9]

发展战略 - 新时期华侨城 A 战略角色更清晰，聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合业务及房地产等支撑业务专业化经营，通过经营创新、资本运作做强做优主营业务 [1][2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营加快发展与扩张，地产业务借助合作等加快项目周转，承接集团城镇化短平快项目 [2] - 公司定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建“旅游综合业务、房地产综合业务、支撑性金融及投资业务”业务格局，形成产融互动局面 [2][3] 土地储备 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米；2017 年至今新获取土地面积约 160 万平方米，规划总建筑面积约 370 万平方米 [3] - 土地获取方式有参与招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、集团特色小镇二级土地开发 [3] - 2017 年竞得多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，将继续拓展一二线及三四线潜力区域土地资源 [3][4] 出售股权 - 出售北京侨禧股权可获较高资本回报，支持文化旅游业务发展，符合公司发展战略 [4] - 出售文旅科技股权可使公司集中精力发展主业，获较好投资收益，助文旅科技摆脱政策限制做大做强 [5] 持股情况 - 2016 年宝能系通过非公开发行取得公司 7.05 亿股，占总股数 8.59%，限售期至 2019 年 1 月；前海人寿增持 1.06 亿股，占总股数 1.30% [6] - 2017 年 8 月 1 日起前海人寿减持，截至 2017 年 9 月 30 日，宝能系共持有 7.45 亿股，占总股本 9.07% [6]

发展战略 - 新时期华侨城 A 战略角色更清晰，聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合业务及房地产等支撑业务专业化经营，通过经营创新、资本运作做强做优主营业务 [1][2] - 旅游业务通过并购整合和轻资产运营加快发展与扩张，地产业务借助合作加快项目周转，承接集团城镇化短平快项目 [2] - 公司定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建“旅游综合业务、房地产综合业务、支撑性金融及投资业务”格局，形成产融互动局面 [3] 特色小镇项目参与 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握资源与合作机遇，承担特色小镇项目前期重资产建设与培育 [3] - 华侨城股份公司运营短平快、轻资产项目，未来承接集团孵化成熟、收益率达标的部分，集团在业务资源等方面支持股份公司发展 [3][4] 同业竞争问题 - 华侨城 A 不具备收购云南旅游条件，华侨城集团参与云南国企改革控股云南世博旅游控股集团，获取优质旅游资源 [4] - 2016 年 11 月 29 日，集团承诺要约收购云南旅游完成后五年内解决华侨城 A 与云南旅游业务划分问题 [4] 竞争应对 - 公司对国际知名旅游企业进入中国市场持开放态度，做好差异化错位竞争，发掘新项目丰富产品业态 [5] - 欢乐谷与迪士尼可错位竞争，抓住特色营销实现利益最大化 [5] 主题公园竞争优势 - 公司积累沉淀形成代表性主题公园产品和卓越品牌，旗下欢乐谷商标获中国驰名保护 [5][6] - 公司积淀成熟运营管理经验，旗下主题公园持续盈利，将拓展轻资产运营 [6] - 公司有与地方政府合作丰富经验，主题公园品牌和运营经验获认可，创造合作机遇 [6] - 公司深化“旅游 + 地产”模式，在集团“文化 + 旅游 + 城镇化”模式下，旅游与地产业务互融互哺 [6] 旅游业务 IP 资源 - 公司曾探索 IP 产品研发生产，因旅游消费理念和产品体验差异未成功，现积极探讨研发可能性 [7] - 2017 年初签约“饼干警长”国产原创动漫，将加大自身 IP 研发力度积累自有题材 [7] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，公司全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 160 万平方米，规划总建筑面积约 370 万平方米 [7][8] - 公司通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发获取土地资源，2017 年竞得多地地块并收购股权拓展储备 [8] - 公司将积极拓展一二线城市土地资源，关注三四线城市优质区域资源 [8] 地产政策影响 - 2016 年 9 月以来地产政策趋紧，公司对土地获取有清晰定位规划，看好一二线城市地产市场前景 [9] - 公司认为政策影响是暂时的，积极市场操作将获良好反馈 [9]

公司业绩 - 2017年完成营业收入423.19亿，同比增长19.27% [2] - 2017年归属于上市公司股东的净利润84.29亿，同比增长22.36% [2] - 2017年末总资产达到2232.01亿，同比增长52.52% [2] 集团特色小镇项目参与方式 - 集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握资源与合作机遇，承担特色小镇项目中前期重资产、高投入、低回报阶段的投资、培育和开发 [2][3] - 华侨城A继续运营短平快、轻资产、即期效益明显项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标的部分 [3] 合作开发与产品品质 - 公司制订项目方案时审慎选取国内顶级开发合作伙伴，合作开发模式可保障产品品质 [3] 公司债发行情况 - 2016年3月，证监会核准公司公开发行面值不超过130亿元的公司债券 [3] - 2016年发行一期公司债券，额度35亿元 [3] - 2018年1 - 3月发行三期公司债券，额度分别为35亿元、50亿元、10亿元 [4] - 截至目前累计发行四期公司债券，累计发行额度130亿元 [4] 信息披露优化 - 公司并非单一地产开发商，用纯粹地产行业数据指标统计或披露经营情况不准确 [4] - 公司正着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在2017年度报告体现 [4] 公司发展资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持 [4] - 公司凭借品牌信誉和高信用评级，拥有充足银行授信额度和良好银行间合作关系 [5] - 旅游综合及地产业务提供稳定现金流入 [5] - 2015年通过非公开发行方式成功募集资金58亿元 [5] - 2016年至今累计发行四期公司债，累计发行额度130亿元 [5] 美元加息对融资的影响 - 公司主要通过全资子公司香港华侨城旗下上市公司华侨城（亚洲）实现境外融资，境外融资在整体融资中比例较小，美元加息影响有限 [5]

公司战略与业务分工 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目前期重资产建设，投资培育低内部收益率项目；华侨城股份运营短平快文化旅游和地产项目，承接集团孵化成熟项目 [2] - 华侨城 A 未来承担集团城镇化业务价值实现者角色，搭建文化旅游综合业务平台，整合资源推动战略实施 [6] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米；2017 年至今新获取土地面积约 160 万平方米，规划总建筑面积约 370 万平方米 [2][3] - 公司通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地，2017 年竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权 [3] 项目盈利能力与举措 - 公司未来加大综合性开发项目获取力度，因经验和优势，预计综合性开发项目毛利率高于行业平均水平 [4] - 公司从提高自身开发节奏和运作能力、加强与其他开发商合作、转让部分纯地产项目股权三方面提高项目周转速度 [4][5] 股权出售目的 - 出售北京侨禧股权是为尽快获得收益，支持文化旅游业务发展，符合公司战略 [5] - 出售文旅科技股权是因业务占比小，可集中精力发展主业，交易有投资收益，且有助于文旅科技突破政策限制做大做强 [6]

新战略时期公司阶段性经营成果 旅游业务 - 公司旅游产品主打欢乐谷和欢乐海岸，是综合开发项目重要部分 [1][2] - 目前开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业 [2] - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，创新发展模式，拓展轻资产运营领域 [2] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地及其升级版 [2] 土地资源储备 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米；截至2017年12月，新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米 [2] - 获取土地资源方式有参与土地招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、集团特色小镇二级土地开发 [2][3] - 2017年竞得南昌、深圳、顺德、成都、重庆、天津、宜宾、宁波等地地块，收购信和置地（成都）80%股权 [3] - 继续拓展一二线城市和三四线潜力区域土地资源 [3] 信息披露优化 - 着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在2017年度报告体现 [3][4] 股票分红 - 实施连续、稳定利润分配政策，满足条件下现金累计分配利润不少于最近三年年均可分配利润30% [4] - 2014 - 2016年预计现金累计分红190,329.55万元，占年均可分配利润543,451.6万元的35.02% [4] - 2016年现金分红增长有限与未来三年资本投入有关，公司将努力回馈股东 [4][5] 高管减持 - 对相关高管减持计划进行公告披露，属高管个人财务安排，与公司经营无关 [5]

华侨城A造城优势 - 公司以资源型与平台型为特点，经过三十多年发展，在“造城”方面积累丰富经验，形成核心竞争力 [1][2] - 公司起步于深圳，本部位于深圳中心区域，占地面积约6.2平方公里，将滩涂打造成大型开放社区，综合多种社会功能，成为深圳城市旅游地标和休闲娱乐、创意文化发展载体 [2] - 综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套设施，带动产业发展，形成城市副中心区域，拉动经济、提供就业，打造城市名片 [2] - 综合开发项目注重人际关系和社会关系，提供优质体验，重视长期潜力和区域带动价值，获各级政府认可 [3] 旅游产品创新 - 国际主题公园巨头和国内本土、跨行业旅游企业竞争激烈，为保持领先、突破业务单一局面，公司着手建立旅游产品创新机制，整合智慧资源解决长远发展和产品创新问题 [3] 金融监管政策对公司融资的影响 - 控股股东华侨城集团支持公司发展，提供资金支持；公司凭借品牌信誉和高信用评级，有充足银行授信额度和良好银企合作关系；旅游综合及地产业务提供稳定现金流入 [4] - 公司重视资本市场融资，2015年非公开发行募集资金58亿元，2016年至今累计发行四期公司债，累计发行额度130亿元 [4]

特色小镇项目参与模式 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握资源与合作机遇，承担特色小镇项目前期重资产建设，投资培育低内部收益率项目 [2] - 华侨城股份公司运营短平快、轻资产的文旅和地产项目，未来承接集团孵化成熟项目，集团在多方面支持股份公司发展 [2] 旅游业务发展规划 - 公司旅游主打欢乐谷和欢乐海岸，已成立欢乐谷集团向轻资产运营拓展，巩固旅游品牌地位 [2][3] - 第七家欢乐谷重庆欢乐谷 7 月开业，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原落地 [3] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地及其升级版 [3] 高铁对旅游业务影响 - 欢乐谷规划考虑交通辐射，欢乐海岸定位城市核心休闲区，高铁发展对旅游业务有积极意义 [3] 旅游业务 IP 资源 - 公司曾探索 IP 产品研发生产，但因旅游消费理念和产品差异未成功，现积极探讨研发可能性 [4] 地产业务开发模式 - 宁波项目与万科合作，利于回笼资金、提高周转、降低成本、提高收益和市场关注度 [4] - 公司与碧桂园等五家知名地产公司建立战略联盟，将合作开发作为地产业务重要模式 [5] 员工激励措施 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，吸引留住人才，2016 年业绩较快发展，10 月 19 日实施第一期解除限制 [5] - 今年出台跟投制度，绑定管理骨干与公司目标，激发全员活力 [6] 公司资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信和良好合作关系，业务有稳定现金流入 [6] - 重视资本市场融资，2015 年非公开发行募资 58 亿元，2016 年 4 月公开发行公司债券 35 亿元 [6] - 截至 2017 年三季度，资产负债率约 73%，处于行业平均水平，因加快资源获取投入增加略有上升 [6] 资产出售目的 - 出售北京侨禧股权获高资本回报，支持文化旅游业务发展，符合公司战略 [7] - 出售文旅科技股权，集中精力发展主业，获投资收益，助其突破政策限制做大做强 [8] 公司未来战略定位 - 承担华侨城集团城镇化业务价值实现者角色，成为主题公园、旅游产业和城镇化价值领域的领导者 [7][8] - 搭建文化旅游综合业务平台，整合资源推动战略实施 [8]

公司基本信息 - 证券代码 000069，证券简称华侨城 A [1] - 投资者关系活动类别为特定对象调研，参与单位众多，时间为 2018.1.26，地点在深圳 [1] - 上市公司接待人员为董事会秘书处高级经理于晓静 [2] 造城优势 - 作为综合性开发公司，经过三十多年发展，在“造城”方面积累丰富经验，形成核心竞争力 [2] - 本部位于深圳中心区域，占地面积约 6.2 平方公里，将滩涂打造成大型开放社区，综合多种社会功能，成为深圳城市旅游著名地标和休闲娱乐、创意文化发展重要载体 [2] - 综合项目秉承“在花园中建城市”理念，强调人文关怀，是绿色家园和优质生活方式代名词 [3] 旅游业务发展 - 旅游产品欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分 [3] - 目前开业运营七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，向轻资产运营等领域拓展 [3] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局建设节奏，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地欢乐海岸及其升级版 [3] 地产业务创新 - 2017 年与碧桂园、中国恒大、万科、雅居乐、华夏幸福五家知名地产公司建立战略联盟合作关系，合作开发作为地产业务重要开发模式 [4] - 新战略时期，通过转让股权或产权变现优质资源，作为经常性经营手段 [4] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 237 万平方米，规划总建筑面积约 556 万平方米 [4] - 获取土地资源方式有直接参与招拍挂、与政府合作获取综合项目土地资源、集团特色小镇二级土地开发 [4] - 2017 年竞得多地块并收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，继续拓展一二线城市及三四线潜力区域土地资源 [5] 集团特色小镇项目参与方式 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目开发初期重资产、高投入、低回报阶段，对低收益率、需长期持有项目投资、培育和开发 [5][6] - 华侨城 A 运营短平快、轻资产、即期效益明显项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标部分，集团在多方面支持华侨城 A 发展 [6] 信息披露优化 - 着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在 2017 年度报告体现 [6] 宁波项目开发模式 - 与万科合作开发，利于快速回笼资金、提高资金周转速度和项目开发活力，可利用万科集中采购能力降低成本、提高收益，借助万科当地基础和品牌忠诚度提高项目市场关注度 [7] 员工激励 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，为吸引和留住人才、调动人员积极性作出贡献，2016 年公司业绩较快发展，2017 年 10 月 19 日实施第一期限制性股票解除限制 [7] - 2017 年研究提高激励手段，拟通过跟投方式结合监管要求，绑定管理骨干与公司事业目标，激发全员创新、创业活力 [7]

分组1：公司控股股东变更 - 公司控股股东华侨城集团由全民所有制企业改制为有限责任公司（国有独资），名称变更为“华侨城集团有限公司”，属央企改革范畴，控制权结构及持股比例未变，对公司经营无影响 [1][2] 分组2：新战略时期公司阶段性经营成果 旅游业务 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，已开业运营七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京等多地开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司拓展轻资产运营，巩固旅游品牌领先地位 [2] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地欢乐海岸及其升级版 [2] 土地资源储备 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米；截至2017年12月，新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米 [3] - 主要通过参与土地招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发获取土地资源 [3] - 2017年竞得南昌、深圳等多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，将继续拓展一二线城市及三四线潜力区域土地资源 [3] 分组3：员工激励 - 2015年10月实施限制性股票激励计划，2017年10月19日实施第一期限制性股票解除限制 [4] - 2017年出台跟投制度，绑定管理骨干与公司事业目标，激发全员活力 [4] 分组4：2017年年报披露时间 - 2017年年报预计于2018年4月27日披露，详情关注公司公告 [4]