| | | | . | | --- | | 一、审计报告……………………………………………………… 第 1—6 | | | 页 | | --- | --- | --- | --- | | 二、财务报表……………………………………………………… 第 7—14 | | | 页 | | （一）合并资产负债表…………………………………………… | 第 | 7 | 页 | | （二）母公司资产负债表………………………………………… | 第 | 8 | 页 | | （三）合并利润表………………………………………………… | 第 | 9 | 页 | | （四）母公司利润表………………………………………………第 | | 10 | 页 | | （五）合并现金流量表……………………………………………第 | | 11 | 页 | | （六）母公司现金流量表…………………………………………第 | | 12 | 页 | | （七）合并所有者权益变动表……………………………………第 | | 13 | 页 | | （八）母公司所有者权益变动表…………………………………第 | | 14 | 页 | | 三、财务报表附注…………………………… ...

（贾生华） 作为南都物业服务集团股份有限公司（以下简称"公司"）独立董事，本人 贾生华严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》以及上海证券交易 所《股票上市规则》等法律法规的要求，勤勉、独立地履行独立董事的各项职责 和义务，审慎行使了公司和股东所赋予的权利，维护了全体股东的合法权益，充 分发挥独立董事的作用。现将2024年度担任独立董事的履职情况报告如下： 一、独立董事的基本情况 南都物业服务集团股份有限公司 2024年度独立董事述职报告 （一）个人履历 本人出生于1962年，中国国籍，博士学位，浙江大学管理学院教授，博士生 导师。曾任浙江大学社会科学学部副主任、校学位委员会委员、浙江大学管理学 院副院长、工商管理系主任、MBA教育中心主任等职务。现任浙江大学房地产研 究中心主任，浙江省房地产业协会房地产研究分会主任，"世界华人不动产学会" 常务理事，绿城中国控股有限公司独立董事，绿城服务集团有限公司独立董事， 广宇集团股份有限公司独立董事，滨江集团股份有限公司独立董事，本公司独立 董事。 （二）独立性说明 作为公司的独立董事，本人未在公司担任除独立董事外的其他职务，与公司 以及公司主要股东之间均不存 ...

公司基本信息 - 公司法定代表人为韩芳[16] - 董事会秘书姓名为赵磊，联系电话为0571 - 87003086，电子信箱为zhaolei@nacity.cn[17] - 公司注册地址和办公地址均为杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼[18] - 公司网址为http://www.nacityres.com/[18] - 公司股票为A股，在上海证券交易所上市，简称南都物业，代码为603506[20] - 公司聘请的境内会计师事务所为天健会计师事务所（特殊普通合伙）[21] - 公司成立于1994年，是市场化运营的物业服务企业，为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位[44] - 公司以物业管理服务为基础，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，向国内领先的城市运营综合服务商转型升级[44] - 公司物业基础服务覆盖住宅、商写、城市服务等全业态服务场景[45] - 公司物业增值服务打造社区生活服务和企业增值服务两大板块[45] - 公司资产管理服务包括产商运营、住宿运营两大业务板块[46] - 公司非业主增值服务包括案场服务及顾问咨询服务两类业务[47] - 案场服务为开发商售楼处提供客服、礼宾等服务及物料管理等保障[48] - 顾问咨询服务分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务[48] 财务数据关键指标变化 - 2024年度归属于上市公司股东的净利润为21,905,281元[6] - 截至2024年12月31日，公司母公司报表中期末未分配利润为462,594,259元[6] - 2024年公司通过集中竞价交易方式回购股份支付金额为20,076,903元[6] - 2024年视同现金分红20,076,903元，占2024年度归属于上市公司股东净利润的91.65%[6] - 2024年营业收入18.05亿元，同比下降2.45%，主要系物业服务项目撤场所致[22] - 2024年归属于上市公司股东的净利润2190.53万元，同比下降88.21%，主要系公司投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益[22] - 2024年末归属于上市公司股东的净资产10.92亿元，较上年末下降5.48%[22] - 2024年基本每股收益0.12元/股，同比下降87.88%[23] - 2024年加权平均净资产收益率1.94%，较上年减少15.15个百分点[23] - 2024年第四季度营业收入4.68亿元，归属于上市公司股东的净利润 - 3841.65万元[25] - 2024年非经常性损益合计 - 1892.64万元，2023年为1.16亿元，2022年为3476.97万元[28] - 交易性金融资产期初余额7.10亿元，期末余额4.18亿元，当期变动 - 2.92亿元，对当期利润影响 - 1174.90万元[30] - 其他非流动金融资产期初余额1.74亿元，期末余额1.21亿元，当期变动 - 5306.45万元，对当期利润影响 - 5306.45万元[30] - 采用公允价值计量的项目合计期初余额8.84亿元，期末余额5.38亿元，当期变动 - 3.45亿元，对当期利润影响 - 6481.35万元[30] - 报告期内公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利润4,083万元[32] - 公司2024年实现营业收入18.05亿元，同比下降2.45%[54][55] - 公司2024年营业成本15.34亿元，同比下降1.33%[54][55] - 公司2024年归属于母公司净利润2190.53万元，同比下降88.21%[54] - 公司2024年总资产24.49亿元，同比下降8.04%[54] - 公司2024年归属于母公司所有者权益10.92亿元，同比下降5.47%[54] - 公司销售费用2389.68万元，同比下降24.36%[55] - 公司管理费用1.05亿元，同比下降14.92%[55] - 公司财务费用330.18万元，同比下降33.00%[55] - 公司研发费用297.04万元，同比下降14.42%[55] - 公司经营活动产生的现金流量净额1.79亿元，同比下降3.69%[55] - 筹资活动产生的现金流量净额为-270,426,768.72元，较上年同期下降496.11%，主要系上年取得贷款，本期归还[56] - 营业收入较上年同期下降2.45%，主要因项目撤场；营业成本下降1.33%，因长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等致毛利率下降[56] - 销售费用、管理费用、财务费用、研发费用较上年同期分别下降24.36%、14.92%、33%、14.42%，分别因降本增效、归还贷款、研发项目阶段性变化[56] - 经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降3.69%，因回款节奏放缓；投资活动产生的现金流量净额增长184.69%，因购买理财产品减少[56] - 主营业务收入较上期减少4,551.49万元，主营业务成本较上期减少2,066.02万元，因项目撤场和长租公寓项目退出[57] - 销售费用、管理费用、财务费用、研发费用较上年同期分别下降24.36%、14.92%、33%、14.42%[71][72] - 本期研发投入297.04万元，占营业收入比例0.16%，研发人员9人，占公司总人数0.1%[74][75] - 预付款项、其他流动资产、其他非流动金融资产较上期期末分别下降55.48%、46.66%、30.57%[78] - 债权投资较上期期末增长100%，短期借款较上期期末下降100%[78] - 期末冻结银行存款107.96万元，保函保证金184.35万元，使用受限[80] - 2023年度公司向全体股东每10股派发现金红利3.5057元（含税），实际派发现金红利总额65027444.87元（含税）[127] - 2024年度公司实现营业收入180547万元，归属于母公司所有者的净利润2191万元[129] - 本报告期每10股送红股数、派息数、转增数均为0，现金分红金额为0 [131] - 合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润为21905280.58元[131] - 现金分红金额占净利润比率为0.00%，合计分红金额20076903.00元，占净利润比率为91.65% [132] - 最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）为123,182,223.03元[134] - 最近三个会计年度累计回购并注销金额为0元[134] - 最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额为123,182,223.03元[134] - 最近三个会计年度年均净利润金额为117,675,324.59元[134] - 最近三个会计年度现金分红比例为104.68%[134] - 最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润为21,905,280.58元[134] - 最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润为462,594,258.84元[134] 各条业务线数据关键指标变化 - 全年新签项目100个，新签约面积1040.47万方，江浙沪区域面积占比92.51%，较上年提升1.43个百分点[33] - 截至报告期末，总签约项目690个，总签约面积8610.82万平方米，江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升[33] - 截止报告期末，总签约面积中住宅项目占比65.17%，商写项目占比26.33%，城市服务项目占比8.50%；全年新签约面积中，住宅项目占比45.70%，商写项目占比38.61%，城市服务项目占比15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点[34] - 组织悦市集300余场，零星摆展1800余场，悦嘉家子公司年内实现营收3,051万元[34] - 企业服务覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万，签约市场外拓项目超过10个；房屋服务年内实现总营收近千万元[35] - 住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率81%[35] - 物业管理服务营业收入1,803,143,424.27元，较上年增减-2.46%，营业成本1,531,936,974.02元，较上年增减-1.33%，毛利率减少0.97个百分点[59] - 物业基础服务营业收入1,593,937,315.96元，较上年增减-1.86%，营业成本1,384,092,668.91元，较上年增减-2.26%，毛利率增加0.36个百分点[59] - 物业增值服务营业收入158,608,110.45元，较上年增减-5.90%，营业成本88,674,016.29元，较上年增减4.04%，毛利率减少5.35个百分点[60] - 向业主提供服务营业收入1,727,658,071.53元，较上年增减-2.94%，营业成本1,446,904,380.58元，较上年增减-2.76%，毛利率减少0.16个百分点[61] - 向非业主提供服务营业收入75,485,352.74元，较上年增减10.06%，营业成本85,032,593.44元，较上年增减31.67%，毛利率减少18.43个百分点[61] - 物业管理服务本期成本15.32亿元，占总成本100%，较上年同期降1.33%[64] - 物业基础服务本期成本13.84亿元，占总成本90.35%，较上年同期降2.26%[64] - 非业主增值服务本期成本1923.35万元，占总成本1.26%，较上年同期升11.30%[64] 公司业务发展与规划 - 深化梳理18大类130多项服务品质提升项[36] - 2025年公司将重点建设营销专班机制，推广城市合伙人机制，做实投标项目上会机制，加强住宅投标能力，推动全员营销机制[87] - 2025年悦嘉家将从电商公司向贸易型供应链公司转型升级，重点打造产品力、客服体系、售后体系、履约能力[88] - 2025年公司智慧化转型围绕三条主线开展，AI大客服系统覆盖100%客户服务场景[90] - 资产管理服务以出租率提升为核心目标，实现存量资产保值增值[89] - 公司聚焦深化组织变革与人才发展体系建设，以数智化、效能化、价值化为导向[89] 公司荣誉与认证 - 公司获评“清廉民营企业建设示范单位”“智联招聘年度优选雇主”“环球智库年度引航雇主”等奖项[38] - 公司通过信息系统安全等级保护二级认证[39] 行业数据 - 2024年百强物企平均新增合约面积为1481万平方米，较2023年下滑12.8%[41] - 2024年百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续下滑[41] 公司治理结构 - 公司董事会成员7名，其中独立董事3名，董事会下设四个委员会[96] - 公司监事会设监事3名，其中职工代表监事1名[96] 公司面临的风险 - 宏观经济不稳定会影响企业收缴率、现金流和盈利能力，还影响应收账款回收[92] - 政策法规调整可能增加物业企业运营成本和合规风险，影响盈利能力和运营模式[92] - 市场竞争激烈，企业获取新项目难度加大，存量项目拓展有风险[92] - 劳动力成本增加、物资价格上涨使物业企业运营成本上升[93] - 物业企业发生安全事故会面临索赔和处罚，影响财务和市场形象[93] 股东大会相关 - 2023年年度股东大会于2024年5月15日召开，审议通过20项议案[98] - 2024年第一次临时股东大会于2024年9月9日召开，审议通过1项议案[98] - 2024年第二次临时股东大会于2024年12月16日召开，审议通过3项议案[100] 董监高相关信息 - 董事长韩芳年初和年末持股数均为40329534股，报告期内从公司获得税前报酬总额150.77万元[101] - 董事、总裁楼俊报告期内从公司获得税前报酬总额128.51万元[101] - 董事、副总裁阙建华报告期内从公司获得税前报酬总额115.00万元[101] - 董事沈慧芳报告期内从公司获得税前报酬总额10.00万元[101] - 独立董事高强报告期内从公司获得税前报酬总额0.40万元[101] - 监事会主席金新昌报告期内从公司获得税前报酬总额23.91万元[101] - 监事陈士建报告期内从公司获得税前报酬总额34.24万元[101] - 倪旭升评分99.46分，王华明评分84.72分，王黎评分70.60分，向昱力评分61.18分[102] - 合计数值为40329534，另一处合计数值同样为40329534，还有一处合计评分为1017.61[102] - 韩芳自2001年至今于公司任职，现任董事长[102] - 楼俊现任公司董事及总裁[102] - 阙建华自1998年8月至今就职于南都物业，现任董事及副总裁[102] - 沈慧芳2003年进入南都物业，现任公司董事[102] - 金新昌2009年10月加入南都物业，现任物业运营中心品质督导部总监、公司监事[103] - 陈士建2018年3月加入南都，现任市场营销中心总经理、公司监事[103] - 崔炜2013年6月至今在公司任职，现任总裁办公室主任、职工代表监事[103] - 徐静2005年7月至今就职于南都物业，现任公司副总裁[103]

（一）利润分配的原则 公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报，以可持续发展和维护股 东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性、稳定性和合理性，并符合法律、 法规的相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公 司持续经营能力。 （二）利润分配的方式 南都物业服务集团股份有限公司 未来三年（2025 年-2027 年）股东分红回报规划 为了进一步明确公司 2025 年至 2027 年的股东回报机制，切实保护中小股 东大合法权益，根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项 的通知》《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》等有关规定，并 结合《公司章程》，公司制定了《未来三年（2025 年-2027 年）股东分红回报 规划》，主要内容如下： 公司采取现金方式或者现金与股票相结合方式分配股利，其中优先以现金 分红方式分配股利。具备现金分红条件的，可采用现金分红进行利润分配。如 以现金方式分配利润后仍有可供分配的利润且董事会认为以股票方式分配利润 符合全体股东的整体利益时，公司可以股票方式分配利润；采用股票方式进行 利润分配的，应当考虑公司的成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素 ...

为了满足公司日常经营、业务发展等资金需求，公司拟向银行申请总额度不 超过人民币 40,000 万元的综合授信额度，董事会授权公司管理层根据实际经营 情况的需要，在综合授信额度内办理贷款等具体事宜，同时授权公司董事长签署 相关协议和文件。上述授权自公司 2024 年年度股东大会审议通过之日起至 2025 年年度股东大会审议通过之日内有效，该授权额度在授权期限内可滚动使用。上 述融资方式包括但不限于流动资金借款、固定资产贷款、银行承兑汇票、信用证、 保函等各类银行融资业务，具体以签署的授信合同为准。授信额度使用范围为本 公司及本公司直接或间接控制的下属企业。 证券代码：603506 证券简称：南都物业 公告编号：2025-012 南都物业服务集团股份有限公司 关于公司向银行申请综合授信额度的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性依法承担法律责任。 南都物业服务集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2025 年 4 月 17 日 召开第四届董事会第三次会议、第四届监事会第二次会议，审议通过了《关于公 司向银行申请综合授信额度的议案 ...

募资情况 - 公司首次公开发行1984.127万股，发行价每股16.25元，募资32242.06万元，净额28748.29万元[3] 资金管理 - 公司拟用不超2000万元闲置募资现金管理，额度可滚动使用[5][6] - 期限12个月，产品为保本型[5][6] - 已获董事会、监事会审议通过，保荐机构无异议[2][7][11] 风险控制 - 选资信良好金融机构，签合同控风险[8] - 财务管理中心建台账跟踪，及时保全[8]

证券代码：603506 证券简称：南都物业 公告编号：2025-017 南都物业服务集团股份有限公司 三、本次计提资产减值准备对公司的影响 计提资产减值准备后，公司 2024 年度实现归属于上市公司股东的净利润为 2,190.53 万元，归属于上市公司的所有者权益为 109,219.15 万元，上述数据已 经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计。 特此公告。 关于 2024 年度计提资产减值准备的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 一、本次计提资产减值准备情况概述 为更加真实、准确地反映公司南都物业服务集团股份有限公司（以下简称"公 司"）截至 2024 年 12 月 31 日的财务状况及 2024 年度的经营成果，本着谨慎性 原则，公司对截至 2024 年 12 月 31 日公司及下属子公司的资产进行了减值测试， 并与年审会计师进行了充分的沟通，对可能发生资产减值损失的相关资产计提减 值准备。公司2024年度计提商誉减值损失合计2,163.06万元，具体情况如下表： | 项目 | 2024 年度计提金额 | ...

募集资金情况 - 2018年1月29日募集资金32242.06万元，净额28748.29万元[11] - 截至期末累计项目投入27671.94万元，利息收入净额2690.59万元，永久补流转出1651.86万元[15] - 应结余和实际结余募集资金均为2115.08万元[15] - 变更用途的募集资金总额为12440.00万元，占比43.27%[26] 项目投入与效益 - 物业管理智能化系统项目承诺投资7000.00万元，累计投入6023.35万元，进度86.05%[26] - 社区O2O平台建设项目承诺投资3000.00万元，本年度效益1031.12万元，进度61.78%[26] - 公寓租赁服务项目承诺投资10785.80万元，累计投入11035.66万元，进度102.32%，本年度效益 - 1588.93万元[26] - 人力资源建设项目承诺投资1962.49万元，累计投入1973.18万元，进度100.54%[26] - 收购普惠物业80%股权项目承诺投资6786.48万元，累计投入6786.48万元，进度100.00%，本年度效益1237.96万元[26] 项目相关决策 - 2024年8月23日同意将物业管理智能化系统项目达预定可使用状态日期延至2026年6月[27] - 2018年4月20日审议通过变更部分募投项目资金用途议案[30] - 2021年12月30日审议通过变更募集资金投资项目议案，拟6786.48万元收购普惠物业80%股权[30] - 2022年1月11日第一次临时股东大会审议通过收购普惠物业80%股权议案[30] 监管协议 - 2018年1月29日与浙商玉泉支行、建行宝石支行签《募集资金三方监管协议》[16] - 2018年3月30日与悦都科技公司、浙江悦郡公司签署《四方监管协议》[16] - 2022年1月11日与浙商玉泉支行重新签订《募集资金三方监管协议》[16]

募集资金情况 - 公司首次公开发行1984.127万股，发行价每股16.25元，募集资金32242.06万元，净额28748.29万元[1] - 2023年12月31日募集资金专户余额2011.89万元，2024年12月31日为2115.08万元[2] - 2024年募集资金总额为28748.29万元，本年度投入1266.18万元，累计投入27671.94万元[27] 资金使用与变更 - 2018年3月30日，公司使用1000万元向悦都科技增资，10785.8万元向悦郡商业增资[4] - 2022年，变更6786.48万元用于支付收购普惠物业80%股权对价[5] - 2018年3月30日，公司以募集资金置换预先投入自筹资金5582.69万元[10] - 2024年，公司使用最高不超3000万元闲置募集资金进行现金管理，截至12月31日协定存款2115.08万元[13] - 2023年，公司使用不超4000万元闲置募集资金暂时补充流动资金，已全部归还[14] - 2024年，公司将“人力资源建设项目”“社区O2O平台建设项目”节余资金永久补充流动资金[15] - 2024年，公司将“物业管理智能化系统项目”预定可使用日期延至2026年6月[17] - 公司将原“公寓租赁服务项目”空置房源运营项目未使用的6440万元募集资金仍用于该项目[18] - 公司变更“全国物业服务业务拓展项目”募集资金及利息6786.48万元用于支付收购普惠物业80%股权对价[19] 项目投入与进度 - “物业管理智能化系统项目”承诺投资7000.00万元，累计投入6023.35万元，投入进度86.05%[27] - “社区O2O平台建设项目”承诺投资3000.00万元，累计投入1853.27万元，投入进度61.78%[27] - 公寓租赁服务项目累计投入11035.66万元，投资进度102.32%，2020年10月效益为 - 1588.43万元[28] - 人力资源建设项目累计投入1973.18万元，投资进度100.54%[28] - 收购普惠物业80%股权项目累计投入6786.48万元，投资进度100%，效益为1237.96万元[28] 合规情况 - 公司已针对2024年度募集资金使用及财务记录不规范问题完成整改，不存在其他违规情况[23] - 公司董事会编制的2024年度募集资金专项报告披露与实际情况相符[23] - 会计师认为公司2024年度《关于募集资金年度存放与使用情况的专项报告》符合规定[22] - 公司按规定管理募集资金专项账户，及时准确披露使用情况，无违规情况[20]

人员情况 - 天健所上年度末合伙人241人，注册会计师2356人，签过证券报告注会904人[1] 业绩数据 - 天健所2023年审计收入34.83亿元，业务收入30.99亿元，证券业务收入18.40亿元[1] - 天健所2024年上市公司审计客户707家，收费总额7.2亿元[1] - 天健所本公司同行业上市公司审计客户8家[2] 人员服务信息 - 项目合伙人赵丽2003年成注会，2023年为公司服务[2] - 签字注册会计师龚敬2015年成注会，2024年为公司服务[2] - 质量控制复核人黄源源2000年从事审计，2024年为公司服务[2] 审计意见 - 天健所认为公司2024年财报重大方面合规，公允反映财务等情况[4] - 天健所认为公司2024年末保持有效财务报告内控[4] - 天健所认为公司2024年度募资报告合规，如实反映情况[4]