报告公司投资评级 公司给予增持评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司是上海自贸区的开发和运营主体之一,持有外高桥保税区、外高桥港综合保税区等合计470万方的优质租赁物业资产,可用以开展园区物业经营业务,过去租赁收入保持稳定,且未来还有37%~79%的收入增长空间 [6][7][8] 2) 公司依托保税区,也有序开展贸易服务业务以及城市更新业务,与园区物业经营业务形成协同效应,联动发展 [9][50] 3) 公司创新融资渠道,为稳健扩张提供资金保障,正在尝试A股定增发行、REITs发行等方式 [60][61][62] 4) 公司有稳健增长的物业资产租赁收入,配合高分红特征,是市场风险偏好下行背景下的优选标的,将迎来价值重估 [74] 公司投资评级 1) 公司给予增持评级,目标价11.83元 [1][22] 公司业务情况 1) 公司主营园区物业经营、贸易和专业服务以及城市更新业务,其中园区物业经营是收入和利润的压舱石 [24][25][26] 2) 公司持有470万方的租赁物业资产,其中85%为产业物业,空置率仅8%,租金收入稳定 [32][33][34][35] 3) 公司有土地储备和在建项目作为增量,可扩大物业规模,同时也通过存量改建、产业集群构建等方式提升单位面积创收能力 [40][41][42][43][44] 4) 公司贸易服务业务依托外高桥保税区的进出口优势,订单有保障,但受行业波动影响毛利率较低 [46][47][48][49] 5) 公司城市更新业务以住宅销售为主,受行业调整影响较大,但毛利率较高 [50][51][52][53] 6) 公司各业务板块高度协同,相互支持 [54][55][57][58] 公司财务情况 1) 公司资产负债率较高,超过70%,正在尝试通过定增、REITs等方式优化资本结构 [60][61][62][63][64][65] 2) 公司2023年提升现金分红比例至50.15%,未来3年保持在50%以上 [11][31] 风险提示 1) 国际贸易局势变化可能影响公司贸易服务业务 [76] 2) 房地产市场整体表现可能影响公司住宅销售 [77] 3) 融资渠道拓展存在不确定性 [78]

上海外高桥集团股份有限公司（以下简称"公司"）2023 年年度股东大会 （以下简称"本次股东大会"）于 2024 年 6 月 12 日下午在上海市浦东新区洲海 路 999 号森兰国际大厦 B 座一楼展示中心大会议室召开。上海金茂凯德律师事 务所（以下简称"本所"）经公司聘请委派欧龙律师、张博文律师出席会议，并 根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《中华人民共和 国证券法》（以下简称"《证券法》"）、中国证券监督管理委员会《上市公司 股东大会规则》、《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》 （以下简称"《自律监管指引》"）等相关法律、法规和规范性文件以及《公司 章程》，就本次股东大会的召集、召开程序、出席会议人员资格以及股东大会表 决程序等发表法律意见。 本所律师同意公司将本法律意见书作为本次股东大会的法定文件，随其他文 件一并报送上海证券交易所审查并予以公告。 本所及本所律师依据《证券法》、《律师事务所从事证券法律业务管理办法》 和《律师事务所证券法律业务执业规则（试行）》等规定及本法律意见书出具日 以前已经发生或者存在的事实，严格履行了法定职责，遵循了勤勉尽责和诚实信 ...

表决结果：同意：5 票 反对：0 票 弃权：0 票 会议选举唐卫民先生担任公司第十一届监事会主席、李萍女士担任公司第十一 届监事会副主席，任期自本次监事会审议通过之日起至第十一届监事会届满之日止。 上海外高桥集团股份有限公司 第十一届监事会第一次会议决议公告 本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 上海外高桥集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2024 年 6 月 12 日召开 2023 年年度股东大会，选举产生了第十一届监事会非职工监事，与职工监事共同组 成公司第十一届监事会。为保证监事会顺利运行，公司第十一届监事会第一次会议 通知于 2024 年 6 月 12 日以电话或其他口头方式发出，全体监事一致同意豁免本次 会议通知时限要求，会议于 2024 年 6 月 12 日下午在上海市浦东新区洲海路 999 号 森兰国际大厦 B 栋 16 层会议室以现场结合通讯的方式召开。会议应参加表决监事 5 人，实际参加表决监事 5 人。全体与会监事共同推选唐卫民先生主持会议，公司董 事会秘书列席会议。本次会议符合《中华人民共 ...

选举俞勇先生为公司第十一届董事会董事长，任期自本次董事会审议通过之日 起至第十一届董事会届满为止（简历详见附件）。 证券代码：600648，900912 证券简称：外高桥、外高 B 股 编号：临 2024-033 上海外高桥集团股份有限公司 第十一届董事会第一次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 上海外高桥集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2024 年 6 月 12 日召开 2023 年年度股东大会，选举产生了第十一届董事会成员。为保证董事会顺利运行，公司第 十一届董事会第一次会议通知于 2024 年 6 月 12 日以电话或其他口头方式发出，全体 董事一致同意豁免本次会议通知时限要求，会议于 2024 年 6 月 12 日下午在上海浦东 洲海路 999 号森兰国际大厦 B 栋 12 楼会议室以现场结合通讯的方式召开。会议应到 董事 9 人，实际出席 9 人。全体董事共同推举董事俞勇先生主持本次会议，公司监事 和高级管理人员列席会议。本次会议符合《公司法》和《公司章程》的有关规定，会 议的召集、 ...

发行批复 - 公司收到向特定对象发行股票注册批复[1] - 批复同意公司发行股票注册申请[1] 发行要求 - 按报送申报文件和发行方案实施[1] - 批复12个月内有效[2] - 发生重大事项需及时报告并处理[2] 后续安排 - 董事会办理发行事项并履行披露义务[2] 公告信息 - 公告发布日期为2024年6月13日[4]

证券代码：600648 证券简称：外高桥 公告编号：2024-032 上海外高桥集团股份有限公司 2023 年年度股东大会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次会议是否有否决议案：无 一、 会议召开和出席情况 | 1、出席会议的股东和代理人人数 | | 64 | | --- | --- | --- | | 其中：A 股股东人数 | | 22 | | 境内上市外资股股东人数（B 股） | | 42 | | 2、出席会议的股东所持有表决权的股份总数（股） | 646,360,887 | | | 其中：A 股股东持有股份总数 | 621,865,365 | | | 境内上市外资股股东持有股份总数(B 股) | 24,495,522 | | | 3、出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股 | | 56.9306 | (一) 股东大会召开的时间：2024 年 6 月 12 日 (二) 股东大会召开的地点：上海市浦东新区洲海路 999 号森兰国际大厦 B 座 一楼展示中心大会议室 (三) ...

上海外高桥集团股份有限公司: 中国证券监督管理委员会 证监许可〔2024〕886号 关于同意上海外高桥集团股份有限公司 向特定对象发行股票注册的批复 二、你公司本次发行应严格按照报送上海证券交易所的申报 文件和发行方案实施。 中国证券监督管理委员会收到上海证券交易所报送的关于你 公司向特定对象发行股票的审核意见及你公司注册申请文件。根 据《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国公司法》《国务院 办公厅关于贯彻实施修订后的证券法有关工作的通知》(国办发 〔2020〕5号）和《上市公司证券发行注册管理办法》(证监会令 第 206号)等有关规定,经审阅上海证券交易所审核意见及你公 司注册申请文件,现批复如下: 一、同意你公司向特定对象发行股票的注册申请。 三、本批复自同意注册之日起 12个月内有效。 四、 自同意注册之日起至本次发行结束前， 你公司如发生重 大事项， 应及时报告上海证券交易所并按有关规定处理。 ...

公司基本信息 - 证券代码为 600648、900912，证券简称是外高桥、外高 B 股 [1] - 2024 年 6 月 5 日 15:00 - 16:30 举办 2023 年度暨 2024 年第一季度业绩说明会，地点为上海证券大厦演播厅、上证路演中心 [2] 股东回报与业绩增长 - 2023 年度分红比例为 50.15%，2023 - 2025 年股东回报规划方案明确每年分红比例不低于当年净利润的 50% [3] - 专注“三驾马车”业务，园区物业经营业务占营收 26%、毛利约 31%；贸易和专业服务收入占营收 47%、毛利贡献约 34%；城市更新业务收入占营收 22%、毛利贡献 31%左右 [4] - 2017 - 2022 年每股净收益逐年提升，2023 年每股净收益 0.82 元/股，剔除非经常性损益后略降，但物业经营业务逆势增长 [4] 业务优势分析 物业规模与收益 - 持有约 500 万平方米物业，产业物业面积约 370 万平方米，占比约 75%，出租率达 92% [5] - 今明两年改建产业物业 70 万平方米、新建 23 万平方米 [5] - 租赁收入约占营业收入的 1/4、毛利贡献约占 1/3 [5] 产业布局 - 服务客户企业分布于“三基四重”产业集群，“四重”产业客群物业面积近 140 万平方米，约占持有产业物业面积的三分之一 [5] 战略赋能 - 地处特殊地理位置，有自贸区与保税区功能政策优势叠加，助力区内企业实现“四个转变” [6] - 多项重大方案出台实施，为公司及园区产业发展带来机遇和竞争优势 [6] 业务发展情况与计划 国际贸易 - 2023 年外高桥保税区域国际贸易向好，开展多项创新举措，如跨境电商海运出口业务试单运作、以全球汇为平台引进国别中心 [6][8] - 2024 年全力推动跨境电商海运出口业务试点及规模化运作，目标是打造集聚地 [8] 生物医药 - 2023 年保税区域生物医药产业营业收入 3060 亿元，增长 7.3%，约占上海市 1/3 [8] - 成立上海外高桥生物医药产业发展有限公司，目的包括专业服务赋能、精准配置物业空间、培育产业生态、招商投资并重等 [9] 私募投资基金 - 上海外高桥私募投资基金合伙企业（有限合伙）首期认缴出资 40200 万元，目标规模 100200 万元 [9][10] - 2024 年 3 月 25 日获基金备案，管理团队接触多个意向项目，年内计划投资不少于 8000 万元，两年内不少于 2 亿元 [10] 股价与分红情况 股价 - 公司专注三大主营业务，保持良好承压能力和稳健经营态势，对未来业绩有信心 [10][11] 分红 - 2023 年度拟向全体股东每 10 股派发现金红利 4.10 元（含税），派发现金红利占 2023 年度合并归属于上市公司股东净利润的比例为 50.15% [11][12] 业务展望与策略 - 2024 年在推进产业空间转型升级、落实自贸试验区提升战略、打好资本运作“组合拳”三方面持续用力 [12] 其他信息 - 股东人数详见公司 2024 年第一季度报告 [13]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年度及2024年第一季度的经营业绩情况 [1][2][3][4][5][6] - 公司2024年的工作计划及重点工作 [12][13][14][15][16][17][18] - 公司在产业发展、贸易服务、资本运作等方面的举措 [19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 公司近年来分红比例提升,未来是否有措施保证股东回报规划的实现 [20][21][22][23] **于勇董事长回答** 公司高度重视投资者回报,未来将通过稳定的物业经营收入、强大的产业布局、国家战略叠加等多方面保证股东回报规划的实现 [20][21][22][23][24][25] 问题2 **上海证券报记者提问** 公司在贸易服务板块的发展情况及创新举措 [26][27][28] **郭荣总经理回答** 公司在国际贸易中心建设、跨境电商等方面持续发力,取得了良好成绩,未来将进一步提升服务能力 [26][27][28] 问题3 **中国证券报记者提问** 公司成立生物医药产业发展公司的目的及未来定位 [29][30][31] **于勇董事长回答** 公司希望通过专业化服务赋能生物医药产业,推动产业集群发展,并探索公司向产业发展集团转型 [29][30][31][32]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年度及2024年第一季度的经营业绩情况 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] - 公司2024年的工作计划及重点工作 [12][13][14][15][16][17] - 公司在生物医药、智能制造、贸易服务等重点产业的发展情况 [7][8][9][10][16][29][30] - 公司在资本运作、融资渠道拓展等方面的举措 [11][31][32] - 公司在城市更新、品牌建设等方面的规划 [10][13][14][18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 公司近年来分红比例提升,未来是否有措施保证股东回报的持续性 [20][21][22][23][24][25] **公司董事长回答** 1) 公司近年来每股收益逐年提升,主营业务保持稳健增长 2) 公司物业经营、贸易服务、城市更新三大业务协同发展,为公司稳定收入和利润提供保障 [21][22][23][24] 3) 公司未来将持续加大产业物业开发投入,优化产业布局,发挥自贸区政策优势,为股东回报提供持续动力 [22][23][24][25] 问题2 **记者提问** 公司在跨境贸易服务方面的发展规划 [26][27][28] **公司总经理回答** 1) 外高桥保税区域贸易规模保持增长,在多个细分行业进口占比超10% [26] 2) 公司旗下进出口公司进入全市百强,积极拓展邮轮供应链、跨境电商等新业务 [27][28] 3) 公司将进一步发挥自贸区优势,打造服务跨境电商、跨境贸易的集聚区 [28] 问题3 **记者提问** 公司成立生物医药产业公司的目的及未来发展定位 [29][30] **公司董事长回答** 1) 生物医药是公司重点发展的产业之一,已形成较大规模和产业集群 [29][30] 2) 成立专业公司旨在提供更专业化服务,推动产业链各环节的协同发展 [30] 3) 公司将聚焦细胞基因治疗、医疗器械等细分领域,发挥自贸区优势,培育新的增长动能 [30]