1 上海自贸区运营主体,主营物业租赁、房产销售与贸易服务 1.1 历史沿革:外高桥保税区的综合运营主体 [12] 公司成立于 1990 年,是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。 1.2 股权架构与高管：上海国资控股企业,高管扎根浦东经验丰富 [15][16] 公司为上海国企控股企业,实控人为浦东新区国资委。公司高管具备上海政府部门、浦发集团、外高桥集团等工作背景,扎根浦东政治商业领域,政策敏感度高,经验丰富。 1.3 经营回顾：业绩较为稳健,毛利率稳步提升 [17][18][19][20][21][22] 公司业绩总体稳健,地产板块销售结转节奏造成波动。公司毛利率从 2014年的 24.5%快速提升至 2023年末的 35.5%,盈利能力稳步提升。融资成本持续下降,利息资本化金额边际提升。 1.4 主营业务:物业经营、贸易服务与商品房销售 [30][31][32][33] 公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售。其中,物业经营为公司收入及利润的压舱石,贸易服务为收入和利润的增长源,房地产销售为收入和利润的调节器。 1.5 分红规划：股息率处于可比公司前列,未来三年分红率提升至 50% [37][38][39][40] 公司自上市以来,累计实现现金分红 17 次,累计分红金额达到 42.2 亿元,上市以来平均分红率达到 35.7%。公司将未来三年分红占可分配利润比例提升至 50%。 2 物业租赁业务: 外高桥营收压舱石,客户分布于"三基四重"产业集群 2.1 租赁面积:持有租赁面积 471 万方, 24年将新交付 27 万方 [41][42][43][47] 公司共持有租赁资产 470.5 万方,空置率持续下降至 8.0%。公司 24-25 年将改建产业物业 70 万平方米、新建 23 万平方米。 2.2 租赁收入: 疫情扰动消除,毛利率稳定提升 [48][49] 公司房地产租赁业务主要分为工业地产租赁和商业地产租赁,其中工业地产租赁收入占比超过 75%,毛利率稳步提升。 2.3 产业布局:"三基四重"产业集群布局,托举新质生产力 [50][51] 公司服务的客户企业广泛分布于"三基、四重"的产业集群,服务于"四重"产业客群的物业面积近 140 万平方米。 3 贸易及服务:国际贸易能级不断增强,"全球汇"助力丝路电商 3.1 贸易总量稳健提升,贸易能级不断增强 [52][53][54] 2023年外高桥保税区完成进出口总额 9980.3 亿元,占浦东的 38.7%,占上海市的 23.7%。外高桥保税区域内注册企业近 2.6 万家,其中外资企业近 9000 家。 3.2 商品销售业务营收下滑,整体毛利率水平提升 [55][56][57] 商品销售业务营收下滑,但由于该业务毛利水平较低,对整体贸易及服务板块毛利率影响较小,2019-2023年毛利率提升 10.6pct 至 22.1%。 3.3 自贸区消费新地标初具维形,"丝路电商"先行区建设不断深化 [59][60] 公司推出"全球汇"项目,集成酒类、化妆品等贸易平台,培育消费新模式、新业态。"全球汇"作为"丝路电商"合作先行区的核心载体,依托保税区先行优势和专业贸易服务平台,未来将打造成为"引进来"和"走出去"的窗口。 4 地产销售: 打造森兰品牌,与物业租赁、贸易业务产生协同 4.1 受结特周期影响收入波动较大,毛利率持续提升 [61][62][63] 公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的开发及销售,受项目结转周期影响,收入波动较大。但得益于前期较低的土地成本,毛利率自 2019年以来持续保持高位运行。 4.2 王牌项目森兰岛进入开工建设,定位高端低密度住宅 [64][65][66][67] 公司有 60 万方住宅项目储备,其中森兰岛项目总建筑面积约 27.3 万方,定位高端低密度住宅,计划一期销售 3 万平方米,未来或使得公司地产板块量利齐升。 5 盈利预测与投资建议 5.1 盈利预测: 预计 2024-2026 年 EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元 [68][69] 我们预计公司 2024-2026 年收入增速为 6%/0%/19%,归母净利润增速为 10%/-9%/54%,EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元。 5.2 投资建议 [70] 我们给予外高桥 2024年 13 倍 PE，目标价 11.69 元，首次覆盖给予"买入"评级。

融资进展 - 公司2023年8月24日经上交所审核通过向特定对象发行A股股票申请[2] - 公司2024年6月11日收到证监会同意发行股票注册的批复[2] 业绩情况 - 公司2024年半年度业绩较上年同期有所波动[2] 信息披露 - 公司会同中介机构出具会后事项承诺函并更新相关资料，2024年9月4日在巨潮资讯网披露[2][4]

发行股票 - 向特定对象发行股票获上交所审核通过和中国证监会同意注册批复[6] - 发行对象不超过35名，含外高桥资管和投控集团[7] - 发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于发行前公司最近一年末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产[8] - 发行股票数量不超过340,604,737股，不超过本次发行前公司总股本的30%[10] - 外高桥资管和投控集团发行后直接和间接合计持股比例不低于48.64%，投控集团直接持股比例维持为5.00%[10] - 募集资金总额不超过255,468.53万元，扣除发行费用后投向4个项目[10][12] - 外高桥资管和投控集团认购股票限售期为18个月，其他发行对象为6个月[13] 财务数据 - 截至2024年6月末，存货账面价值为1323086.42万元，占资产总额比重为30.03%；投资性房地产账面价值为1945580.43万元，占资产总额比重为44.16%[16] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，经营活动现金流净额分别为353343.64万元、 - 170979.93万元、46142.83万元和 - 369482.09万元[17] - 截至2024年6月末，流动比率、速动比率和资产负债率分别为0.99、0.32和70.29%[22] - 截至2024年6月末，短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券金额分别为83.85亿元、19.79亿元、49.85亿元和52.98亿元[22] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，营业收入分别为874350.18万元、905828.46万元、756881.01万元和272157.99万元[24] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，净利润分别为95041.73万元、125454.42万元、94081.71万元和14762.52万元[24] - 2024年1 - 6月，合并口径归属于母公司净利润为14148.00万元，同比下降72.83%[25] - 2024年1 - 6月，扣除非经常性损益后合并口径归属于母公司净利润为7953.65万元，同比下降80.76%[25] 公司架构 - 控股股东为上海外高桥资产管理有限公司，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会[33] - 财务公司由公司持股70%，营运中心持股10%，外高桥资管持股20%[33] - 启东产业园是外联发持股60%的控股子公司[33] - 浦隽房地产由公司持股40%，上海招商置业有限公司持股60%[33] 区域情况 - 外高桥保税区占地面积约10平方公里，外高桥保税物流园区占地面积1.03平方公里，森兰地区占地面积约6.01平方公里[36] - 外高桥区域已形成8个千亿级和8个百亿级销售规模商品品类[111] - 外高桥保税区内注册企业约2.6万家[113] 业务情况 - 公司主要负责外高桥多个区域综合开发与经营，占经营收入比重较大的是区域开发和贸易服务[119] - 区域开发业务分“定向建设”和“常规建设”两种经营模式[121] - 贸易服务业务包括商品销售、进出口代理和物流服务等，经营产品涉及多个行业品类[124] - 制造业务主要是下属子公司上海西西艾尔的气雾剂与液体产品开发、配制、灌装加工业务[125] - 服务业为区域开发配套辅助业务，包括商业咨询、物业管理、酒店餐饮等[126] 未来展望 - 未来将通过提高项目质量、区域价值、管理效能和资本总量实现区域开发业务稳定增长[130] - 将聚焦100平方公里区域，形成区域联动发展带[132] 其他 - 2024年下半年已预售的森兰壹公馆与森兰海天名筑部分项目交付可产生房产销售业务收入约115720.95万元，森兰壹公馆项目毛利率预计达60%[167] - 本次发行前公司财务性投资合计24000万元，其中16000万元已从募集资金扣除，8000万元将在发行前扣除[159][160]

业绩总结 - 2024年1 - 6月归母净利润14,148.00万元，同比减少72.83%[3] - 2024年1 - 6月扣非归母净利润7,953.65万元，同比减少80.76%[3] - 2024年1 - 6月营业总收入272,157.99万元，较2023年减幅30.42%[5] - 2024年1 - 6月营业收入264,397.15万元，较2023年减幅31.40%[5] - 2024年1 - 6月房产销售业务收入4,724.26万元，2023年为123,437.52万元[6] 未来展望 - 2024年下半年部分项目交付可产生收入约115,720.95万元，森兰壹公馆毛利率预计达60%[8] 其他新策略 - 公司向特定对象发行A股股票募集资金不超255,468.53万元[12]

业绩情况 - 2024年1 - 6月归母净利润14,148.00万元，同比减少72.83%[2] - 2024年1 - 6月扣非后归母净利润7,953.65万元，同比减少80.76%[2] - 2024年1 - 6月营业总收入272,157.99万元，同比减少30.42%[4] - 2024年1 - 6月营业收入264,397.15万元，同比减少31.40%[4] - 2023年1 - 6月房产销售业务收入123,437.52万元，2024年1 - 6月为4,724.26万元[5] - 已预售项目2024年下半年交付可产生收入约115,720.95万元，森兰壹公馆毛利率预计达60%[7] 过往业绩 - 2019 - 2022年1 - 9月，公司营业收入分别为894,085.07万元等，净利润分别为92,102.89万元等[14] - 2020 - 2022年度，公司营业收入分别为1,015,071.22万元等，净利润分别为76,944.17万元等[15] - 2023年第一季度合并口径归母净利润3,210.44万元，同比下降96.04%[15] - 2020 - 2023年1 - 6月，公司营业收入分别为1,015,071.22万元等，净利润分别为76,944.17万元等[16] - 2023年1 - 6月合并口径归母净利润52,075.17万元，同比下降25.29%[17] - 2021 - 2023年度，公司营业收入分别为874,350.18万元等，净利润分别为95,041.73万元等[17] - 2023年度合并口径归属于母公司净利润92,811.87万元，同比下降25.20%[19] - 2023年度扣非后合并口径归属于母公司净利润60,647.04万元，同比下降13.89%[19] 发行情况 - 外高桥向特定对象发行A股股票申请2023年8月24日经上交所审核通过，2024年6月11日获证监会注册批复[1] - 公司本次向特定对象发行A股股票募集资金不超过255,468.53万元[11] 其他情况 - 2024年1 - 6月业绩波动不影响公司当年及未来经营、募投项目，不构成发行实质性障碍[10][11][12] - 同行业可比公司2024年1 - 6月经营业绩波动大，公司经营符合行业规律[9] - 发行人审计机构对2021 - 2023年财务报表审计，出具标准无保留意见报告[20] - 发行人自2024年5月13日至承诺函出具日财务状况正常，报表无异常[20] - 发行人主营业务、管理层及核心技术人员未发生重大变化[20] - 发行人未发生重大资产置换等架构变化[20] - 发行人未发生未披露重大关联交易及未履行法定程序关联交易[20] - 发行人承诺在批文和股东大会决议有效期内完成发行[23] - 发行人自2024年5月13日至承诺函出具日仍符合发行、上市及信披要求[23]

报告公司投资评级 - 报告给予外高桥(600648)增持评级 [3] - 目标价格为11.28元,与上次预测一致 [3] - 当前价格为8.86元 [3] 报告核心观点 - 2024年上半年公司业绩符合预期,物业经营和贸易业务稳中向好,但商品房结转节奏扰动短期业绩 [10] - 维持2024~2026年EPS预测为0.88/0.90/0.97元,维持目标价11.28元,维持增持评级 [10] - 短期业绩承压主要由于上半年无商品房项目结转,预期下半年业绩将出现明显改善 [10] - 公司租赁物业资产面积稳步扩张、质量持续升级,将不断夯实物业经营业务 [10] - 公司创新融资渠道,资本运作实质推进,包括向特定对象发行股票和发行仓储物流公募REITs [10] 财务数据总结 - 2022-2026年营业收入分别为9,201/7,694/8,484/9,174/9,845百万元,增速分别为3.6%/-16.4%/10.3%/8.1%/7.3% [8] - 2022-2026年归母净利润分别为1,241/928/1,001/1,027/1,101百万元,增速分别为32.4%/-25.2%/7.9%/2.5%/7.2% [8] - 2022-2026年每股收益分别为1.09/0.82/0.88/0.90/0.97元 [8] - 2022-2026年净资产收益率分别为10.3%/7.4%/7.7%/7.6%/7.8% [8] - 2022-2026年市盈率(现价&最新股本摊薄)分别为8.00/10.69/9.91/9.67/9.01 [8]

营业收入和净利润 - 营业收入为26.44亿元，同比下降31.40%[14] - 归属于上市公司股东的净利润为1.41亿元，同比下降72.83%[14] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为0.80亿元，同比下降80.76%[14] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为-36.95亿元[14] 资产负债情况 - 归属于上市公司股东的净资产为126.85亿元，较上年度末增加1.13%[14] - 总资产为440.59亿元，较上年度末下降1.31%[14] 主营业务情况 - 公司主要从事物业经营、贸易及服务和商业房产销售[20] - 物业经营业务实现营业收入10.36亿元，同比增长6.26%[20] - 贸易及服务业务实现营业收入13.84亿元，占公司营业收入的52.3%[21] - 商业房产销售实现营业收入4724万元[21] 未来发展计划 - 公司聚焦"前沿、科技、智能"三个赛道，持续投入物业开发[20] - 公司2024-2026年制定了存量物业改造计划[20] 基本每股收益 - 公司基本每股收益0.12元，同比下降73.91%[15][16][17] 公司定位和优势 - 公司作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，通过在落实国家战略、服务区域发展的大格局中找准定位，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展[1] - 公司在开发运营产业园区、森兰国际社区过程中积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力[1]

会议情况 - 公司第十一届董事会第二次会议于2024年8月22日召开，9位董事全部出席[1] 议案通过情况 - 《关于2024年半年度报告及摘要的议案》9票全票通过[1][2] - 《关于上海外高桥集团财务有限公司2024年半年度风险持续评估报告的议案》6票同意通过，3位关联董事回避[2] - 《关于公司2024年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估报告的议案》9票全票通过[2][3]

业绩预减 - 公司预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为14,100万元左右,同比减少72.92%[5][6] - 公司预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8,083万元左右,同比减少80.45%[7] 利润情况 - 上年同期公司利润总额为72,965万元,归属于上市公司股东的净利润为52,075万元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为41,339万元[10] 业绩下降原因 - 本期业绩预减的主要原因是本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认,导致本期无商品房销售结转面积、收入和毛利[11] - 上年同期收到土地补偿款以及结构性存款收益,本期非经常性收益较去年同期减少[11]

利润分配 - A股每股现金红利0.41元，B股每股0.057647美元[2] - 以1,135,349,124股为基数，派发现金红利465,493,140.84元[3] 时间安排 - A股股权登记日2024/7/10，发放日2024/7/11；B股登记日2024/7/15，发放日2024/7/25[2][5] 税收政策 - A股不同股东按持股期限和身份有不同税负[8][9] - B股不同股东按身份有不同税负[10][11][12]