公司管理层调整 - 执行董事周洪斌不再担任集团总裁并获委任为董事会副主席 [1] - 非执行董事林祝波调任为执行董事并获委任为总裁及公司战略委员会成员 [1] - 非执行董事崔晓青不再担任战略委员会成员 [1] 调整生效时间 - 所有董事会变更自2025年9月1日起正式生效 [1] 调整目的 - 公司进行职责调任以进一步加强管理团队 [1]

人事变动 - 2025年9月1日起，周洪斌不再担任总裁，任董事会副主席[5][6] - 2025年9月1日起，林祝波调为执行董事，任总裁及战略委员会成员[5][11] - 2025年9月1日起，崔晓青不再担任战略委员会成员[4][14] 股份情况 - 周洪斌持有公司63,060,750股股份，占已发行股本总额约3.65%[9] - 周洪斌持有旭辉控股630,000股股份[9] - 林祝波于旭辉控股918,275股股份中拥有权益，无公司股份相关权益[12] 其他信息 - 林祝波服务协议任期自2025年9月1日起为期三年[12] - 战略委员会自2025年9月1日起由林中、周洪斌、林祝波、周迪四名执行董事组成[14]

（股份代號：1995） 董事名單與其角色及職能 永升服務集團有限公司的董事會（「董事會」）成員載列如下。 執行董事 林中先生 （主席） 周洪斌先生 （副主席） 林祝波先生 周迪先生 獨立非執行董事 Ever Sunshine Services Group Limited 永升服務集團有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 非執行董事 附註： C 指有關董事委員會主席 M 指有關董事委員會成員 香港，2025年9月1日 崔曉青女士 馬永義先生 俞鐵成先生 張偉聰先生 董事委員會 董事 戰略 委員會 審核 委員會 薪酬 委員會 提名 委員會 林中先生 C M C 周洪斌先生 M 林祝波先生 M 周迪先生 M 崔曉青女士 M 馬永義先生 M M M 俞鐵成先生 M C M 張偉聰先生 C M 董事會設立四個委員會。下表提供各董事會成員在該等委員會中所擔任的職位。 ...

行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]

行业整体趋势 - 物业行业正进入存量市场阶段 行业竞争进一步加剧 对物企提出更高要求 [2] - 物业企业营业收入增速显著持续放缓 已下降至5%以内 2024年百强企业营业收入均值16.05亿元 同比增长3.52% 增速较2023年回落1.04个百分点 [4] - 物企业绩和利润已进入低速增长阶段 预计营收和利润下行趋势仍将延续 [4] - 行业从增量+存量时代转向存量时代 从规模粗放扩张转向精细化运营过程中的结构性调整 [7] - 市场化趋势为物业行业开辟广阔发展空间 行业仍处于黄金发展期 [11] 公司业绩表现 - 滨江服务2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% 毛利率22.5% 同比下降3.1% 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [2] - 绿城服务2025年上半年营业收入92.89亿元 同比增长6.1% 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 营业收入增速较去年同期放缓 [3] - 永升服务2025年上半年营业收入同比增长2.7% 但归母净利润同比下降19.4% 综合毛利率较去年同期下降2.7个百分点 [5] - 物业服务上市公司2024年营业收入均值45.97亿元 同比增长4.01% 增速较2023年下降3.82个百分点 [4] 项目撤场与优化 - 绿城服务2025年上半年退出合同面积1732.8万平方米 其中退出在管项目面积1201.4万平方米 储备项目面积531.4万平方米 截至6月底在管物业规模达5.36亿平方米 [6] - 中海物业2025年上半年退出合同面积约2680万平方米 永升服务退出签约面积1683.7万平方米 在管面积1567.9万平方米 [6] - 2024年百强企业项目留存率96.81% 较2023年下降1.36个百分点 住宅物业换手率从2021年1.7%持续提升至2024年3.3% 净增长1.6个百分点 [6] - 物企主动退出不符合战略方向或难以实现可持续经营的项目或城市 优化在管项目质量 [2][5] 服务价格与成本压力 - 部分城市出现物业费下调 本质是同质化竞争下的价格博弈 [7] - 服务价格下行不是全行业普遍情况 更倾向于区域化表现 [7] - 物业管理成本不断上升 物业费确定后难以稳定上涨 是利润率下降主要原因之一 [9] - 物企面临"增利不增收"问题 利润率下降 [9] 战略调整与应对措施 - 坚持城市深耕战略 优化区域布局 提升核心城市服务密度和运营效能 [7] - 滨江服务坚持"聚焦杭州 深耕长三角 辐射全国"战略 管理项目呈现高密度 高集中度优势 [8] - 通过科技与管理变革提升管理效能 通过"品牌+科技"构建差异化竞争力 [10] - 坚持"平台+生态"战略 通过精细化运营 科技赋能和多元化服务应对挑战 [10] 科技应用与创新 - AI技术在物业管理中的应用成为行业降本增效关键驱动力 [10] - 滨江服务将智慧赋能作为管理升级重要引擎 加大信息化系统建设力度 上半年上线多个核心业务模块数字化工具 探索AI智能化在园区场景落地应用 [10] - 通过创新社区增值服务提高利润率 [10] 市场拓展与竞争 - 绿城服务2025年上半年实现新拓年饱和营收15.2亿元 全年目标完成比例38% [9] - 物管行业增速放缓 市场拓展竞争非常激烈 住宅业态中存量优质项目越来越少 [9] - 传统住宅物管企业纷纷进入非住宅领域 各家企业不断调整外拓策略 [9] - 头部物企规模扩张主要依靠收并购 但项目质量良莠不齐 部分面临亏损 拉低整体盈利水平 [10] 增值服务发展 - 物企积极拓展增值业务 但从业务结构来看所占比例仍然很低 [4] - 永升服务放弃部分低毛利率及可持续性较差业务 以提升运营效率 [5] - 综合毛利率18.6% 虽因主动优化业务结构有所下降 但仍处于行业健康水平 [5]

核心观点 - 镇江经开区吾悦广场通过党建引领和多方协同 成功实施骑手友好场景建设 包括设立骑手取餐绿色通道和外卖车辆临时停放区 显著提升外卖配送效率并改善骑手工作条件 [1][2] 具体措施 - 限时开设温情通道 高温时段开放指定入口 确保骑手户外步行取餐距离不超过15米 设置人车分流通道和3个集中停车区 保障行人安全与消防畅通 [1] - 推行车辆赋码管理 实行一车一码编号管理 严格约束文明取餐和即停即走要求 提升整体服务规范性 [1] - 建立协同监督机制 商场与配送站点明确职责并签订共管承诺 行业党委与街道参与动态监督 推动长效管理 [1] 实施效果 - 骑手通过绿色通道可直接进入专用区域停放车辆 免去长距离徒步进入商场 省时省力 [1] - 高效解决骑手进门难问题 避免订单超时和高温下健康风险 实现商场与骑手双赢 [1] 战略意义 - 该项目是党建引领基层治理创新末梢疏通+工程的生动实践 探索组织引领 多元协同 共建共享治理新路径 [2] - 网约配送行业党委将以骑手友好为导向 拓展服务场景并优化服务体验 加速构建便捷温暖的骑手友好服务圈 [2] - 充分发挥骑手党员先锋力量 引导骑手参与文明劝导 食安监督和平安巡查等基层治理工作 实现摆渡人与城市发展双向奔赴 [2]

盈利预测与评级调整 - 中金下调公司2025年和2026年盈利预测16%和15%至4.2亿元和4.4亿元 分别同比下降12%和增长5% [1] - 维持跑赢行业评级但下调目标价7%至2.33港元 对应2025年8.7倍目标市盈率和8.0%预期股息收益率 [1] - 公司当前交易于2025年7.8倍市盈率和9.0%预期股息收益率 基于普通派息50%和特别派息20%比例 [1] 2025年上半年财务表现 - 收入同比增长3%至34.6亿元 归母净利润同比下降19%至2.1亿元 低于市场预期 [2] - 业绩不及预期主因核心业务毛利率下滑及应收账款减值拨备增加 [2] - 每股分派中期股息0.095港元 派息比例70% 中期派息对应股息率4.4% [2] 业务拓展与项目管理 - 第三方外拓年化合约金额达8.7亿元 同比增长9% 创半年历史新高 [3] - 3个区域公司拓展半年合约金额突破亿元 战略聚焦核心区域 [3] - 在管面积同比增长7%至2.54亿平米 清退非核心城市低质低效项目对应在管面积1,568万平米 [3] 毛利率与现金流状况 - 基础物业毛利率同比下降2个百分点至18.5% 主因人工成本增长及服务品质投入增加 [4] - 社区增值服务毛利率同比下降8.9个百分点至28.2% 因高毛利率车位销售业务占比下降及自营能力培育投入增加 [4] - 销管费率同比下降0.6个百分点至6.6% 受益于中后台管理效率优化 [4] - 经营性现金流净流出2.3亿元 去年同期流入1.0亿元 主因收缴率承压及应收账款增长 [4] 战略规划与未来关注点 - 公司推动战略转型以夯实内功 通过提升服务品质和优化成本结构应对行业竞争 [5] - 经营性现金流表现与股东回报是影响股价的核心因素 建议关注现金流及分红派息表现 [5]

盈利预测与估值调整 - 中金下调公司2025年和2026年盈利预测16%和15%至4.2亿元和4.4亿元 分别同比下降12%和增长5% [1] - 维持跑赢行业评级 下调目标价7%至2.33港元 对应2025年8.7倍目标市盈率和8.0%预期股息收益率 [1] - 公司当前交易于2025年7.8倍市盈率和9.0%预期股息收益率 [1] 2025年上半年财务表现 - 收入同比增长3%至34.6亿元 归母净利润同比下降19%至2.1亿元 低于市场预期 [2] - 中期股息每股0.095港元 派息比例70% 其中普通派息50%和特别派息20% 对应股息率4.4% [2] - 经营性现金流净流出2.3亿元 较去年同期流入1.0亿元显著恶化 [4] 业务运营与拓展 - 第三方外拓年化合约金额达8.7亿元 同比增长9% 创半年历史新高 [3] - 三个区域公司拓展半年合约金额突破亿元 战略聚焦核心区域 [3] - 在管面积同比增长7%至2.54亿平方米 清退非核心城市低质低效项目对应面积1,568万平方米 [3] 成本结构与盈利能力 - 基础物业毛利率同比下降2个百分点至18.5% 主因人工成本增长及服务品质投入增加 [4] - 社区增值服务毛利率同比下降8.9个百分点至28.2% 因高毛利率车位业务占比下降及自营能力培育投入 [4] - 销管费率同比下降0.6个百分点至6.6% 受益于中后台管理效率优化 [4] 战略规划与未来关注点 - 公司推动"二五"战略转型 通过提升服务品质、优化成本结构和强化团队能力保持竞争力 [5] - 经营性现金流表现与股东回报是影响股价的核心因素 公司目标全年经营性现金流转正 [4][5] - 建议关注公司催缴力度加强后的应收账款回款情况及分红派息表现 [4][5]

1H25业绩表现 - 收入同比增长3%至34.6亿元，归母净利润同比下跌19%至2.1亿元，低于市场预期 [1] - 业绩不及预期主要因核心业务毛利率下滑及应收账款减值拨备增加 [1] - 每股分派中期股息0.095港元，派息比例70%，中期派息对应股息率4.4% [1] 第三方外拓及在管面积 - 第三方外拓年化合约金额约8.7亿元，创半年历史新高，同比增长9% [1] - 3个区域公司拓展半年合约金额突破亿元 [1] - 在管面积同比增长7%至2.54亿平米，清退非核心城市及低质低效项目对应面积1568万平米 [1] 毛利率及成本费用 - 基础物业毛利率同比下降2个百分点至18.5%，主因人工成本增长及服务品质投入增加 [2] - 社区增值服务毛利率同比下降8.9个百分点至28.2%，因高毛利率业务占比下降及自营能力培育投入增加 [2] - 销管费率同比下降0.6个百分点至6.6%，受益于中后台管理效率优化 [2] 现金流及应收账款 - 经营性现金流净流出2.3亿元，去年同期流入1.0亿元，流出扩大因收缴率承压及应收账款增长 [2] - 公司下半年将加大催缴力度，目标全年经营性现金流转正 [2] 战略发展与竞争力 - 公司推动战略转型，夯实内功，构建系统组织能力 [2] - 通过提升服务品质、优化成本结构、强化团队能力保持政策规范及市场竞争中的竞争力 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年盈利预测16%至4.2亿元（同比下降12%），下调2026年盈利预测15%至4.4亿元（同比增长5%） [3] - 维持跑赢行业评级，下调目标价7%至2.33港元，对应2025年8.7倍目标市盈率和8.0%预期股息收益率 [3] - 公司当前交易于2025年7.8倍市盈率和9.0%预期股息收益率 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入34.6亿元，同比增长2.7% [2] - 归母净利润2.1亿元，同比下降19.4% [2] - 综合毛利率18.6%，同比下降2.7个百分点 [2][3] - 派息率达70%，派付股息约1.5亿元 [6] 业务结构优化 - 基础物业服务收入占比77.1%，为战略支柱业务 [3] - 社区增值服务收入占比11.4%，完成战略聚焦 [3] - 非业主增值服务收入占比降至7.8%，降低周期性业务波动影响 [3] - 关联交易占比2.7%（约0.95亿元），预计持续降低 [3] 市场化拓展与区域布局 - 独立市场化拓展管理面积长期稳定在70%-80%行业高水平 [3] - 2024年市拓饱和合同收入创15.8亿元历史新高 [3] - 2025年上半年市拓饱和合同收入达8.7亿元，为半年度历史新高 [3] - 退出非核心城市，聚焦100个重点城市，二线及以上城市布局占比超95% [4] 社区增值服务发展 - 管理层预计社区增值服务毛利率将回升至30%-38% [5][6] - 到家服务佣金增长近300万元，5350名员工实现收入增长 [6] - 单人最高年增收达7.3万元，年增收超万元员工数超600人 [6] - 社区快递驿站已覆盖22个城市近百家，2025年计划新开设超250家 [6] 战略方向与行业展望 - 公司专注居住刚需和物业擅长的增值服务领域（到家服务/代收代寄/社区健康/儿童服务等） [6] - 物业行业重要性被长期看好，当前行业估值处于低位 [7] - 未来两年派息率承诺不低于50% [6]