香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容所產生或因依賴該等內 容而引致的任何損失承擔任何責任。 (1)有關實行消除無法發表意見之行動計劃的季度最新情況 及 (2)澄清公告 本公告乃由景瑞控股有限公司*（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）董事（「董事」）會（「董事 會」）根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市規則」）第13.09條以及香港法例第 571章證券及期貨條例第XIVA部而作出。 JINGRUI HOLDINGS LIMITED 景瑞控股有限公司* （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：01862） 除上述澄清外，日期為2025年8月25日的該公告所載所有其他資料保持不變。 承董事會命 Jingrui Holdings Limited 景瑞控股有限公司* 主席 閆浩 香港，2025年9月30日 茲提述本公司截至2024年12月31日止年度的年報（「該年報」）以及本公司日期為2025年6月30日及2025 年8月25日內容有關實行消除無法發表意見之行動計劃 ...

2025 中期報告 INTERIM REPORT * 僅供識別 For identification purpose only Contents 目錄 | Corporate Information | 公司資料 | 2 | | --- | --- | --- | | Financial Highlights | 財務摘要 | 5 | | Chairman's Statement | 主席致辭 | 6 | | Management Discussion and Analysis | 管理層討論與分析 | 10 | | Other Information | 其他資料 | 28 | | Report on Review of Condensed Consolidated Financial Statements | 簡明合併財務報表審閱報告 | 37 | | Condensed Consolidated Financial Statements | 簡明合併財務報表 | | | • Condensed Consolidated Balance Sheet | • 簡明合併資產負債表 | 39 | | Corpo ...

销售业绩表现 - 2025年8月单月合约签约销售额0.52亿元 同比大幅下降60.9% [1] - 2025年8月合同销售面积2284平方米 销售均价22767元/平方米 [1] - 2025年1-8月累计合约签约销售额6.23亿元 同比下降53.37% [1] - 2025年1-8月累计合同销售面积41505平方米 销售均价15010元/平方米 [1] 经营趋势分析 - 单月销售均价22767元/平方米显著高于累计均价15010元/平方米 显示8月销售产品结构可能发生变化 [1] - 销售额同比降幅(60.9%)大于销售面积降幅 反映项目定价承压或产品结构向中低端偏移 [1] - 累计销售业绩同比下滑超过50% 显示公司销售端持续面临严峻挑战 [1]

公司销售表现 - 2025年8月单月合约签约销售额为人民币0.52亿元 同比大幅减少60.9% [1] - 2025年8月单月合同销售面积为2284平方米 销售均价为人民币22767元/平方米 [1] - 2025年1-8月累计合约签约销售额为人民币6.23亿元 同比减少53.37% [1] - 2025年1-8月累计合同销售面积为41505平方米 销售均价为人民币15010元/平方米 [1] 经营数据趋势 - 单月销售额同比降幅超过60% 显示销售端承压明显 [1] - 累计销售额同比降幅超过50% 反映整体销售表现疲弱 [1] - 销售均价呈现下降趋势 单月均价较累计均价高出51.7% [1]

公司销售业绩 - 2025年8月单月合约签约销售额为人民币0.52亿元 合同销售面积2,284平方米 销售均价22,767元/平方米 [1] - 2025年1-8月累计合约签约销售额为人民币6.23亿元 合同销售面积41,505平方米 销售均价15,010元/平方米 [1] - 8月销售均价较累计销售均价高出51.7% 显示当月销售产品结构或区域分布存在显著差异 [1]

业绩总结 - 2025年8月合约签约销售额约0.52亿元[3] - 2025年8月合同销售面积约2,284平方米[3] - 2025年8月合同销售均价约22,767元/平方米[3] - 截至2025年8月31日七个月累计合约签约销售额约6.23亿元[3] - 截至2025年8月31日七个月合同销售面积约41,505平方米[3] - 截至2025年8月31日七个月合同销售均价约15,010元/平方米[3]

股本情况 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为1亿美元，股份数目为10亿股，面值0.01美元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不含库存股份）数目为15.38813213亿股，库存股份数目为0[2] 购股权计划 - 截至2025年8月底，购股权计划行使价为2.53港元，结存股份期权数目为450万股[3] - 2025年8月因行使该期权所得资金总额为0港元，发行新股和转让库存股份数目均为0[3] - 截至2025年8月底，购股权计划下可能发行或转让股份数目为450万股，总数为1.10019421亿股[3] 股份变动 - 2025年8月已发行股份（不含库存股份）和库存股份总额增减均为0普通股[5]

财务表现 - 2025年中期收入约5.87亿元 同比大幅减少76.21% [1] - 公司权益持有人应占亏损约20.06亿元 同比增长35.23% [1] - 每股基本亏损1.3元 [1] 业务运营 - 销售物业收入约1.5亿元 较去年同期大幅减少92.5% [1] - 收入下降主要由于交付物业建筑面积减少所致 [1] 土地储备 - 截至2025年6月30日土地储备总面积1,291,272平方米 [1] - 权益土地面积约820,372平方米 [1]

财务表现 - 2025年中期收入约5.87亿元 同比大幅减少76.21% [1] - 公司权益持有人应占亏损约20.06亿元 同比增长35.23% [1] - 每股基本亏损1.3元 [1] 业务运营 - 销售物业收入约1.5亿元 较去年同期大幅减少92.5% [1] - 收入下降主要由于期内交付物业建筑面积减少 [1] 土地储备 - 截至2025年6月30日集团土地储备总面积约1,291,272平方米 [1] - 权益土地面积约820,372平方米 [1]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 收入为人民币5.868亿元，毛亏损人民币7020万元，毛亏损率12.0%[4] - 净亏损人民币21.121亿元[4] - 公司期内亏损约人民币21.12亿元[13] - 公司总收入从2024年上半年的24.66亿元大幅下降至2025年上半年的5.87亿元[22] - 公司期内亏损为人民币157.19亿元，其中分部亏损总额为人民币156.06亿元，所得税开支为人民币1.13亿元[24] - 公司收入为人民币5.868亿元，同比下降76.2%[54] - 公司期内亏损为人民币21.121亿元，较去年同期人民币15.719亿元增长34.4%[68] - 公司录得期内亏损约人民币21.12亿元[90] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售成本为人民币6.569亿元，同比下降71.8%[57] - 行政开支为人民币9.074亿元，同比增加188.6%[63] - 员工成本为人民币1.009亿元（去年同期为人民币1.281亿元）[52] - 其他亏损净额为人民币2.24亿元[64] - 销售成本、销售及营销成本以及行政开支总额同比下降39.8%至16.79亿元人民币（2024年：27.89亿元人民币）[32] - 已售物业成本同比下降90.9%至1.74亿元人民币（2024年：19.22亿元人民币）[32] - 融资成本净额同比略增至3.90亿元人民币（2024年：3.90亿元人民币）[33] - 所得税开支总额同比大幅增加至3.16亿元人民币（2024年：0.11亿元人民币），主要受递延所得税影响[34] - 公司融资成本净额为人民币3.901亿元，与去年同期基本持平[65] - 公司融资成本总额为人民币4.805亿元，较去年同期5.342亿元下降10.1%[74] 各条业务线表现 - 物业销售收入为人民币1.498亿元，同比下降92.5%，占总收入25.5%[54][55] - 物业管理服务收入为人民币3.84亿元，同比下降2.1%，占总收入65.5%[54][55] - 租金收入为人民币4870万元，同比下降19.5%，占总收入8.3%[54][56] - 物业开发平台收入为人民币204.29亿元，占集团总收入82.9%，但分部亏损达人民币128.42亿元[24] - 除所得税前分部亏损总额为人民币17.96亿元，其中物业开发平台亏损占比最大，达人民币16.47亿元[23] - 集团融资成本为人民币39.71亿元，其中物业开发平台占比88.5%，达人民币35.14亿元[24] - 不动产平台下投资物业公允价值亏损人民币7990万元[60] - 公司销售物业收入为人民币149.8百万元，较去年同期大幅减少92.5%[49] - 停车位销售贡献人民币21,836千元合约销售额[46] - 公寓项目时点出租率达96.9%，办公项目出租率为94.6%[50] - 景瑞服务业务覆盖34个城市，合同面积超2,000万平方米[51] 各地区表现 - 2025年上半年合约销售额为4.72亿元人民币，其中江苏区域占比58.1%，浙江区域占比16.2%[44] - 公司截至2025年6月30日止六个月合约销售总额为人民币471,993千元，平均售价为每平方米14,401元[46] - 江苏区域合约销售额最高达人民币274,166千元，占整体销售比重显著[46] - 浙江区域合约销售额为人民币76,374千元，平均售价每平方米10,583元[45] - 土地储备按城市分布：武汉占比最高为45.0%（580,862平方米），江苏区域占25.4%（327,365平方米），直辖市区域占19.4%（250,196平方米）[48] 管理层讨论和指引 - 公司所有业务均以人民币计价，除美元银行存款及2019-2022年发行的美元优先票据外无重大外币风险[79] - 公司未对利率风险进行对冲，但预计利率变动不会造成重大影响[78] - 公司存在重大不确定性可能对持续经营能力构成重大疑虑[92] - 公司董事已采取措施改善流动资金及财务状况[92] - 公司认为有足够资金维持未来12个月运营并履行到期财务责任[92] - 未能获得充分证据证明现金流预测依据的计划和措施合理[92] - 能否与贷款人就延长借款还款时间达成协议存在重大不确定性[92] - 审计师未能取得充分证据对简明合并财务报表形成结论[93] - 截至2025年6月30日所有董事遵守证券交易标准守则[94] - 2025年中期报告将寄发股东并刊登于联交所及公司网站[96] 其他财务数据：资产和债务 - 总资产人民币283.757亿元[4] - 现金及现金等价物减少至人民币1.473亿元[7] - 总负债人民币297.998亿元[8] - 借款总额人民币158.578亿元（流动借款128.79亿元+非流动借款29.787亿元）[8] - 公司流动负债净额为人民币49.19亿元[13] - 公司流动借款和非流动借款分别为人民币128.79亿元和人民币29.79亿元[13] - 公司现金及现金等价物和受限制现金分别为人民币1.47亿元和人民币0.84亿元[13] - 公司总资产为人民币283.76亿元，总负债为人民币297.99亿元，处于资不抵债状态[23] - 公司未偿还借款总额为人民币158.578亿元，较2024年末人民币159.423亿元减少0.5%[71][72] - 公司现金及受限制现金为人民币2.311亿元[70] - 公司即期借款占比81.2%，长期借款占比18.8%[73] - 公司有流动负债净额人民币49.19亿元[90] - 公司流动借款为人民币128.79亿元，非流动借款为人民币29.79亿元[90] - 公司现金及现金等价物仅为人民币1.47亿元，受限制现金为人民币0.84亿元[90] 其他财务数据：减值及特殊项目 - 贸易应收款项减值拨备增加至人民币8.62亿元，较期初增长4.7%[25] - 应收附属公司非控股权益款项达人民币230.86亿元，占应收款项总额33.8%[25] - 以公允价值计量金融资产产生净公允价值亏损人民币19.63亿元[31] - 汇兑亏损净额人民币1.34亿元，去年同期为收益人民币1.24亿元[31] - 其他收入大幅减少至人民币59.6万元，同比下降89.1%[30] - 金融资产减值亏损净额同比激增343.4%至8.09亿元人民币（2024年：1.83亿元人民币）[32] - 在建物业及持作销售物业减值拨备同比增长63.9%至1.67亿元人民币（2024年：1.02亿元人民币）[32] - 银行及金融资产利息收入同比下降91.3%至64万元人民币（2024年：729万元人民币）[33] - 公司分占合营企业/联营公司业绩亏损人民币1190万元，较去年同期亏损1370万元收窄13.1%[66] 其他财务数据：应付款项及担保 - 贸易及票据应付款项减少至人民币152.84亿元，较期初下降18.4%[28][29] - 应付利息大幅增加至人民币316.83亿元，较期初增长14.6%[28] - 公司为物业买家提供的按揭担保金额为人民币8.762亿元，较2024年末13.275亿元减少34.0%[76] 其他重要内容：违约及法律诉讼 - 公司逾期违约借款本金及利息分别为人民币119.04亿元和人民币27.16亿元[14] - 公司因拖欠财务负债人民币9.78亿元被贷款人提起法律诉讼[14] - 公司逾期违约借款本金约人民币119.04亿元及相应利息约人民币27.16亿元[91] - 公司因拖欠财务负债人民币9.78亿元被多家贷款人提起法律诉讼[91] - 公司面临清盘呈请，涉及担保债务本金约1.08亿美元及应计利息[84] 其他重要内容：资本及股息 - 土地储备1,291,272平方米[4] - 公司土地储备总面积1,291,272平方米，其中权益面积为820,372平方米[47] - 公司未宣派任何中期股息（去年同期：无）[83] - 截至2025年6月30日公司未回购出售或赎回任何上市证券[95] - 截至2025年6月30日公司无任何库存股份[95] 其他重要内容：财务比率 - 公司净债务资本比率为-1097%，较2024年末2281%大幅恶化[75] - 合约销售额为人民币4.72亿元，同比下降48.4%[4] - 经营亏损人民币13.943亿元[5] - 融资成本净额人民币3.901亿元[5] - 公司权益持有人应占集团亏损同比扩大35.2%至20.06亿元人民币（2024年：14.83亿元人民币）[39] - 每股基本亏损同比增加35.4%至1.30元人民币（2024年：0.96元人民币）[39] - 物业销售收入从2024年上半年的20.02亿元锐减至2025年上半年的1.50亿元[22]