港资房企内地业务收缩现象 - 英皇集团旗下地产公司英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期债务危机[7][8] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队[12] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套价格抛售大湾区400套房源[38][39] - 九龙仓从2019年开始停止内地拿地，内地应占土地储备降至140万平方米[42][44] 港资房企昔日辉煌表现 - 香港置地2020年以约310.5亿元拿下上海徐汇滨江西岸金融城地块，创当时内地成交纪录[15][17] - 嘉里建设2022-2023年以约221亿元分两批拿下上海黄浦区金陵东路地块[17] - 瑞安房地产2021年以约165.3亿元获得武汉总价地王[17] - 新世界发展在广州开发的广粤观邸以21.8万元/㎡网签均价成为2025年全国网签均价最高豪宅[20] - 香港置地启元项目2024年4月推出80套房源，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡[23][24] - 瑞安翠湖六期以21万元/㎡备案均价打破启元纪录[27] 港资房企财务表现与战略调整 - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元[31][32][33] - 香港置地净债务保持稳定，股东每股股息维持6美元[34] - 长实集团北京御翠园二期销售均价从最高备案单价9.97万/㎡降至7万/㎡[41] - 九龙仓有计划地出售内地资产，如以4.03亿元出售常州项目公司[44] 港资房企战略转型与创新 - 新鸿基地产番禺南站TOD项目拿地后8个月动工，首批住宅已交付[48][50] - 嘉里建设上海金陵东路地块住宅部分提前半年入市，金陵华庭项目今年3次开盘实现累计销售额近220亿元[52][55] - 太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和陆家嘴太古源项目[56][58] - 太古地产与LV合作打造"路易号"巨轮，兴业太古汇日均客流达8万至10万人次，首周客流翻番，销售额三位数增长[68][71] 轻资产模式发展 - 瑞安房地产在上海黄浦区淮海中路地块项目中仅持股25%，引入太平洋保险等资本方[81][82] - 瑞安佛山岭南天地项目出售成熟物业获得总对价约34.9亿元，同时保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入[86][87] - 新世界发展K11 Select品牌通过轻资产合作快速扩张，从2022年3月到2023年底内地轻资产项目计划增至10个[94][96]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

总体开业概况 - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业总体量约693万平方米 [2] - 9月为开业最高峰，共59个项目开业，占三季度总量的66%，商业体量497万平方米 [2] - 存量改造开业项目共15个，商业体量约137万平方米 [2] 区域分布特征 - 华东区开业量占比32%，位居第一，其中浙江、江苏、上海分别贡献10个、9个、5个项目，占全区超八成 [5] - 华中区与华南区分列第二、三位，开业量仅差一个；华南区广东开业14个，广西1个；华中区湖北开业8个，河南5个 [5] - 西南区占比15%，重庆开业6个项目，四川3个；西北、华北、东北区开业量居末位 [5] 城市线级与市场表现 - 商业高线级城市（商业一线、准一线、二线）新开项目占比超七成 [7] - 商业低线级城市中，商业四线城市占比最大，三线与五线城市开业量相近 [7] - 下沉市场县域商业活跃，黄梅、灵山、咸阳、拉萨、新和等地均有新项目，佛山顺德出现镇街商业 [9] 重点城市开业动态 - 杭州开业量居首，共8个项目，体量47万平方米，其中萧山区占5个 [9][11] - 重庆与武汉各开业6个项目，重庆体量居第一，有4个项目体量超10万平方米，其中龙湖重庆江岸天街达18万平方米 [9][11] - 北京、上海、深圳均开业5个项目，北京城市更新项目集中，上海浦东新增两座商场，深圳新开项目能级高 [9][12] 头部企业项目布局 - 华润万象生活开出6座项目，包括3座万象城、2座万象天地及南京金陵天地，产品线下沉至呼和浩特、淮安等三四线城市 [13] - 龙湖开业5个项目，包括4座天街和1座欢肆，分布于重庆、武汉、杭州、烟台 [13] - 珠海万达商管开业4个万达广场，均位于赣州、周口等下沉市场；印力、吾悦等企业均开出2个项目 [13] 存量改造项目特点 - 存量改造项目体量较大，近一半体量在10万平方米以上，涉及烂尾项目改造、物业转型等多种类型 [14] - 改造项目质量提升，如呼和浩特万象城（15.7万平方米）由烂尾项目改造，开业单日客流突破20万 [14][25] 高能级项目亮点 - 上海新天地东台里以"新天地3.0版"亮相，商业体量8.8万平方米，打造"街区+盒子"开放格局 [15][16] - 深圳湾万象城二期体量7万平方米，与一期共同组成500+品牌矩阵，新增超6万平方米文化业态 [18] - 深圳大悦城体量25万平方米，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元，首店及定制店占比超50% [19] - 广州汉溪K11 Select为大湾区首座，商业建筑面积8.1万平方米，打造全国首个HERITAGE by K11岭南文化区 [19]

行业活动与产业升级 - 2025广东时装周-秋季（第36届）在番禺举办 10天内超80场主题活动 200余家品牌全球展销 吸引30余个国家采购商 达成意向合作超10亿元 [2][4][5] - 广东时装周连续三届落户番禺 为区域带来近15亿级世界曝光量 2024年番禺纺织服装（含皮具）产业规模达214.06亿元 同比增长16.48% [2] - 本土企业参与度显著提升：2024年两季时装周番禺企业参与数量为30家（占比10%） 2025年春季增至70家（占比20%） 实现翻倍增长 [4] 企业发展与集群建设 - 番禺纺织服装产业集群获"国家级中小企业特色产业集群"和"省级外贸转型升级基地"认证 "四上"企业数量从2023年206家增至2025年上半年225家（增长4%） 专精特新企业从2023年12家增至2024年14家 [2] - 品牌博斯绅威参与时装周后网球系列销售额增长6% 企业总部从珠江新城迁至长隆万博商务区 看重区域成熟产业链和设计师资源 [4] - 时装周累计引入9个品牌首店 带动23家优质企业落户或新增注册 推进10个产业用地项目 投资额达36.37亿元 [6] 商圈发展与经济活力 - 长隆万博商务区集聚希音、海大集团、长隆集团三大千亿级龙头企业 2024年拥有超百亿元营收楼宇1家 超亿元税收楼宇4家 [7] - 2025年上半年商务区市场主体突破3万家 "四上"企业超600家 实现同比双位数增长 获评"中国商务区总部经济竞争力20强"等国家级荣誉 [7][9] - 创新"7×24"子夜经济模式 以四海城为试点整合夜间文旅活动与24小时商圈 推动夜间客流量同比增长超30% [10] 商业配套与消费升级 - 大湾区首座K11 Select将于2025年9月底试营业 聚焦年轻家庭消费群体 晟潮c-wave、雅致等多家酒店陆续开业 [12] - 商圈涵盖番禺万达广场、天河城等传统购物中心 以及四海城、敏捷广场等开放式公园街区 形成国际化多元消费场景 [10] 区域规划与交通枢纽 - 2023年万博商务区从1.5平方公里扩容至7.2平方公里 与汉溪、里仁洞连片发展 定位"广州南部CBD" [13][16] - 广州东环城际铁路和琶莲城际铁路开通 实现广州南站至白云机场半小时直达 形成商旅文深度融合的交通枢纽 [1][13] - 规划建设长隆万博至广州南站10公里黄金走廊 通过统一产业谋划和基础设施联通促进客流、商务流融合 [16] 人口与城市发展 - 番禺区常住人口从144.86万人增至282.29万人 十年翻倍 增速全市第一 高品质宜居宜业环境吸引人口集聚 [16]

项目概况 - 耀胜新世界广场是公司在番禺区长隆万博打造的地标综合体，包含雅奢住宅耀胜尊府、超甲级写字楼耀胜新世界发展中心和大湾区首座K11 Select [1] - 项目首批住宅耀胜尊府于5月26日交付，实现"交付即取证"，成为广州楼市样板 [2] - 项目补齐广州新中轴番禺段核心拼图，推动长隆万博片区发展升级 [1] 住宅交付亮点 - 耀胜尊府交付仪式包含多项寓意美好的环节，如鸣放礼花、剪彩迎福等，提升业主体验 [2] - 住宅采用高端配置：博世厨房三件套、西班牙乐家卫浴、松下空调及新风系统、复合地板等 [2] - 项目约20%业主为香港户籍，另有美籍、加籍等外籍华人买家，反映国际化吸引力 [5] 商业及配套进展 - K11 Select拟于第三季度开业，主力商家已进场装修 [3] - 耀胜新世界发展中心达到LEED金级标准，多家企业入驻 [3][4] - 项目为TOD综合体，地下三轨交汇（地铁3/7号线+佛莞城际），快速连接珠江新城 [4] 区位优势 - 项目毗邻长隆度假区，坐拥长隆万博CBD核心位置，商圈已聚集2.4万家企业，包括海大集团、欢聚集团等上市公司 [3] - 最新规划将长隆万博商圈定位为国际文旅及商业融合的世界级地标 [3] - 部分户型可直观"长隆乐园+万博CBD"双景，如132m²王牌户型 [6] 市场策略 - 公司过往项目约四成买家为老业主复购或推荐，体现品牌忠诚度 [5] - 当前主推建面88-245m²平层及叠墅产品，强调空间灵活性 [6] - 交付期间推出8重限时优惠，瞄准一线城市楼市企稳机遇 [6]