文章核心观点 - 尽管联邦住房管理局贷款因首付要求低、利率较低且对高债务收入比更宽容而在当前高房价、高利率的市场中越来越受欢迎，但使用此类贷款的购房者在购房过程中仍面临卖家的偏见和直接拒绝，这种偏见源于卖家对贷款审批流程更复杂、买家财务状况可能较弱的误解，以及FHA贷款对房屋状况有更严格评估要求的事实[7][8][12][13] FHA贷款市场趋势与使用情况 - FHA贷款在抵押贷款中的份额从2022年的15%增长至2025年（截至目前）的18%，这与期间房价快速上涨和抵押贷款利率飙升至7%以上有关[12] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家预测，随着购房者持续面临负担能力挑战，对FHA贷款的兴趣将保持强劲，在12月第一周，传统抵押贷款申请量环比下降，但FHA申请量增长了5%[13] - 在次贷危机后的市场低迷期，FHA贷款使用率大幅上升，用于购房的FHA抵押贷款份额从2006年的4.6%跃升至2010年的41%[18] 卖家对FHA贷款的偏见与拒绝 - 一些卖家明确拒绝FHA贷款买家，在房源列表中直接注明“绝对不接受FHA买家”、“不接受FHA或VA贷款”、“仅接受传统和VA贷款，本房屋不接受FHA贷款”[14] - 费城联储2024年的一篇论文指出，在21世纪初的房地产繁荣时期，约一半的待售房源声明卖家不接受FHA买家[16] - 卖家拒绝FHA贷款是合法的，因为他们可以出于对金融风险或贷款复杂性的担忧而拒绝报价[15] - 行业资深人士指出，即使是在当前的买方市场，对FHA借款人的偏见依然存在[7][8] FHA贷款的特点与吸引力 - FHA贷款允许信用评分较低的买家仅支付房屋购买价格的3.5%作为首付，远低于私人贷款机构传统抵押贷款通常要求的10%[5] - FHA贷款通常提供更低的抵押贷款利率[5] - FHA贷款允许买家的债务收入比最高达到57%，而房利美收购的传统贷款只允许DTI最高至50%[34] - 该贷款计划面向所有收入水平的借款人开放，并非仅限于低收入人群[4][22] 卖家产生偏见的原因 - 卖家认为FHA贷款处理起来很麻烦，因为贷款附带特定要求，例如必须由联邦政府批准的评估师进行评估和轻微的安全检查[9] - 与可以放弃这些意外情况以增加报价吸引力的传统贷款买家相比，FHA贷款增加了交易失败的风险[10][30] - 一些卖家存在误解，认为FHA借款人财务状况较差，可能首付较低、有信用问题或债务收入比较高[10][11] - FHA对房屋有更严格的评估要求，以确保房产价值未被高估，并且禁止卖家在买入91天内将翻新房产出售给FHA买家[27][29] 对购房者及市场的潜在影响 - 对FHA贷款的偏见导致许多FHA买家在购房竞争中不公平地失利，这扭曲了市场机会，使其向更富裕的买家和有现金的投资者倾斜[24][25] - 消费者权益倡导者建议，应扩大各州的反歧视法律，以打击对FHA借款人的歧视，并建议州检察长起诉持续排除FHA借款人的房地产经纪人[23][24] 购房者的应对策略 - 购房者可以通过支付更多首付来展示购房诚意，以对抗对FHA贷款的负面看法[31] - 可以在提交报价前与卖家安排私人房屋检查，让各方都了解房产的缺陷以及是否能通过FHA评估[32] - 有经验的房地产经纪人可以设法解决问题，例如提前发现房屋缺陷并在初始报价中与卖家协商修复，如案例中买家通过谈判让卖家在交割前自费更换了屋顶[35][36] - 评估师在评估价低于售价时，有时会给卖方经纪人机会陈述房屋应被更高估值的理由[30]

文章核心观点 - 在当前高利率住房市场中 可承继抵押贷款作为一种策略受到关注 它允许买家接管卖家的原有低息贷款 从而可能获得低于市场平均水平的利率[2] 可承继抵押贷款的定义与资格 - 可承继抵押贷款指买家在原有条款下接管卖家的现有抵押贷款 包括其利率 还款期限和剩余贷款余额[3] - 并非所有抵押贷款都符合条件 常见的可承继贷款类型包括FHA贷款 VA贷款和USDA贷款[7] - 买家仍需满足住房贷款的资格标准 如良好的信用 足够的收入和稳固的债务收入比 过程可能与申请新贷款一样严格[6] 对买家的益处 - 最明显的好处是获得通过其他融资无法获得的利率 例如卖家之前锁定的3%利率 而现行利率为6.4% 这能显著降低月供和长期支付的总利息[4] - 可能降低交易成本 如果无需新的评估或贷款发起费[5] - 利率降低意味着月供更少 贷款期内总支付额更少 从而带来更多的长期储蓄[8] 对卖家的益处 - 在低迷的住房市场中 带有可承继抵押贷款的房屋可以吸引更多买家[5] - 低息抵押贷款的附加价值也可能支持更高的要价[5]

房地产市场趋势 - 2024年住房自有率出现八年来首次下降[1] - 截至2025年初全国房价自2019年以来上涨60% 且年增长率仍达39%[2] - 美国现有单户住宅中位价在2025年创下429,400美元新高[2] 购房负担能力 - 抵押贷款利率从2020年1月的平均372%上升至当前的约630%[3] - 负担一套典型住宅所需家庭年收入估计为117,000美元[3] 购房策略建议 - 联邦、州和城市计划可提供首付、过户成本援助或较低利率 例如FHA贷款要求35%首付 VA和USDA贷款符合条件可零首付[5] - 共管公寓、联排别墅、预制住宅或小型单户住宅可作为更易负担的入门选择[6] - 扩大搜索半径至新兴社区、近郊或通勤范围内小镇 其房价通常比市中心更可负担[7]

交易概述 - 格伦伯尼银行完成对VA批发抵押贷款公司的收购 旨在扩大抵押贷款业务线和市场覆盖范围 [1] - 此次收购将增强格伦伯尼银行的抵押贷款产品多样性和地域覆盖能力 同时提升VA批发抵押贷款公司的运营实力 [1] - 交易由总部位于弗吉尼亚州费尔法克斯的Milestone Mergers and Acquisitions提供全程协助 [6] 战略协同效应 - VA批发抵押贷款公司将作为格伦伯尼银行的专业部门运营 专注于抵押贷款业务 [5] - 格伦伯尼银行将为VA批发抵押贷款公司提供稳定资本来源和后台管理支持（人力资源、IT和财务） [2] - 双方合作将加速抵押贷款业务增长 计划在安妮阿伦德尔县增加贷款发起人团队规模 [2] 业务能力扩展 - VA批发抵押贷款公司擅长FHA贷款、VA贷款、首次购房者贷款以及低首付要求贷款 [3] - 该公司2024年完成约1.25亿美元抵押贷款发放 拥有近25年行业经验的管理团队 [3] - 特别专注于服务现役和退役美军人员 覆盖佛罗里达、佐治亚、马里兰等多个州 [8] 市场机会 - 收购有助于格伦伯尼银行服务现有客户群的抵押贷款需求 并扩大对退伍军人和现役军人的覆盖 [5] - VA批发抵押贷款公司凭借对军事人员需求的独特理解 建立差异化竞争优势 [5] - 通过专业化服务团队为客户提供个性化抵押贷款方案 增强客户购房或再融资信心 [3] 公司背景 - 格伦伯尼银行控股公司(NASDAQ: GLBZ)成立于1949年 是马里兰州本地社区银行 拥有6家分行 [7] - 业务涵盖商业和零售银行服务 包括房地产融资、汽车贷款等 [7] - VA批发抵押贷款公司成立于2019年 由退伍军人运营 总部位于弗吉尼亚海滩 [8]

公司动态 - 道格拉斯·埃利曼房地产公司推出内部抵押贷款平台Elliman Capital，旨在为客户提供传统和非传统贷款产品，简化购房融资流程 [1] - Elliman Capital初期将在佛罗里达州推出，随后扩展至公司运营的所有州 [1] - 该平台通过与Associated Mortgage Bankers的战略联盟开发 [1] 高管观点 - 公司总裁兼首席执行官Michael S Liebowitz表示，Elliman Capital的推出将为客户提供前所未有的便利和监管，涵盖整个房地产交易流程 [2] - 佛罗里达地区首席执行官Jay Phillip Parker强调，该平台将为代理商及其客户带来显著益处，并计划在未来扩展至整个公司网络 [3] - Elliman Capital总监Jim Bender指出，平台设计具有包容性，旨在满足全球购房者和投资者的多样化需求 [3] 产品与服务 - Elliman Capital提供多种贷款产品，包括传统贷款、大额贷款、建筑贷款、投资房产融资、过桥贷款、商业贷款、第二套住房贷款、FHA贷款、VA贷款和USDA贷款 [2] - 平台特别为自雇人士、投资者、外国公民等具有独特财务情况的借款人提供灵活融资方案 [2] - 平台整合先进技术，简化抵押贷款申请和审批流程，并为代理商提供实时更新和客户支持工具 [4][6] 市场定位 - 公司进入抵押贷款服务领域，正值购房者寻求个性化和灵活融资选项的时机 [4] - 凭借在豪华服务和市场专业知识方面的声誉，结合全面的抵押贷款能力，Elliman Capital有望在住宅贷款市场成为重要力量 [4] 公司背景 - 道格拉斯·埃利曼公司是美国最大的住宅经纪公司之一，业务覆盖纽约、佛罗里达、加利福尼亚等多个州和华盛顿特区 [5] - 公司还投资于早期颠覆性房地产技术（PropTech）解决方案，并提供开发营销、物业管理和结算服务等 [5][7]

抵押贷款行业指南 - 选择合适的抵押贷款机构对购房者至关重要，通过仔细研究可在整个贷款期限内节省数千美元的利息和费用[1] - 行业提供多种低首付和无首付的抵押贷款产品[1] 贷款机构审批标准 - 贷款机构通常要求至少24个月稳定且可核实的收入历史，但在特定情况下（如自雇、职业转换、医疗问题等）可能接受更短的工作经历[2][3] - 信用评分越高越好，740分以上可获得最佳利率和最低费用，620分可获批常规贷款，政府支持的FHA贷款要求580分（或500分且首付10%），VA和USDA贷款无最低分要求但贷款方有各自标准[4] - 贷款机构评估债务收入比，前端比率（住房成本占税前收入比例）应约为28%，后端比率（总债务支付占收入比例）应在36%至50%之间[5][8] - 首付并非必须20%，有些贷款仅需3%或零首付，但更高首付可能获得更好利率和更低月供[6] - 抵押贷款储备金（支付首付后剩余的现金和流动资产）在贷款机构有疑虑时可能起到关键作用[7][9] 抵押贷款产品类型 - 常规贷款要求信用评分620分且通常首付3%，但需要支付私人抵押贷款保险直至房屋资产达到20%[10] - 政府支持贷款包括FHA贷款（要求580分和3.5%首付）、VA贷款（为军人背景借款人提供100%融资，通常要求580分以上）和USDA贷款（针对农村地区购房，无首付但收入受限，通常要求640分以上）[11][16] - 大额贷款适用于购买豪华住宅或高价市场房产，其资格指南比常规和政府支持贷款更严格[11] - 过桥贷款或硬货币贷款适用于有大额首付但无法获得传统贷款批准的借款人，过桥贷款基于房屋资产净值提供短期融资但利率更高、费用更贵、期限更短，硬货币贷款对信用历史要求较低[15][17][18] 贷款机构类型与选择 - 直接贷款机构包括银行、信用合作社和在线贷款机构，提供从始至终的直接服务，部分机构提供首付援助计划或灵活贷款选项[12] - 抵押贷款经纪人是持牌专业人士，从其网络中寻找最适合的贷款机构和交易，通常收取贷款金额1%至2%的费用[14] - 选择贷款机构时应询问其提供的贷款类型、预审批处理速度、利率锁定、诚信估算、主要联系人、服务时间、支持方式、首付援助计划、托管要求、结账后支持、支付选项、贷款指南、当前利率和年化利率以及结账成本等问题[19][20][21][22][28] 贷款申请与比较流程 - 建议向至少三家贷款机构申请预审批，所有申请在45天内提交则信用查询只计为一次[23] - 比较各贷款报价的利率、发起费用、抵押贷款保险费率和预估结账成本，并查看在线评价以了解其业务方式和客户支持水平[23][24] - 最佳抵押贷款机构取决于个人财务状况、信用评分、债务负担、个人偏好和所需贷款类型，可从现有银行或信用合作社开始，或使用在线贷款市场及抵押贷款经纪人[25]

28/36规则核心定义 - 该规则是评估住房可负担性的常用指南，建议住房支出不超过月总收入28%，总债务支出不超过月总收入36% [2] - 住房支出特指月度抵押贷款还款组成部分，包括本金、利息、房产税和房屋保险，不包括偶发维修或水电费等 [3] - 该规则本质上是债务收入比（DTI）的另一种表述方式，其中28%对应前端DTI比率（住房支出占比），36%对应后端DTI比率（总债务支出占比） [6][18] 28/36规则应用案例 - 以年收入12万美元（月收入1万美元）家庭为例，根据规则可负担月度抵押贷款还款2800美元，月度总债务还款3600美元 [5][9][14] - 规则计算基于税前总收入（Gross Income），而非税后收入 [15] 抵押贷款机构评估标准 - 贷款机构常使用28/36规则评估借款人还款能力，但该规则仅为一般性指导原则，许多机构允许借款人超出该阈值仍可获得贷款资格 [4][7] - 不同贷款类型对DTI比率有不同要求：FHA贷款前端比率最高可达31%，后端比率最高可达43%，某些情况下后端比率可升至40%或50% [8][19] - 传统贷款在信用评分较高时允许DTI比率高达45%，VA贷款最高DTI比率为41% [10] 超出规则限制的可行性 - 能否超出28/36规则限制取决于具体贷款类型及其DTI比率要求，多数情况下该规则并非硬性要求 [7][20] - 即使符合贷款资格，超出规则限制的借款仍需审慎评估长期财务承受能力，避免因还款失败导致止赎风险 [11] 改善DTI比率的措施 - 减少债务：降低月度债务支付可释放更多资金用于抵押贷款 [17] - 增加收入：通过加薪、兼职、副业等方式提高收入可降低DTI比率并提升贷款资格 [17] - 调整购房策略：考虑购买公寓、合作住宅、小型房屋或转向乡村社区等替代方案 [17] - 引入共同购买人：增加共同购买人及其收入可改善财务指标，但需确保财务信任关系 [17]

信用评分在购房中的作用 - 信用评分和信用历史对大多数借款人获得购房抵押贷款的能力具有显著影响[1] - 如果购房者使用现金购房，信用通常不构成影响因素，但如需抵押贷款，信用则扮演重要角色[2] - 抵押贷款机构在评估贷款申请时，会审查信用历史，包括付款逾期频率和账户良好状态持续时间，以判断借款风险[3] 无信用记录对抵押贷款的影响 - 无信用记录与不良信用记录不同，无信用意味着借贷经验较少，而非财务习惯不良，但贷款机构缺乏评估风险的参考依据[5][6] - 无信用记录会增加获得抵押贷款的难度，因为贷款机构无法通过传统方式评估借款人的还款可能性和财务责任感[6][19] 无信用记录的购房策略 - 选择专业服务于非传统借款人的贷款机构，如小型本地信贷联盟或特定全国性贷款机构，这些机构可能提供更适合无信用借款人的贷款产品[7][8] - 考虑允许人工核保的贷款或非合格抵押贷款（非QM贷款），这些方案不依赖自动化算法，可通过逐步验证财务能力来获得资格[10][11] - 通过支付大额首付款或引入信用良好的共同签署人来降低贷款机构风险，共同签署人将分担还款责任[12][13] 适用于无信用借款人的贷款类型 - FHA贷款允许使用非传统信用证明，如租金支付记录、水电费账单等，替代传统信用评分[9][16] - 常规贷款接受“非传统信用历史”，包括过往住房支付记录、账单和银行对账单等[16] - VA贷款对退伍军人或现役军人无硬性信用评分要求，仅需符合服役记录条件[16] - USDA贷款可使用租金、 childcare费用、保险账单等周期性支付记录作为信用习惯证明，但需满足收入要求和农村地区购房条件[16] 无信用记录的信用建立方法 - 通过获得担保信用卡或信用建立者贷款来逐步建立信用记录，担保信用卡需预付保证金，信用建立者贷款的小额还款记录会被报送至征信机构[13] - 申请零售信用卡（如加油站或百货公司卡）也有助于建立信用，但需保持低消费并按时还清余额，避免逾期损害信用[14]

抵押贷款行业概况 - 信用评分低于620的借款人主要依赖政府支持的贷款计划 包括FHA VA和USDA贷款[27][28][29] - FHA贷款允许最低500信用评分 但需10%首付 580分以上仅需3.5%首付[27][37] - VA贷款对军人群体提供零首付选择且无官方最低信用分要求 但贷款机构会自行设定标准[15][29] PNC银行产品特性 - 在全国50个州和华盛顿特区提供FHA VA USDA贷款 最低信用分要求为600[7] - 为符合条件家庭提供10,000至15,000美元补助金用于支付FHA贷款结算成本[7] - 在JD Power抵押贷款发起满意度调查中客户满意度评分较高[7] Pennymac军事贷款优势 - VA贷款发放量排名前五 最低信用分要求580 低于行业平均水平[5][8] - 提供1%的买入降息优惠和1,000美元结算奖金[15] - 在线教育资源获得最高评级 但2024年JD Power客户满意度远低于平均水平[10][15] Rate公司高负债客户服务 - 2024年债务收入比容忍度达46% 为雅虎财经评级FHA贷款机构中最高[16] - 在全国设有数百家分行提供面对面服务[16] - 但提供的利率和贷款成本高于行业中位数 客户满意度低于平均[16] Guild抵押贷款替代信用方案 - 在49个州(纽约除外)接受租金 水电费和汽车保险支付记录作为替代信用证明[13][14] - Complete Rate计划允许无信用评分借款人通过银行存款和支付历史审核获得贷款[22] - 2024年提供低于中位数的利率 但贷款成本远高于行业中位数[22] Rocket抵押贷款创新计划 - RentRewards计划根据年租金10%提供最高5,000美元结算成本优惠[23] - 客户满意度在JD Power调查中高于平均水平[23] - 但2024年贷款成本远高于行业中位数[23] New American Funding特殊群体服务 - 为有止赎或破产历史的借款人提供非合格抵押贷款[24][31] - 支持黑人和拉丁裔家庭购房计划[31] - 广告利率显示使用三个折扣点降低后数值 实际要求信用分580以上[26] 政府贷款计划比较 - FHA贷款最适合普通收入家庭 具有低首付和宽松信用要求特点[28] - VA贷款无需首付且信用要求灵活 但贷款机构会设定最低信用分[15][29] - USDA贷款针对农村郊区中低收入家庭 信用分要求宽松[32] 行业数据基准 - 2024年Home Mortgage Disclosure Act数据覆盖近5,000家抵押贷款公司[38] - 贷款机构评估基于五个维度：利率 可负担性 贷款成本 利率透明度和在线功能[38][39] - 广告商或赞助关系不影响评级[40]

政府住房贷款概述 - 政府住房贷款由联邦政府提供担保 旨在鼓励贷款机构向中低收入家庭等通常难以获得抵押贷款的借款人提供服务 [1] - 此类贷款通常比传统贷款具有更宽松的信用标准 主要服务于首次购房者 中低收入者 军人和农村购房者 [2] - 大多数住房贷款都与政府有一定关联 只有针对高价房产的大额贷款通常没有政府支持 [3] 联邦住房管理局贷款 - FHA贷款由联邦住房管理局和住房与城市发展部支持 首付可低至3.5% 但需要缴纳抵押贷款保险费 [5] - FHA 203(b)贷款是主要的购买和再融资工具 可为单户住宅或最多四单元的房产提供融资 [6] - FHA提供可调整利率抵押贷款 初始利率基于利率指数定期变化 [7] - FHA为公寓提供贷款 但公寓项目需获得FHA批准 [8][10] - FHA制造住房贷款可用于购买新旧预制房屋 也可用于购买土地 [11] - FHA简化再融资可用于将现有FHA贷款转换为更低利率的贷款 所需文件更少 审批更快 [12] - FHA套现再融资允许借款人利用房屋净值获得一笔现金 [13] - FHA能源高效抵押贷款计划可资助提高房屋能效的改进 包括太阳能和风能装置 [14] - FHA 203(k)康复抵押贷款可用于为房屋进行大规模改善 修复结构性问题或进行增建 [15] - FHA有限203(k)贷款适用于规模较小的家居改善项目 如 remodeling 和粉刷 [16] - FHA 203(h)灾害受害者抵押贷款为受灾的中低收入受害者提供100%融资以重建或购买房屋 [17] - FHA夏威夷家园抵押贷款允许在夏威夷家园土地上购买单户或多单元住宅 [18] - FHA第248条抵押贷款为部落土地上的房屋提供融资 需符合FHA财产标准 [19] 退伍军人事务部贷款 - VA贷款是军人的一项福利 面向现役军人 退伍军人和符合条件的未亡配偶 通常无需首付 [20] - VA购房贷款需要资格证明 信用标准宽松 无需抵押贷款保险 但需支付前期VA融资费用 [21] - VA购房贷款可用于购买或建造单户住宅 四单元房产 公寓或预制房屋及土地 并可同时资助房屋改善 [22] - VA套现再融资具有相同的宽松标准 套现资金可用于任何目的 也可将非VA贷款再融资为新的VA贷款 [23] - VA利率降低再融资贷款可用于降低现有VA贷款的利率或将可调利率贷款转换为固定利率贷款 [24] - VA美国原住民直接贷款面向军人背景的美国原住民或其配偶 用于在部落信托土地上购买 建造或改造房屋 [25] 美国农业部贷款 - USDA贷款由美国农业部支持或发放 主要面向农民 牧场主或农村居民 但某些郊区房产也符合条件 [25] - USDA贷款在符合条件地区提供零首付 特别适合中等收入家庭 [26] - USDA第502条担保贷款计划由私人贷款机构向中低收入家庭发放 有收入限制 [27] - USDA第502条直接贷款计划直接向低收入和极低收入家庭发放 用于购买 建造 维修 翻新或搬迁房屋 [28] - USDA第504条房屋维修计划为极低收入农村房主提供融资或赠款进行房屋维修 贷款利率固定为1% 赠款最高可达10,000美元 [29] - USDA总统宣布灾害中的房屋维修贷款和赠款试点计划为受灾的财务高危家庭提供帮助 [30][31] 老年人政府住房贷款 - 房屋净值转换抵押贷款专为62岁及以上借款人设计 允许房主利用房屋净值获得额外收入而无需搬离 [31] - HECM由FHA批准的贷款机构提供 房主在提取房屋价值期间可继续居住 只要按时缴纳税费和保险费 [32] 常见问题 - 政府支持的贷款计划通常限制借款人一次只能使用一个计划 [33] - 关于快速转售房屋 USDA和VA贷款没有规定 FHA规定房主必须持有房屋超过90天才能转售 [35] - 可以购买由政府抵押贷款融资但被止赎的房屋 这些房屋在政府网站上出售 [36]