文章核心观点 - 深圳福田区一宗稀缺核心区住宅用地以高溢价成交，标志着深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [1] - 深圳2025年土拍收官，全年涉宅用地平均溢价率较高，市场热度得以维持，同时新房与二手房成交量创近5年同期新高，市场复苏趋势明确 [4] - 深圳近期出台包括公积金新政在内的一系列房地产支持政策，政策效应持续释放，旨在满足刚性和改善性住房需求，缓解购房者资金压力 [4][5] 土地拍卖详情 - **地块信息**：B405-0308宗地位于深圳市福田区梅林街道，为二类居住用地，土地面积4994.02平方米，建筑面积约1.86万平方米，容积率≤3.72，建筑高度小于100米 [1][3] - **成交结果**：该地块经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元成交，溢价率约65%，综合楼面单价达42695.42元/平方米 [1] - **历史与规划**：该地块原为“新型产业+教育设施用地”，于2025年7月调整为住宅用地，规定需全部实行现房销售，并须在1年内开工，4年内竣工 [3] 市场分析与行业趋势 - **土地市场**：该地块是福田区近16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年出让的最后一宗住宅用地，吸引了8家房企参与竞买 [1] - **行业格局**：“现房销售”模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企竞争从“高周转”转向“高品质”，精品住宅供应占比将提升 [3] - **市场展望**：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区住宅用地高溢价成交将成为常态 [4] 深圳楼市整体表现 - **土地市场年度总结**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积约23.44万平方米，总规划建筑面积约77.29万平方米，总成交金额约290.9亿元，平均溢价率32.81% [4] - **住宅成交数据**：2025年1—11月，深圳新房与二手房累计成交约11.15万套，比去年同期增长12%，创下近5年同期成交量新高 [4] - **历史对比**：近5年深圳1—11月成交量分别为：2021年109582套，2022年69168套，2023年74831套，2024年99588套，2025年前11个月突破11万套，市场复苏趋势明确 [4] 相关政策动态 - **前期政策**：自2025年9月起，深圳陆续出台放宽限购、优化首付比例、“认房不认贷”等一揽子措施，相关政策效应在四季度持续释放 [4] - **公积金新政**：2025年12月5日，深圳出台住房公积金新政，允许提取公积金支付首付款，并支持“既提又贷”，新增异地购房还贷提取，新规自2025年12月15日起施行 [5]

市场成交表现 - 新政后一个月（9月6日至10月6日）全市新建商品住宅网签2824套，同比增长23.48% [1][3] - 同期全市二手住宅网签3699套，同比增长32.63% [1][3] - 具体项目销售强劲，如光明区观玥名邸第三批188套住宅开盘当日去化率近九成，福田区新世界香蜜四季家园首推152套房源当日去化率达83% [3] 市场推广与活动 - 国庆中秋假日期间及近期，有关部门及企业开展近30场宣传推介活动 [2] - 活动覆盖前海冰雪世界、南山博物馆、罗湖益田假日等热门景点和购物中心，汇聚近百个优质在售楼盘 [2] - 推广形式创新，将“休闲+看房”结合，有效吸引市民和游客问询，精准触达潜在购房人群 [2] 政策影响与市场预期 - 9·5房地产新政落地后，进一步释放和激发了刚需和改善型需求，市场热度明显回升 [1][3] - 业内专家分析认为，随着“金九银十”传统销售旺季深入推进，市场活跃度有望进一步提升 [4] - 行业预计政策效应将持续释放，四季度市场将延续回暖态势 [4]

新政后市场活跃度提升 - 深圳9·5房地产新政后新房认购量与网签量同比环比均增长 二手房市场活跃度显著提升[1] - 9月份新房网签认购较8月日均增长31.1% 9月以来二手房网签日均同比增长41%[1] - 新政落地23天贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前23天增长35% 较8月同期增长75%[5] 具体交易数据表现 - 9月以来全市新建商品住宅网签认购1778套 较8月日均增长31.1% 新建商品住宅网签销售2313套 较8月日均增长19.1%[5] - 9月以来二手住宅网签成交4200套 日均同比大幅增长41%[5] - 光明区观玥名邸第三批188套住宅开盘当日去化率近九成 福田区新世界香蜜四季家园首推152套房源当日去化率达83%[5] 创新营销与市场推广 - 国庆中秋假日期间在热门景点及购物中心开展近30场宣传推介活动 覆盖福田罗湖南山等核心区域[3] - 推介活动汇聚近百个优质在售楼盘 包括地铁前海时代广场深铁熙府等热门项目[3] - 深铁璟城人才房三房户型已售罄 仅剩少量两房户型 显示人才房市场热度高[5] 行业前景与专家观点 - 业内专家分析认为随着金九银十销售旺季深入推进 市场活跃度有望进一步提升[7] - 深圳市房地产和城市建设发展研究中心表示新政效果已初步显现 预计四季度市场将延续回暖态势[7] - 在政策与假日因素双重助力下 深圳房地产市场有望继续保持稳健向好的发展态势[3]

深圳楼市新政市场反应 - 新政首周深圳二手房市场录得量1531套 较政策前一周增长19.9% [1][7] - 新政后日均录得量较8月日均提升28.7% 较去年9月日均大幅增长72.2% [7] - 9月13日二手房单日签约量环比上周六上涨近20% 创4月以来周六单日成交量最高 [7] 区域市场表现分化 - 完全放开限购的大鹏新区录得量增长超100% 盐田区增长43.3% [3] - 非核心区域光明区实现超100%增长 罗湖区录得量增长41.0% [3] - 罗湖区二手签约量较新政前六天激增109% 受益于配套成熟和房价亲民优势 [3] 项目层面交易活跃度 - 罗湖区京基璟誉府客户到访量环比上涨约40% 单日成交5套房 [2] - 龙岗区深铁阅云境咨询到访量增加30%以上 意向签约客户增加约17% [2] - 宝安区阅臻府未推新盘情况下咨询量上升约30% [4][5][6] 政策调整带动需求释放 - 单身购房资格等同家庭调整促使潜在客户群体增多 [1][4] - 信贷政策优化不再区分首套二套利率 降低购房成本 [4] - 改善型住房需求明显增加 大户型产品成为咨询焦点 [4][6] 市场预期与趋势 - 市场呈现"活跃且稳定"健康态势 带看量同步上涨支撑交易量增长 [7] - 乐有家二手房带看量环比上涨5% 龙岗区单日带看量增长11% [7] - 市场预期以"中性或温和变化"为主 无极端看涨看跌情绪 [7]