报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [8] 报告的核心观点 - 报告认为，2024年“924新政”的政策动能正在减弱，楼市信心仍需提振，因此预计未来将有更多楼市政策出台 [3] - 报告核心观点聚焦于“房贷贴息”政策的效果评估，指出当前各地已出台的房贷贴息政策因限制多、力度小，对楼市的促进效果有限，但逻辑上能降低购房成本，后续期待更大规模和更广范围的贴息政策推出 [2][6][19] - 在投资标的选择上，报告建议关注存量地产的三个方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][19] 根据相关目录分别进行总结 1. 本周观点：各地房贷贴息力度与效果如何？ - 贴息力度：各地贴息幅度主要在1%-2%之间，例如长春、武汉按初始贷款本金的1%补贴；南京雨花台区根据不同面积段给予1%至2%不等的贴息；山西运城则对高层次人才按购房贷款利息的30%-50%进行补贴 [16] - 贴息限制：政策普遍限制在出台后1-6个月内新购房屋才可享受，补贴期限多为12-36个月，贴息总额上限较低，例如南京雨花台区上限为4万元，长春为3万元，武汉为2万元 [17] - 贴息效果：因力度有限，多数城市政策效果不显著。例如，杭州临平区新政期间商品房成交同比**+44%，但同期杭州全市同比+84%，效果相对有限；南京雨花台区同比+32%，效果相对显著；长春同比-2%，武汉新政区域同比-44%，效果均有限 [18] 2. 股票市场与信用债 - A股与港股表现：本周（2025年12月15日至19日）A股房地产板块涨跌幅为-0.41%，跑输大盘（沪深300）0.13个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-2.34%，跑输大盘（恒生指数）1.24个百分点 [3] - 近期表现：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-8.77%，跑输沪深300（+0.64%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-7.55%，跑输沪深300（+0.07%） [26] - 信用债市场：本周地产信用债发行43.30亿元**，净融资额为**-50.61亿元**；截至2025年12月19日，年内累计发行4199.82亿元，净融资额为**-340.18亿元**，去年同期为**-118.16亿元** [3][43] 3. REITs市场 - 指数表现：本周REITs指数涨跌幅为**-2.60%；其中，产权型REITs指数收于115.63点，涨跌幅为-1.76%；特许经营权型REITs指数收于112.43点，涨跌幅为-3.64%** [4][44][45] - 相对表现：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数3.87个百分点 [4][55] - 市场交易：本周REITs成交额为10.30亿元，环比下降1.94%；换手率为0.33%，环比下降0.02个百分点 [4][44] 4. 楼市成交 - 总体成交：本周（12月13日至19日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降33.44%和33.46%；年初至今累计同比分别下降17.54%和1.64% [6][74] - 新房市场：本周45城商品房成交330万㎡，滚动四周同比下降33.44%；其中一、二、三四线城市同比分别下降35.04%、28.68%、50.31% [6][75] - 二手房市场：本周14城二手房成交167万㎡，滚动四周同比下降33.46%；其中一、二线城市同比分别下降40.08%、35.41%，三四线城市同比上升43.48% [6][85] 5. 土地市场 - 百城市场：本周百城土地供应建筑面积环比下降8.47%，成交建筑面积环比大幅上升86.21%，成交溢价率为1.65% [5][93] - 各线城市： - 一线城市：供应建面环比下降11.21%，成交建面环比上升2.24%，溢价率为13.66% [5][93][103] - 二线城市：供应建面环比上升23.35%，成交建面环比上升84.35%，溢价率为0.21% [5][93][112] - 三四线城市：供应建面环比下降21.04%，成交建面环比大幅上升93.94%，溢价率为1.05% [5][93][122] 6. 政策梳理 - 报告梳理了本周（12月15日至19日）的政策动态，提及全国层面（深圳市委金融办）强调要继续防范化解金融风险，稳妥处置重点企业风险，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [132]