市场现象：二手房“价格同盟”及其瓦解 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区出现业主疑似组建“价格同盟”现象，数套同户型房源统一挂牌价为1460万元 [1] - 该小区房价在2023年前后因学区因素达到高点，小户型成交单价一度为19万至20万元/平方米，但随后市场调整价格回落 [1] - 贝壳找房最新数据显示，目前仍有93平方米户型挂牌价在1459万至1470万元之间，单价超过15万元/平方米 [1] - 中介透露，所谓的“价格同盟”实际并不牢固，房东价格可谈，93平方米户型甚至1300万元也能协商 [9] - 市场分析师指出，在市场下跌过程中，人心不齐，只要有人急卖，价格联盟就会被击破 [9] 价格与成交表现 - 世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超过15万元/平方米，但9月成交均价为13.5万元/平方米 [8] - 7月份以来该小区成交的三套房源单价分别约为13.4万元/平方米、13.7万元/平方米和14.6万元/平方米 [9] - 比93平方米户型稍大的房源在7月份以1275万元成交 [9] - 与周边新房形成价格倒挂，约3公里外的新盘建发海宸二批次备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元 [8] 市场反应与需求变化 - 潜在买家因担心未来出售时损失溢价，且周边有同级别学校的新房选择，对高单价二手房持谨慎态度 [2][8] - 世纪江湾小区多套房源近30天带看次数为0，少量房源仅有1次看房，市场关注度极低 [9] - 买家理性使得价格保卫战效果有限，有买家认为1460万元总价在杨浦滨江可购买大平层产品 [9] 学区房溢价变化 - 在本轮市场下跌周期中，新江湾板块的学区房价格相对抗跌 [9] - 但学区溢价普遍蒸发，中介表示“现在学区基本上算是赠送的” [10] - 上海浦东传统学区房高地朱家滩小区（对口明珠小学）价格回调更为显著，单价从高点16万元/平方米回落至当前挂牌价约6.5万至6.8万元/平方米 [11][12] - 朱家滩小区当前价格相当于2015年前后的水平，与最高成交价相比大幅缩水 [12] 市场价格底部特征 - 中介认为，部分板块二手房价格已基本见底，继续大幅降价空间有限，朱家滩小区房源还价空间仅几万元 [12][13] - 由于部分业主为多年前高位买入，当前房价已接近其当时贷款额度，若价格再低则宁愿出租而非出售 [13] - 朱家滩小区一套33平方米房源月租金可达4600元，提供了替代性的持有收益 [19]