文章核心观点 - 海南自贸港封关运作的利好预期正驱动海南资本市场和房地产市场显著升温 具体表现为A股海南板块指数单日飙涨9.2% 以及三亚住宅用地市场在2025年表现强势且地价预期将持续上升 [2][8] 2025年三亚住宅用地市场整体情况 - 2025年三亚共成功出让17宗住宅用地 土地总面积797,051.26平方米（约1200亩） 土地成交总金额超过158亿元 [8] - 其中13宗地块要求竞得者进行无偿配建 配建总投资额超过55.3亿元 这使得2025年成交住宅用地的总综合成本超过213.3亿元 [8] - 2025年共有11家房企在三亚获取住宅用地 按拿地规模排名前三的分别是中国绿发（394.3亩）、保利发展（209.6亩）和方大集团（203亩） 按综合投入排名前三的分别是中国绿发（超79.4亿元）、保利发展（约39亿元）和方大集团（约31.8亿元） [8] - 2025年三亚住宅用地综合楼面价最高的是鑫阳地产竞得的海坡片区HP04-06-10地块 达到20,441元/平方米 其次是方大集团竞得的海棠湾HT09-15-01/02地块 为16,975元/平方米 [8] 三亚中央商务区海罗片区HLB-2-26地块详情 - 该地块为2025年三亚最后一宗成交的住宅用地 土地用途为城镇住宅用地 使用年限70年 占地面积36,326.79平方米（约54.5亩） 容积率≤1.5 最大计容建筑面积约54,490平方米 [2][3] - 地块由三亚城运集团旗下三亚海罗城市更新开发建设有限公司竞得 土地成交总价34,522万元 另需无偿配建投资37,225万元 综合成本达71,747万元 综合楼面地价约13,167元/平方米 [2][3] - 地块区位优越 位于三亚中央商务区海罗单元 靠近迎宾路 距离海旅免税城和三亚七小海罗校区均约500米 距离已投用的巴蜀中学三亚迎宾学校直线距离约1公里 享有优质教育资源 [3][4] - 海罗单元规划有海罗国际医院、国际学校、国际商业MALL、体育公园等全系配套 未来生活环境值得期待 [4] - 根据三亚城运集团此前在海罗片区的操作模式 该地块不排除后续与华润置地合作开发 [2] 行业趋势与市场预期 - 海南楼市正在强劲复苏 叠加全岛封关运作带来的全新价值预期 未来三亚地价预计将稳步上升 2026年楼面地价可能再上新台阶 [8]

地块基本信息 - 地块位于三亚市天涯区中心城区桶井村，编号为三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块 [1] - 土地使用权面积为66615.24平方米，约合100亩 [1] - 土地用途为100%市场化商品住房建设用地，容积率上限为2.20 [1] - 该地块是今年以来三亚市商品住宅用地起始价最高的地块 [1] 土地交易价格 - 地块起始总价高达202038万元 [1] - 按最大可规划计容建面测算，挂牌起始楼面价约为13786元/平方米 [1] 地块规划与配建要求 - 需配建一处建筑面积为2980平方米的社区便民综合服务中心 [1] - 需按照海南省规定配套建设养老服务设施，标准为人均用地不少于0.1平方米、每百户不低于30平方米，且单处用房建筑面积不得少于300平方米 [1] - 竞得人需无偿配建三亚湾新城城市更新项目内的"新城支路"规划段，该道路用地面积约12.04亩，全长约300米，红线宽度24米，建设费用不低于1284万元 [1] 竞买人资格要求 - 竞买人或其关联企业须为《财富》杂志世界500强企业 [2] - 或为中国房地产百强企业 [2] - 或为省、市属国有企业 [2]

地块出让信息 - 保利发展以23.4亿元综合总价竞得三亚中央商务区月川单元地块 [1] - 地块占地106亩（70,434.60平方米）用于建设市场化商品住房 [1] - 容积率2.1-2.4 最大计容建筑面积162,424.07平方米 [1] 土地成交价格明细 - 挂牌成交总价11.3366亿元 土地起始楼面价6,980元/平方米 [1] - 需无偿配建海南国际文化交流中心等工程 总投资额12.12亿元 [1] - 综合成交总价23.46亿元 综合楼面价14,400元/平方米 [1]