交易概览 - 上海星汇置业有限公司位于上海市徐汇区罗秀路425号的养老资产于上海联合产权交易所完成竞拍，最终由复星和大家联合竞得，成交价为3.425亿元，较挂牌底价3.065亿元溢价约11.7% [1][2] - 该资产为养老设施用地，地块面积8000平方米，总建筑面积达26559平方米，其中地上建筑面积20386平方米（规划5层），地下建筑面积6173平方米（规划120个停车位）[2] - 该项目是尚海悦庭住宅楼盘的配建项目，该住宅楼盘于2022年底开盘，均价约9.4万元/平方米 [2] 项目区位与市场潜力 - 项目3公里范围内有12个成熟社区，60岁以上常住人口占比约30%，养老需求迫切 [2] - 项目周边交通便利，靠近建设中的地铁15号线罗秀路站和23号线龙瑞路站，医疗配套方面，10分钟车程内可抵达徐汇区中心医院长桥分院、上海市第六人民医院等三甲医院 [2] - 该项目是“上海落实养老服务高质量发展意见的首个公开交易试点”，在床位配置中，认知障碍照护床位占比不低于20%，护理型床位占比不低于60% [12][13] 买方分析：大家保险 - 大家保险是一家涵盖保险、资管、养老三大核心业务的综合性保险集团，于2021年12月推出“大家的家”养老品牌，打造“城心医养”、“旅居疗养”、“居家安养”等产品 [3] - “大家的家”以医疗、康复、护理、康乐、膳食、安居六大服务体系为核心，借鉴国际领先标准，并推出了行业首个客户体验管理系统 [7] - 截至目前，“大家的家”已在全国布局16个城心医养社区、多个旅居疗养社区和居家安养照护中心及服务网点，在上海，其静安城心社区于2025年9月亮相，总建筑面积约1.5万平方米，共169间房 [7] 买方分析：复星康养 - 复星康养是复星旗下核心康养平台，成立于2012年，致力于为退休后的中产家庭提供全生命周期的健康服务和产品 [8] - 复星康养已形成高端养老社区/机构、医养结合康复/护理院、社区居家照护一体化服务等产品形态，聚焦刚需护理型产品，完善在一线及主要二线城市核心区域的布局 [8] - 根据复星国际2025年中期业绩，上半年复星康养实现营业收入4.01亿元，已在近10个城市锁定超过11000张床位，在上海已运营复星星堡中环养老公寓和复星星堡浦江养老公寓两个项目 [11] 行业背景与市场空间 - 伴随着人口老龄化加速，康养产业已成为“新朝阳”产业，2024年全国养老产业市场规模已突破12万亿元，预计2030年将达到25万亿元 [12] - 截至2024年末，全国60岁及以上人口3.1亿人，占全国人口的22.0%，其中65岁及以上人口2.2亿人，占全国人口的15.6% [12] - 上海已进入深度老龄化社会，截至2024年末，全市户籍人口中，60岁及以上老年人口577.62万人，占总人口的37.6%，65岁及以上老年人口452.14万人，占总人口的29.4% [12] 交易意义与行业展望 - 业内人士指出，此次联合竞得该资产，可以填补徐汇区长桥板块高端养老服务的市场空白，依托大家保险的资本实力与城心项目布局经验，叠加复星康养的专业运营能力，构建“资本+运营”双轮驱动模式 [2] - 未来随着更多优质社会资本入局，以及医养融合、智慧养老等模式的创新升级，国内康养产业将加速向专业化、规模化、品质化方向迈进 [13]

9月16日至17日，第八届中国养老行业陆家嘴峰会在上海国际会议中心隆重举行。 当前，我国正加速迈入深度老龄化社会，随之带来消费模式、产业布局和社会保障体系的系统性变革。 必须认识到，现阶段我国高质量养老服务供给仍不足，同时缺乏成熟模式可资借鉴。 作为养老服务体系的重要一环，保险公司如何发挥险资长期资金优势，将养老需求转化为产业升级动 能，成为检验险企战略定力与创新势能的试金石。基于对中国家庭现实养老需求与真实痛点的深刻洞 察，大家保险"城心养老"模式应运而生。 记者在参观过程中注意到，从认知症楼层的记忆盒、无障碍平移门，到自理区域的智能护理床、全屋智 能家居系统，从防滑无高差地面到圆角家具设计，每一处适老化细节都体现出了对长者的关怀。 与此同时，大家保险旗下养老品牌"大家的家"正式宣布启动"城心养老生态联盟"。杨宽表示，养老产业 的蓬勃发展离不开生态系统的构建，联盟的成立将为成员提供一个集资源整合、技术共享、市场拓展、 品牌共建于一体的综合平台。通过与品质供应链合作伙伴的紧密合作，将确保"城心养老"产品和服务的 高品质；通过与智能创新伙伴的携手，将加速养老科技的研发与应用。 "在这里，长者既可以享受便捷的城市 ...

公司近期动态 - 大家保险集团于2025年9月13日携旗下6家子公司共同举办第五届客服节开幕式，主题为“守护权益、温暖同行” [1] - 公司董事长表示，该活动旨在展现“以客户为中心”的服务理念，拉近与客户距离，并检验和提升服务品质 [1] - 本届客服节将持续至10月31日，期间将围绕“服务”与“消保”推出系列回馈活动 [3] 服务体系迭代升级 - 大家人寿推出“名校直通”、“名医直通”、“保单检视”服务，并启动睡眠保单唤醒行动，主动处理满期金给付、理赔或复效 [2] - 大家财险升级“如E赔”车险理赔服务，实现“视频连线-在线定损-极速赔付”全流程线上化闭环 [2] - 大家养老升级“安护家”服务计划，整合居家适老化改造、上门护理、紧急救援三大模块，构建居家养老服务闭环 [2] - 大家健投推动“城心社区”迈入2.0时代，“大家的家”以“城心医养”模式融合养老服务与城市文化 [2] 消费者权益保护强化 - 开幕式举行了“消保监督官”授牌仪式，五位嘉宾获聘担任监督代表，将深度参与服务流程优化与产品体验反馈 [3] - 公司总经理强调，“消保监督官”的设立是信任与责任，旨在帮助公司将服务精进做深做实 [3] - 公司将在客服节期间及后续持续公开招募“消保监督官”，以开放姿态倾听客户需求、解决服务痛点 [3]