销售表现与市场地位 - 2025年上半年公司合同销售额1201.5亿元同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 合同销售面积512万平方米同比下降5.9% 销售均价提升1%至23500元/平方米 [1] - 北上广深及香港销售金额占比达53.7% 其中北京销售金额超300亿元 [1] - 整体市占率2.72%保持市场前列 [1] 土地储备与投资 - 新增购地金额403.7亿元 新增土地建筑面积258万平方米 拿地规模行业领先 [1] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [1] - 总土地储备4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [1] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [1] 财务业绩表现 - 收入832.2亿元同比下降4.3% [2] - 毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 [2] - 归属股东核心净利润87.8亿元同比下降17.5% [2] - 核心净利润率10.6%下降1.6个百分点 [2] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [2] 财务结构与融资 - 资产负债率53.7%较2024年末下降2.1个百分点 [2] - 平均融资成本2.9%进一步下降 [2] - 在手现金1089.6亿元占总资产12.1% [2] - 人民币借贷占比提升至84.8% [2] 商业运营表现 - 商业运营收入35.4亿元同比基本持平 [2] - 一线城市商业收入占比提升至47% [2] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% [2] - 购物中心同店销售额提升3.9% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% [3] - 写字楼经营利润率59.7% [3] 战略发展与资本市场 - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [3] - 高度聚焦高能级城市及核心区域投资 [3] - 融资能力和成本费用管控能力行业领先 [3] - 预计2025-2027年归母核心净利润分别为161亿元/171亿元/180亿元 [3]

投资评级 - 买入评级 目标价19.35港元（较当前股价14.30港元有35.4%上行空间）[4][6] 核心观点 - 销售规模保持行业第二 2025H1合同销售额1201.5亿元 市占率2.72%[2] - 利润率虽有所下滑但仍处行业第一梯队 核心净利润率10.6%[3] - 商业REITs取得突破性进展 首个商业REIT获证监会及深交所受理[4] - 融资成本降至2.9% 债务结构持续优化 人民币借贷占比提升至84.8%[3] - 预计2025-2027年归母核心净利润分别为161亿/171亿/180亿元[4] 销售表现 - 2025H1合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二[2] - 销售面积512万方 同比下降5.9% 销售均价提升1%至23500元/平方米[2] - 北上广深及香港销售金额占比达53.7% 其中北京单城销售超300亿元[2] 土地储备 - 2025H1新增购地金额403.7亿元 新增土建面258万方[2] - 一线及强二线城市新增投资占比86%[2] - 总土储规模4047万方（含中海宏洋1354万方）[2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）[2] 财务表现 - 2025H1收入832.2亿元 同比下降4.3%[3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点[3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5%[3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3%[3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点[3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平[4] - 一线城市商业收入占比提升至47%[4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7%[4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77%[4] 财务预测 - 预计2025年收入1916.4亿元 同比增长3.5%[5] - 预计2025年归母核心净利润160.64亿元 同比增长2.2%[5] - 预计2025年每股盈利1.50港元 对应市盈率9.8倍[5] - 预计2025-2027年股息率维持在3.5%-3.9%区间[5]

保障性租赁住房REIT扩募 - 国内首单保障房REIT扩募成功完成 标志着行业里程碑事件[1] - 华夏北京保障房REIT扩募显著提振市场信心 带动同类产品关注度[1] - 预计3只启动扩募的保租房REITs总金额将达25.6亿元[1] 新发REITs市场表现 - 中金绿发商业REIT认购倍数高达249.7倍 显示投资者热情[1] - 亦庄产业园REIT公众投资者有效认购比例仅0.056% 反映供需失衡[1] 公募REITs整体走势 - 上周公募REITs市场整体呈现上涨趋势[1] - 保租房REIT细分品类表现最佳 领涨市场[1]