2025年千万豪宅市场成交表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房5%的增幅 [2][3] - 分城市线级看，一线城市成交1.6万套同比增长15%，二三线城市成交5871套同比增长37% [3] - 分总价段看，1000-3000万豪宅成交19561套同比增长25%，5000万以上豪宅成交621套同比增长51%，3000-5000万豪宅成交1257套同比下降28% [12][13] 城市与区域市场分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对主导地位，1000-3000万成交6182套占比32%，3000-5000万成交614套占比49%，5000万以上成交482套占比78% [14][15] - 宁波1000-3000万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至6.16%，厦门3000万以上豪宅成交占比从0.06%提升至0.23% [6][7] - 深圳1000-3000万豪宅成交2127套占比11%，3000-5000万成交179套占比14% [15] 产品结构与面积段变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%但仍同比下降5.26个百分点，环比下降8.11个百分点 [16] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，100-120平占比12.09%同比增长3.68个百分点，120-140平占比17.40%同比增长6.28个百分点 [17] - 北京、上海、广州主力面积段下移，120-140平成交占比增至20%以上，苏杭青珠仍以200-250平为主力但占比回落 [19][21] 供需与市场驱动因素 - 高溢价地块占比持续上升，2025年上半年溢价率超20%地块占比20.86%，较2024年上升13.08个百分点 [22] - 宁波2025年上半年千万豪宅供应919套同比增长113%，带动成交939套增长近20% [24] - 新房豪宅因产品力升级优势明显，新规住宅提升实得率和舒适度，成都二季度8个单价超3万元项目中7个为新规住宅，去化率超80% [11][28] 区域市场表现与去化特征 - 上海高端住宅去化率分化明显，中心城区+浦东去化率80%-100%，宝山+闵行去化约60%，五大新城去化低于40% [8] - 二手豪宅保值增值性良好，上海浦东、静安、黄浦、徐汇和深圳南山、福田等核心区项目呈现"越涨越买"特征 [30] - 2025年下半年20城预计新增775万平方米豪宅供应，三季度供应486万平方米为四季度两倍 [30] 城市供求关系分类 - 上海、深圳、宁波、青岛供求比小于1，供给约束显著制约成交放量 [30] - 北京、广州、南京、无锡供求持稳，市场热度预期延续 [31] - 杭州、成都、苏州、武汉等多数城市存在供过于求情况，高端产品去化存在压力 [32]

千万豪宅市场整体表现 - 2025年上半年重点20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套 同比增长21% 显著高于百城新房5%的增幅[1][2] - 二三线城市千万豪宅成交增长37% 明显高于一线城市15%的增幅[2] - 总价1000-3000万高端住宅成交19561套 同比增长25% 总价5000万以上豪宅成交621套 同比增长51%[12][13] 城市分化特征 - 上海在总价5000万以上顶豪市场占比78% 2025年上半年成交482套[14][15] - 宁波总价1000-3000万高端住宅成交占比从2024年1.89%增至2025年6.16%[6] - 厦门总价3000万以上高端住宅成交占比从2024年0.06%提升至2025年0.23%[6] 产品面积段变化 - 180平以上户型成交占比46.14% 但同环比分别下降5.26和8.11个百分点[17] - 100-140平中等面积段成交占比显著增长 其中120-140平段同环比分别增长6.28和8.42个百分点[17] - 北京上海广州120-140平成交占比增至20%以上 取代140-160平成为主力面积段[21] 供应与去化情况 - 2025年上半年20个重点城市溢价率超20%地块占比20.86% 较2024年上升13.08个百分点[25] - 宁波2025年上半年千万豪宅供应919套 同比增长113% 带动成交939套增长20%[28] - 上海单价超10万元/平项目开盘首日去化率基本在60%以上 6月冲高至95%[8] 产品升级趋势 - 新规住宅提升实得率和舒适度 成都二季度8个单价超3万元/平高端住宅中有7个为新规住宅 去化率超80%[11][32] - 高端住宅产品转向空间功能复合化和场景延展性 注重270°全景舱设计等创新[32] - 核心区域二手豪宅保值增值性良好 上海深圳热销项目集中在浦东、静安、南山、福田等核心区[35]

专题 | 2025上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判 - 大面积高总价豪宅呈现"越豪越好卖"趋势 上海在豪宅市场中表现突出 全面领涨 [2] - 高端豪宅市场预期供求保持稳定 成都、武汉等城市产品竞争激烈 [2] 半月追踪 | 7月京沪深杭热度转降 穗汉津等转化率低位持稳 - 7月新房成交出现季节性回落 各城市间市场预期持续分化 [4] - 广州、武汉、天津等城市新房转化率维持在较低水平 [4] 行业透视｜京深杭二手挂牌量环比止跌微增 沪深中改需求持续收缩 - 北京、深圳、杭州二手房挂牌量环比小幅增长 结束下跌趋势 [5] - 上海、深圳中端改善型需求持续收缩 [5] - 京沪深高端市场热度可能稳中有降 [5] 行业透视｜价格筑底刚需发力 二手房延续回稳态势 - 二手房价格指标出现反弹回升 [6] - 平均议价空间连续3个月创下新低 [6] 行业透视｜半年末50城库存整体下行 但外围区域去化压力不减 - 50个城市狭义库存下降7% [7] - 广州、武汉、南京等城市去化存在风险 [7] - 部分面积段及外围区域去化压力较大 [7] 土地周报 | 成交规模维持低位 深圳刷新楼板价纪录（7.14-7.20） - 第29周土地供应建筑面积527万平方米 环比上升65% [9] - 成交建筑面积251万平方米 环比上升12% 仍处于低位 [9] - 深圳成功出让一宗高总价高溢价宅地 刷新深圳楼板价纪录 [9] - 土地溢价率继续上行至年内高位 [9]