2025年千万豪宅市场成交表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房5%的增幅 [2][3] - 分城市线级看，一线城市成交1.6万套同比增长15%，二三线城市成交5871套同比增长37% [3] - 分总价段看，1000-3000万豪宅成交19561套同比增长25%，5000万以上豪宅成交621套同比增长51%，3000-5000万豪宅成交1257套同比下降28% [12][13] 城市与区域市场分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对主导地位，1000-3000万成交6182套占比32%，3000-5000万成交614套占比49%，5000万以上成交482套占比78% [14][15] - 宁波1000-3000万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至6.16%，厦门3000万以上豪宅成交占比从0.06%提升至0.23% [6][7] - 深圳1000-3000万豪宅成交2127套占比11%，3000-5000万成交179套占比14% [15] 产品结构与面积段变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%但仍同比下降5.26个百分点，环比下降8.11个百分点 [16] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，100-120平占比12.09%同比增长3.68个百分点，120-140平占比17.40%同比增长6.28个百分点 [17] - 北京、上海、广州主力面积段下移，120-140平成交占比增至20%以上，苏杭青珠仍以200-250平为主力但占比回落 [19][21] 供需与市场驱动因素 - 高溢价地块占比持续上升，2025年上半年溢价率超20%地块占比20.86%，较2024年上升13.08个百分点 [22] - 宁波2025年上半年千万豪宅供应919套同比增长113%，带动成交939套增长近20% [24] - 新房豪宅因产品力升级优势明显，新规住宅提升实得率和舒适度，成都二季度8个单价超3万元项目中7个为新规住宅，去化率超80% [11][28] 区域市场表现与去化特征 - 上海高端住宅去化率分化明显，中心城区+浦东去化率80%-100%，宝山+闵行去化约60%，五大新城去化低于40% [8] - 二手豪宅保值增值性良好，上海浦东、静安、黄浦、徐汇和深圳南山、福田等核心区项目呈现"越涨越买"特征 [30] - 2025年下半年20城预计新增775万平方米豪宅供应，三季度供应486万平方米为四季度两倍 [30] 城市供求关系分类 - 上海、深圳、宁波、青岛供求比小于1，供给约束显著制约成交放量 [30] - 北京、广州、南京、无锡供求持稳，市场热度预期延续 [31] - 杭州、成都、苏州、武汉等多数城市存在供过于求情况，高端产品去化存在压力 [32]