核心观点 - 沈阳国际软件园REIT首发询价区间为2.736~4.104元/份，预计募资10.26亿元，项目资产为沈阳国际软件园部分区域，是沈阳市唯一国资参股的民营园区，区位优越且为区域唯一地铁直连园区，出租率和租金处于区域较优水平，但需警惕孵化器政策到期后市场化租赁的去化不确定性及出租率波动风险[2] - 项目预期未来12个月公允价值区间为9.02~11.50亿元，IRR为6.40%~7.42%，高于可比REITs均值5.48%，询价上限对应2025/2026年预测分派率（未年化）为4.61%/4.67%，与其他产业园REITs接近[2] - 2025年REITs上市首日/前5日收盘累计涨幅均值分别为27%/33%，且保持零破发，但近期发行节奏加快、二级市场成交换手低迷，一二级价差处于今年以来首发项目较低水平，首日稀缺性和流动性溢价或下行[2] 基础发行要素 - 基金名称为中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金，基金合同期限37年，初步询价时间为2025年9月29日9:00-15:00，募集期为2025年10月13日至14日，战略配售/网下/公众初始发售比例为70.00%/21.00%/9.00%[6][7] - 基础资产包括昂立信息园A、B座项目、软件园D、E区项目及软件园B、F区项目，总建筑面积201,195.19平方米，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，实际控制人为赵久宏[7][10][17] - 假定募集资金10.26亿元中90%以上将用于沈阳国际软件园E地块三期、A地块五期项目及沈阳数字经济产业园[6] 项目区位与产业优势 - 项目位于沈阳市浑南区核心，紧邻沈本大街和丹阜高速，是区域内唯一地铁直连园区（地铁2号线），交通便利且创新要素集聚，拥有中科院自动化所等392家研发机构及浑南科技城等重大科技基础设施[12][15] - 沈阳国际软件园是全市最大软件产业聚集地，已交付面积106万平方米，是区域第二大产业园区的2倍以上，高度契合沈阳市数字经济产业规划，政府从股权投资、招商到资本助力全链条资源导入，市国资委控股平台战略入股28%[16][31] - 原始权益人运营管理园区总建筑面积约107万平方米，发起设立多只产业引导基金，政府合计出资约3.4亿元，已投资8家园区企业总额2.15亿元，其中美行科技等多家企业筹划IPO[21][32] 财务业绩表现 - 2022-2025Q1项目营收分别为1.03/1.06/1.03/0.26亿元，EBITDA分别为0.73/0.76/0.76/0.19亿元，毛利率稳定在56%~59%，EBITDA利润率持续提升至74.1%[43][49] - 原始权益人产业发展公司2022-2025Q1营收波动较大（1.36/3.05/2.29/0.25亿元），24年亏损0.13亿元主因营收下降及减值损失，软件园公司同期毛利率从48.50%降至30.97%[24][27] 租赁与租户结构 - 2022-2025Q1加权平均出租率稳定在84%~86%，25Q1平均有效租金45.61元/平方米/月，高于周边竞品37.00-43.10元/平方米/月水平，去化程度属浑南区中上游[52][61] - 租户集中度较低，前十大租户面积占比17.6%，显著低于可比REITs均值42.6%，但初创及中小企业租赁收入占比持续提升至66.29%，且合同期限1年/3年以内占比分别约39%/75%[66][71] - 孵化器用房面积24,230.71平方米（占比12.2%），政策将于2026年6月3日到期，历史现金流稳定但补贴滞后导致当期收缴率偏低（76%~86%），期后收缴率超91%[72][78] 估值与分派率分析 - 假设折现率7.5%/7%/6.5%，测算项目估值区间9.02~11.50亿元，较招募书评估值10.26亿元差异-12.09%~12.09%，IRR 6.40%~7.42%高于可比REITs均值5.48%[107][109] - 估值对应建筑面积单价4483~5716元/平方米，低于可比REITs均值7277元/平方米，2025年预测资本化率5.81%~7.22%处于二线城市商务园区合理范围6.5~7.4%[112][113] - 以募资额10.26亿元计，2025/2026年预测分派率5.53%/5.61%，高于其他产业园REITs；询价上限4.104元/份对应市值12.312亿元，分派率4.61%/4.67%与其他REITs接近[114]

5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信 息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的"2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届 产城融合投融资大会"成功召开。 产业培育：金融工具迭代创新，从基础服务到全生命周期赋能。产业新城运营商转向以金融资本为纽 带、产业运营为核心、生态构建为基底的创新模式。运营商不再局限于基础设施建设，而是通过全生命 周期服务赋能，构建起涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环。 发展趋势：加深合作、激活存量、轻重并举。运营商协同合作更加频繁，通过搭建政府、龙头企业、科 研机构、金融机构等多方协作平台，推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。老旧园区改造的服务机 遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建，运营商围绕"空间更新 +生态构建+资本运作"等手段，切入细分领域，抢占存量市场市场先机。轻重并举是产业园区运营商重 要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协 同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。 值得一提的 ...