合作概述 - 华润万象生活与开云集团宣布建立可持续发展战略合作关系，并签署备忘录启动“可持续发展战略合作计划” [1] - 合作计划包括启动零碳店铺试点及可持续生活方式倡导与服务 [1] - 合作旨在融合中国“双碳”战略与绿色建筑标准，打造中国可持续精品零售门店模板 [1] 合作路径与技术支持 - 双方制定了清晰的短、中、长期合作路径，通过建立基线、优化改造、创新引领的阶梯式进程系统性地开展工作 [3] - 具体举措包括能效提升、绿电应用与碳管理等系列措施 [3] - 合作获得华润置地与深圳清华大学研究院组建的可持续发展联合研发中心的全程技术支持 [3] - 技术驱动确保从设计、建造、改造到运营的各环节具备行业领先的创新性与专业性 [3] 合作目标与行业影响 - 合作深度响应国家“双碳”目标，主动对标并超越中国绿色建筑二星/三星评价标准要求 [3] - 旨在推动形成国际品牌在中国市场进行本土化、高标准可持续实践的标杆 [3] - 凭借华润万象生活全国商业布局与标准化运营体系，为开云集团提供可快速复制、高效落地的可持续门店范本 [3] - 合作将加速开云集团旗下品牌门店在中国的规模化零碳转型 [3] - 合作被视为极具价值的“产学研”协同创新范本，旨在探索“业主+运营方+租户”协同减碳模式 [5] 公司背景与ESG表现 - 华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务商，战略定位为“城市品质生活服务平台” [5] - 公司2025年连续第三年入选“中国ESG上市公司先锋100榜单”，MSCI ESG评级为“A”级，位列国内同行最高评级区间 [5] - 公司获Sustainalytics“低风险”评级，位列全球1.4万家参评企业前5%，获“亚太最高评级”荣誉 [5] - 开云集团是由家族执掌的全球高端精品集团，与可持续发展理念渊源深厚 [6] - 开云集团2024年连续第二年入选碳披露项目CDP 3A企业名录（气候/水/森林） [6] - 开云集团2025年连续第八年跻身《企业骑士》“全球最佳可持续发展典范企业百强”榜单，并在“纺织、服装和高端精品”类别中荣膺榜首 [6]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月，公司收入达人民币85.24亿元，同比增长6.5% [1] - 毛利润为人民币31.65亿元，同比增长16.3%，毛利率从34.0%提升至37.1% [1] - 股东应占利润为人民币20.30亿元，同比增长7.4%，股东应占核心净利润达人民币20.11亿元，同比增长15.0% [1] - 股东应占每股盈利为人民币0.890元，股东应占每股核心净利润为人民币0.881元 [1] - 董事会宣派中期股息每股人民币0.529元及特别股息每股人民币0.352元 [1] 业务板块收入 - 商业航道业务收入为人民币32.67亿元，同比增长14.6% [1] - 物业航道业务收入为人民币51.57亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈业务收入为人民币1.00亿元 [1] 运营规模 - 截至2025年6月30日，公司提供商业运营服务的已开业购物中心数量为120个，写字楼数量为27个 [2] - 公司有5个已开业购物中心分租项目 [2] - 公司提供物业管理服务的在管建筑面积达4.20亿平方米（不包括购物中心项目） [2]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予华润万象生活“增持”评级 [4][94] 报告的核心观点 - 华润万象生活是领先物业管理及商业运营服务商，采用“2 + 1”业务模式，收入增长且盈利能力较优，多元业态驱动增长，商业运营竞争优势显现，未来有望保持稳健增长 [1] - 预计2024 - 2026年实现营业收入174.5/199.3/225.8亿元，归母净利润分别为34.40/39.75/45.85亿元，对应PE分别为20x/18x/15x，公司可享估值溢价 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司介绍 - 公司概况：是中国领先服务商，打造全业态一体化生态体系，采用“2 + 1”业务模式，提供物业管理及增值服务，管理运营多种商业物业组合 [17] - 公司历史：发展分四个阶段，1994 - 2000年初创专注物业管理，2000 - 2010年全国化扩张建设品牌，2011 - 2019年定位商业地产领导者强化服务战略，2020至今坚持质量发展实施数字化转型 [18][19] - 经营情况：收入由2017年31.29亿元增至2023年147.67亿元，CAGR约30%，各业务板块表现不同，盈利能力显著提升，2023年ROE约为18%，购物中心板块毛利高，多板块协同增利，整体费用管控良好 [23][30][35] - 管理团队：董事和高层管理人员经验丰富，平均超15年相关领域经验，有助于把握市场机遇、优化战略规划和整合行业资源 [40] - 股权架构：大股东华润置地持股约72.29%，确保管理层与股东利益契合，公司计划吸引人才并加强薪酬激励机制 [43] 行业情况 - 行业规模：全业态市场2014 - 2023年总收入CAGR为10.8%，预计2028年达9554亿元，2023 - 2028年CAGR为6.0%，细分市场中购物中心运营增长动能强劲 [45] - 行业格局：提供多种服务的公司数量有限，行业集中加速，各细分市场竞争激烈且分散，龙头企业将提升竞争力巩固份额 [59] - 竞争优势：全业态协同整合与多元化服务是制胜关键，不同业态有不同核心竞争力，如住宅注重增值服务和规模化运营，购物中心强调全生命周期服务和多元化增值模式，写字楼突出高品质定制化服务和数字化结合 [63] 公司优势 - 核心区域与优质品牌资源：物业航道新增第三方合约面积多在一二线城市，城市公共空间管理能力强；商业航道购物中心零售额增长，品牌资源稀缺 [67][69] - 母公司背书与战略协同：物业航道获母公司在规模拓展和战略资源上的支持；商业航道与租户深度绑定，有品牌和资金支持 [70][72] - 卓越运营能力：物业航道第三方拓展能力强，一体化运营提升收入；商业航道新开项目开业率高，数字化赋能提升运营效率 [73][75] 盈利预测与估值 - 营业收入预测：预计2024 - 2026年分别为174.5/199.3/225.8亿元，同比增速18.2%/14.2%/13.3%，分板块看住宅、购物中心和写字楼营收均有增长 [79] - 毛利预测：预计2024 - 2026年分别为59.2/68.3/77.7亿元，同比增速26.1%/15.4%/13.9%，各板块毛利有不同变化 [87] - 费用支出及归母净利润预测：预计2024 - 2026年归母净利润分别为34.4/39.8/45.9亿元，归母净利率分别为19.7%/19.9%/20.3% [93] - 估值：选取3家H股企业作可比公司，可比公司2024 - 2026年平均PE为16x/13x/12x，华润万象生活对应PE为20x/18x/15x，可享估值溢价 [94]