项目进展 - 项目启动区安置房正式开工 规划建设安置房594套 户型涵盖45 60 80平方米三个面积段 力争2026年底建成 [1] - 旧村首开区全面开拆 鸿昇皮具城首拆部分占地面积约1300平方米 围蔽范围约300米 预计当日完成拆卸 [7] - 项目总投资超200亿元 改造实施范围约71.45公顷 已累计放款近60亿元 旧村范围签约率近92% [11] 项目规划 - 旧村范围规划5个安置地块 总安置面积近60万平方米 安置房源总面积约57.49万平方米 [9] - 安置房源户型涵盖30到140平方米等12个面积段 从一居室到四居室 [9] - 兴发广场三 四期地块安置房源总面积约3.82万平方米 [7] 项目创新 - 创新"依法征收 净地出让 政府主导"改造新模式 [3] - 创下全市"三个率先" 率先获批城中村改造控规方案 率先以95%同意率完成改造意愿征询 率先将旧村3855宗村民房屋作为首开区征拆 [3] 项目愿景 - 以广州火车站枢纽升级为契机 在3.5公里绿轴 文化轴 商业轴上绘就三大愿景 [5] - 新建三元里人民抗英斗争纪念馆 建设抗英大道隧道 引入名校资源打造6所优质学校 构建"四好"安置房体系 覆盖优质医疗养老设施 [5] - 推动化妆品 皮具产业向价值链高端跃升 打造"文化三元 时尚三元 消费三元"品牌 建设港产城融合发展示范区标杆项目 [5] 当前成果 - 国有和集体物业3733户商户已基本实现安置退租 [11] - 佳豪 鸿昇皮具城等标志性物业已启动拆除 抗英大街 群英大街全线围蔽 [11] - 个人房屋已清租搬空8644套 [11]

城市更新项目定位与业态创新 - 瑞金里REPARK项目通过改造老旧友谊服装厂 保留工业复古风设计 融合老字号品牌与潮流业态 打造"烟火气+品质"复合型消费场景 [2] - 项目引入15家特色商户 包括绿柳居 鸡鸣汤包 老米记酒酿等 形成老字号 网红品牌 品质快餐三大消费集群 首层开业率达100% [3] - 采用分层业态规划：首层以咖啡轻食 新式茶饮 精品烘焙及南京老字号为核心 二层规划为沉浸式餐饮空间 24小时健身房实现全时段运营 [3] 基础设施与空间优化方案 - 项目创新规划2000平方米空间建设"机械式立体停车库+地面架空层停车区"复合设施 通过集约化利用缓解园区及周边社区停车压力 [5] - 荷花塘街区采用微型地下管廊技术 集中收纳雨污水 消防 强弱电等管线 施工设备专门定制为迷你版以适应狭窄街巷 [6] - 保留原有建筑结构 通过红砖外墙设计延续历史记忆 建筑群围合中心广场增强可逛性 营造现代工业复古氛围 [5] 社区服务与运营模式 - 常态化举办非遗体验 中医义诊 美学市集 文化艺术展览 亲子工作坊等社区活动 日均吸引周边居民500余人次 [2][5] - 采用"政府引导+市场运作"模式破解改造困局 如珠江路锦创书城办公楼层入驻率达97% 南湖记忆三期打造"文旅+非遗体验+生活服务"中心 [7] - 水木秦淮艺术街区通过低租金短租期限时快闪形式孵化小微消费场景 日均客流突破9000人次 带动片区经济效益超亿元 [8] 城市更新战略与实施规模 - 2025年南京计划实施62个城市更新项目 涵盖公共类项目与历史街区改造 采用"留改拆"与"保改活用补"并举策略 [9] - 通过市政基础设施修补改造 建筑性能提升 事件动能激活 公众参与互动等途径实现高质量城市更新 [7] - 拒绝"千城一面" 采用定制化改造模式：NOWs新座融合工业风与现代美学 三十四标保留历史建筑与街巷风貌 [8]

城市更新政策导向 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城市更新是推动城市发展方式转变和人民城市建设必然选择 成为城市高质量发展重要抓手 [1] 地方实践案例 - 北京市出台城市更新条例 明确居住类/产业类/设施类/公共空间类/区域综合类五大更新项目类型 [2] - 丰台区危旧楼房改建采用居民自筹为主/产权单位出资/政府补贴为辅模式 实现安全隐患消除/居住条件改善/房产增值三重效果 [2] - 重庆山城巷项目通过15年特许经营权微改造 保留原住民基础上植入民宿/餐饮/文化艺术等新业态 成为都市打卡地 [2] - 合肥新粮仓项目采用商文旅融合+城市更新市场化方式 实现老工业遗迹改造为城市消费新场景 [2] 实施细则与配套政策 - 需建立专项规划-片区策划-项目实施方案三级规划实施体系 [3] - 建立多部门联合工作机制 突破条块分割管理模式 推进行政审批前移 [3] - 完善土地混合开发/零星用地集中改造/容积率奖励政策 修订消防及公共设施标准 [3] 投融资模式创新 - 发挥财政性资金引导带动作用 形成资金闭环和多元化投入机制 [4] - 金融监管总局研究出台城市更新项目贷款管理办法 地方已出现城新贷/城品活力贷等创新产品 [4] - 开发长期限低利率信贷产品 建立以项目经营权为标的融资工具 [4] - 鼓励通过公募REITs搭建底层资产 实现出表降债和盘活存量资产双重目的 [4]

七宝古镇城中村改造项目进展 - 上海七宝古镇拥有1700多年历史 近期正式启动城中村改造项目 动迁入户评估工作仅用两天时间完成80%进度 [1] - 改造项目涉及王家场地块58亩土地和柳岸街邻地块30.98亩土地 有居民表示已等待改造超过20年 [1] - 柳岸街邻项目自2002年启动 因未能与动迁户达成一致导致进度缓慢 至今已超过20年时间 [1] 上海市城中村改造政策推进 - 上海市计划2024-2026年三年内启动66个城中村整体改造项目 其中2024年启动21个 大幅超过原计划目标 2025年计划启动25个 [2] - 闵行区2019年发布行动方案 计划改造20个城中村地块 其中七宝镇占据12个 超过总数半数 [1] - 改造工作加快推进使七宝古镇等外环外区域城中村改造难点取得实质性进展 [2] 上海外环外区域改造趋势 - 七宝古镇位于上海外环高速以外 过去动迁征收多集中于核心区域 今年外环外出现明显改造潮 [2] - 青浦区凤溪城中村改造项目于今年2月正式开工 为上海最大城市更新项目之一 [2] - 浦东新区新场镇项目实现集体土地全部签约 5个地块清盘 嘉定区多个城中村改造项目同步推进 [2]

城市历史文化保护政策导向 - 中央城市工作会议提出以城市更新为抓手 要求高质量开展城市更新行动[1] - 《意见》明确8项主要任务 保护传承城市历史文化是核心任务之一[1] - 建立多层级多要素保护传承体系 实现空间全覆盖、要素全囊括、时间全贯通[2] 历史文化保护现状与成果 - 截至2024年底全国共有国家历史文化名城143座 中国历史文化名镇312个 名村487个[2] - 划定历史文化街区1289片 认定历史建筑6.89万处[2] - 青岛市四方路街区完成9.5万平方米建筑保护修缮 涉及106栋历史风貌建筑[4] - 湖州市小西街保护修缮建筑700余处 历史街巷20余条 河道驳岸近1公里[4] 保护实施机制与要求 - 落实"老城不能再拆"要求 划定最严格保护范围[3] - 建立健全"先调查后建设""先考古后出让"保护前置机制[3] - 禁止拆真建假 加强老旧房屋拆除管理[3] - 建立以居民为主体的保护实施机制 探索合理利用文化遗产路径[3] 活化利用与经济效益 - 重庆开埠遗址公园改造后实现100%招租 吸引游客200万人次[5] - 提供研学运动艺术活动等公共服务约3000余次 助力社区低收入人群就业[5] - 南京颐和路街区国际高端品牌占比达22% 江苏首店品牌占比达83%[6] - 永庆坊一期创造就业岗位约150个 间接带动经济产值约50亿元[7] - 吉安永新古城2024年接待游客36万人次 旅游收入3800万元 文创收入超1800万元[8] 资金机制与运营模式 - 恩宁路项目构建"政府主导 企业运作 多方参与 利益共享"机制[7] - 永庆坊二期可新增就业岗位约1300个 月均流量约20万人次[7] - 永新古城采用市场化运作模式 国企与社会资本合资成立运营公司[8] - 通过租金减免政策激发商户积极性 保留提升"夜市经济"[8] 专家观点与理论支撑 - 历史文化遗产是城市竞争力源泉 保护根本出路在于适度利用[5] - 必须摆正保护与旅游开发关系 反对过度开发和过度商业化[6] - 城市更新中的历史文化保护是守护民族精神根脉的千秋大计[9]

一线城市城中村及旧城改造进展 - 北京、上海、广州、深圳等一线城市城中村及旧城改造项目进入密集施工与规划落地期，城市更新呈现提速态势 [1] - 广州罗冲围片区城中村改造项目总面积22.8平方公里，现状建筑面积2136万平方米，涉及城中村14条、需改造旧厂39个和旧城1247万平方米 [1] - 罗冲围项目已开工29.3万平方米安置房（2900余套），2025年底前将开工建设61.5万平方米（7100套）安置房 [1] - 深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目占地84.21公顷、规划总容积32.95万平方米，由外地民企操盘 [1] 城市更新模式与特点 - 大型旧改项目推动片区功能升级，完善公共配套设施，带动周边产业发展，推进产城融合型更新 [2] - 上海城市更新与历史文化保护深度结合，推进外滩"第二立面"、衡复风貌区等区域整体更新 [2] - 北京丰台区下半年拟供应11宗商品住宅用地，不少地块来自棚户区改造和城中村改造项目 [2] - 旧改模式呈现多元化，既有大规模征拆安置，也有留改结合，强调产业导入和公共服务、文化保护 [3] 政策与资金支持 - 260亿元国家专项借款注入广州罗冲围征拆项目，为项目推进提供关键资金保障 [2] - 财政部将扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新相关项目的支持 [2] - 城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，未来各项配套政策有望加速落地 [3] 行业趋势展望 - 推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期将继续聚焦城中村改造等政策的有效落实 [3] - 未来几年一线城市的城市更新节奏仍有望继续加快 [3]

城市更新项目进展 - 江苏南京石榴新村小区采用"原地重建、回迁安置为主 多元安置补充"模式完成一期282套住房改造 [3] - 南京另有4处居住类更新改造项目进行中 预计惠及1200余户居民 [3] - 安徽淮南推进34个棚户区和城中村改造项目 结合"完整社区"建设实现15分钟生活圈全覆盖 [3] - 广州越秀区洪庆坊社区实施首个中心城区危旧房连片"原拆原建"项目 涉及17栋老旧建筑 预计9月底完工 [3] 闲置空间再利用 - 四川巴中将废弃工厂改造为商业综合体 解决老旧街区停车难、购物远等问题 [5] - 吉林辽源在采煤沉陷区种植10万平方米马鞭草 配套白桦树、苜蓿等植物形成休闲景观 [5] 城市微更新案例 - 陕西西安西仓区域升级为文创公园 融合咖啡潮玩、非遗体验等年轻化元素 [7] - 新疆库车开展老城区"微改造" 修复历史建筑同时更新居民老屋供排水系统 [7][8]

核心观点 - 四川省通过战略性重组和专业化整合成立三家省属国有企业集团 旨在解决相关领域国有企业布局分散和业务同质化问题 推动国有经济布局优化和结构调整 为经济高质量发展提供支撑 [1][2] 四川景区发展集团 - 整合四川省旅投集团 川航集团 原四川省能投集团旗下景区资源组建的专业化景区集团 是省属企业景区资源开发运营的重要平台 [1] - 聚焦破解景区产业长期存在的"小 散 乱 慢"结构性矛盾 构建联动开发运营格局 [1] 四川蜀道轨道交通集团 - 由四川发展（控股）公司和蜀道集团旗下轨道交通板块整合成立 作为新制式轨道交通专业化企业 [1] - 布局以山地轨道 城市"智轨"等为重点的新制式轨道交通装备及制造 投资建设运营等业务板块 [1] 四川省城市更新集团 - 由华西集团全资控股 聚焦城市更新中资源分散 融资单一等系统性问题 [1] - 着力城市更新"体检 策划 规划 投资 建设 运营"核心环节工作 布局科研设计 工程施工 产业投资 城市运营业务板块 [1] - 开展既有建筑改造利用 推进城镇老旧小区整治改造 加强城市基础设施建设改造等工作 构建全产业链生态体系 [1] 改革背景 - 2025年四川省推进国企改革深化提升行动 省属国有企业"1+8"重点领域改革全面启动 旅游 建筑 轨道交通是其中的重点领域 [2] - 三家企业的组建将有利于推动国有经济布局优化和结构调整 为四川省经济高质量发展提供支撑 [2]

城市更新省级试点 - 杭州4个区县及47个片区入选2025年度城市更新省级试点名单 总量居全省首位 [3] - 试点片区涵盖历史街区 综合片区 商区 厂区(园区) 城乡融合片区五大领域 [7] - 包括滨江区长河历史文化街区 临平区超山文旅板块风貌区等标志性项目 [3][7] 工业用地更新模式 - 荟鼎智创中心采用"工业上楼"开发模式 实现产业空间蝶变 [4] - 通过成本价出让 分层产权 先租后购等策略服务专精特新企业 [4] - 已引入20家企业(含17家专精特新 2家国家级小巨人) 亩均税收超300万元 [4] 奥体场馆商业化运营 - 杭州奥体博览中心改造商业经营面积达11.1万平方米(主馆5.9万+训练馆5.2万) [6] - 已开展赛事 演唱会等场地出租 引入24个商业品牌 [6] - 预计全年营收可达4200万元 [6] 片区统筹更新规划 - 杭州划定95个市级更新片区 选取30个作为近期重点实施片区 [7] - 良渚新城通运路片区将新增55万平米建筑 土地使用强度提升200% [8] - 通运产业园等重点项目预计2026年底完工 聚焦数字经济 生命科技产业 [8] 城市更新体系 - 杭州建立"市级规划-区级规划-片区策划-项目实施"四级传导体系 [3] - 2个项目入选住建部典型案例 7个项目入选省级案例集 [6] - 采用"一体化统筹 片区式推进 单元化实施"的更新模式 [9]

城市更新项目进展 - 广州多地旧改提速，截至2025年6月底全省已开工改造城镇老旧小区750个，惠及居民近11万户，其中广州开工123个为全省最多 [1][11] - 2025年上半年广州固定资产投资同比增长0.8%，高于全省平均增速(-9.7%)10.5个百分点，其中房地产开发投资增长4.1% [2][11] - 广州计划2025年新开工改造老旧小区156个，完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上 [11] 创新融资模式 - 新华坊采用"经营权置换资金"方案，业主让渡20年运营权给区城投公司，直接出资者可获租金全额返还，间接出资者以部分租金抵扣改造成本 [5] - 小石集项目采取"三方共担"机制：业主出一点、企业投一点、政府补一点，形成多方共赢基础 [5] - 专家建议居住物业改造需政府政策倾斜和专项资金支持，商业物业可由业主或开发企业自主筹资，政府提供配套规划支持 [6] 协调机制创新 - 新华坊针对19套房屋(12套为私人产权)组建工作组，开展50次以上面谈和多轮个性化沟通解决产权复杂问题 [7] - 小石集成立共同缔造委员会，搭建"线上+线下"平台帮助业主查册确权并调整设计方案，街道专班开展政策宣传协调 [7] - 两项目均采用"统一设计、归集产权、整体报批"模式实现多宗连片改造，提升低效用地商业价值 [8] 业态升级挑战 - 新华坊商家反映环境改善但租金上升导致人气不足，业态从简单零售升级后存在容纳商家和吸引消费者问题 [10] - 专家建议商业改造需结合市民实际需求与经济合理性，优先保障满足日常刚性需求的传统业态，再逐步引入精品化新业态 [10] - 居住物业改造以消除安全隐患和改善民生为目标，商业物业改造效果还受后续经营业态、经营者能力等多因素影响 [9]