报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 华润万象生活发布2024年全年业绩，收入利润保持增长，毛利率及管理效率同比提升，项目储备优质，积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健，上调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，维持“买入”评级 [6] 报告各部分总结 公司整体财务表现 - 2024年营收170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9%；归母核心净利润35.07亿元，同比+20.1% [7] - 毛利率提升1.1pct至32.9%，两费费率同比 - 1.0pct；营业现金比率同比+4.4pct至25.0%，经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例同比+17.2pct至121.4%；每股派息同比+31.0%至0.922元，特别股息0.614元，保持核心净利润100%分派 [7] 各业务板块表现 物业管理业务 - 收入66.60亿元，同比+10.7%；毛利率14.4%，同比+0.4pct [8] - 截至2024年末合约面积3.02亿平，在管面积2.71亿平，同比+8.1%，其中关联方占比55.6% [8] 非业主增值业务 - 受开发商拿地及交付放缓影响，收入7.18亿元，同比 - 12.5%；毛利率33.0%，同比 - 1.3pct [8] 业主增值业务 - 收入15.16亿元，同比+6.3%；毛利率25.6%，同比 - 1.6pct [8] 城市空间业务 - 收入18.21亿元，同比+36.3%；毛利率12.9% [8] - 在管面积1.25亿平，同比+19.8% [8] 购物中心业务 - 收入42.09亿元，同比+30.0%；毛利率72.6%，同比+0.7pct [9] - 截至2024年末在管118个开业项目，总建面12.7百万方；购物中心零售额2150亿元，同比+18.7%；NOI Margin同比提升0.4pct至65.1%，全年出租率96.7% [9] 写字楼业务 - 收入20.65亿元，同比+7.1%；毛利率34.9%，同比 - 0.7pct [9] - 截至2024年末在管项目221个，在管面积1669万方，整体出租率同比 - 2.7pct至80.8% [9] 盈利预测及估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|14,798|17,043|18,970|20,743|22,561| |YOY(%)|22.9|15.2|11.3|9.3|8.8| |净利润(百万元)|2,929|3,629|4,268|4,887|5,499| |YOY(%)|32.8|23.9|17.6|14.5|12.5| |毛利率(%)|31.7|32.9|34.3|35.5|36.5| |净利率(%)|19.9|21.9|23.0|23.8|24.6| |ROE(%)|18.4|22.0|23.0|24.9|26.5| |EPS(摊薄/元)|1.28|1.59|1.87|2.14|2.41| |P/E(倍)|24.8|20.0|17.0|14.9|13.2| |P/B(倍)|4.6|4.4|3.9|3.7|3.5| [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 华润万象生活发布2024年全年业绩，收入利润保持增长，毛利率及管理效率同比提升，项目储备优质，积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健，上调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 当前股价34.500港元，一年最高最低为39.550/20.850港元，总市值787.46亿港元，流通市值787.46亿港元，总股本22.83亿股，流通港股22.83亿股，近3个月换手率10.49% [1] 财务数据 - 2024年营收170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9%；归母核心净利润35.07亿元，同比+20.1%；毛利率提升1.1pct至32.9%，两费费率同比 - 1.0pct；营业现金比率同比+4.4pct至25.0%，经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例同比+17.2pct至121.4%；每股派息同比+31.0%至0.922元，特别股息0.614元，保持核心净利润100%分派 [7] - 预计2025 - 2027年归母净利润为42.7、48.9、55.0亿元（2025 - 2026年原值为41.2、47.2亿元），对应EPS为1.87、2.14、2.41元，当前股价对应PE为17.0、14.9、13.2倍 [6] 业务板块情况 物业管理 - 收入66.60亿元，同比+10.7%；毛利率14.4%，同比+0.4pct；截至2024年末合约面积3.02亿平，在管面积2.71亿平，同比+8.1%，其中关联方占比55.6% [8] 非业主增值 - 受开发商拿地及交付放缓影响，收入7.18亿元，同比 - 12.5%；毛利率33.0%，同比 - 1.3pct [8] 业主增值 - 收入15.16亿元，同比+6.3%；毛利率25.6%，同比 - 1.6pct [8] 城市空间 - 收入18.21亿元，同比+36.3%；毛利率12.9%；在管面积1.25亿平，同比+19.8% [8] 购物中心 - 收入42.09亿元，同比+30.0%；毛利率72.6%，同比+0.7pct；截至2024年末在管118个开业项目，总建面12.7百万方；购物中心零售额2150亿元，同比+18.7%；NOI Margin同比提升0.4pct至65.1%，全年出租率96.7% [9] 写字楼 - 收入20.65亿元，同比+7.1%；毛利率34.9%，同比 - 0.7pct；截至2024年末在管项目221个，在管面积1669万方，整体出租率同比 - 2.7pct至80.8% [9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|14,798|17,043|18,970|20,743|22,561| |YOY(%)|22.9|15.2|11.3|9.3|8.8| |净利润(百万元)|2,929|3,629|4,268|4,887|5,499| |YOY(%)|32.8|23.9|17.6|14.5|12.5| |毛利率(%)|31.7|32.9|34.3|35.5|36.5| |净利率(%)|19.9|21.9|23.0|23.8|24.6| |ROE(%)|18.4|22.0|23.0|24.9|26.5| |EPS(摊薄/元)|1.28|1.59|1.87|2.14|2.41| |P/E(倍)|24.8|20.0|17.0|14.9|13.2| |P/B(倍)|4.6|4.4|3.9|3.7|3.5|[10]

文章核心观点 多地发布公积金新政，宁波允许公积金支付二手房首付款，海南优化离职提取公积金办理条件并发布公积金租房提取新政，优化住房公积金可降低居民购房成本、促进需求释放、提升市场活跃度 [1][3] 宁波公积金新政 - 3月24日宁波出台住房公积金新政，允许符合条件的缴存人提取公积金直接支付二手住房首付款，2025年3月28日正式施行 [2][4] - 申请人为在宁波缴存公积金、在市行政区域内买二手房且完成网签的购房人及其配偶、父母、子女，购房人提取本人及配偶公积金不足支付首付时可提取父母、子女公积金 [5] - 申请条件为在宁波缴存公积金、在市行政区域内买二手房并完成网签；提取额度不得超过二手房首付款金额，以申请时账户余额为限按百元整取；用公积金付首付后还可申请公积金贷款，申请贷款日前近6个月已提取的公积金可合并计算账户余额 [6] 海南公积金新政 优化离职提取办理条件 - 3月24日海南发布通知优化调整离职提取公积金办理条件，与单位解除或终止劳动关系的缴存职工，非海南省户籍停缴公积金及养老保险满6个月以上且未在外省继续缴存、海南省户籍停缴满12个月以上且未在外省继续缴存，可申请销户提取余额 [7] - 离职提取业务实行承诺制，能共享户籍信息的“零材料”申请，不能共享的提交《户口簿》申请 [8] 公积金租房提取新政 - 3月21日海南发布公积金租房提取新政，缴存人及配偶在工作地无自有住房且连续缴存3个月公积金，可申请提取公积金支付房租 [9] - 租赁住房未办理登记备案的可“零材料”承诺线上申请；新市民或35周岁及以下青年人，月缴存额超租房市县提取额度上限可全额提取，未超过按租房市县最高上限提取；低收入人员家庭名下无房，租赁住房已登记备案按实际房租提取，未登记备案按900元/人/月标准提取 [10]

外资对上海投资环境信心增强 在去年的上海全球投资促进大会上，安永受邀成为"2024上海全球招商合作伙伴"成员，今年则荣膺"上海十大优秀全球招商合作伙伴"。 上海十大全球招商伙伴出炉，揭秘上海"引力场"密码 3月25日，2025上海全球投资促进大会在上海中心开幕，"上海十大优秀全球招商合作伙伴"揭晓。 "全球招商伙伴计划"是上海在新时期强化全球资源配置、创新招商方式、拓宽招商渠道的重要举措。自2021年首次启动以来，已有40家国际 知名机构企业成为"投资上海"的优质"代言人"、推动高质量发展的最佳"合伙人"，为上海吸引一大批优质企业项目。 今年的大会遴选出安永、红杉中国、旧金山湾区委员会、第一太平戴维斯、中国银行、铁狮门公司、华兴资本、罗兰贝格、GSMA（全球移 动通信系统协会）、戴德梁行等10家企业机构，授予"上海十大优秀全球招商合作伙伴"荣誉。 "上海的跨部门协作让人印象深刻" 第一太平戴维斯，也成为了十大上海优秀全球招商合作伙伴之一。 第一太平戴维斯中国区CEO朱兆荣在接受媒体采访时表示，作为深耕上海30年的合作伙伴，与上海共同打造了许多"既宜业又宜居"的标杆项 目，四年来推动80多家跨国企业选址落户上海 ...

贝壳上涨2.18%，报21.09美元/股，总市值254.61亿 美元 3月24日，贝壳(BEKE)盘中上涨2.18%，截至21:43，报21.09美元/股，成交2929.72万美元，总市值 254.61亿美元。 财务数据显示，截至2024年09月30日，贝壳收入总额623.32亿人民币，同比增长8.27%；归母净利润 34.95亿人民币，同比减少32.97%。 作者：行情君 3月18日，贝壳将于(美东)盘前披露2024财年年报（数据来源于纳斯达克官网，预计披露日期为美国当 地时间，实际披露日期以公司公告为准）。 资料显示，贝壳控股有限公司是领先的线上线下一体化的房产交易和服务平台。公司率先在中国打造了 平台基础设施和标准,致力于重塑服务者作业模式,从而更高效地为消费者提供二手房和新房交易、房屋 租赁、家装家居及其他房产交易及居住服务。公司相信与平台参与者线上线下的积极互动,能够加深公 司对平台参与者的了解并为其提供更好的服务。公司拥有并经营着链家,中国领先的房产经纪品牌,同时 也是贝壳平台的重要组成部分。公司认为,链家的成功和沉淀为公司的基础建设和标准打造铺平道路,并 推动贝壳快速持续发展。自2001年链家成 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4][28] 报告的核心观点 - 贝壳4Q业绩营收和GTV同比增长超预期，但毛利率和经调整净利润下滑，预期1Q存量房和新房GTV同比增速可观，25 - 26年市占率和存量房交易占比有望提升，利润改善程度待观察 [1] - 展望25 - 26年，调整收入预测，下调经调整净利润，引入27年新值，给予目标价25.12美元，对应25年27倍PE，高于全球可比公司均值，因公司增速优于大盘且存量房市占率有望提升 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 4Q营收同比增长54.1%至311.3亿元，高于一致预期7%；GTV同比提升55.5%至1.14万亿元，高于预期9% [1] - 分业务看，存量房、新房、家装家居、租赁的营收同比分别增长47.5%、72.7%、12.8%、108.7% [1] - 毛利率同比下降2.4pct至23.0%，经调整净利润同比下滑21.6%至13.4亿，低于预期40% [1] 各业务展望 存量房业务 - 展望25年，一线城市房地产市场修复，贝壳存量房市占率有望提升5 - 7pct，带动经纪业务收入增速超越大盘 [2] - 4Q收入高于预期3.4%，同比增长47.5%；GTV同比增长59.1%，一线城市增长逾100%，货币化率同比略下滑 [2] 新房业务 - 4Q营收高于预期15.2%，同比增长72.7%；新房GTV同比增长49.3%，对比克而瑞百强房企4Q销售金额同比持平 [2] 家装业务 - 展望25年，家装业务在链家流量倾斜支持下持续受益，叠加软装业务扩展推动ASP提升和盈利改善，有望实现季度盈亏平衡 [3] - 4Q24家装营收同比增长12.8%至41.1亿元，低于预期8.3%；合同金额同比增长34.7%至52.6亿元，增速较3Q提升11.1pct [3] 租赁业务 - 2024年末省心租在管房源规模突破42万套，房源优势显著提升 [14] - 贝壳租房业务经营效率明显改善，可借助AI工具赋能进一步提升运营效率 [14][15] 盈利预测与估值 - 展望25 - 26年，调整贝壳收入预测-0.8/+3.2%，下调经调整净利润29.6/25.7%至81.2/96.0亿元，引入27年新值，对应总营收与经调整净利润分别为1487.1与117.3亿元 [4][22] - 给予贝壳目标价25.12美元，对应25年27倍PE，高于全球可比公司的22.7倍均值，因公司增速优于大盘且存量房市占率有望提升 [4][28] AI助力提效 - 在C端，贝壳推出AI产品“布丁”，精准匹配需求，提供个性化解决方案，提升用户体验 [18] - 内部提效方面，智能工具助力经纪人精准获客、识别需求并提供定制化服务，提升经营分析和执行效率 [18]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 考虑房产交易市场不确定性、公司积极投入生态改善及家装业务战略调整，下调公司2025 - 2026年non - GAAP净利润预测至73.3/83.3亿元，新增2027年净利润预测91.4亿，对应同比增速为+1.5%/+13.6%/+9.7%，对应摊薄后EPS 2.1/2.4/2.6元 [6] - 尽管地产交易市场承压，但存量占比持续提升、前期积压需求以及房价预期企稳有望驱动存量房市场企稳，公司平台化优势及门店扩张驱动份额提升，家装家居及租赁业务驱动二次增长，当前股价60.0HKD对应2025 - 2027年26.7/23.5/21.5倍PE，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 报告日期为2025年3月20日，当前股价60.000港元，一年最高最低为73.500/32.750港元，总市值2173.05亿港元，流通市值2094.72亿港元，总股本36.22亿股，流通港股34.91亿股，近3个月换手率10.4% [1] 财务情况 - 2024Q4贝壳收入311亿元，同比增长54.1%，小幅高于彭博一致预期（288亿），non - GAAP净利润13.4亿元，低于彭博一致预期（17.7亿） [7] - 2024Q4存量房GTV同比增长59.1%，收入同比增长47.5%，变现率同比下滑；新房交易GTV同比增长49.3%，收入同比增长72.7%；家装家居收入同比增长12.8%，房屋租赁业务收入同比增长109% [7] - 2023 - 2027E营业收入分别为777.77亿、934.57亿、1044.60亿、1166.95亿、1260.05亿元，YOY分别为28.2%、20.2%、11.8%、11.7%、8.0%；Non - GAAP净利润分别为46.19亿、72.23亿、73.31亿、83.27亿、91.35亿元，YOY分别为62.5%、56.4%、1.5%、13.6%、9.7% [10] - 2023 - 2027E毛利率分别为27.9%、24.6%、24.6%、24.5%、24.8%；净利率分别为5.9%、7.7%、7.0%、7.1%、7.2%；ROE分别为4.5%、6.6%、6.3%、6.7%、6.8%；EPS（摊薄/元）分别为1.3、2.1、2.1、2.4、2.6；P/E（倍）分别为43.4、27.1、26.7、23.5、21.5；P/B（倍）分别为1.9、1.7、1.6、1.5、1.4 [10][12] 业务发展 - 公司积极扩张门店网络及加盟品牌驱动份额提升，家装家居业务持续优化迭代优先提升产品及交付品质，租赁业务高速扩张 [8] - 房产交易短期市场仍存在波动，存量趋势下追份额增长及中长期生态系统发展；新业务家装家居业务随基础能力完善不断提升服务质量，持续迭代优化亏损率有望收窄；长租业务运营规模有望高速扩张 [8] 股东回报 - 2024年以来回购及分红约11.2亿美元（约为当前市值的4%） [8]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 考虑房产交易市场不确定性、公司积极投入生态改善及家装业务战略调整，下调公司2025 - 2026年non - GAAP净利润预测至73.3/83.3亿元，新增2027年净利润预测91.4亿，对应同比增速为+1.5%/+13.6%/+9.7%，对应摊薄后EPS 2.1/2.4/2.6元 [6] - 尽管地产交易市场承压但存量占比持续提升、前期积压需求以及房价预期企稳有望驱动存量房市场企稳，公司平台化优势及门店扩张驱动份额提升，家装家居及租赁业务驱动二次增长，当前股价60.0HKD对应2025 - 2027年26.7/23.5/21.5倍PE，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 2025年3月19日，当前股价60.000港元，一年最高最低73.500/32.750港元，总市值2173.05亿港元，流通市值2094.72亿港元，总股本36.22亿股，流通港股34.91亿股，近3个月换手率10.4% [1] 财务情况 - 2024Q4贝壳收入311亿元，同比增长54.1%，小幅高于彭博一致预期（288亿），non - GAAP净利润13.4亿元，低于彭博一致预期（17.7亿） [7] - 2024Q4存量房GTV同比增长59.1%，收入同比增长47.5%，变现率同比下滑；新房交易GTV同比增长49.3%，收入同比增长72.7%；家装家居收入同比增长12.8%，房屋租赁业务收入同比增长109% [7] - 2023 - 2027E营业收入分别为777.77亿、934.57亿、1044.60亿、1166.95亿、1260.05亿元，YOY分别为28.2%、20.2%、11.8%、11.7%、8.0%；Non - GAAP净利润分别为46.19亿、72.23亿、73.31亿、83.27亿、91.35亿元，YOY分别为62.5%、56.4%、1.5%、13.6%、9.7% [10] - 2023 - 2027E毛利率分别为27.9%、24.6%、24.6%、24.5%、24.8%；净利率分别为5.9%、7.7%、7.0%、7.1%、7.2%；ROE分别为4.5%、6.6%、6.3%、6.7%、6.8%；EPS（摊薄/元）分别为1.3、2.1、2.1、2.4、2.6；P/E分别为43.4、27.1、26.7、23.5、21.5倍；P/B分别为1.9、1.7、1.6、1.5、1.4倍 [10][12] 业务发展 - 公司积极扩张门店网络及加盟品牌驱动份额提升，家装家居业务持续优化迭代优先提升产品及交付品质，租赁业务高速扩张 [8] - 房产交易短期市场仍存在波动，存量趋势下追份额增长及中长期生态系统发展；新业务家装家居业务随基础能力完善不断提升服务质量，持续迭代优化亏损率有望收窄；长租业务运营规模有望高速扩张 [8] 股东回报 - 2024年以来回购及分红约11.2亿美元（约为当前市值的4%） [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 短期内公司增加对门店及经纪人的成本投入，谋求建立更好的生态，立足更长远更持续的发展；同时受益于行业β逐渐修复，公司α持续凸显，业绩有望逐步回升 [4] 业绩简评 - 2025年3月18日，公司发布2024全年业绩，实现营收934.6亿元，同比+20.2%；经调整净利润72.1亿元，同比-26.4% [1] - 公司发布24Q4业绩，实现营收311.3亿元，同比+54.1%；经调整净利润13.4亿元，同比-21.6% [1] 经营分析 营收上升而净利润下降原因 - 主因成本及税费上升，2024年公司营业成本同比+25.8%，增幅超过营收增幅，核心是公司加大了对平台、门店、经纪人的投入，其中外部分佣同比+11.5%，內部佣金及薪酬同比+11.1%，家装成本同比+32.8%，房屋租赁成本同比+121.0%，其他成本同比+13.6% [2] - 2024年公司毛利率24.6%，同比下降3.3pct；所得税费用27.9亿元，同比上升约8亿元，实际税率由25.3%升至40.6% [2] 一二手房收入情况 - 受益于政策利好，市场活跃度提升，2024年公司GTV同比：存量房+10.8%，新房-3.3%；收入同比：存量房+0.9%，新房+10.1% [2] - 货币化率：存量房1.26%，同比-0.12pct；新房3.47%，同比+0.42% [2] 非房产交易业务情况 - 2024年非房产交易收入占比已达到34%，同比提升9.1pct [3] - 家装家居GTV同比+27.3%，收入同比+36.1%；房屋租赁收入同比+135.0%，期末在管房源规模超43万套（23年期末超21万套） [3] 股东回报情况 - 2024年公司共斥资7.16亿美元回购，回购股数占期初已发行总股本的3.89%，同时派发末期股息约4亿美元 [3] - 公司通过回购+分红共创造11.16亿美元的股东回报，占同期经调整净利润的113% [3] 盈利预测、估值与评级 - 预计公司2025 - 2027年的Non - GAAP净利润分别为86.5/98.8/109.6亿元，同比增速分别为+20.0%/+14.2%/+10.9% [4] - 公司股票现价对应2025 - 27年PE估值（对应Non - GAAP净利润）分别为23.1x/20.2x/18.2x [4] 主要财务指标 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|77,777|93,457|113,937|128,938|139,455| |营业收入增长率|28.20%|20.16%|21.91%|13.17%|8.16%| |Non - GAAP净利润(百万元)|9,798|7,211|8,654|9,883|10,958| |Non - GAAP净利润增长率|244.68%|-26.41%|20.01%|14.20%|10.89%| |摊薄每股收益(元)|2.705|1.991|2.389|2.729|3.026| |每股经营性现金流净额|3.08|2.61|2.73|2.68|2.90| |ROE(归属母公司)(摊薄)|8.16%|5.70%|7.47%|8.37%|8.73%| |P/E|20.36|27.67|23.05|20.19|18.21| |P/B|2.77|2.80|2.55|2.33|2.11|[7] 三张报表预测摘要 损益表 |项目|2022A|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |主营业务收入|60,669|77,777|93,457|113,937|128,938|139,455| |增长率|-24.9%|28.2%|20.2%|21.9%|13.2%|8.2%| |主营业务成本|46,888|56,059|70,513|88,120|100,047|108,123| |%销售收入|77.3%|72.1%|75.4%|77.3%|77.6%|77.5%| |毛利|13,781|21,718|22,944|25,817|28,891|31,333| |%销售收入|22.7%|27.9%|24.6%|22.7%|22.4%|22.5%| |销售费用|4,573|6,654|7,783|8,545|9,026|9,483| |%销售收入|7.5%|8.6%|8.3%|7.5%|7.0%|6.8%| |管理费用|7,347|8,237|8,961|9,685|10,315|10,878| |%销售收入|12.1%|10.6%|9.6%|8.5%|8.0%|7.8%| |研发费用|2,546|1,937|2,283|2,393|2,579|2,650| |%销售收入|4.2%|2.5%|2.4%|2.1%|2.0%|1.9%| |息税前利润（EBIT）|-685|4,890|3,917|5,194|6,972|8,322| |%销售收入|n.a|6.3%|4.2%|4.6%|5.4%|6.0%| |财务费用|-755|-1,274|-1,260|-834|-934|-1,022| |%销售收入|-1.2%|-1.6%|-1.3%|-0.7%|-0.7%|-0.7%| |投资收益|-547|-30|1|0|0|0| |营业利润|-685|4,890|3,917|5,194|6,972|8,322| |营业利润率|n.a|6.3%|4.2%|4.6%|5.4%|6.0%| |营业外收支|769|1,749|1,693|1,800|1,700|1,700| |税前利润|292|7,884|6,870|7,829|9,606|11,044| |利润率|0.5%|10.1%|7.4%|6.9%|7.4%|7.9%| |所得税|1,690|1,994|2,792|1,957|2,401|2,761| |所得税率|578.0%|25.3%|40.6%|25.0%|25.0%|25.0%| |净利润|-1,397|5,890|4,078|5,871|7,204|8,283| |少数股东损益|-11|6|13|18|22|25| |归属于母公司的净利润|-1,386|5,883|4,065|5,854|7,183|8,258| |净利率|n.a|7.6%|4.3%|5.1%|5.6%|5.9%|[20] 资产负债表 |项目|2022A|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |货币资金|19,413|19,635|11,443|18,094|23,950|30,202| |应收款项|8,511|8,337|12,130|13,103|13,600|13,946| |存货|128|304|0|392|455|470| |其他流动资产|42,373|41,478|53,030|53,287|53,198|53,237| |流动资产|70,425|69,754|76,603|84,876|91,202|97,854| |%总资产|64.4%|58.0%|57.5%|59.1%|59.9%|60.8%| |固定资产|2,037|1,965|2,400|2,550|2,760|2,928| |%总资产|1.9%|1.6%|1.8%|1.8%|1.8%|1.8%| |无形资产|17,905|23,542|29,002|31,087|33,109|35,071| |非流动资产|38,923|50,578|56,546|58,781|61,013|63,143| |%总资产|35.6%|42.0%|42.5%|40.9%|40.1%|39.2%| |资产总计|109,347|120,332|133,149|143,657|152,216|160,997| |短期借款|619|290|288|188|188|188| |应付款项|5,843|6,329|9,493|9,276|9,528|9,829| |其他流动负债|26,879|32,905|42,963|46,714|47,578|47,206| |流动负债|33,341|39,524|52,744|56,178|57,295|57,223| |长期贷款|0|0|0|0|0|0| |其他长期负债|6,952|8,607|8,957|8,957|8,957|8,957| |负债|40,293|48,131|61,701|65,135|66,252|66,180| |普通股股东权益|68,920|72,100|71,324|78,379|85,801|94,629| |其中：股本|0|0|0|0|0|0| |未分配利润|69,558|72,721|71,664|78,719|86,140|94,969| |少数股东权益|134|101|124|142|163|188| |负债股东权益合计|109,347|120,332|133,149|143,657|152,216|160,997|[20] 现金流量表 |项目|2022A|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |净利润|-1,386|5,883|4,065|5,854|7,183|8,258| |少数股东损益|-11|6|13|18|22|25| |非现金支出|3,308|2,054|5,382|643|322|1,056| |营运资金变动|5,036|1,818|0|1,913|645|-471| |经营活动现金净流|8,461|11,158|9,447|9,875|9,717|10,513| |资本开支|-793|-874|0|-3,700|-3,800|-3,800| |投资|6,979|39,191|0|0|0|0| |其他|-14,658|-42,294|-9,378|1,800|1,700|1,700| |投资活动现金净流|-8,472|-3,977|-9,378|-1,900|-2,100|-2,100| |股权募资|-1,320|-5,151|0|0|0|0| |债权募资|165|-329|0|0|0|0| |其他|0|-1,482|-5,795|-1,323|-1,761|-2,161| |筹资活动现金净流|-1,155|-6,962|-5,795|-1,323|-1,761|-2,161| |现金净流量|-7,319|26,121|-5,556|6,651|5,856|6,252|[20] 比率分析 |项目|2022A|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |每股指标| | | | | | | |每股收益|-0.383|1.624|1.122|1.616|1.983|2.280| |每股净资产|19.030|19.907|19.693|21.641|23.690|26.128| |每股经营现金净流|2.336|

报告公司投资评级 - 买入（维持）[5] 报告的核心观点 - 公司存量房业务稳健增长，新房业务市占率逆势提升，三翼业务形成第二增长曲线，作为中介龙头在地产修复周期有率先修复弹性 [10] - “第二曲线”业务模式逐步成熟，业绩有持续增长潜力，有望叠加AI大模型降本增效 [10] 各部分总结 业务表现 - 2024年公司总交易额3.35万亿元，同比+6.6%，存量房总交易额2.25万亿元，同比+10.8%，占比67.1%；新房总交易额0.97万亿元，同比-3.3%，占比29%，市占率达11.4%，较2023年提升1.7pct [1] - 2024年公司净收入935亿元，同比+20.2%，经调整净利润72.1亿元，同比-26.4%；毛利润229亿元，同比+5.4%；毛利率24.6%，较2023年下降3.3pct [1] - 存量房业务及新房业务利润率分别为43.2%及24.8%，较2023年分别下降4.0pct及1.8pct [1] 市场环境 - 2024年新房及二手房市场销售分化，全国重点35城二手房成交面积同比增长6%，全国商品房成交面积同比下降12.9% [2] - 2025年1 - 2月，一线城市新建商品住宅网签面积同比增长13%，重点30城二手房成交面积增长25%，市场延续926新政以来止跌回稳态势 [2] 降本增效 - 2024年公司运营费用192亿元，费率20.5%，较2023年降低1.2pct [3] - 截至2024年底，公司门店数量51573家，活跃门店49693家，同比增长18.3%；经纪人数量50.0万名，活跃经纪人44.5万名，同比增长12.1% [3] - 2024Q4移动月活跃用户数量平均4320万名，同比持平 [3] 第二曲线业务 - 2024年家居家装业务净收入148亿元，同比增长36.1%，占比15.8%，同比提升1.8pct；贡献利润45.4亿元，利润率30.7%，同比+1.7pct [4] - 2024年房屋租赁业务净收入143亿元，同比增长135%，占比15.3%，同比+7.5pct；贡献利润7.1亿元，利润率5%，由负转正，同比提升6.0pct [4] - 截至2024年末，公司在管房源规模突破43万套，较2023年末的21万套提升显著 [4] - 2024年公司在西安实现贝好家首单产品解决方案服务收费落地 [4] 盈利预测与估值 - 预计公司2025年经调整净利润68亿元，经调整每股收益1.89元每股 [10] 财务摘要 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|93457|101366|111340|123741| |(+/-) (%)|20%|8%|10%|11%| |经调整净利润（百万元）|7211|6841|7732|8964| |(+/-) (%)|-26%|-5%|13%|16%| |经调整每股收益(元)|1.99|1.89|2.13|2.48| |P/E|30.74|32.40|28.67|24.73|[11] 三大报表预测值 |报表类型|项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |资产负债表|流动资产（百万元）|76603|85693|90729|101795| | |现金（百万元）|11443|20495|24022|34561| | |应收账款（百万元）|5498|5335|5061|4950| | |非流动资产（百万元）|56546|55751|54881|54037| | |固定资产（百万元）|2400|2475|2449|2424| | |无形资产（百万元）|29002|28132|27288|26469| | |资产总计（百万元）|133149|141444|145610|155832| | |流动负债（百万元）|52744|54706|51290|52268| | |短期借款（百万元）|288|4713|500|500| | |应付账款（百万元）|9493|7045|7742|8596| | |非流动负债（百万元）|8957|10748|12898|15478| | |负债合计（百万元）|61701|65455|64188|67746| | |少数股东权益（百万元）|124|139|157|178| | |归属母公司股东权益（百万元）|71324|75850|81265|87907| | |负债和股东权益（百万元）|133149|141444|145610|155832| |利润表|营业总收入（百万元）|93457|101366|111340|123741| | |营业成本（百万元）|70513|77498|85162|94558| | |销售费用（百万元）|7783|8616|9464|10518| | |管理费用（百万元）|8961|9123|9464|9899| | |财务费用（百万元）|(1260)|(554)|(820)|(1194)| | |营业利润（百万元）|3765|4001|4923|6191| | |利润总额（百万元）|6870|6055|7243|8885| | |所得税（百万元）|2792|1514|1811|2221| | |净利润（百万元）|4078|4541|5432|6664| | |少数股东损益（百万元）|13|15|18|22| | |归属母公司净利润（百万元）|4065|4526|5415|6642| | |EBITDA（百万元）|12726|4996|5894|7135| | |EPS（元）|1.12|1.25|1.50|1.83| | |经调整净利润（百万元）|7211|6841|7732|8964| | |EPS（元）|1.99|1.89|2.13|2.48| |现金流量表|经营活动现金流（百万元）|9447|3111|5768|8075| | |净利润（百万元）|4065|4526|5415|6642| | |折旧摊销（百万元）|0|995|970|944| | |少数股东权益（百万元）|13|15|18|22| | |营运资金变动及其他（百万元）|5369|(2425)|(634)|467| | |投资活动现金流（百万元）|(9378)|1591|2050|2480| | |资本支出（百万元）|0|(200)|(100)|(100)| | |其他投资（百万元）|(9378)|1791|2150|2580| | |筹资活动现金流（百万元）|(5795)|4349|(4291)|(15)| | |借款增加（百万元）|(2)|4424|(4213)|0| | |普通股增加（百万元）|-|-|-|-| | |已付股利（百万元）|0|(75)|(78)|(15)| | |其他（百万元）|(5792)|(0)|(0)|(0)| | |现金净增加额（百万元）|(5556)|9052|3527|10539| |主要财务比率|成长能力 - 营业收入(%)|20.16%|8.46%|9.84%|11.14%| | |成长能力 - 营业利润(%)|-21.52%|6.27%|23.05%|25.75%| | |成长能力 - 经调整净利润(%)|-26.40%|-5.13%|13.03%|15.93%| | |获利能力 - 毛利率(%)|24.55%|23.55%|23.51%|23.58%| | |获利能力 - 归母净利率(%)|4.35%|4.47%|4.86%|5.37%| | |获利能力 - ROE(%)|5.70%|5.97%|6.66%|7.56%| | |获利能力 - ROIC(%)|10.53%|3.72%|4.51%|5.24%| | |偿债能力 - 资产负债率(%)|46.34%|46.28%|44.08%|43.47%| | |偿债能力 - 净负债比率|-0.16|-0.21|-0.29|-0.39| | |偿债能力 - 流动比率|1.45|1.57|1.77|1.95| | |偿债能力 - 速动比率|1.28|1.43|1.62|1.81| | |营运能力 - 总资产周转率|0.70|0.72|0.76|0.79| | |营运能力 - 应收账款周转率|17.00|19.00|22.00|25.00| | |营运能力 - 应付账款周转率|7.43|11.00|11.00|11.00| | |每股指标 - 每股收益（元）|1.12|1.25|1.50|1.83| | |每股指标 - 每股经营现金（元）|2.61|0.86|1.59|2.23| | |每股指标 - 每股净资产（元）|1.99|1.89|2.13|2.48| | |估值比率 - P/E（经调整）|30.74|32.40|28.67|24.73| | |估值比率 - P/B|3.11|2.92|2.72|2.52| | |估值比率 - EV/EBITDA|16.56|41.21|37.30|29.34|[23]